Erhvervsareal Trekroner Syd

Erhvervsareal Trekroner Syd Lokalplan 580

Indhold Baggrund 6 Lokalplanområdet 7 Formål og indhold 7 Forhold til anden planlægning 8 Statslig planlægning 8 Den kystnære del af byzonen 9 Kommuneplan 10 Gældende byplanvedtægt eller lokalplan 11 Planlægning i forhold til nabokommuner 11 Kollektiv trafikplanlægning 11 Vej- og stiplanlægning 11 Skoledistrikt og skolekapacitet 12 Forsyning 12 Tilladelser fra andre myndigheder 12 Kulturhistorie 15 Miljø 15 Forurening 16 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 16 Dispensation fra lokalplanen (planlovens 19 og 20) 17 1 Formål 20 2 Område og zonestatus 20 3 Anvendelse 21 4 Udstykning 22 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 22 6 Bebyggelsens omfang og placering 24 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 25 8 Ubebyggede arealer og terræn 27 9 Grundejerforening 28 10 Forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse 29 11 Af lysning af byplanvedtægt/lokalplan 29 13 Lokalplanens retsvirkninger 29 14 Vedtagelsespåtegning 31

3 Kortbilag 1 32 Kortbilag 2 34 Kortbilag 3 36 Kortbilag 4 38 Teknik- og Miljøudvalget Økonomiudvalget 1. behandling, Byråd Offentlig høring Borgermøde Teknik- og Miljøudvalget Økonomiudvalget 2. behandling, Byråd 9. juni 2011 22. juni 2011 22. juni 2011 1. juli-16. september 2011 1. september 2011 3. november 2011 16. november 2011 23. november 2011

Forord HVAD ER EN LOKALPLAN? I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse. En lokalplan skal dels indeholde en redegørelse for planens intentioner og forhold til anden planlægning, dels en række bestemmelser, som angiver de præcise retningslinjer for området. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang. Hensigten er, at Byrådet hermed har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes mening. HVEM UDARBEJDER LOKALPLANER? Lokalplanerne i Roskilde Kommune udarbejdes i Plan og Udvikling. Du kan kontakte Plan og Udvikling på Rådhuset, Køgevej 80 i Roskilde, på tlf. 46313508 eller via email til planogudvikling@roskilde.dk LOKALPLANFORSLAG Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der behandles af Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget og vedtages af Byrådet. Herefter fremlægges forslaget til offentlig høring. Når lokalplanforslaget er vedtaget, gælder midlertidige retsvirkninger for det område, som er omfattet af forslaget. Offentlig høring af et lokalplanforslag annonceres i den lokale presse og på kommunens hjemmeside. Det vil være muligt af finde lokalplanforslaget digitalt på hjemmesiden, men du kan også få en trykt udgave i Teknik og Miljø, på biblioteket og borgerservicecentrene i Jyllinge, Roskilde og Viby.

5 Den offentlige høring varer mindst 8 uger. I løbet af denne periode kan alle komme med indsigelser, bemærkninger eller ideer til ændringer af lokalplanforslaget. De skal sendes skriftligt til Plan og Udvikling, Postboks 100, Køgevej 80, 4000 Roskilde eller med email til lokalplan@roskilde.dk. I forbindelse med vedtagelsen af det enkelte lokalplanforslag beslutter Byrådet, om der skal holdes borgermøde eller anden inddragelse af interessenter. ENDELIG LOKALPLAN Når den offentlige høring er ovre, kan Byrådet efter Teknikog Miljøudvalget og Økonomiudvalgets behandling vedtage lokalplanforslaget endeligt, eventuelt med ændringer på baggrund af de indsigelser, bemærkninger og ideer, som er kommet i løbet af offentlighedsperioden. Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt efter den offentlige høring, er planen retligt bindende for det pågældende lokalplanområde. KLAGEMULIGHED Byrådets vedtagelse af lokalplanen kan påklages for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Klage indgives til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen skal være modtaget af Nævnet inden 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan.

Redegørelse Lokalplanområdets beliggenhed BAGGRUND Kommuneplan 2009 fastsætter for området syd for Trekroner Station en bebyggelsesprocenten på 100 og åbner mulighed for andre, mere nutidige anvendelser af området, som ligger meget stationsnært. Der kan eksempelvis bygges kontor- og serviceerhverv samt butikker til pladskrævende varegrupper. Hvis de nye muligheder i kommuneplanen skal udnyttes, kræver det en ny lokalplan. Derfor bliver lokalplan 580 udarbejdet.

Beplantningskarakter langs lokalplanområdets nordlige grænse 7 LOKALPLANOMRÅDET Det trekantede lokalplanområde ligger i Trekroner mellem jernbanen, Holbækmotorvejen og erhvervsområdet omkring Industrivej. Området er på omkring 110.000 m2. Det er ubebygget ved lokalplanens udarbejdelse, og der er ingen karakteristisk beplantning bortset fra de smukke græsflader og krat langs stien, som løber langs lokalplanområdets nordlige grænse. Denne beplantningskarakter bør som udgangspunkt bevares. Det samme gælder dele af den tætte bevoksning øst for regnvandsbassinet ved Trekroner Station. Terrænet skråner mere end 10 meter nedad fra sydvest og mod nord. Der er etableret 2 regnvandsbassiner inden for området. Vejadgang til lokalplanområdet sker fra Industrivej og Metalvej. Lokalplanområdet er omfattet af flere deklarationer omkring jernbanen og Holbækmotorvejen. Omkring motorvejen ligger deklarationerne inden for vejbyggelinjen. Deklarationernes indhold er beskrevet nærmere i afsnittet Tilladelse fra andre myndigheder og vist på kortbilag 4. Vejbyggelinjen er vist på kortbilag 1. FORMÅL OG INDHOLD Lokalplanområdet ligger i det såkaldt stationsnære kerneområde omkring Trekroner Station. Her er det nemt at bruge de kollektive transportmidler derfor er det bæredygtigt at etablere en tæt by. Lokalplan 580 fastlægger en fast og stærk bebyggelsesstruktur for hele området for at sikre, at den høje bebyggelsesprocent på sigt bliver fuldt udnyttet. Lokalplanens bestemmelser giver dog kun mulighed for at bygge inden for en begrænset del af lokalplanområdet - nemlig delområde 1, som er vist på kortbilag 3. Her må der

Redegørelse bygges 10.000 m2 til kontor- og serviceerhverv samt 14.000 etagemeter butikker til pladskrævende varegrupper. Skal der bygges mere i resten af lokalplanområdet, kræver det en ny lokalplan. Placeringen lige i krydset mellem Holbækmotorvejen og jernbanen gør lokalplanområdet til et sted, hvor rigtigt mange mennesker kommer forbi dagligt og danner en port til Roskilde. Det skal udnyttes ved at sikre, at der bygges flot og markant arkitektur, gerne højt, inden for området - særligt i spidsen længst mod øst. Dette forudsætter dog en ny lokalplan, fordi lokalplan 580 kun giver mulighed for at bygge i delområde 1. Den eksisterende sti som ved lokalplanens udarbejdelse løber langs jernbanen skal bevares, fordi den forbinder bymidten i Roskilde med Høje Tåstrup. I 2011, hvor lokalplanen udarbejdes, er der vejadgang til lokalplanområdet fra Industrivej. Men muligheden for at skabe en sammenhængende vej fra Industrivej til resten af Trekroner nord for banen sikres i lokalplanen. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Statslig planlægning Efter nedlæggelse af amterne og HUR, har Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen fået status af landsplandirektiv. Hovedparten af regionplanens retningslinjer er nu afløst henholdsvis af landsplandirektivet Fingerplan 2007, Råstofplan 2008 for Region Sjælland og af Roskilde Kommuneplan 2009. De af retningslinjerne i Regionplan 2005, der fortsat gælder, vedrører grundvand, vandløb, søer og kystvande, spildevand og støj fra Roskilde Lufthavn.

9 Lokalplanområdet er i regionplanen udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser, hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området. Den kystnære del af byzonen Den nordvestligste del af lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del af byzonen. Roskilde Kommune skal derfor gøre rede for, hvordan bebyggelse og anlæg inden for lokalplanområdet påvirker kysten visuelt. Afviger bebyggelse væsentligt i højde eller volumen, skal der gives en begrundelse for det. Hovedparten af arealet inden for den kystnære del af byzonen bliver i dag brugt til regnvandsbassinet ved Trekroner Station. Det kan arealet fortsat bruges til. Kommuneplan I Roskilde kommuneplan 2009 er lokalplanområdet beliggende indenfor rammeområde 3.EK.3. Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med rammebestemmelserne. Området ligger inden for det stationsnære kerneområde omkring Trekroner Station, og planlægningen skal derfor overordnet set bidrage til en intensiv udnyttelse af det stationsnære område. Ifølge Kommuneplan 2009 skal mulighederne for musisk udfoldelse og fysisk aktivitet indgå som en væsentlig dimension i byudvikling og planlægning i Roskilde. Der er mulighed for fysisk aktivitet i grønne omgivelser på stien a-a, som løber langs jernbanen. Stien er vist på kortbilag 3.

Redegørelse Stien er udpeget som rekreativ sti i Kommuneplan 2009. Lokalplan 580 fastsætter, at stien skal bevares. På sigt skal den være trafiksti. Lokalplanen fastsætter også bredden på stien, så der er plads nok til, at den bliver trafiksti en gang i fremtiden. Kommuneplan 2009 peger på en fremtidig busforbindelse gennem lokalplanområdet, under jernbanen og frem til Trekroner Station. Lokalplanen sikrer, at der kan anlægges en vej under jernbanen, så ruten kan etableres. Lokalplanområdet ligger umiddelbart syd for Trekroner Station. Derfor er det udpeget til stationsnært kerneområde. Her skal der bygges tæt, og området skal især bruges til arbejdskraftintensive erhverv, hvilket vil sige arbejdspladser med mange ansatte. Lokalplan 580 giver mulighed for 10.000 m2 til kontor- og serviceerhverv samt 14.000 m2 butikker til pladskrævende varegrupper. Det er tanken, at en ny lokalplan udlægger resten af Trekroner Syd til arbejdskraftintensive erhverv i overensstemmelse med kommuneplanen. Gældende byplanvedtægt eller lokalplan Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig den hidtil gældende lokalplan 239 for området. Planlægning i forhold til nabokommuner Det er Roskilde Kommunes vurdering, at den planlagte udnyttelse af lokalplanområdet ikke påvirker nabokommunerne. Kollektiv trafikplanlægning Den eksisterende sti inden for lokalplanområdet er udpeget som regional trafiksti. Se nærmere om stier i redegørelsens afsnit om kommuneplanen.

11 Vej- og stiplanlægning Ved udarbejdelsen af lokalplanen er der vejadgang fra Industrivej. Lokalplanen åbner mulighed for, at der kan etableres en ny vej under jernbanen, der forbinder lokalplanområdet med Trekroner nord for banen. Langs jernbanen løber en af Roskilde vigtigste stier, og stien må ikke fjernes. Skoledistrikt og skolekapacitet Der kan ikke bygges boliger inden for lokalplanområdet. Derfor har lokalplanen ingen betydning for skolekapaciteten. Forsyning Lokalplanområdet ligger i fjernvarmeområde, så ny bebyggelse kan tilsluttes fjernvarmenettet. Der kan suppleres med alternativ opvarmning f. eks solvarme efter regler fastsat af Roskilde Kommune. Området er separatkloakeret og derfor skal spildevand og regnvand separeres før tilslutning til det offentlige spildevandsanlæg. Af ressourcemæssige hensyn er det ønskeligt at nedsive regnvand. Miljømyndigheden kan, på nærmere givne vilkår, give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og overfladevand fra befæstede arealer. Tilladelsen kan som hovedregel kun gives, hvis nedsivningen kan ske uden risiko for grundvandet, det er geoteknisk muligt det kan ske uden ulemper for naboer Ved lokalplanforslagets udarbejdelse leverer Roskilde Forsyning vand til lokalplanområdet. SEAS-NVE leverer el. Den østligste del af stien mellem Metalvej og Gammel Marbjergvej indgår ikke i lokalplanområdet. Det skyldes, at den ligger på arealer, som hører til Holbækmotorvejen. Roskilde Kommune kan ikke planlægge for motorvejsarealer Selvom der er tilslutningspligt til fjernvarme, kan bygninger opføres som lavenergibyggeri. Lavenergibyggeri har krav på dispensation fra tilslutningspligten, og bygherren kan derfor vælge om bygningen ønskes tilsluttet fjernvarmen, eller der ønsker en anden opvarmningskilde

Redegørelse Tilladelser fra andre myndigheder Deklarationer af 16. november 1965 og 1. januar 1966 er tinglyst på ejendommene 102b og 102e af Nymarken, Roskilde Jorde. Deklarationerne fastlægger begrænsninger i anvendelsen af arealer i forskellige afstande til et 10 meter bredt højspændingsledningsnet ved Holbækmotorvejen: Under selve nettet må der ikke etableres haver eller frugtplantager Nærmere nettet end 15 meter må der ikke etableres elektriske hegn højere end 1 meter eller antenner Nærmere end 10 meter må der ikke etableres baner, veje, brønde til vandforsyning eller flagstænger Nærmere end 5 meter må der ikke etableres bebyggelse, oplagspladser, befærdede arealer, sportspladser med tilskuerpladser, stakkepladser, stiger, stilladser eller andre høje genstande. Der må heller ikke plantes planter, som kan forventes at blive mere end 3 meter høje Dong Energy ejer højspændingsledningsnettet og skal derfor give tilladelse til aktiviteter, der er i strid med deklarationernes bestemmelser. Deklaration af 10. april 1978 er tinglyst på ejendommene 102e og 106 af Nymarken, Roskilde Jorde. Deklarationen fastlægger, at der er pligt til at tåle færdsel til regnvandsbassin og regnvandsledninger hen over ejendommene. Deklaration af 16. december 1988 er tinglyst på ejendommen 102e af Nymarken, Roskilde Jorde. Deklarationen fastlægger begrænsninger i anvendelsen af arealer i

13 forskellige afstande til et 3,3 meter bredt højspændingsledningsnet ved Holbækmotorvejen: Nærmere nettet end 5,35 meter må der ikke etableres veje, cykelstier, offentlige gangstier, parkeringspladser, campingpladser, oplagspladser eller andre befærdede pladser, sportsbaner, tilskuerpladser, jernbaner, frugtplantager eller haver, bygninger, vejbelysning, høje genstande, antenner eller stakke. Der må ikke plantes planter, som kan forventes at blive mere end 3 meter høje. Der må ikke foretages terrænændringer Nærmere 10 meter må der ikke etableres brønde og boringer Nærmere end 15 meter må der ikke opstilles stilladser, stiger og lignende, som er højere end 3 meter. Der må ikke være gravemaskiner, kraner eller lignende arbejdsredskaber, hvis højde kan overstige 3 meter. Der må ikke være maskiner med wiretræk. Der må ikke opstilles vandingsmaskiner. Der må ikke etableres elektriske hegn højere end 2 meter Flagstænger skal placeres med en afstand til nettet, som svarer til flagstangens længde plus 3 meter. Dong Energy ejer højspændingsledningsnettet og skal derfor give tilladelse til aktiviteter, der er i strid med deklarationens bestemmelser. Deklaration af 24. april 1989 er tinglyst på ejendommene 102b og 106 af Nymarken, Roskilde Jorde. Deklarationen fastlægger begrænsninger anvendelsen af arealer i forskellige afstande til højspændingsledning langs jernbanen:

Redegørelse Nærmere 15 meter må der ikke etableres antenner eller elektriske hegn, som er højere end 2 meter Nærmere 10 meter må der ikke etableres flagstænger eller brønde til vandforsyning Nærmere 6 meter må der ikke etableres tilskuerpladser, oplagspladser, bygninger, maskiner eller arbejdskøretøjer, som er højere end 2 meter. Her må der heller ikke etableres stakke, stilladser, stiger eller andre høje genstande Banedanmark er påtaleberettiget og skal derfor give tilladelse til aktiviteter, der er i strid med deklarationens bestemmelser. Vejdirektoratet har tinglyst byggelinjer omkring Holbækmotorvejen. Generelt gælder en byggelinje 60 meter fra vejmidte. Nord for direktoratets regnvandsbassin og afkørselsrampen til Københavnsvej er byggelinjen dog reduceret til at ligge 10 meter fra vejskel. Inden for byggelinjerne må der ikke etableres anlæg, som kan hindre en senere udvidelse af Holbækmotorvejen. Kortbilag 4 viser deklarationsarealerne. Vejbyggelinjen fremgår dog på kortbilag 1. Kulturhistorie Roskilde Museum har i medfør af museumslovens 23 foretaget en kontrol af lokalplanområdet. Museet har tidligere fundet arkæologiske spor inden for området. Derfor anbefaler museet, at der bliver foretaget en prøvegravning, før bygge- og anlægsarbejder bliver sat i gang.

15 Miljø I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Som hovedregel er planer omfattet af lov om miljøvurdering, hvis de fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter. Derfor skal disse planer skal screenes. Det vil sige, at der skal udføres en kort, indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans påvirkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Det er Roskilde Kommunes vurdering, at der på baggrund af»screening«af lokalplanforslag 580 ikke er behov for at fortage en samlet miljøvurdering. Vurdering og screening har været udsendt til høring hos Danmark Naturfredningsforenings lokalafdeling, som ikke har haft bemærkninger til dette. Forurening Lokalplanområdet er ikke registreret som muligt forurenet og har hidtil været anvendt til landbrug. Det antages derfor, at området ikke er forurenet. INDSIGELSER I forbindelse med offentliggørelse af lokalplanforslaget modtog kommunen 4 skriftlige bemærkninger fra Dong Energy, DSB, Vejdirektoratet og en privat investor.

Redegørelse Indsigelsen fra den private investor medførte en række ændringer i lokalplanforslaget, som skulle gøre det nemmere at udvikle Trekroner Syd, samtidig med at de overordnede intentioner for området blev fastholdt. Krav om parkering på tage og i kældre blev erstattet af muligheden for parkeringspladser på terræn. Større synlighed fra motorvejen blev sikret ved at tillade skiltning og en mere åben beplantning syd for den kommende bebyggelse. Flere materialer blev tilladt til facaderne, samtidig med at kravet om grønner facader blev nuanceret. DSB s indsigelse medførte, at der blev udlagt areal, som kan bruges til cykelparkering umiddelbart syd for Trekroner Station. Derudover blev muligheden for at anlægge flere adgange til perronerne fastholdt. Som følge af indsigelserne fra Dong Energy og Vejdirektoratet blev lokalplanområdet indskrænket en smule mod syd, så lokalplanen ikke længere omfattede Holbækmotorvejens vejarealer. Desuden blev det præciseret i lokalplanen, at al anvendelse af arealer omkring højspændingsledninger og inden for motorvejens vejbyggelinje skal overholde gældende deklarationer. På grundlag af de øvrige forslag til ændringer i lokalplanforslaget, blev Industrivejs forlængelse flyttet. Det giver bedre mulighed for at vejbetjene Trekroner Syd som helhed. Derudover er der mulighed for at forbinde forlængelsen med Metalvej på sigt, hvis det skulle vise sig at være en fordel, når arealerne omkring Industrivej generelt bliver omdannet i fremtiden. Derudover blev mængden af kontorbebyggelse reduceret fra 20.000 til 10.000 m2, fordi det var mere realistisk i forhold til efterspørgslen.

17 DISPENSATION FRA LOKALPLANEN (PLANLOVENS 19 OG 20) Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Illustrationsplanskitse a: Sådan kan lokalplanområdet kommet til at se ud med butikker placeret mod vest inden for delområde 1 KOTE 37 KOTE 37 KOTE 38 KOTE 39 KOTE 40 KOTE 40 KOTE 37 KOTE 36 KOTE 35 KOTE 34 KOTE 33 KOTE 30 KOTE 31 KOTE 32 KOTE 37

Illustrationsplanskitse b: Sådan kan lokalplanområdet kommet til at se ud med butikker placeret mod syd inden for delområde 1 KOTE 37 KOTE 37 KOTE 38 KOTE 39 KOTE 40 KOTE 40 KOTE 37 KOTE 36 KOTE 35 KOTE 34 KOTE 33 KOTE 30 KOTE 31 KOTE 32 KOTE 37

Bestemmelser I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Roskilde Kommune. 1 FORMÅL Det er lokalplanens formål at sikre, at: * Flot og markant arkitektur skal sikres yderligere af en ny lokalplan for de østligste dele af lokalplanområdet. Det er særligt denne del af området, som er eksponeret ud mod motorvejen og jernbanen der kan opføres kontorer og butikker til pladskrævende varegrupper eksponeringen af området ud mod øst og jernbanen bruges til flot og markant arkitektur* stiforbindelsen mellem Metalvej og Gammel Marbjergvej fastholdes der er mulighed for at etablere en sammenhængende vejforbindelse mellem Industrivej og Trekronerparken fastholdes området syd og nord for bebyggelsen skal være præget af landskabelige og grønne kvaliteter, f. eks. markant bevoksning 2 Område og zonestatus Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 2 og omfatter matriklerne 102b, 102e, 106 og 117c samt vejlitra 7000ah, 7000p og dele af vejlitra 7000q af ejerlavet Nymarken, Roskilde Jorder. Arealer, som efter lokalplanens vedtagelse udstykkes til Holbækmotorvejen - herunder vejlitra p - er ikke omfatter af lokalplanen. Alle parceller, der i øvrigt udstykkes fra disse matrikler efter den 1. april 2011 er omfattet af lokalplanen. Lokalplanområdet ligger i byzone.

21 3 ANVENDELSE Lokalplanområdet opdeles i 3 delområder, som er vist på kortbilag 3. Delområde 1 må kun bruges til butikker med pladskrævende varegrupper samt kontorer og liberalt erhverv. Der må etableres mindre bistro, café eller lignende i tilknytning til butikker. Delområde 2 må kun bruges til erhvervsformål, fortrinsvis kontor- og servicevirksomhed (herunder hotel), offentlige formål (herunder trafikanlæg og parkering til Trekroner Station) samt tekniske anlæg i form af regnvandsbassin. Lokalplanen giver dog ikke mulighed for bebyggelse inden for delområdet. Delområde 3 omfatter arealer sydøst for vejbyggelinjen til Holbækmotorvejen og arealer omkring højspændingsledninger, der ikke må bruges til bebyggelse, veje og lignende. Udnyttelsen af området skal ske i overensstemmelse med deklarationerne for arealerne (se 8.3) Vejbyggelinjen er vist på kortbilag 1 uden et eventuelt højde- og passagetillæg Alt nybyggeri skal tilsluttes fjernvarme. 4 UDSTYKNING Udstykning skal ske i overensstemmelse med lokalplanens principper, som vist på kortbilag 3. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Veje Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Industrivej og Metalvej. På sigt kan lokalplanområdet desuden forbindes med resten af Trekroner via en tunnel under jernbanen. Adgang til Vejdirektoratet arealer sker fra vejlitra p.

Bestemmelser Industrivejs forlængelse skal forløbe som vist på kortbilag 3 som vejforløb A-A. Vejen udlægges i 16 meters bredde. Inden for udlægget ligger der to kørebaner på hver 3½ meter adskilt af en midterrabat med græs på 1 meter. Rabatten kan udvides, hvis der er behov for at etablere svingbaner. Inden for vejudlægget skal der desuden placeres en fællessti for gående og cyklister med en bredde på 3 meter. Hvor midterrabatten på 1 meter ikke er udvidet, skal der desuden etableres rabatter i siderne på 2½ meter. Rabatterne skal være beplantet med græs og solitære træer eller træer i grupper. Træarterne skal være gråpoppel, vintereg, platan eller lignende. 5.2 Stier Stiadgang til lokalplanområdet skal primært ske via den eksisterende stiforbindelse i den nordlige del af lokalplanområdet fra Metalvej og under Holbækmotorvejen til Gammel Marbjergvej som vist på kortbilag 3 som a-a. Stiens placering kan ændres. I den forbindelse skal fremtidige adgange til perronerne på Trekroner Station overvejes. Stiudlægget er på 5 meter i bredden, og arealet må kun bruges til sti. I forbindelse med etablering af en vejforbindelse under jernbanen er der mulighed for at etablere fællessti langs vejen. Kommer brugerne af en parkeringsplads på forskellige tidspunkter, kan den dobbeltudnyttes. Det kan feks. være tilfældet med en parkeringsplads i tilknytning til butikker og kontorer. De kontoransatte vil typisk bruge parkeringspladser i dagtimerne, mens butikkernes kunder hovedsagligt kommer efter arbejdstid og i weekenden 5.3 Parkering For butikker med pladskrævende varegrupper skal der mindst anlægges 1 parkeringsplads per 50 m2 etageareal. For kontor- og serviceerhverv skal der anlægges mindst 1 parkeringsplads per 100 m2 etageareal. Der må højst anlægges 1 parkeringsplads per 75 m2 etageareal. Det samlede antal parkeringspladser kan begrænses af byrå-

23 det, hvis byrådet mener, at der er mulighed for dobbeltudnyttelse af parkeringpladserne. Parkeringspladserne skal anlægges samlet og med direkte tilknytning til Trekroner Station. De skal være offentligt tilgængelige. Ud over parkeringspladser til kontor- og serviceerhverv samt butikker kan der anlægges parkeringspladser til pendlere ved Trekroner Station - både til cykler og biler. På parkeringspladser skal der plantes gråpopler, vintereg, platan eller lignende med en indbyrdes afstand på højst 17 meter. Træerne skal sættes i bede på ikke mindre end 1,5 gange 1,5 meter, og de skal beskyttes mod påkørsel - feks. ved kantsten omkring bedene. Parkeringspladserne nærmest træerne skal anlægges med permeabel belægning og et rodvenligt bærelag for at sikre træerne gode vækstbetingelser. Ved anlæg af parkeringspladser skal det sikres, at der ikke er risiko for lysudfald på Holbækmotorvejen. Er der behov for afskærmning af pladserne, skal denne afskærmning udføres som levende hegn. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6. 1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet fastsættes til 100 svarende til ca. 110.000 etagemeter. Der kan på baggrund af denne lokalplan kun opføres 10.000 m2 kontor- og servicevirksomhed samt14.000 etagemeter byggeri til butikker med pladskrævende varegrupper. Mere bebyggelse forudsætter, at der udarbejdes en ny lokalplan. Størrelsen på den enkelte butik må ikke være mindre end 7.000 etagemeter.

Bestemmelser 6. 2 Bebyggelse skal opføres inden for delområde 1. Placeringen af bebyggelse skal ske ud fra et af to hovedprincipper: 1. Bebyggelse skal placeres samlet længst mod lvest. Parkeringspladser anlægges øst for bebyggelsen 2. Bebyggelsen skal placeres samlet længst mod syd. Parkeringspladser anlægges nord for bebyggelsen I begge tilfælde skal placering af bebyggelse ske under hensyntagen til vejudlægget, som er beskrevet i 5.1. Desuden må der anlægges en vej syd for bebyggelsen i delområde 1. Principperne er vist på illustrationsplanskitserne på side 18-19. Langs vejforløb A-A udlægges byggelinjer med en afstand på 11 meter fra vejmidte. Der må ikke bygges inden for vejbyggelinjen, og arealerne må ikke udnyttes på en måde, som forringer vækstbetingelserne for vejtræerne langs vejen (se 5.1). 6. 3 Bebyggelse inklusiv tag må ikke være højere end 15 meter målt fra kote 40-41. Enkelte bygninger eller bygningsdele - herunder indgangspartier - må dog opføres i op til 6 etager og 30 meters højde målt fra kote 40-41. Bebyggelse skal placeres med gulvkote i kote 40-41. 6. 4 Tage skal fremstå vandrette. Tage på mindre bygninger (se 6.5) må dog udføres med symmetrisk sadeltag eller ensidig hældning. Hældningen på tage på mindre bygninger må højst være 15 grader.

25 6. 5 Mindre bygninger er bygninger på højst 50 m2. De skal placeres i delområde 1. Bygningerne må ikke være mere end én etage, og den maksimale højde fra terræn til øverste punkt på taget må ikke overstige 3, 5 meter. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7. 1 Facader må kun udføres med overflader i beton, uglaseret tegl, metal eller træ. Flader af metal eller træ skal være bemalede. Facader eller dele af facader, hvor der ikke er vinduer i stueplan, skal fremstå med facadebeplantning. Facadebeplantningen kan bestå af støttekrævende facadeplanter på en for plantearten egnet klatrestøtte, eller den kan bestå af selvhæftende facadeplanter. Klatrestøtte til støttekrævende facadeplanter skal opsættes enten i fuld facadebredde eller i minimum 2 m brede, lodrette baner med 1-2 m s afstand. Klatrestøtten skal som princip udføres i fuld bygningshøjde. Hvis der er vinduer over stueplan, skal klatrestøtten føres til minimum 1 m under vinduer. Valg af plantearter skal tilpasses soleksponering samt valg af facadetype, idet selvhæftende facadeplanter alene bør anvendes på murede facader. Der skal ved rodvenligt bærelag under belægninger eller åbne bede gives optimale vækstvilkår for planterne. Facader skal fremstå med afdæmpede farver med et højt indhold af hvid, grå eller sort. Der må også anvendes brune og beige nuancer. Mindre dele af facaderne må også fremstå i kraftige farver. Facader af tegl må fremstå i røde og gule nuancer.

Bestemmelser 7. 2 Tagflader skal beklædes med tagpap eller lignende. De må også udføres med tagvegetation. Der må ikke etableres kviste eller skorstene men gerne ovenlys. 7. 3 Rammer og eventuelle sprosser på vinduer skal være i træ eller metal. Vinduer og døre må fremstå i kraftige farver. 7. 4 Anlæg til indvinding af solenergi må placeres på både facader og tage. Anlæg på facader må dog kun installeres, hvis ikke de er til gene for omgivelserne - herunder trafikanter på Holbækmotorvejen. Tage må udnyttes til tekniske installationer, som er nødvendige for bygningens drift eksempelvis udluftningsanlæg. Installationer på tagene må ikke være højere end 3 meter, og de skal være trukket tilbage fra facadeplanet med en afstand, som svarer til deres højde. Tekniske installationer - undtagen anlæg til indvinding af solenergi skal fremstå i farver, som integrerer dem harmonisk i tage og facader. Tekniske installationer på tage skal eksempelvis være sorte, grå eller mørkegrønne og skal samordnes og afskærmes. 7.5 Skilte må - uanset om de placeres på bygninger eller terræn - ikke række højere op end 20 meter målt fra kote 40-41. Der må på hver facade ikke placeres mere end 2 skilte på hver 20 meter i længden gange 5 meter i højden. Dog må der placeres op til 5 skilte på facader på butikkers indgangsside. Kun ét skilt på hver facade må række op over tagfladen.

27 Skiltning og flagstænger må ikke placeres inden for vejbyggelinjen. Bestemmelser for skiltning gælder ikke for færdselstavler, vejskilte og lignende. Markiser og lignende solafskærmning skal være ensartede på den enkelte bygning. 7. 6 Mindre bygninger må udføres i de samme materialer og farver som den øvrige bebyggelse (se 7.1). Dog må bygningsdetaljer fremstå i kraftige farver. 8 UBEBYGGEDE AREALER OG TERRÆN 8. 1 Til al bebyggelse skal der anlægges udendørs opholdsareal. Opholdsarealer kan etableres på tage. Arealerne må også etableres uden for delområde 1. 8. 2 Terræn må ikke reguleres nærmere skel eller deklarationslinjer end 1 meter. Deklarationslinjerne er vist på kortbilag 4. Bortfalder en deklaration efter lokalplanens vedtagelse, ophører forbuddet mod terrænregulering i forhold til den pågældende deklarationslinje. Terrænafvikling langs østsiden af delområde 1 skal tilpasses det eksisterende terræn øst for delområdet +/- 1 meter. Terræn med en lavere hældning end 1:3 skal efter endt regulering fremstå beplantet. Plane flader må også være belagte.

Sådan ser der ud omkring et af regnvandsbassinerne inden for lokalplanområdet ved udarbejdelsen af lokalplanen. Det er denne beplantningskarakter, der skal være omkring stien a-a Bestemmelser Formes terrænet med en stejlere hældning, er der tale om en teknisk skråning eller en støttemur. Tekniske skråninger og støttemure skal være befæstede for at undgå udskridning. De må ikke være højere end 3 meter, og eventuelle forskydninger skal placeres med en indbyrdes afstand, som sikrer, at hældningen sammenlagt ikke overstiger 45 grader. 8. 3 Arealerne omkring stien a-a eller regnvandsbassiner, skal være bevokset med en blanding af åbne græsflader og krat, som er karakteristisk for arealerne langs stien ved lokalplanens udarbejdelse. Der må udlægges arealer til ophold langs stien. Delområde 3 skal fremstå beplantet med spredte grupper af træer på bund af græs. Omfanget af den enkelte trægruppe må ikke overstige 30 meter, og afstanden mellem trægrupperne skal mindst være 60 meter. Lokalplanens krav om beplantning kræver Vejdirektoratets tilladelse ved at fremsende et konkret projekt. Desuden skal deklarationerne for højspændingsledninger og telekabler overholdes. Hegn inden for delområde 1, hvor der ikke er porte eller lignende, skal fremstå bevoksede med beplantning. Beplantningen kan bestå af støttekrævende facadeplanter på en for plantearten egnet klatrestøtte, eller den kan bestå af selvhæftende facadeplanter. Selvhæftende facadeplanter bør alene anvendes på murede facader. Klatrestøtte til støttekrævende planter skal opsættes enten i fuld facadebredde eller i minimum 2 m brede, lodrette baner med 1-2 m s afstand. Klatrestøtten skal som princip udføres i fuld hegnshøjde. Der skal anvendes plantearter, som er velegnende for hegnets højde og soleksponering. Planter-

Højst 30 meter Politisk behandling Mindst 60 meter 29 nes vækst skal sikres med muldbede, evt. suppleret med rodvenligt bærelag under tilgrænsende belægninger. Ved p-arealer o.l. kan der stilles krav om værn for at hindre skader ved f.eks. påkørsel. 8. 4 Oplagspladser til renovation og genbrugsøer skal placeres inden for delområde 1. Oplagspladserne skal være afskærmede. 8.5 Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles ubebyggede arealer. 8.6 Behov for støjafskærmning af udendørs opholdsarealer skal løses ved hensigtsmæssig placering af bebyggelse og opholdsarealer i forhold til hinanden. Kan det ikke lade sig gøre, skal separate støjskærme integreres i den øvrige bebyggelse ved valg af samme materiale eller udformes med grønne eller transparente overflader. Placering af støjafskærmning inden for delområde 3 kræver Vejdirektoratets tilladelse ved at fremsende et konkret projekt. Desuden skal deklarationerne for højspændingsledninger og telekabler overholdes. 9 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF BEBYG- GELSE Inden bebyggelse bliver taget i brug, skal veje, parkeringsarealer og udendørs opholdsarealer inden for delområde 1 være anlagt. Arealer, facader og hegn skal senest være beplantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse. Bebyggelsen skal også være tilsluttet offentligt spildevandanlæg.

Bestemmelser 10 AFLYSNING AF BYPLANVEDTÆGT/LOKALPLAN Lokalplan 239 aflyses for denne lokalplans område. I henhold til planlovens 15, stk. 2, nr. 16, aflyses derfor deklaration Lokalplan nr. 239 Erhvervsområde og parkeringsplads syd for Trekroner Station af 1. juli 1988, som er tinglyst på 102b,102e, 106 og 117c af Nymarken, Roskilde Jorde. Aflysningen gælder for alle de nævnte matrikler. 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. For forhold, som ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen. Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag udgør planens juridiske grundlag..

31

Bestemmelser

33 13 VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til 27 i Lov om Planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Roskilde Byråd den 23. november 2011 Joy Mogensen Borgmester / Henrik Kolind Kommunaldirektør

Kortbilag 1

35 Trekronerparken Trekroner Station Eksisterende sti Metalvej Jernbanen Erhvervsområde Trekroner Syd Gammel Marbjergvej Industrivej Holbækmotorvejen

Kortbilag 2

37 7000ah 117c 106 102b 7000p 102e 7000q

Kortbilag 3

39 a Delområde 2 Delområde 1 A Delområde 3 a A

Kortbilag 4

41

Plan og Udvikling Postboks 100 Køgevej 80 4000 Roskilde 4631 3508 planogudvikling@roskilde.dk Jyllinge Gundsømagle Herringløse Ågerup/Store Valby Veddelev Svogerslev Roskilde Lokalplan 580 Vindinge Vor Frue Gadstrup Snoldelev Viby/Dåstrup