Hovedopgave. Boligboblen og dens påvirkning på kreditvurdering ved finansiering af fast ejendom i Jutlander Bank A/S. Michelle Salmonsen, Finb0913

Finansøkonomuddannelsen Boligboblen og dens påvirkning på kreditvurdering ved finansiering af fast ejendom i Jutlander Bank A/S Michelle Salmonsen, Finb0913 Vejleder: Sara Møller Nielsen Anslag: 69.582 Sider: 33 Aflevering 22-05-2015 Afl 2015 U n i v e r s i t y C o l l e g e N o r d j y l l a n d

Indhold 1. Indledning... 3 1.1 Problemformulering... 3 1.2. Metode... 4 1.3 Afgrænsning... 6 2. Jutlander Bank A/S... 7 2.1. Finanstilsynet... 8 3. Boligboblen... 9 3.1. Prisdannelsen på boligmarkedet... 9 3.2. Subprime Årets ord i USA i år 2008... 10 3.3 Boligboblen i Danmark... 11 3.4 Delkonklusion... 15 4. Den danske løsning... 17 4.1 Krisen i Danmark... 17 4.2. Tilsynsdiamanten... 19 4.2.1 Overskridelse af tilsynsdiamanten... 21 4.3 Tilsyn med kant... 22 4.4. Delkonklusion... 23 5. Kreditvurdering - finansiering af fast ejendom i dag... 24 5.1 Kreditpolitik Jutlander Bank A/S... 24 5.1.1 Rådgivningsskema... 25 5.1.2. Risikoklassifikation... 26 5.2. Case Den gennemsnitlige danske familie... 27 5.3 Kreditvurdering... 30 5.3.1 Kreditskamlen... 31 5.3.2 Betalingsviljen... 32 5.3.3 Betalingsevnen... 32 5.3.4. Udefrakommende forhold... 33 5.4 Samlet kreditvurdering af kunderne... 34 6. Vurdering af kreditvurderingen, er denne for stram?... 35 7. Konklusion... 36 8. Litteraturliste... 38 8.1. Bøger... 38 1

8.2. Hjemmesider... 38 8.3. Statistik... 38 8.4. Rapporter... 38 9. Bilag... 39 9.1. Salgsopstilling... 39 9.2. Budgetberegning... 43 9.3. Lånetilbuddet... 47 2

1. Indledning Sikke en fest hedder programmet der kørte i fire omgange på DR1 sidste sommer, og som omhandler krisen der var i Danmark i år 2008. 1 Denne titel på TV programmet dækker meget godt over, hvad der karakteriserede årene op til finanskrisen, som for alvor brød ud i Danmark i år 2008. Forinden krisens udbrud var det danske marked nemlig præget af stigende priser på boliger, spekulationer i huskøb, stigende friværdi på huse, optimisme, tillid til hinanden og ikke mindst risikofyldte kreditvurderinger og udlån. 2 Krisen startede i USA tilbage i år 2006 med at priserne på huse steg, næsten alle var kreditværdige og kunne låne penge. 3 Det samme foregik i Danmark, hvor priserne på husene ligeledes steg. Der kunne lånes penge til at købe hus, selvom det kunne være en risikofyldt investering for banken. I årene op til krisen brød ud var helt almindelige danskere blevet til grådige spekulanter, der ville handle med huse på kort sigt, fordi priserne på boliger steg. Samtaleemnet omkring det danske spisebord før krisen var ikke mere fodbold og vejret, men i stedet boligmarkedet, huspriser og lånemuligheder. 4 Denne fest på boligmarkedet er senere hen blevet omdøbt til ét ord, der meget godt bekriver hvad der ophobede sig på det danske finansielle marked, nemlig en boligboble, som viste sig at skulle sprænge, og være udbruddet på finanskrisen i år 2008. 5 Efter denne boligboble sprang og krisen for alvor brød ud, måtte der gøres noget på det finansielle marked, for at stabilisere økonomien igen på kort sigt, men også på lang sigt. 6 Her måtte finanstilsynet og regeringen træde til, og lave tiltag for at sikre fremtiden i økonomisk. 1.1 Problemformulering Igennem mit praktikforløb i Jutlander Bank A/S mødte jeg nogle af disse kunder, der havde købt hus lige inden den såkaldte boble sprang, og derfor havde købt til en meget høj pris, fordi huset ligeledes var højt værdiansat dengang de købte det. I forløbet med disse cases, kunne man i særdeleshed se, at der var sket en skærpelse af kreditgivning og kreditvurdering til kunder i forbindelse med finansiering af fast ejendom fra før krisen brød ud til nu. Før krisens udbrud var der knap så mange krav til sikkerhed og rådighedsbeløb, som fremgår i de beregninger der var lavet. Hvis de søgte om at købe hus i dag med samme rådighedsbeløb som dengang, ville de fået et klart nej. Derfor kunne jeg hurtigt se, at boligboblen har været en del af skylden til, at der er strammere krav til kunderne i dag på kreditvurderingssiden. 1 DR 1 dokumentar, sikke en fest. 2 Ellemose, Søren, finanskrisen, 2009, side 84 3 Ellemose, Søren, finanskrisen, 2009, side 16 4 Ellemose, Søren, finanskrisen, 2009 5 Ellemose, Søren, finanskrisen, 2009 6 Baldvinsson, Cato og Bender, Torben, Dansk Bankvæsen, Karnov group, 6 udgave, 2011 3

Dette område fangede min opmærksomhed, og især kreditvurderingen som er skærpet siden krisens. I løbet af praktikken undrede det mig; Hvad var egentligt årsagen til at der kom en boligboble i Danmark? Hvad har finanstilsynet gjort for at finde en rigtig løsning? Hvordan kreditvurderes der så i dag i forbindelse med finansiering af fast ejendom, og er denne kreditvurdering af kunderne for stram? Dette ledte mig til følgende problemstilling, som jeg vil forsøge at finde svar på gennem hovedopgaven: Hvordan har boligboblen og de efterfølgende tiltag fra finanstilsynet påvirket kreditvurderingen af en kunde der vil låne til finansiering af fast ejendom i dag, og er denne kreditvurdering for stram? For at finde svar på denne problemstilling, vil jeg I denne hovedopgave starte med at redegøre for Jutlander Bank A/S og redegøre for hvem finanstilsynet er, samt hvilken rolle de spiller i bankerne i dag. Dernæst vil jeg analysere på selve boligboblen; hvad var det var der skete og hvad gjorde finanstilsynet for at få bankerne ud af krisen igen? Dette skal lede til analysen af hvordan der laves en kreditvurdering af den helt normale danske gennemsnitsfamilie der gerne vil købe hus i dag. Hvilke krav stilles der til denne familie og vil de kunne købe deres drømmehus? Til slut i opgaven vil jeg lave en vurdering af, om banken/finanstilsynet kræver for meget af kunderne i forbindelse med husfinansiering. Dette vil jeg gøre ved at opstille en fiktiv case om den helt almindelige gennemsnitfamilie i Danmark. 1.2. Metode Dette afsnit vil indeholde en beskrivelse af indholdet i hele opgaven. Hvad har jeg gjort for at finde svar på selve problemstillingen, hvorfor har jeg gjort det og hvordan? Formålet med denne hovedopgave er at finde svar på, hvorfor der opstod en boligboble i Danmark, samt hvad finanstilsynet gjorde af tiltag for at komme ud af krisen igen. Ved hjælp af analyser vil jeg derfor finde frem til, hvordan der kreditvurderes i dag i forbindelse med boligfinansiering i Jutlander Bank A/S og om denne kreditvurdering for stram? I starten af hovedopgaven vil være en redegørende del, som indeholder en beskrivelse af virksomheden Jutlander Bank A/S, for at give læseren en forståelse for, hvad det er for en virksomhed og hvad den står for. Herefter vil komme en beskrivelse af finanstilsynet og hvem de er. Derefter starter analysen, som er inddelt i en analyse af hvad der skete årene op til boligboblen og hvorfor der i det hele taget kom en boligboble i Danmark, hvilke tiltag finanstilsynet gjorde for at komme ud af krisen igen og til sidst en analyse af kreditvurdering af den gennemsnitlige danske familie der gerne vil købe hus i dag. 4

Det første afsnit af analysen omhandlende boligboblen og vil starte med en beskrivelse af den relevante teori prisdannelse på boligmarkedet. Denne teori er relevant at have med, da den illustrerer udbud og efterspørgsel på boligmarkedet, samt hvordan efterspørgslen påvirker prisen. Denne skal derfor give en forståelse for hvorfor Danmark kom i en situation med en oppustet boligboble. Dernæst kommer en beskrivelse af krisens udbrud i USA, da dette var roden til hele krisen i år 2008. Dette underafsnit er derfor relevant at have med, for at give læser en forståelse af, hvorfor der kom en boligboble i Danmark. Dette afsnit om USA vil kun være beskrivende og ikke analyserende, da opgaven afgrænser sig til kun at analysere på Danmark. Efter dette afsnit kommer analysen af boligboblen i Danmark og starten herpå. Herunder vil jeg starte med at bruge en relevant tabel fundet fra Danmarks statistik, der viser udviklingen i BNP væksten i Danmark. Denne er relevant at analysere på, fordi den skal bruges for at komme frem til, om teorien om prisdannelse på boligmarkedet holder stik. Herefter vil blive analyseret en anden tabel, der viser udviklingen på boligpriserne på ejerboliger i årene op til krisen. Denne er ligeledes relevant at analysere på, da denne vil kunne bruges til teorien prisdannelse på boligmarkedet, men også for at finde frem til, hvad der egentligt skete årene op til krisen brød ud. Herefter vil være en analyse af udviklingen på selve kvadratmeterpriserne på ejerboliger og en tabel der viser antal solgte boliger. Det næste afsnit i opgaven er en analyse af hvad finanstilsynet gjorde for at få Danmark og bankerne på rette spor igen. I dette afsnit vil der starte med at være en gennemgang af tilsynsdiamanten. Tilsynsdiamanten var et af de første tiltag finanstilsynet lavede for at få bankerne på rette spor igen. 7 Dernæst kommer en gennemgang af rapporten udarbejdet fra finanstilsynet kaldet tilsyn med kant og en figur taget fra erhvervs- og vækstministeriet, der viser udviklingen på udlån. Dette har til formål at give svar på problemformuleringen i form af hvad finanstilsynet egentligt gjorde for at finde en løsning, og for at kunne analysere, hvordan dette har påvirket bankens kreditvurdering af en kunde i forbindelse med finansiering af fast ejendom i dag. Det sidste afsnit i opgaven omhandler kreditvurderingen af den gennemsnitlige danske familie i Jutlander Bank A/S i dag, i forbindelse med finansiering af fast ejendom. Kan kunderne købe hus, og hvor meget forlanges der egentligt af kunderne? Dette vil jeg gøre ved hjælp af teorien kreditskamlen, der illustrerer hvad banker generelt fokuserer på, inden de skal give kunden et ja eller et nej. I dette afsnit vil være en fiktiv case om den gennemsnitlige danske familie, der gerne vil opfylde deres drøm om at købe en bolig. Denne case er relevant at have med, da den illustrerer hvad den helt almindelige dansker skal have for at kunne købe hus og hvor meget banken kigger på i forbindelse med et huskøb. 7 Finanstilsynet, strategi 2015 5

Efter analysedelen i opgaven vil være en vurderende del, nemlig en vurdering af, om kreditvurderingen af kunderne i forbindelse med finansiering af fast ejendom i Jutlander Bank A/S i dag er for stram. På denne måde kommer opgaven til tops i Blooms taksonomi, da den går fra det redegørende niveau, til at være vurderende og konkluderende. 8 1.3 Afgrænsning Når man snakker om krisen i år 2008, er der mange forskellige kriser der kan analyseres på. 9 I denne opgave begrænser jeg mig til kun at se på boligboblen, og derfor ikke analysere på aktiemarkedet og andre områder. Dette vil gøre opgaven for omfattende. Herunder bliver der kun analyseret på ejerboliger/parcelhuse og privatpersoner. Opgaven afgrænser sig derfor til også kun at fokusere på private kunder. I analyse at statistikker tages tal helt tilbage fra år 2006, fordi dette var året inden krisen brød ud. Dette er et bredt omfang, men er nødvendigt for at give det klare billede af hvad der skete inden boligboblen og ind til i dag. I afsnittet med analyse af boligboblens start benyttes teorien prisdannelse på boligmarkedet. Her vil jeg kun analysere på kort sigt, og ikke lang sigt. I samme afsnit analyseres på boligboblen i USA og Danmark, her afgrænses dog til kun at analysere på de danske tal, og blot beskrive udviklingen i USA. Under afsnittet den danske løsning, vil jeg ikke fokusere på bankpakkerne. Det kunne man dog have gjort hvis opgaven måtte have været mere omfattende, men bankpakkerne er så store i sig selv, at det ville blive for overfladisk. Bankpakke 1 er dog kort nævnt. I analysen af kreditvurdering af kunderne i Jutlander Bank A/S i dag, vil være en budgetberegning og en beregning på lånet. Lånet bliver ikke beskrevet yderligere i opgaven, da det blot er relevant at analysere på kreditvurderingen af disse kunder. Disse er også vedlagt i bilag. Her har jeg valgt at bruge bankens beregninger på budget og lån, og ikke selv lave udregninger. Dette har jeg valgt, fordi jeg vil analysere på hvordan banken gør, og derfor er disse beregninger mere relevant for opgaven. 8 Thorborg, Steen, salg og salgsledelse 9 Ellemose, Søren, finanskrisen, 2009, side 9 6

2. Jutlander Bank A/S Jutlander Bank A/S blev stiftet i år 2014 som en fusion mellem Sparekassen Hobro og Sparekassen Himmerland. Fusionen blev skabt med henblik på at blive en større og anerkendt bank, men med de samme værdier. 10 Jutlander Bank A/S samarbejder blandt andet med AP Pension, Himmerland forsikring, DLR kredit, EDC og Totalkredit. Her har de aftale med EDC mæglerne, som skal henvise kunderne til Jutlander Bank A/S. Omvendt lover Jutlander Bank A/S, at de vil give god reklame for EDC og de andre samarbejdspartnere. Totalkredit er som sagt bankens samarbejdspartner, og det vil sige, at alle udregninger på boligfinansiering sker gennem totalkredit. Jutlander Bank A/S består af 430 medarbejdere fordelt i 29 afdelinger på Jylland. Det er en bank der går meget om i at skabe værdi for kunden og som går op i at vise sig i det lokale. Dette lægger sig også til navet, da Jutlander på latin betyder jyde. Med jyde menes, at banken og dens ansatte er meget lokale og har et lokalt tilhørsforhold, samtidig med at de er handlevillige. Den vigtigste værdi for Jutlander Bank i dag hedder Vi er der for dig. Dette er et løfte til kunden, og består i, at kunden altid kommer i første række. Kunden er den vigtigste person i bankens verden, og derfor er det vigtigt for banken at have høj service og være meget tilgængelige for kunderne. Banken har derfor formuleret 4 kundeløfter, som de vil gøre alt for at efterleve: - Vi forstår dig og dine behov - Vi tager medansvar for din økonomi - Vi har tid til dig altid - Vi giver dig svar, når du har brug for det. Herunder har banken underpunkter, såsom at vi er tilgængelige 24 timer i døgnet, hvor man altid kan komme i kontakt med rådgiveren, da der er direkte telefon nummer hvor kunden kan lægge en besked. Derudover bestræber Jutlander Bank A/S sig efter at give kunden svar inden for 24 timer, så kunden hurtigt ved, om det er et ja eller et nej. I år 2020 vil Jutlander Bank gerne være den mest tilgængelige bank i Danmark. 11 Banken vil formå at give kunden hurtigt svar og et ærligt svar. Med dette menes, at hvis det skulle ske at kunden får et nej, behøver det ikke være negativt. Det er det ærlige svar, og nok det bedste for kunden, da det ellers vil blive for hårdt for kunden at sidde i huset i fremtiden. Jutlander Bank A/S er som alle andre finansielle virksomheder underlagt finanstilsynet. 10 www.jutlander.dk om os 11 www.jutlander.dk om os 7

2.1. Finanstilsynet Alle danske banker, realkreditinstitutter, forsikringsselskaber, ejendomsmæglere, pensionsselskaber, investeringsforeninger og fondsmæglere er underlagt love og krav, som der skal føres løbende kontrol med. 12 Her kommer finanstilsynet ind i billedet. Finanstilsynets opgave er at medvirke til finansiel stabilitet og skabe tillid til den finansielle sektor, både for borgere og for virksomhederne. 13 Dette gør finanstilsynet ved at føre tilsyn med de finansielle virksomheder ved at føre inspektioner på baggrund af de løbende indberetninger fra virksomhederne. Derudover udarbejder finanstilsynet regler for finansielle område og føre statistikker med det finansielle markeder, så de kan videregive informationer om det finansielle område i Danmark. Finanstilsynet er en institution under Økonomi og erhvervsministeriet, som har til opgave at føre løbende kontrol med bankerne, og om de overholder de love der er i lov om finansiel virksomhed, samt om virksomheden overholder regler inden for forbrugerbeskyttelse og god skik bekendtgørelsen. Derudover er finanstilsynet underlagt ministeren og folketinget, som er dem der fører tilsyn med finanstilsynet. 14 Finanstilsynet finansieres af gebyrer gennem de finansielle virksomheder og omfatter knap 500 virksomheder, der tilsammen beskæftiger 65.000 mennesker. Finanstilsynets mission er at skabe finansiel stabilitet og tillid til de finansielle virksomheder, og dette forsøger de at gøre gennem tre punkter, som er at modvirke at finansielle virksomheder kommer i problemer, at vurdere holdbarheden af de finansielle virksomheders forretningsmodeller og at inddrage systemisk perspektiv i tilsynsarbejdet. 15 12 Finansielle forretninger og rådgivning, 6 udgave, privat, 2013 13 Finanstilsynet, strategi 2015 14 Finanstilsynet, strategi 2015 15 Finanstilsynet.dk 8

3. Boligboblen I dette afsnit af opgaven vil boligboblen blive analyseret ved hjælp af teorien prisdannelse på boligmarkedet samt tabeller fra Danmarks statistik, der skal illustrere, hvordan priserne udviklede sig op til boligboblen sprang. Til at starte med i analysen vil teorien om prisdannelse på boligmarkedet blive gennemgået, da denne skal bruges i den senere analyse af udviklingen af boligboblen i Danmark. Herefter vil boligboblens begyndelse i USA kort blive beskrevet, hvorefter der vil være en analyse af boligboblen i Danmark. Dette punkt er yderst relevant at have med for at forstå hvorfor der var en boligboble, hvad en boligboble er, og ikke mindst for at give læser en forståelse af, hvorfor tingene er som de er i dag på det finansielle marked, og specifikt i Jutlander Bank A/S med henblik på bankens kreditvurdering. 3.1. Prisdannelsen på boligmarkedet Teorien om prisdannelsen på boligmarkedet illustrerer selve udbuddet og efterspørgsel på boligmarkedet og er derfor relevant at have med, for at analysere udviklingen op til boligboblen udbrød, og hvorfor dette skete. Når man snakker om prisen på en bolig, kan man egentligt også kalde det for selve værdien af boligydelserne. 16 Med dette menes, at prisen er hvad man får ud af at bo i huset og hvilken ydelse det giver en, fordi at købe et hus er en drøm der går i opfyldelse, så hver ydelse indeholder værdi. Når man skal se på udbuddet af boliger på markedet, kigger man på alle boliger der er på markedet. Det er derfor ikke kun dem der er til salg lige i øjeblikket, men alle boliger. På kort sigt er dette tal konstant, da det tager lang tid at bygge nye huse og dermed øge udbuddet. 17 Teorien nedenfor illustrerer dermed prisdannelsen på kort sigt. Udbuddet på boliger er den lodrette linje, der står fast, og ikke rykker på sig på kort sigt, mens efterspørgselskurven vil kunne flytte sig op og ned. Boligprisen bestemmes udelukkende efter efterspørgslen på boliger. Efterspørgslen kan være mange ting, det kan være en ændring i kundens disponible indkomst, skattetiltag men også fremtidige forventninger til boligpriserne kan påvirke efterspørgslen. Hvis man regner med, at priserne fremover vil stige til vejrs, er der mange der vil handle med det samme, så de kan sikre sig en friværdi i huset på længere sigt. 18 Hvis denne efterspørgsel stiger, bliver kurven forskudt fra E0 til E1, hvorved prisen ligeledes stiger fra P0 til P1, som det ses på y aksen. Dette er illustreret i den nedestående figur. 19 16 Hans Reitzels forlag, mikroøkonomi, 2 udgave, videregående uddannelser, 2011, side 212 17 Hans Reitzels forlag, mikroøkonomi, 2 udgave, videregående uddannelser, 2011, side 212 18 Hans Reitzels forlag, mikroøkonomi, 2 udgave, videregående uddannelser, 2011, side 213 19 Hans Reitzels forlag, mikroøkonomi, 2 udgave, videregående uddannelser, 2011 9

Figur 1 Boligprisdannelsen på kort sigt Kilde: Jørgen Biede, Hans Kjær, Henrik og Vibe-Pedersen, Morten, MIKROøkonomi, 2 udgave, 2011 Denne teori vil blive testet senere i analysen under analysen af boligboblen i Danmark, for at analysere om denne holder stik med henblik på hvad der skete i årene op til boblen sprang. 3.2. Subprime Årets ord i USA i år 2008 I år 2008 blev ordet subprime kåret som årets ord i USA, og dette giver i dag meget god mening. 20 I USA delte man nemlig lånene op i tre kategorier, alt efter hvor gode lånene var og hvor gode kunderne var. De bedste lån blevet givet til de bedste kunder og omvendt. Det bedste lån var et prime lån, som står for førsteklasses kvalitet. Disse lån kaldet prime blev derfor givet til de gode kunder der havde god økonomi. Det andet lån der blev givet til kunderne kaldtes for near prime, og disse lån blev givet til de mellem bedste kunder. Den sidste form for lån blev givet til de dårligste låntagere med dårligst økonomi, og var derfor ikke særlig gode lån. Disse dårlige lån blev kaldt for subprime. Subprime-lånene med sikkerhed i fast ejendom havde dermed en høj risiko, da det var givet til kunder med dårlig økonomi. Derfor havde disse lån også en meget høj rente. Når bankerne i USA lavede disse lån, var det i en forventning om, at låntagerne ville komme på rette fod igen og ville få en bedre økonomi, så man derefter kunne lægge lånet om til et primelån. Her opstod der dog et problem i USA, da lånebetingelserne i USA blev lempet af amerikanske kreditinstitutter, og der blev udviklet og udbudt en række nye låneprodukter med eksempelvis lave renter i det første år, som derefter ville stige. Det blev derfor også muligt at få lån med meget lang løbetid, og her kunne man belåne mere end hvad boligen egentligt var værd. Dette medførte en stigning på efterspørgslen, samt ejendomsmæglere og bankerne kunne reklamere med disse nye lån, som stort set alle kunne få. I perioden år 2001 til år 2005 steg huspriserne ekstremt, og 20 Ellemose, Søren, Finanskrisen forblændelse, forglemmelse og forgældelse, 2009, side 16 og frem. Dette afsnit er skrevet ud fra dette kapitel i bogen. 10

der blev lånt penge ud til låntagere med lav kreditværdighed. Priserne på husene steg og steg, og derfor så bankerne ikke nogen risiko i, at kunderne ikke skulle kunne betale tilbage, da banken blot kunne sælge ejendommen som de havde sikkerhed i. 21 Her opstod en ny form for lån, nemlig lånene kaldet NINJA 22. Som der også ligger i dette ord, lånte man altså penge ud til dårlige kunder med lav indkomst, uden jobs og uden opsparinger. Disse kunder var ikke kreditværdige. Dette gjorde realkreditinstitutterne gerne, da de solgte deres subprime lån videre. Dette blev et meget indviklet system, hvor man lånte af hinanden og solgte igen i komplekse metoder. Denne slags metoder, hvor der bliver lavet finansielle nemme løsninger, bliver også kaldt for securitization, og foregår ved at man sælger lånene videre og samler dem i nye lån. 23 Dermed laver man et nyt produkt med høj sikkerhed, og disse blev solgt videre til pensionsselskaber og banker. I denne periode tog man ikke højde for, at priserne og opturen på et tidspunkt kunne vende om og gå den anden vej. Dette gjorde det i år 2005, hvor der kom rentestigninger på den korte rente, som steg fra 1 % til 5 %. 24 Dette betød højere ydelser på de mange lån, som låntagerne jo ikke kunne betale da de fra start af var vurderet som ikke kreditværdige. Lånene blev ikke betalt, og derfor måtte realkredit sælge ud af ejendommene. Der kom flere og flere boliger til salg, og priserne begyndte at falde. 3.3 Boligboblen i Danmark I Danmark var der i denne periode højkonjunktur; priserne steg og steg, der var høj BNP vækst og arbejdsløsheden var faldende. 25 Begrebet BNP står for brutto national produkt og viser det sammenlagte privatforbrug, investeringer, offentligt forbrug og eksport i landet. Når der er BNP vækst, stiger produktionen i landet. 26 Danskerne havde flere penge til forbrug, hvilket medførte, at de begyndte at efterspørge flere produkter, herunder også boliger. De danske boligejere kunne desuden hver dag se nye tal for hvor meget deres bolig var værd, hvilket resulterede i, at der blev investeret i drømmeboliger og foretaget omfattende renoveringer af huset. 27 Priserne steg, og det samme gjorde husejernes friværdi. Dette er illustrereret i den nedenstående figur der er udarbejdet fra statistikbanken. Denne tabel viser BNP-væksten fra år 2005 til år 2014, og er vigtig at have med, for at forstå sammenhængen 21 Ellemose, Søren, Finanskrisen, 2009, side 16 22 (No Income No Job and Asstes) Ellemose, Søren, Finanskrisen, 2009, side 17 23 Ellemose, Søren, Finanskrisen, 2009, side 17 24 Ellemose, Søren, Finanskrisen, 2009 25 Biede, Hans Jørgen, mikroøkonomi, videregående uddannelser, 2 udgave, 201, side 27 26 Biede, Hans Jørgen, makroøkonomi, videregående uddannelser, 3 udgave, 2012 27 Ellemose, Søren, Finanskrisen, forblændelse, forglemmelse og forgældelse, 2009, side 84 11

mellem højkonjunkturen og grunden til at boblen blev pustet op. Figur 2. Udvikling i BNP vækst i Danmark Kilde: Danmarks statistik I denne figur fremgår det, at der i årene 2005 og 2006 var højkonjunktur. At der er højkonjunktur vil sige, at BNP væksten er højere end 2 %. 28 I år 2005 var BNP væksten på 2,4 % fra forrige år, hvor den i år 2006 var steget med 3,8 %. Dette giver altså et godt billede af, at der var gang i hjulene i Danmark. Forbruget var højt, efterspørgslen steg, arbejdsløsheden faldt og priserne steg og steg. 29 Dette kunne i særdeleshed ses på boligmarkedet, hvor den såkaldte boligboble var ved at puste sig godt op på det danske marked. Efterspørgslen på boliger steg, mens udbuddet var konstant. En boble var derfor ved at blive pustet større og større. 30 Denne efterspørgsel på boliger medførte 28 Biede, Hans Jørgen, Makro økonomi, videregående uddannelse, 3 udgave, side 22 29 Biede, Hans Jørgen, mikroøkonomi, videregående uddannelser, 2 udgave, 2011, side 27 30 Ellemose, Søren, finanskrisen, 2009, side 85 12

2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 Michelle Salmonsen Finansøkonomuddannelsen 22-05-2015 stigende priser på ejerboliger, og dette er illustreret i nedenstående figur, der er hentet fra realkreditrådet og som viser kvadratmeterpriserne på parcelhuse i hele landet. Figur 3. Udvikling på handelspris pr. kvadratmeter på parcelhuse i hele landet 16000 Realiseret handelspris Parcel-/rækkehus Hele landet 14000 12000 10000 8000 6000 Realiseret handelspris Parcel- /rækkehus Hele landet 4000 2000 0 Kilde: Realkreditrådet Ovenstående figur viser de realiserede salgspriser pr. kvadratmeter på parcelhuse fordelt over hele landet. Denne er relevant at analysere på, for at finde frem til hvordan priserne på boliger udviklede sig, og om teorien prisdannelse på boligmarkedet holder stik. Som det fremgår af ovenstående figur, er priserne steget fra år 2005 til år 2007, hvor de derefter falder fra år 2007 til år 2009. Dette stemmer overens med figur 1, som illustrerede, at der frem til år 2007 var højkonjunktur, og at der dermed var gang i forbruget på det danske marked. Tallene som den ovenstående figur 3 er udarbejdet ud fra, er udpenslet i den nedenstående tabel, hvor statistikken er hentet fra Realkreditrådet. Her er dog klippet de væsentligste tal ud, nemlig fra år 2005 til år 2009, hvor ændringen på boligpriserne virkelig kan ses. 13

Tabel 1 Statistik over kvadratmeterpriser på parcelhuse Se også figur 3 ÅR Priser pr. kvadratmeter 2005K1 9760 2005K2 10369 2005K3 10922 2005K4 11493 2006K1 12261 2006K2 12997 2006K3 13331 2006K4 13408 2007K1 13480 2007K2 13716 2007K3 13578 2007K4 13503 2008K1 13391 2008K2 13435 2008K3 12967 2008K4 12198 2009K1 11504 2009K2 11690 2009K3 11618 2009K4 11736 Kilde: Realkreditrådet I ovenstående tabel ses det helt tydeligt, at priserne år 2005 til år 2008 er steget. I år 2005 hed kvadratmeterprisen på parcelhuse nemlig kr. 9.760 hvis man ser på hele landet, hvorefter de steg til kr. 13.435 i år 2008. Dette er en stigning på 37,65 %. Dette bekræfter teorien om prisdannelse på boligmarkedet. De store stigninger i priserne gjorde helt almindelige danskere til spekulanter, der hurtigt kunne tjene penge på deres faste ejendom. 31 Ligesom der i USA blev lavet lånepakker til låntagerne, lavede Folketinget tiltag, som gav de danske låntagere flere penge i hånden end de egentligt havde, og disse tiltag var også med til at puste boblen mere op. Ikke nok med at renten var lav, men der kom derudover nye lånemuligheder såsom Flexlån og afdragsfrihed, der gjorde det muligt først at skulle betale ydelser på lånet om 10 år. 32 Danskerne var blevet grådige, det var ikke længere et behov og en drøm der 31 Ellemose, Søren, Finanskrisen, 2009, side 84 32 Ellemose, Søren, finanskrisen, 2009 14

2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 2013K1 2013K3 2014K1 2014K3 Michelle Salmonsen Finansøkonomuddannelsen 22-05-2015 gik i opfyldelse ved at købe et hus, men nærmere en investering, så man kunne tjene penge. 33 Helt hen til sommeren år 2006 kunne man købe en bolig direkte til køberkartoteket uden at huset overhovedet var blevet annonceret på ejendomsmæglerens hjemmeside endnu. Danskerne var rettere sagt vilde efter at købe hus og sælge, for jo længere tid man ventede, jo flere prisstigninger gik man glip af. 34 Dette er illustreret i nedenstående figur 4 der er udarbejdet fra realkreditrådet. Denne figur viser meget tydeligt, at salget af huse i perioden var høj. Figur 4. Solgte parcelhuse i hele landet 14000 Solgte parcelhuse i hele landet 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Kilde: Realkreditrådet I figuren ovenfor ses antal solgte parcelhuse over hele landet for at illustrere, at boblen blev pustet op. Her ses det tydeligt, at priserne er meget høje fra år 2005 til år 2008, hvorefter de falder ned i et hul i år 2009. Salgstallene går fra at være 9.640 stk. i år 2005 til at være 10.426 stk. i år 2008. 3.4 Delkonklusion Efter at have analyseret på boligboblen og hvorfor denne opstod i Danmark, kan det konkluderes, at boligboblen blev dannet på grund af højkonjunktur i landet som gav danskerne flere penge til forbrug. Dermed steg priserne, ledigheden var lav og der var en stor efterspørgsel efter boliger. Denne efterspørgsel påvirkede priserne på boligerne. Denne sammenhæng blev bekræftet af 33 Ellemose, Søren, Finanskrisen, 2009. 34 Ellemose, Søren, Finanskrisen, side 87 15

teorien prisdannelse på boligmarkedet, som illustrerede, at efterspørgslen efter boliger var med til at presse priserne op. 16

4. Den danske løsning Efter analysen af hvad der skete i årene op til boligboblen sprang, vil der i dette afsnit af analysen blive analyseret på hvilke løsningsforslag finanstilsynet fremlagde for at få et bedre banksystem og komme oven på krisen igen. Dernæst ville man forhindre, at der i fremtiden skulle opstå en ny boligboble. 35 Under dette afsnit vil være en gennemgang af tilsynsdiamanten som var et tiltag finanstilsynet lavede efter krisen. Efter denne gennemgang vil være en analyse af finanstilsynets strategi der blev udgivet i 2011 kaldet tilsyn med kant. Herefter vil være analyse af bankernes udlån lige efter krisens udbrud. 4.1 Krisen i Danmark Bankerne havde gennem årene oparbejdet sig et alt for stort udlån i forhold til hvad de havde af indlån. Et stort problem ved dette var, at meget af deres udlån var gået til finansiering af fast ejendom, og her havde bankerne sikkerhed i huset. Da priserne pludselig faldt på huse, blev husene meget mindre værd, og dermed havde banken ikke ret meget sikkerhed tilbage i husene. 36 I Danmark var der flere banker der måtte skrue nøglen om. Den første bank der måtte lukke var Banktrelleborg som havde hovedsæde i Slagelse og et filialnet over det meste af Sjælland. Denne bank måtte lukke fordi den havde betydelige finansielle problemer. I Danmark sprang boligboblen for alvor den 10 juli år 2008. 37 Her bad Roskilde Banks direktør Søren Kaare Andersen Nationalbanken om hjælp til at skaffe nødlidende likviditet. Banken var Danmarks ottende største bank, og banken fik derfor hjælp. Dette var ikke nok til at bringe dem på rette spor igen. Banken lukkede den 24 august år 2008. Her gik det op for Nationalbanken, at der nok var mange flere pengeinstitutter, der så fine ud på overfladen, men som ved nærmere eftersyn var på vej mod at krakke. 38 Efter dette krak kom andre banker med i faldet og måtte lukke, mistilliden bredte sig i takt med truslen om at der kunne komme nye sammenbrud. Der var ikke meget tillid til bankerne, fordi det viste sig, at mange banker ikke havde handlet efter god skik og efter de etiske regler. 39 I Danmark stod det derfor klart i år 2008 at der var brug for nogle tiltag, der kunne skabe mere tillid til de danske banker. Som det fremgår af den nedenstående figur hentet fra Danmarks statistik, var forbrugertillid helt i bund. 35 Baldvinsson, Cato og Bender, Torben, Dansk Bankvæsen, Karnov group, 6 udgave, 2011 36 Biede, Hans Jørgen, Makroøkonomi, videregående uddannelser, 3 udgave, 2012, side 207 37 Iversen, Martin Jes, Sidste udvej, 2013, side 15 38 Lindhardt og Ringhof, Jes Iversen, Martin, Sidste Udvej, 2013, side 15 39 Ellemose, Søren, Finanskrisen, forblændelse, forglemmelse og forgældelse, 2009, side 52 17

Figur 5 Forbrugertilliden i Danmark I denne figur fremgår det, at forbrugertilliden dykker i år 2008. Denne kurve viser den samlede forbrugertillid, hvori der indgår forbrugernes tro på hvordan økonomien ser ud i fremtiden og om forbrugeren vil investere i fjernsyn og lignende nu, eller vente. 40 Nationalbanken udtalte, at der skulle helt ekstraordinære tiltag til, hvis tilliden på de finansielle markeder skulle genskabes 41. Det gjorde folketinget den 10 oktober 2008, hvor de vedtog Bankpakke 1, der skulle garantere kundernes indskud i bankerne og bankernes indskud til hinanden. Denne bankpakke varede i to år. I forbindelse med dette blev oprettet organisationen Finansiel stabilitet A/S, som er ejet af den danske stat og som skal tage sig af de nødlidende pengeinstitutter. På denne måde forsøgte man at skabe tillid til bankerne igen. Nogle banker måtte dog alligevel reducere deres udlån, fordi de havde for store risici på de nuværende udlån. 42 Nedenfor er illustreret i et kurvediagram hvordan bankernes udlån har udviklet sig. Figuren er taget fra erhvervs- og vækstministeriets udlånsredegørelse for 2013. 40 Danmarks statistik, forbrugertillid 41 Citat: Nationalbanken 2008, Biede, Hans Jørgen, Makroøkonomi, videregående uddannelser, 3 udgave, side 206 42 Biede, Hans Jørgen, Makroøkonomi, videregående uddannelser, 3 udgave, side 207 18

Figur 6 Udvikling i udlån Af denne tabel fremgår det, at der har været i fald i pengeinstitutternes udlån. Denne figur viser dog samlet for privat og erhverv, men er alligevel væsentlig at se på, for at se på bankens udlån. Her ses det, at bankens udlån falder efter år 2008. 4.2. Tilsynsdiamanten I år 2010 fremlagde finanstilsynet en ny metode for at føre mere tilsyn med bankerne. Denne metode indeholdte en række pejlemærker, som bankerne dagen i dag skal sørge for at holde sig inden for. På denne måde har finanstilsynet virkelig påvirket bankerne, ved at holde dem i snor og føre kontrol med bankernes regnskaber. 43 Denne metode med de forskellige pejlemærker for bankerne kaldes for tilsynsdiamanten og er illustreret i nedenstående figur. 44 43 Finansielle forretninger og rådgivning, 6 udgave, privat, 2013side 13 44 FMR privat side 13 19

Figur 7 - Tilsynsdiamanten Kilde: Finansielle markeder og rådgivning privat, side 13. Som det fremgår af ovenstående figur, indeholder diamanten fem pejlemærker, som pengeinstitutterne skal holde sig inden for. Det første punkt i diamanten er store engagementer. Der er tale om et stort engagement, når samlede udlån til en virksomhed udgør 10 % og maks. 25 % af bankens basiskapital. Dette betyder, at banken ikke kan låne mere til en virksomhed, end at det holder sig inden for 25 % af bankens basiskapital. Samlet set, må bankens store engagementer ikke udgøre mere end 125 % af bankens basiskapital. 45 Det andet punkt i diamanten er punktet udlånsvækst. Dette punkt omfatter udlånsvæksten i banken, og her skal banken have nedskrevet hvad de forventer at have af udlån i fremtiden. Det farlige ved udlån er at det er en stor risiko for bankerne, da det aldrig er til at vide, om pengene kommer tilbage igen. Udlånsvæksten må derfor ikke overstige 20 % af bankens basiskapital. Det tredje punkt i diamanten er ejendomseksponering. Med dette punkt menes, at den andel af det samlede udlån der vedrører branchen ejendomsadministration og handel skal være under 25 %. Her havde mange banker haft problemer, fordi de havde lånt mange penge til ejendomsfinansiering, derfor skulle der skæres ned på dette. Fjerde punkt i diamanten er likviditetsdækning. Dette skal være mindre end 50 %. Det er vigtigt at bankerne har likviditet, altså betalingsevne, og mange virksomheder er gået konkurs, netop fordi 45 FMR privat, side 19. Desuden FIL 145 20

de ikke havde likviditet nok. 46 Likviditeten skal derfor mindst udgøre 15 % af de gældsforpligtelser af de betalinger som banken skal betale inden for kortere end en måned. Derudover skal likviditeten udgøre 10 % af bankens samlede gældsforpligtelser, der kan medregnes ved opgørelse af basiskapitalen. 47 Dette skyldes samlet set, at banken altid skal have likviditet til at betale kundens krav om likviditet, om det er ved kassen eller ved udbetaling af hvad kunden har på sine konti. Femte og sidste punkt i diamanten er punktet funding ratio. Funding ratio må maksimalt være 1. Dette tal viser balancen mellem bankens ind- og udlån. Her skal bankernes udlån helst ikke overstige bankens indlån. Hvis dette sker, vil tallet overstige 1. 4.2.1 Overskridelse af tilsynsdiamanten Finanstilsynet holder øje med, at bankerne holder sig indenfor de givne pejlemærker. En overskridelse vil resultere i skærpet overvågning, påbud og øget solvensbehov. Nedenfor ses en figur der illustrerer tilsynstrappen. Figur 8 - Tilsynstrappe Kilde Finansielle markeder og rådgivning Som illustreret i ovenstående figur, starter finanstilsynet med, hvis bankerne såvel overskrider grænseværdierne, at føre skærpet overvågning og offentliggøre risikooplysninger. Dette gøres ved, at bankerne kommer ind på finanstilsynets hjemmeside, så alle kan se, at de er under overvågning. Hvis dette ikke hjælper, vil banken have en redegørelse fra banken om hvordan banken vil løse problemet og komme tilbage på rette spor. Herunder skal banken komme med en 46 Finansielle forretninger og rådgivning, 6 udgave, privat, 2013, side 29 47 Finansielle forretninger og rådgivning, 6 udgave, privat, 2013side 29 21

fremtidig plan for pengeinstituttet. Det sidste punkt i trappen er at banken får et påbud. Her går finanstilsynet ind og sætter en dato for hvornår banken skal have løst problemerne. Det sidste punkt der kunne tilføjes til tilsynstrappen er finansiel stabilitet. Hvis banken ikke kan få løst problemerne inden for den bestemte dato, ender de med at blive overtaget af finansiel stabilitet. Denne tilsynstrappe er derfor med til at gøre kravene endnu mere skærpede for bankerne, og er med til at øge kontrollen på bankerne. 4.3 Tilsyn med kant I år 2011 fremlagde finanstilsynet strategien der skulle sikre fremtiden for bankerne, og skulle sørge for, at der i fremtiden ikke skulle komme endnu en boligboble. Denne strategi blev derfor kaldt Tilsyn med kant, og som titlen angiver, skulle der ske mere tilsyn, og dette tilsyn skulle skærpes. 48 Strategien indeholdte en række initiativer inden for fem hovedområder, nemlig: - styrkede beføjelser og ny regulering, - styrket tilsyn med pengeinstitutter, - mere risikobaseret tilsyn, - styrket internationalt tilsyn - skabe en attraktiv og dynamisk arbejdsplads. Hovedformålet med denne rapport, var at skærpe tilsynet med bankerne endnu mere. Strategien 2011 indeholdte 27 punkter, som skulle stramme op på bankernes udlån og sikre sig, at bankerne tog mere hensyn til risici. 49 Et punkt i strategien var, at finanstilsynet ville være mere proaktive, og med det menes, at de ville gribe hurtigere ind i sager hvor der er store risici. Dertil hører, at de vil fokusere på det væsentlige, så deres arbejde bliver mere effektivt. Med andre ord, finanstilsynet vil hele tiden være et skridt foran, for at der ikke skulle komme endnu en krise. De ville gribe ind inden det var gået galt. Dette ville de gøre ved at skabe bedre dialog med virksomhederne, samt at kommunikere bedre, så både virksomhederne og det offentlige forstår hvad der menes med hvad finanstilsynet siger. Det væsentligste underpunkt finanstilsynet fremlagde igennem strategien var styrket tilsyn med pengeinstitutter og styrket beføjelse. Under strategien styrket tilsyn ville finanstilsynet gribe ind ved at gå fra to til fire bankkontorer. På denne måde, ville finanstilsynet have flere kontorer der ville gennemgå bankernes regnskab, og sikre sig, at bankerne overholdt pejlemærkerne i tilsynsdiamanten. Det andet punkt under strategien var at styrke overvågning af bankens solvensbehov, hvor finanstilsynet mindst én gang årligt ville gennemgå solvensbehovet hos de pengeinstitutter med 48 Finanstilsynets rapport Tilsyn med kant, 2011 49 Finanstilsynets rapport Tilsyn med kant, 2011 22

en kapital over 250 mio. kr. Dette gjorde de for at skabe et modspil til bankernes egne regnskaber. Det tredje punkt i strategien var skærpet fokus på likviditet. Derfor skulle en bestemt afdeling sidde og koncentrere sig om likviditeten i bankerne. Det fjerde punkt i strategien omfatter en større brug af stresstest. En stresstest består i, at man udsætter bankens regnskabstal for en række negative begivenheder, det kan eksempelvis være at se hvordan banken reagerer overfor nedgang i indtjening eller konjunktursving. Efter at have testet det, er det en tommelfingerregel, at banken mindst skal råde over den kapital, der kan dække det resultat der vil komme op hvis der kom udsving i konjunkturerne eller fald i indtjening. 50 4.4. Delkonklusion Efter gennemgang af den danske løsning på at komme ud af krisen, kan det konkluderes, at finanstilsynet lavede tiltag for at holde bankerne i kort snor. Finanstilsynet ville skærpe kontrollen til bankerne igennem deres strategi 2011 tilsyn med kant, som indebar mere kontrol med bankernes regnskaber og benyttelse af stresstests. Derudover strammede de kravene til bankerne ved at lave tilsynsdiamanten, som var et pejlemærke for de danske banker om hvad de skulle holde sig indenfor regnskabsmæssigt, og der blev lavet en straf, hvis banken skulle overskride disse pejlemærker. Til sidst kan det konkluderes, at udlånene i bankerne faldt efter år 2008, dette kan både skyldes bankernes strammere kreditvurdering, men også forbrugertilliden, som faldt i år 2008. 50 Finansielle forretninger og rådgivning, 6 udgave, privat, 2013, side 20 23

5. Kreditvurdering - finansiering af fast ejendom i dag Dette afsnit af opgaven er en analyse af de væsentligste punkter i bankens kreditpolitik samt kreditvurderingen af en kunde i Jutlander Bank A/S i dag i forbindelse med finansiering af fast ejendom. Dette punkt skal hjælpe til besvarelse af problemformuleringen, da det skal give et indblik og analyse af, hvordan boligboblen har påvirket kreditvurderingen af en kunde i dag. Hvad skal der egentligt til for at en gennemsnitlig dansk familie 51 kan købe hus i dag? Igennem analysen vil der i starten være en beskrivelse af kreditpolitikken i Jutlander Bank A/S og hvad der stilles af krav til i forbindelse med finansiering af fast ejendom. Derefter vil jeg benytte en case om en gennemsnitligt dansk familie på to voksne og to børn, der gerne vil købe deres drømmehus. På denne måde laves kreditvurderingen på disse kunder, for at finde ud af, om de vil kunne købe hus i dag. 5.1 Kreditpolitik Jutlander Bank A/S Siden boligboblen sprang i Danmark i år 2008 kom der nye, mere skærpede krav til bankerne og deres kreditgivning til kunder, både i form af tilsynsdiamanten og finanstilsynets strategi tilsyn med kant. 52 Hver bank har sin egen kreditpolitik, som er en stillingtagen til, hvilke risici banken skal og må påtage sig. Disse risici er altså risikoen for tab som følge af, at debitor misligholder den indgåede betalingsforpligtelse. 53 Kreditpolitikken er sammensat af bankens bestyrelse 54, og det er direktionen der står til regnskab for at reglerne implementeres i banken. 55 Kreditpolitikken i banken fastsætter størrelsen, typen og omfanget af de kreditrisici, banken vil påtage sig, samt håndtering af kreditrisici. Kreditpolitikken er lavet for at have et regelsæt de ansatte i banken må arbejde ud fra, og for at holde mere kontrol med bankerne. Nedenfor vil blive beskrevet nogle af de væsentligste punkter i kreditpolitikken i Jutlander Bank A/S. I Jutlander Bank A/S kreditpolitik er der et punkt vedrørende boliglån og realkreditlån. Et krav inden for belåning af parcelhus/ejerbolig er, at lånet skal kunne være afviklet inden for 30 år. Der kan der belånes 80 % i realkredit, og de resterende 20 % finansieres gennem banken. Bankens stiller ydermere krav til sikkerheden, hvor der skal tages ejerpantebrev svarende til hovedstolen. Derudover laves en kundeforholdsforsikring, som er en livsforsikring på kunden. Denne tegnes i 51 Dammarks statistik den gennemsnitlige dansker. 52 Finanstilsynets rapport Tilsyn med kant, 2011 53 Finansielle forretninger og rådgivning, 6 udgave, privat, 2013, side 38 54 Bekendtgørelse om ledelse og styring af pengeinstitutter 5 stk. 1 55 Bekendtgørelse om ledelse og styring af pengeinstitutter 9 24

frygt for at kunden skulle dø, for så kan banken få hvad kunden skylder igennem denne forsikring. 56 5.1.1 Rådgivningsskema Når der i banken gives grønt lys til en kunde om at købe fast ejendom, skal der hvis boliglånet overstiger 100.000 kr., laves et rådgivningsskema. Dette er et nyt tiltag, som banken ikke gjorde tilbage i år 2007 inden boligboblen brød ud. Dette skema udarbejdes af rådgiveren i samarbejde med kunden, og har til formål, at banken skal have dokumentation for at kunden har fået den fornødne rådgivning i forbindelse med huskøbet. Dette gøres netop fordi finanstilsynet holder tilsyn med banken om dette. Skemaet skal udfyldes mens kunden er der, så kunden og rådgiveren er blevet enige om, hvad der skal udfyldes. Figur 9 - Rådgivningsskema 56 www.jutlander.dk 25

Som det fremgår af skemaet, skal kunden starte med at informere banken om sin erfaring med at købe hus. Derudover skal kunden have informeret banken om sine økonomiske forhold og sin risikovillighed. Kunden skal yderligere skrive ned hvad han/hun havde af forventninger til lånets løbetid. Dette skal man have gjort inden lånet bliver lavet. Derefter skal banken have oplyst kunden om de væsentligste egenskaber ved det valgte lån og de optimale priser for det valgte lån. Banken skal informere kunden om indfrielsesmuligheder og omkostninger ved låneomlægninger. Derudover skal banken have oplyst kunden om hvilke alternativer kunden har. Som det fremgår af skemaet oven for skal både kunden og banken altså have taget stilling til nogle forskellige relevante punkter, inden lånet underskrives af kunden. 5.1.2. Risikoklassifikation Et andet væsentligt punkt i kreditpolitikken er risikoklassifikation. Jutlander Bank A/S inddeler alle sine kunder i klasser, alt efter hvor stor risiko de har på den enkelte kunde. Formålet med at dele kunderne op i klasser, er at kunne prisfastsætte kunden; jo dårlige risikoklasse, jo højere pris(rente) på produktet. 57 Jo dårligere prisklasse kunden er, jo højere risiko har banken på kunden, og derfor den højere pris. Denne risikoklassifikation foretages hver gang der skal regnes på en ny kunde, eller ændres i en nuværende kundes engagement. Når kunden skal klassificeres af rådgiveren, vurderer rådgiveren, hvilken klasse kunden skal i ud fra tre faktorer: - Rådighedsbeløb - Gældsfaktor - Egenkapital. Det der ligger i begrebet gældsfaktor er kundens passiver divideret med bruttoløn. Her er stilles der forskellige krav alt efter hvilken risikoklasse kunden kommer i. Det andet banken vurderer efter er rådighedsbeløbet, som vil blive beskrevet senere i afsnittet. Det sidste banken vurderer ud fra er egenkapitalen, som helst skal være positiv. Egenkapital er et udtryk for forskellen mellem kundens aktiver og passiver. Kundens risikoklassificering skal løbende ajourføres, i takt med, at kundens engagement ændrer sig. Den bedste klassifikation en kunde kan opnå er klassifikation 1 utvivlsom god bonitet(kvalitet). Her er der ingen svaghedstegn på kunden, god kvalitet og det er usandsynligt, at banken kunne få et tab på udlån til denne kunde. Her er der en egenkapital på mindst 500.000 kr., rådighedsbeløbet er tilfredsstillende jævnfør de krav banken stiller og gældsforpligtelser er maks. 50 % af aktiverne. 57 Se bilag 1 26

Den næste klasse er 2a normal bonitet. Her er der ingen svaghedstegn, normal bonitet, og der er lav sandsynlighed for, at kunden ikke kan klare sine forpligtelser. Kunden styrer sin økonomi fornuftigt og der er ingen overtræk. Her er der positiv egenkapital, rådighedsbeløbet er tilfredsstillende og gældsfaktoren må maks. være 3,5. Sådan fortsætter det med klasserne 2b, 3a, 3b og 4, hvor klassifikation fire er når der skal laves nedskrivninger på kunden, altså en kunde der er tab på. Nogle gange kan en kunde komme helt ned i klassifikation 3a blot på grund af et lidt for lavt rådighedsbeløb. 5.2. Case Den gennemsnitlige danske familie I dette afsnit vil blive beskrevet en case om den gennemsnitlige danske familie. Tallene om den gennemsnitlige dansker er fundet fra Danmarks statistik og på Bolius. Dette er relevant at have med i opgaven, fordi det vil give svar på, hvad der kræves økonomisk af en helt gennemsnitlig dansk familie der gerne vil købe hus. Casen er fiktiv og det er derfor blot antagelser. I denne case er der taget udgangspunkt i en helt typisk dansk familie bestående af to voksne og to børn. Familien vil gerne købe et hus på 200 kvadratmeter, så de har nok plads. Indtil nu har familien boet til leje, og de vil derfor gerne have sit eget hus nu, hvor der er plads til børnene og en masse opbevaring. Den gennemsnitlige danske familie består af to voksne og to børn. 58 Parret hedder Anne og Peter Jensen, som er de mest almindelige navne i Danmark. Anne er 41 år og Peter er 40 år. Parret har to børn; Sofia på 10 år og William på 8 år. Parret har en årlig indkomst på i alt 292.000 kr. hver, altså 24.333 kr. pr. md, som er det en gennemsnitsdansker tjener. Det vil sige, at parret tilsammen har 584.000 kr. i bruttoløn årligt. 59 Familien tager ud at rejse helst mindst én gang om året, og gerne til Spanien på camping. Parret har desuden to personbiler, en Volkswagen og en mindre Toyota Aygo til Anne. De har ingen lån i bilerne. Deres Volkswagen Passat har en værdi på 100.000 kr. og Aygoen har en værdi af 50.000 kr. Anne arbejder som pædagog i Aalborg kommune og Peter arbejder som skolelærer i byen Støvring, hvor parret også gerne vil bo tæt på. Støvring ligger tæt på Aalborg, og i Støvring er der gode muligheder for offentlige transport i form af tog og bus. Byen indeholder desuden et gymnasie og gode muligheder for indkøb af dagligvarer. Parret har fundet et hus lidt uden for Støvring i en mindre by, da de gerne vil lidt på landet og dermed bliver det også billigere. Huset de har fundet rummer værelser nok til alle, og en dejlig stor have se bilag 9.1, salgsopstillingen. 60 Huset er på 214 kvadratmeter og koster 1.395.000 kr. 58 Danmarks statistik Den gennemsnitlige danske familie 60 Se bilag 3 - Salgsopstilling 27