1 København, den 3. marts 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. Ejendomsmægler MDE Hans Eigil Jensen Storegade 33 4780 Stege Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har krav betaling af salær og dokumentationsomkostninger, efter at klagerne havde afvist at acceptere et købstilbud på den aftalte pris. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres fritidshus og indgik derfor i juni 2008 en
2 formidlingsaftale med indklagede om salg af huset for kr. 995.000. Formidlingsaftalen udløb efter 3 måneder, uden at der var sket salg. Klagerne har oplyst, at det i januar 2009 mundtligt blev aftalt med indklagede at nedsætte salgsprisen til kr. 765.000, og klagerne har fremlagt udskrifter fra Internettet, hvoraf det fremgår, at indklagede har annonceret huset til salg til denne pris. Indklagede fik kontakt til en interesseret køber, der ville give kr. 720.000 for huset, og klagerne accepterede mundtligt denne salgspris over for indklagede. I den forbindelse udarbejdede indklagede den 5. februar 2009 et salgsbudget til klagerne ud fra denne pris. Den 19. februar 2009 sendte indklagede salgsprovenuberegning og formidlingsaftale til klagerne og bad klagerne returnere formidlingsaftalen i underskrevet stand, idet der nu var udfærdiget og sendt købsaftale til køber. Den 20. februar 2009 skrev klagerne til indklagede og spurgte, hvorfor salgsprisen på Internettet var nedsat til kr. 720.000, når klagerne ikke havde godkendt dette. Klagerne meddelte, at klagerne alene havde accepteret en nedsat salgspris vedrørende den aktuelle interesserede køber. Indklagede svarede samme dag, at det var af tekniske årsager, og at prisen straks ville blive rettet på Internettet. Den 21. februar 2009 skrev indklagede til klagerne, idet køber ønskede oplyst bl.a., hvem der havde udført vvs- og el-arbejde i forbindelse med opsætning af køkken i huset. Klagerne svarede samme dag, at vvs-arbejdet var udført af en bekendt til klagerne mens el-arbejdet var udført af en elektriker i familien. Den 24. februar 2009 underskrev klagerne en ny formidlingsaftale for 3 måneder, hvori det blev aftalt, at huset kunne sælges for kr. 720.000. Det fremgik videre af aftalen bl.a.: Undlader sælger at underskrive et købstilbud på basis af den aftalte udbudspris, betragtes formidlingsaftalen som opsagt af sælger, og der betales vederlag, for det udførte arbejde, samt øvrige salgsfremmende foranstaltninger, udlæg til tredjemand for annoncering, markedsføring mv. og dokumentationsomkostninger, som om ejendommen var solgt af ejendomsmægleren. Vedrørende betaling til indklagede var der aftalt et salær på kr. 40.000 inkl. moms og skønnede dokumentationsomkostninger på kr. 6.220. Den 23. februar 2009 havde den interesserede køber afgivet et købstilbud på kr. 720.000, og det fremgik af aftalen, at køber ønskede at gennemføre handlen som en finansieret handel. Køber havde endvidere betinget handlen af, at klagerne indestod for,
3 at vvs og el i forbindelse med klagernes ombygning var foretaget af autoriserede vvs- og el-installatører. Denne betingelse kunne klagerne ikke godkende, hvorfor de den 1. marts 2009 underskrev en ny købsaftale, hvor denne betingelse var fjernet og handlen ændret til en kontanthandel. Den 3. marts 2009 skrev indklagede til klagerne og meddelte, at køber ikke ønskede at tiltræde den af klagerne fremsendte købsaftale, angiveligt fordi køber ikke længere havde tillid til klagerne. Indklagede oplyste samtidig, at han havde krav på betaling af fuldt salær, idet klagerne ikke havde accepteret det af køber fremsatte købstilbud. Den 4. marts 2009 fremsendte indklagede sin faktura: [...] Vederlagt ifølge formidlingsaftale kr.32.000,00 + 25 % moms kr. 8.000,00 kr.40.000,00 Tingbogsoplysninger kr. 350,00 Kommunalt oplysningsskema kr. 400,00 I alt [...] kr.40.750,00 Den 8. marts 2009 skrev klagerne til indklagede og meddelte, at de ikke mente, at indklagede havde krav på betaling af sin faktura, idet indklagede havde udarbejdet et købstilbud, ifølge hvilket klagerne skulle indestå for, at vvs- og el-arbejde var udført af autoriserede installatører, selvom indklagede var klar over, at dette arbejde ikke var udført af autoriserede håndværkere. Klagerne anførte videre, at de havde mistet tilliden til indklagede, idet han ikke havde arbejdet for klagernes interesser, hvorfor klagerne ønskede indklagedes bekræftelse på, at formidlingsaftalen var annulleret uden nogen form for udgift for klagerne samt ønskede nøglerne til huset retur. Den 11. marts 2009 sendte klagerne de fra indklagede modtagne nøgler tilbage til indklagede, idet indklagede gerne ville fremvise huset til en anden interesseret køber. Klagerne oplyste, at de stadig var interesseret i at sælge fritidshuset på trods af tvisten med indklagede, men at deres syn på sagen var uændret, hvis det ikke lykkedes at sælge ejendommen. Den 25. marts 2009 videresendte indklagede til klagerne et købstilbud fra den anden interesserede køber på kr. 500.000. Den anden interesserede køber henviste i sit tilbud til, at der var fugt og råd flere steder i ejendommen, og at taget var nedslidt. Den 31. marts 2009 meddelte klagerne, at de fastholdt, at indklagede ikke havde krav
4 på salær, og at de nøgler til fritidshuset, som indklagede var i besiddelse af, ville blive afhentet af klagernes nye ejendomsmægler. Den anden interesserede køber købte ved købsaftale af 29. april 2009 klagernes fritidshus. Indklagede medvirkede ikke ved dette salg. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på betaling af sin faktura. Den i juni 2008 indgåede formidlingsaftale var udløbet uden salg, men det blev mundtligt aftalt mellem parterne at fortsætte salget til en nedsat pris på kr. 765.000. Efter at indklagede fik kontakt til en interesseret køber, der ville give kr. 720.000 for huset, accepterede klagerne denne pris, men det var ikke meningen, at udbudsprisen skulle nedsættes i annoncer mv. Alligevel annoncerede indklagede huset til salg for kr. 720.000, men rettede dog straks dette til kr. 765.000 efter klagernes henvendelse. Indklagede har således erkendt, at udbudsprisen var aftalt til kr. 765.000. Det var således en fejl, at indklagede udarbejdede en formidlingsaftale på en handelspris på kr. 720.000 i stedet for kr. 765.000. Indklagede har ikke indhentet et købstilbud på kr. 765.000, men desuagtet har klagerne accepteret en pris, som var aftalt til kr. 720.000 ved underskrivelse af ny tilrettet købsaftale. Klagerne har klart pointeret over for indklagede, at klagerne alene kunne acceptere den nedsatte pris, såfremt der ikke fra købers side blev fremsat yderligere krav, som kunne medføre udgifter for klagerne. Køber ville imidlertid ikke underskrive den nye købsaftale, og der er således ikke indgået en handel. Hertil kommer, at det er stærkt kritisabelt, at indklagede prøvede at få klagerne til at underskrive på nogle vilkår, som han allerede var gjort bekendt med ikke var i overensstemmelse med virkeligheden, samt at indklagede ikke fortalte klagerne, hvad det indebar at skrive under på en indeståelse. Indklagede tilbageholdt købsaftalen, indtil klagerne havde underskrevet formidlingsaftalen, hvorfor klagerne først bagefter blev klar over, at indklagede havde indføjet nogle vilkår, som ikke var aftalt, og som klagerne ikke kunne acceptere. Indklagede vidste, at det ikke var autoriserede håndværkere, der havde udført vvs- og el-arbejde, idet klagerne havde oplyst dette allerede den 21. februar 2009. Indklagede havde endvidere ændret den aftalte kontanthandel til en finansieret handel, hvilket klagerne blev frarådet at godkende af deres pengeinstitut. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på betaling af salær og dokumentationsomkostninger som anført i fakturaen.
5 Det er korrekt, at udbudsprisen på Internettet i en kort periode ved en fejl var nedsat til kr. 720.000. Dette skyldtes, at indklagede havde udskrevet salgsopstilling og købsaftale på denne pris og herefter glemte at rette prisen tilbage til kr. 765.000 i it-systemet. Dette har dog intet at gøre med det købstilbud, den interesserede køber afgav, idet prisen på Internettet først blev nedsat, efter at køber havde afgivet købstilbuddet. Af samme grund udarbejdede indklagede en formidlingsaftale på den i købsaftalen anførte pris og sendte denne til klagernes underskrift. Indklagede regnede ikke med, at det blev nødvendigt at arbejde mere med sagen, og prisen kunne jo også sagtens bagefter sættes op til det tidligere aftalte kr. 765.000, hvilket også blev gjort. For så vidt angår vvs- og el-installationerne forespurgte køber, hvem der havde udført de pågældende installationer. Indklagede vidste, at det var bekendte til klagerne, der havde udført arbejdet, hvorfor indklagede oplyste dette til køber, hvorefter køber forlangte at få indføjet bestemmelse i købsaftalen om installationerne. Det var således et vilkår, som køber forlangte indføjet i købsaftalen, og ikke noget indklagede selv havde skrevet ind i aftalen. Købers ønske om klagernes indeståelse for installationerne var fornuftigt, idet køber kun ville have mulighed for at reklamere over for autoriserede installatører, og klagerne burde havde accepteret dette vilkår, når der var tale om arbejde udført af klagers bekendte. Klagerne må have sparet penge ved at få arbejdet udført uden en autoriseret montør. Det var ligeledes køber, der ønskede, at deres køb skulle være en finansieret handel. Der er ikke tale om en fejl fra indklagedes side, som anført af klagerne. Klagernes provenu bliver det samme, uanset om der er tale om en kontant- eller finansieret handel, og klagerne har fået udleveret provenuberegning på begge typer handel. Klagerne burde derfor have accepteret dette krav fra købers side. Indklagede har handlet helt efter klagernes forlangende ved at udarbejde en ny købsaftale, efter at det viste sig, at klagerne ikke kunne acceptere købers forbehold i den første købsaftale. Klagerne kom dermed med et modbud over for køber. Det virker imidlertid som om, at klagerne ikke kan forstå, at køber ikke bare skal acceptere dette modbud. Indklagede fremviste efterfølgende ejendommen for en anden interesseret køber, der imidlertid afgav et meget lavt købstilbud. Den 31. marts 2009 meddelte klagerne, at klagernes nye ejendomsmægler ville afhente nøglerne til fritidshuset hos indklagede. Indklagede gik derfor ud fra, at han ikke længere skulle arbejde for et salg. Klagerne har aldrig selv spurgt til, om formidlingsaftalen var ophørt. Den anden interesserede køber har efterfølgende købt fritidshuset for kr. 685.000
6 gennem en anden ejendomsmægler, og købsaftale herom er underskrevet den 29. april 2009, hvilket er inden formidlingsaftalen med indklagede udløb. Det er derfor indklagedes opfattelse, at han har krav på salær af denne grund. Nævnet udtaler: Nævnet finder det uheldigt, at indklagede annoncerede fritidshuset til salg på Internettet for kr. 720.000, uden at klagerne havde accepteret annoncering til denne pris. Nævnet finder det tillige uheldigt, at indklagede i købstilbuddet indføjede bestemmelse om, at klagerne skulle indestå for, at vvs- og el-installationer var foretaget af autoriserede installatører, når indklagede var bekendt med at dette ikke var tilfældet, og at klagerne dermed ikke kunne opfylde denne betingelse. Nævnet finder, at klagerne var berettigede til at afvise det fremkomne købstilbud, på grund af det byrdefulde vilkår om, at klagerne skulle indestå for, at vvs- og elinstallationer var foretaget af autoriserede installatører. Indklagede har herefter ikke krav på salær, som følge af klagerne ikke accepterede købsaftalen. Nævnet finder videre, at klagerne, efter indklagedes fremsendelse af faktura som følge af klagernes undladelse af accept af købstilbuddet, var berettigede til at opsige formidlingsaftalen uden at skulle betale arbejdsvederlag til indklagede. Det har i den forbindelse ingen betydning, at klagerne efter formidlingsaftalens ophør gav indklagede lov til at fremvise ejendommen for en anden interesseret køber. Nævnet kan ikke godkende indklagedes krav på betaling af tingbogsoplysninger kr. 350 og kommunalt oplysningsskema kr. 400, idet disse dokumentationsomkostninger ikke er afholdt på tidspunkter, hvor der gjaldt en aftale mellem klager og indklagede. Konklusion: Klagen tages til følge. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V
Lone Kerrn-Jespersen formand 7