Kontor komplekser i Esbjerg Sag 114012 TIL SALG Esbjerg - Bavnehøjvej 6-12 To markante og velbeliggende komplekser Nær Esbjerg Havn, centrum samt motorvejsafkørsel Udlejet til flere lejere Gode parkeringsforhold ved bygningerne Kontantpris kr. 28.500.000 1. års nettoafkast % 8,05 Etageareal m 2 3.754
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendom bestående af to markante og velbeliggende kontor komplekser. Ejendommen er opført i lysegrå betonelementer og er opført som etagebyggeri i tre etager + kælder. Kælder ligger flere steder over terræn. Begge bygninger er udlejet til flere lejere og er løbende istandsat efter lejers ønsker. De fleste lejemål fremstår i en flot stand med gode stabile lejere. Ejendommen er fuldt udlejet. Der er elevator i begge bygninger. Beliggenheden er tæt på Esbjerg Havn, centrum samt motorvejsafkørsel. Der er meget aktivitet ved Esbjerg Havn, der for tiden oplever en stor udvikling. Her er ligeledes en flot udsigt fra flere af lejemålene. Udenomsarealerne er udlagt til parkering samt grønne områder, og der er mulighed for tilkørsel til ejendommen fra flere sider. En fin ejendom med god lejespredning. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Bavnehøjvej 6-12, 6700 Esbjerg 1062 b Esbjerg Bygrunde Esbjerg OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1982-2003 Ombygningsår 1986 AREALER: Grundareal 6.783 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 1.235 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 3.754 m 2 Etageareal i alt 3.754 m 2 Sekundære arealer 101 m 2 2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1982/1986 Bebygget areal 651 m 2 Antal etager 4 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor 2.110 m 2 Erhvervsareal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1986 Bebygget areal 483 m 2 Antal etager 4 Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 2 af 13
Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor 1.644 m 2 Erhvervsareal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 11 m 2 Sekundære arealer 11 m 2 Antal etager 0 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Cykel- og redskabsskur 11 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 12 m 2 Sekundære arealer 12 m 2 Antal etager 0 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Cykel- og redskabsskur 12 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 1996 Bebygget areal 43 m 2 Sekundære arealer 43 m 2 Antal etager 0 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Cykelskur 43 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 6 BBR-bygningsnr. 6 Opført / ombygget år 2003 Bebygget areal 35 m 2 Sekundære arealer 35 m 2 Antal etager 0 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Udhus 35 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2013 Ejendomsværdi kr. 27.500.000 heraf grundværdi kr. 1.085.300 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er pt. forsikret således: Alm. Brand Bank A/S. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 15.04.2013 med energiklassifikation C. Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 3 af 13
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i Byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af lokalplan 204_1 - For bebyggelsens ydre fremtræden, herunder bl.a. skiltning, omfattende ejendommen inden for ejerlauget Esbjerg Bygrunde. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 22.08.2013 21.04.1983-9747-49 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 07.04.1989-5798-49 Lokalplan nr. 204-1 12.12.1989-19379-49 Lejekontrakt med Det norske Veritas, Danmark A/S 10.10.1991-18655-49 Dok om sti mv. 20.11.1996-37565-49 Dok om højspænding mv. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: Vandforsyning: Alment vandforsyningsanlæg Varmeinstallation: Fjernvarme El: TRE-FOR 5. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT - TIDLIGERE FORURENING: Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. MILJØFORHOLD, DRIFT: Ifølge Region Syddanmark er der på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforurening på den pågældende matrikel. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 28.500.000 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 2.312.059 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 360.200 I alt kr. 2.672.259 Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 4 af 13
ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 6.000 I alt kr. 6.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. De anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2014) kr. 27.600 RENOVATION Renovation kr. 29.000 Skadedyrsbekæmpelse kr. 900 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Grønne områder kr. 46.000 Saltning/snerydning kr. 55.000 Vinduespolering kr. 53.000 Adgangskontrol kr. 8.000 Serviceabonnementer kr. 41.000 Tilsyn kr. 10.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 117.990 ADMINISTRATION Administration kr. 17.250 FORSIKRINGER Præmie årligt - forsikring I kr. 23.000 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Energimærkning kr. 6.500 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 435.240 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100% Lejerne refunderer kr. 360.200,- af ejendommens driftsudgifter. 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 86.330 Advokatsalær - skøde kr. 25.000 Moms kr. 6.250 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 117.580 Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 5 af 13
Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr. 6.250 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 111.330 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 28.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 111.330 -Refusion depositum kr. 741.981 Anslået kapitalbehov kr. 27.869.349 6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 2.318.059 Refunderede driftsudgifter kr. 360.200 - Driftsudgifter iht. budget kr. 435.240 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 2.243.019 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 2.243.019 x 100 27.869.349 = 8,05% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100% 6.6 KØBESUMMENS FORDELING KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 28.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 28.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 86.330 Advokatsalær skøde kr. 25.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 28.611.330 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 27.414.700 Grundens værdi kr. 1.085.300 Kontantomregnet købesum kr. 28.500.000 6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 435.240 kr. 435.240 Udgifter i alt kr. 435.240 kr. 435.240 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 2.312.059 kr. 2.312.059 Lejeindtægter, anslåede kr. 6.000 kr. 6.000 Refunderede driftsudgifter kr. 360.200 kr. 360.200 Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 6 af 13
1. år før afskrivning / skat kr. 2.243.019 kr. 2.243.019 Afskrivning 1. år, anslået kr. Skattemæssigt resultat 1. år kr. 2.243.019 Likviditet 1. år før skat kr. 2.243.019 Skattevirkning ved skatteprocent på 31,21% kr. 700.046 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 1.542.973 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 6.8 MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Kolding/Fredericia Bredgade 33 6000 Kolding Att.: Jon Stefansen, Indehaver Tlf.: 76310160, mobil: +45 42 73 74 00, e-mail: jsf@nybolig.dk Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 7 af 13
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 8 af 13
Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 9 af 13
Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 10 af 13
Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 11 af 13
Lejemålsoversigt Ejendommen: Bavnehøjvej 6-12, 6700 Esbjerg LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 01.09.2013 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 East Metal Trade 6, st. Erhverv Kontor 644 385.151 598 192.575 63.000 2 BDO 6, 1. Erhverv Kontor 677 461.485 682 115.371 66.000 3 DIS Dansk 6, 2. Erhverv Kontor 159 78.474 494 39.237 15.600 4 Jansson 6 Erhverv Kontor 202 108.180 536 54.090 19.800 5 KJ Industries A/S 6, 2. Erhverv Kontor 503 251.500 500 125.750 48.000 6 JKS A/S 12, st. Erhverv Kontor 339 192.044 567 96.022 29.000 7 NIRAS 12, st. + th. Erhverv Kontor 719 469.278 653 117.320 61.800 8 NIRAS A/S 12 Erhverv Kontor 339 263.947 779 65.987 29.000 9 KJ Industries A/S 12 Erhverv Kontor 339 102.000 301 51.000 28.000 10 Tomgang 12 Erhverv Kontor 12 6.000 500 I ALT 3.933 2.318.059 741.981 0 360.200 Erhvervsdelens andel 3.933 2.318.059 741.981 0 360.200 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 2.318.059 741.981 heraf faktisk 2.312.059 741.981 heraf anslået 6.000 0 Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 12 af 13
REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 East Metal Trade Ja Faktisk 2,5 % af den gældende leje 01.10.2013 01.10.2014 Nej 2 BDO Ja Faktisk NPI 01.01.2014 01.01.2015 Nej 3 DIS Dansk Ja Faktisk NPI 01.04.2014 01.04.2015 Nej 4 Jansson Ja Faktisk NPI min 3 % 01.01.2014 01.01.2015 Nej 5 KJ Industries A/S Ja Faktisk Nettoprisindeks Nej 6 JKS A/S Ja Faktisk NPI min. 3 % 01.10.2013 01.10.2014 Nej 7 NIRAS Ja Faktisk Nettoprisindeks Nej 8 NIRAS A/S Ja Faktisk NPI min. 1 % maks. 4 % 01.07.2014 01.07.2015 Nej 9 KJ Industries A/S Ja Faktisk Nettoprisindeks Nej 10 Tomgang Ja Anslået Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 East Metal Trade 0 22.10.2012 12 måneder 01.10.2018 01.10.2016 Lejer Udlejer Ja Ja 2 BDO 0 01.12.2002 6 måneder Lejer Udlejer Ja Ja 3 DIS Dansk 0 18.05.2011 6 måneder 01.05.2017 Lejer Udlejer Nej Ja 4 Jansson 0 01.01.2011 6 måneder 01.01.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 5 KJ Industries A/S 0 01.08.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 6 JKS A/S 0 01.11.2012 6 måneder Lejer Udlejer Nej Ja 7 NIRAS 0 01.12.2005 12 måneder Lejer Udlejer Ja Ja 8 NIRAS A/S 0 15.06.2008 6 måneder Lejer Udlejer Nej Ja 9 KJ Industries A/S 0 01.08.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Tomgang 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sagsnr. 114012 F1437 slb - Side 13 af 13