Investeringsejendom TIL SALG. Sag 25151

Transkript

1 Investeringsejendom Sag TIL SALG Odense SØ - Unsbjergvej 2-4 Attraktiv placering tæt på motorvej Fuldt udlejet med god lejerspredning Fremstår i god vedligeholdelsesmæssig stand Kontantpris kr års nettoafkast % 8,63 Etageareal m

2 1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendommen er beliggende i det sydøstlige Odense i et veludbygget erhvervsområde præget af små og mellemstore håndværks- og produktionsvirksomheder samt liberale erhverv. Ejendommen er beliggende til Ring 3 og med kort afstand til motorvejskrydset ved Odense. Markant ejendom bestående af 3 bygninger, opført i 1 plan med mindre kælder på 100 m². Ejendommen fremstår med røde teglstensfacader og tag med built-up konstruktion med belægning af tagpap. Alle sider på tagkonstruktionen er dog afvalmet, og her er der belægning af betontagsten for at give ejendommen pænt bygningsudtryk. Endvidere termovinduer. Ejendommen er indrettet med varierende lejemålsstørrelser og anvendes primært til kontor- og administrationsformål. Der er dog også fitnesscenter med tilknyttet kontor samt lettere laboratorievirksomhed og lagerdel. Sælger har foretaget løbende vedligeholdelse på ejendommen, som således fremstår i god vedligeholdelsesmæssig stand. Hovedparten af udenomsarealer er befæstet med asfalteret parkerings- og tilkørselsareal. Resten er udlagt med grønne græsarealer. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ 22 Z Over Holluf By, Fraugde 22 O Over Holluf By, Fraugde KOMMUNE: Odense OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår AREALER: Grundareal m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger m 2 Etageareal i alt m 2 Sagsnr / Side 2 af 13

3 2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor/lager - Unsbjergvej m 2 Erhvervsareal Nej Kælder, lager - Unsbjergvej m 2 Erhvervsareal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 962 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor/lager - Unsbjergvej m 2 Erhvervsareal Nej Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1993 Bebygget areal m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor/lager - Unsbjergvej m 2 Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2013 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Forskelsværdi (dækningsafgiftspligtig) kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Ovenstående vurdering er den samlede vurdering for 2 ejendomme. Ejendomsværdi og grundværdi er fordelt således: Unsbjergvej 2: Ejendomsværdi kr Grundværdi kr Unsbjergvej 4: Ejendomsværdi kr Grundværdi kr ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation B for ejendommen Unsbjergvej 2. Der foreligger ikke energimærke vedrørende ejendommen Unsbjergvej 4. Sagsnr / Side 3 af 13

4 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Området, hvori ejendommen er beliggende gælder lokalplan nr (område E), idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Område E skal anvendes til kontor- og serviceformål. Der kan etableres ikke-forurenende virksomheder, som f.eks. lager og lignende og kontor- og serviceerhverv. Eksisterende virksomheder kan fortsætte som hidtil. Butikker må kun opføres i sammenhæng med den pågældende virksomhed for salg af egne produkter og må ikke have mere end 200 m² salgsareal. Der må kun opføres eller indrettes én bolig på hver ejendom i tilknytning til en virksomhed, og kun når den anvendes som bolig for indehaver, bestyrer, portner eller anden person, med lignende tilknytning til virksomheden. Der kan endvidere udlægges areal til udstillingsformål. Byggemulighed: I område E må højst 50% af den enkelte ejendom bebygges og bygningernes rumfang må højst udgøre 3 m³ pr. m² grundareal. Der må max. bygges i 3 etager incl. udnyttelig tagetage. Bygningshøjden må max. være 12 m. Ny bebyggelse må ikke placeres tættere til vej og sti end 5 m. Eksisterende lovlig bebyggelse fra før 2005 opført tættere end 5 m langs vej kan dog forlænges i samme afstand fra vej, såfremt det ikke er foran anden bygning på samme grund og såfremt lokalplanens bestemmelser er overholdt. SERVITUTTER: 1989: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. Indeholder bestemmelser om salg. 1992: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. Indeholder bestemmelser om salg. 1993: Dok. om sikringsrum m.v. 1993: Dok. om sikringsrum m.v. 2006: Lokalplan nr Vedr. 10B. Sagsnr / Side 4 af 13

5 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr Refunderede driftsudgifter erhverv kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Sagsnr / Side 5 af 13

6 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2014) kr DÆKNINGSAFGIFT kr RENOVATION Renovation kr RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr ADMINISTRATION Administration kr FORSIKRINGER Præmie årligt - anslået kr ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Skadedyrsbekæmpelse kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100% 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr KAPITALBEHOV: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr Sagsnr / Side 6 af 13

7 6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Refunderede driftsudgifter kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 8,63% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100% 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr / Side 7 af 13

8 6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr kr Refunderede driftsudgifter kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 6.8 MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. sal 5000 Odense C Att.: Morten Rasmussen, erhvervsmægler, diplomvaluar, MDE Tlf.: , mobil: , [email protected] Sagsnr / Side 8 af 13

9 8. FOTOS OG KORT Sagsnr / Side 9 af 13

10 Sagsnr / Side 10 af 13

11 Lejemålsoversigt Ejendommen: Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Bygningsstyrelsen Unsbjergvej 2A Erhverv Kontor Aktiv Form Unsbjergvej 2A Erhverv Behandlingscenter/undervisning samt kontor 3 Colour Sign Unsbjergvej 2A Erhverv Lager og administration KABA Denmark Unsbjergvej 2A Erhverv Naturstyrelsen Unsbjergvej 2A, kælder Erhverv HD Ejendomme 7 HD Ejendomme Unsbjergvej 2B Erhverv Kontor Unsbjergvej 4 Erhverv Kontor Alphalyse Unsbjergvej 4 Erhverv Kontor og lettere laboratorievirksomhed 9 Allianceplus Unsbjergvej 4 Erhverv Lager for rengøringsvirksomhed 10 Eltel Networks Unsbjergvej 4 Erhverv Lager og administration 11 LC Fyn ApS Unsbjergvej 4 Erhverv Fitnesscenter med tilknyttet kontor I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Sagsnr Side 11 af 13

12 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Bygningsstyrelsen Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 2,5% 2 Aktiv Form Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% 3 Colour Sign Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% Nej Nej Nej 4 KABA Denmark Ja Faktisk Nej 5 Naturstyrelsen Ja Faktisk Nej 6 HD Ejendomme 7 HD Ejendomme Ja Faktisk Nej Ja Faktisk Nej 8 Alphalyse Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% 9 Allianceplus Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% 10 Eltel Networks Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% 11 LC Fyn ApS Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 3% og max. 5% Nej Nej Nej Nej Sagsnr Side 12 af 13

13 KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Bygningsstyrelsen Lejer Udlejer Nej Nej 2 Aktiv Form Lejer Udlejer Ja Ja 3 Colour Sign Lejer Udlejer Nej Nej 4 KABA Denmark Lejer Udlejer Nej Nej 5 Naturstyrelsen Lejer Udlejer Nej Nej 6 HD Ejendomme 7 HD Ejendomme Lejer Udlejer Nej Nej Lejer Udlejer Nej Nej 8 Alphalyse Lejer Udlejer Nej Ja 9 Allianceplus Lejer Udlejer Nej Nej 10 Eltel Networks Lejer Udlejer Nej Nej 11 LC Fyn ApS Lejer Udlejer Ja Ja Sagsnr Side 13 af 13