ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED

MAJ 2015 RINGSTED KOMMUNE ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED RAPPORT

ADRESSE COWI A/S Parallelvej 2 2800 Kongens Lyngby Danmark TLF +45 56 40 00 00 FAX +45 56 40 99 99 WWW cowi.dk MAJ 2015 RINGSTED KOMMUNE ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED RAPPORT PROJEKTNR. A065902 DOKUMENTNR. 2 VERSION 2 UDGIVELSESDATO 22.5.15 UDARBEJDET ARI, THRS KONTROLLERET UKJ GODKENDT ARI

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 5 INDHOLD 1 Indledning 7 2 Erhvervsområder i Ringsted kommune 9 2.1 Ringsteds erhvervsmæssige kendetegn 9 2.2 Overordnet karakteristik af erhvervsområderne 9 2.3 Ledige erhvervsarealer 11 3 Gennemgang af erhvervsområder 12 3.1 Benløse erhvervsområde 12 3.2 Kærup Erhvervspark 17 3.3 Erhvervsområdet ved Holbækvej 23 3.4 Jordemodervej 26 3.5 Kasernebyen 28 3.6 Klosterparken 32 3.7 Ringsted Station 35 3.8 Ringsted Syd 39 3.9 Dyssegårdsvej 47 3.10 Bragesvej 51 3.11 Næstvedvej 54 3.12 Slagteriet 58 3.13 Øvrige områder (Nørregade og Søndervangen) 60 3.14 Erhvervsområder i det åbne land. 62 4 Opsamling og anbefalinger 69 4.1 Anbefalinger til proces og organisering i f.t. fremtidig udvikling af erhvervsområder 70 4.2 Indspil til en samlet udviklingsstrategi 71

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 7 1 Indledning Ringsted Kommune rummer en række erhvervsområder med forskellige kvaliteter, der appellerer til forskellige typer af virksomheder. Kommunen ønsker at få et klart billede af de enkelte områders kvaliteter, for at sikre at eksisterende og kommende virksomheders behov kan tilgodeses på den bedst mulige måde. Ringsted Kommune har derfor bedt COWI A/S om en kortlægning af de faktiske forhold i de eksisterende erhvervsområder for at kunne vurdere behovet for at revidere rammebestemmelserne i forbindelse med den næste kommuneplanrevision, og for at få et sammenhængende billede af potentialet for udvikling i erhvervsområderne og rollefordelingen mellem områderne. Områderne er blevet kortlagt i forhold til: Planbestemmelser Størrelse og fysiske fremtoning Udnyttelsesgrad og restrummelighed Opgørelse over antal virksomheder og antal ansatte Nuværende anvendelse på brancheniveau Antal grunde til salg og lokaler til leje, samt pris og lejeniveau Vurdering af efterspørgsel Nuværende viden om jordforurening, støj og miljøklasser Relationen til kommunens klimatilpasningsindsats Beliggenhed og tilgængelighed, herunder kollektiv trafik betjening Betjening med digital infrastruktur

8 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED Vurdering af fremtidige potentialer, herunder muligheder for byomdannelse Kortlægningen er foretaget i perioden fra februar til april 2015 og bygger på: Ejendomsdata fra BBR Virksomhedsoplysninger fra CVR registret Fysisk besigtigelse Oline databasen (http://www.oline.dk/) i f.t. grunde/lokaler til salg/leje samt prisniveau Interview med udvalgte lokale erhvervsmæglere og grundejere Erhvervsstyrelsens digitale bredbåndskortlægning (http://www.tjekditnet.dk) i f.t. digital infrastruktur Miljødata fra Danmarks Miljøportal (http://www.miljoeportal.dk) Ringsted kommunes handleplan for klimatilpasning og oversvømmelseskortlægning. Kortlægningsmetoden er yderligere beskrevet i bilag A Handlingsplan for klimatilpasning er yderligere beskrevet i bilag B

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 9 2 Erhvervsområder i Ringsted kommune 2.1 Ringsteds erhvervsmæssige kendetegn Ringsted har en attraktiv beliggenhed midt på Sjæland med gode infrastrukturforbindelser i form af motorvej E 20 samt jernbanen, der indgår i det transeuropæiske netværk som forbindelse mellem Skandinavien og det øvrige Europa. Strækningen mellem Ringsted og København vil blive opgraderet til dobbeltsporet elektrificeret højhastighedsbane i 2018 med en rejsetid på ca. 30 minutter. Ringsted huser en række forskellige virksomhedstyper, bl.a. inden for produktion, håndværk, logistik og transport, medicinalindustri, entreprenørmaskiner og handel med særligt pladskrævende varegrupper. 2.2 Overordnet karakteristik af erhvervsområderne Der har i Ringsted traditionelt været udlagt erhverv syd for byen i tilknytning til jernbanen. De sydlige erhvervsarealer har gennem årene bredt sig, og udgør i dag byens største erhvervsområde. Omkring årtusindskiftet blev Kærup Erhvervspark etableret tæt på motorvejen nord for byen. Herudover er der en række mindre erhvervsområder fordelt rundt om i byen, bl.a. ved Ringsted station, i udkanten af Benløse, i forbindelse med den gamle kaserne og ved Holbækvej. Ud over de allerede bebyggede erhvervsområder, er der i kommuneplanen udlagt to store ubebyggede områder, dels ved Jordemodervej øst for byen og Bragesvej syd for byen. Disse områder udgøre tilsammen et areal på ca. 228 ha. For at operationaliserer kortlægningen af erhvervsområderne er områder der optræder i kommuneplanens rammedel med forskellige rammebestemmelser, men som ligger i forlængelse af hinanden, blevet grupperet til større samlede erhvervsområde som vist på kortet nedenfor.

10 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED Figur 1: Oversigt over erhvervsområder

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 11 2.3 Ledige erhvervsarealer Der er i kommunen en række ubebyggede erhvervsarealer. Med de bebyggelsesprocenter der er fastsat i kommuneplanrammerne er der mulighed for at opføre ca. 1.550.000 m² erhvervsbyggeri på de ledige arealer 1. Figur 2: Oversigtskort over ledige erhvervsarealer Hvis man fraregner de to ubebyggede erhvervsområder Jordemodervej og den sydlige del af Bragesvej, er der mulighed for at opføre ca. 420.000 m² erhvervsbyggeri inden for de eksisterende erhvervsområder. Hertil er der udvidelsesmuligheder på allerede bebyggede grunde, hvis bebyggelsesprocenten ikke er fuldt udnyttet. Denne restrummelighed er der redegjort specifikt for i gennemgangen af de enkelte erhvervsområder nedenfor. 1 Beregningen er baseret på det samlede ledige erhvervsareal inden for kommunens udlagte bynære erhvervsområder, og skal anses som en indikator for de fremtidige bebyggelsesmuligheder.

12 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 3 Gennemgang af erhvervsområder I det følgende er kortlægningen af de enkelte erhvervsområder gennemgået 3.1 Benløse erhvervsområde Erhvervsområdet i Benløse har et areal på ca. 17 ha. Området ligger i den nordlige udkant af Benløse omkranset af parcelhusbebyggelse og etagebyggeri samt åbent land på den nordvestlige side. Erhvervsområdet ligger som en bræmme der afgrænser boligområdet fra åbent land mod nord og vest. Figur 3: Benløse erhvervsområde

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 13 3.1.1 Områdets karakteristika Areal Ca. 17 ha Miljøklasser Miljøklasse 1-4 Bebyggelsesprocent 40-50 % Primære virksomhedstype Mindre virksomheder indenfor både servicesektoren og industri samt to større produktionsvirksomheder: DK-beton og DLF Trifolium Antal beskæftigede Ca. 180 mennesker Afstand til motorvej Ca. 2,5 km Transporttid med offentlig Ca. 15 min transport til Ringsted st. Jordforurening Der er kortlagt et større områder med mistanke om jordforurening. Digital infrastruktur Området har dækning med en kombination af fibernet, kabel-tv opkobling og kobbernet. Restrummelighed Der er udvidelsesmuligheder på en række af områdets bebyggede ejendomme, da bebyggelsesprocenterne ikke er fuldt udnyttede. Der er få ubebyggede grund, hvilket giver begrænsede muligheder for etablering af nye virksomheder. Indsatsområde i handlingsplan for Ikke udpeget som indsatsområde klimatilpasning 3.1.2 Planbestemmelser (rammenummer 5E2, 5E3 og 5E4 samt lokalplan nr. 67) Området er udlagt til blandede erhvervsformål i form af kontor, serviceerhverv, håndværk, industri, lager og værksted. I den midterste del af området er det muligt at etablere serviceerhverv, samt eventuel bolig i tilknytning til den enkelte virksomhed. Der må her etableres virksomheder i miljøklasse 1-3. Den østlige og vestlige del af området skal anvendes til industri, lager og værksted. Her må der etableres virksomheder i miljøklasse 1-4. 3.1.3 Tilgængelighed Der er ca. 2,5 km til E20 via Fluebækvej eller Smålodsvej. Begge veje løber gennem et parcelhusområde, og er derfor ikke velegnet til tung trafik. Der omkring 4 kilometer til Ringsted St. Cykelruten mellem Benløse erhvervsområde og Ringsted St. går via mindre villaveje i Benløse kvarteret uden cykelstier, og følger derefter de store veje (Roskildevej og Nørregade) med cykelsti. Området er betjent med to buslinjer, med en række stoppesteder fordelt i området. Bus fra Ringsted st. til området tager ca. 15 min. Inden for den normale arbejdstid, er der 5 afgange i timen mellem Benløse og Ringsted st.

14 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 3.1.4 Områdets faktiske anvendelse Området er domineret af større produktionsvirksomheder med fremstilling af betonelementer, belysning og græsfrø mv. Derudover er der en række af små virksomheder, herunder vognmandsforretning, autoværksted, mindre fremstillingsvirksomhed, elektrikerforretning og udlejningsselskab. Flere af de mindre virksomheder har tilknyttet bolig. 3.1.5 Områdets fysiske indretning Området er domineret af DK-Beton, som giver området et industrielt præg. DK- Beton er nabo til boliger og Benløse-Centret. Figur 4: Hovedindgang til DK-beton Områdets er i øvrigt karakteriseret af lav bebyggelse (enkelthuse eller klyngehuse) i 1 til 2 etager som er opført i 1960'rne eller 1970'rne. Umiddelbart sydøst for DK Beton ligger Benløseparken, som er en boligbebyggelse i tre etager med 624 boliger fordelt på 10 boligblokke. Der findes en række mindre virksomheder i områdets nordøstlige del.

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 15 Figur 5: Mindre virksomheder i Benløse Kørsel med store lastbiler til og fra DK-Beton sker ad mindre veje som ligger i udkanten af boligområdet. Området er stort set fuldt udbygget. Omkring DK-beton er der enkelte arealer, hvor det vil være muligt at opføre nybyggeri. På flere af de mindre ejendomme området vil det være mulighed for mindre udvidelse af de eksisterende virksomhederne, da bebyggelsesprocenten ikke er fuldt udnyttet. Figur 6: Restrummelighed i Benløse erhvervsområde

16 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED Den sydlige del af området er betjent med fibernet, mens ejendommene i den nordlige del enten benytter sig af kabel-tv opkobling eller kobbernet. Der er dokumenteret jordforurening i den vestlige del af området, mens store dele af det østlige område er blevet kategoriseret med en mistanke om jordforurening. Figur 7: Kortlægning af jordforurening i Benløse erhvervsområde 3.1.6 Områdets markedsmæssige efterspørgsel Der er få tilgængelige ejendomme på markedet i Benløse Erhvervsområde. Ved Fredensvej er et kontordomicil på 865 m² til leje for 420 kr./m². Derudover er der en mindre ejendom til salg, med 827 m² kombineret lager/kontor areal og en tilstødende bolig på 148 m² til 2.195.000 kr. De interviewede mæglere har ikke haft nogen forespørgsler på salg eller leje i området i flere år. 3.1.7 Områdets udviklingspotentialer De gældende rammebestemmelser stemme godt overens med den eksisterende anvendelse. Områdets placeringen i tæt tilknytning til et boligområde begrænser udviklingspotentialerne, idet det ikke vil være hensigtsmæssigt at udvide med støjende eller på andre måder miljøbelastende aktiviteter, herunder tung transport. Der er kun få ledige arealer i området. Da området ligger i udkanten af byzonen, med boliger tæt på, er de fysiske udvidelsesmuligheder og muligheder for nye virksomheder relativt begrænsede. En videre udvikling af området vil derfor skulle fokusere på de få ledige arealer. Det vil være en naturlig følge af størrelsen af de to store virksomheder i området DK-Beton og DLF Trifolium, at man forsøger at fastholde dem i området og evt. overvejer om det er muligt at tilgodese evt. udvidelsesbehov for disse virksomheder. DK-Beton er på 3 af siderne omgivet af boliger, Såfremt virksomheden skal

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 17 udvide vil det i givet fald være ud i landzone på modsatte side af Fluebækvej. Såfremt DLF Trifolium skal udvide kan dette evt. ske ved at lempe bebyggelsesprocenten for ejendommen. De øvrige virksomheder i området er alle mindre virksomheder som ligger i mindre aflukkede miljøer langs med Fluebækvej og Smålodsvej. Disse virksomheder udgør en broget skare af forskellige typer af virksomheder, som ikke forudsætter særlige afstandskrav. Virksomhedstyperne beskæftiger for det meste håndværkere og iværksættere. Det bør overvejes om tilsvarende virksomheder kan lokaliseres i området. Der synes ikke umiddelbart at være grundlag for nogen videre branchefokusering. 3.2 Kærup Erhvervspark Kærup Erhvervspark er et erhvervsareal på ca. 106 ha, beliggende direkte ud til motorvejen i den nordøstlige del af Ringsted. Området ligger med direkte forbindelse til Ringvejen som har af- og tilkørselsramper til motorvejen. Området er et privatejet erhvervsområde, som er anlagt på Kærup Gods jorder. Figur 8 Kærup Erhvervspark

18 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 3.2.1 Områdets karakteristika Areal Ca. 106 ha Miljøklasser Miljøklasse 1-5 Bebyggelsesprocent 50 % Primære virksomhedstype Området er præget af større engrosvirksomheder. Derudover er der en koncentration af forhandlere der sælger entreprenørmaskiner, og klynger af mindre servicevirksomheder omkring Kærup Gods og ved Benløse Skel. Antal beskæftigede Ca. 400-500 mennesker Afstand til motorvej Ca. 1-5 - 2,5 km med adgang for modulvogntog. Transporttid med offentlig Ca. 10 min transport til Ringsted st. Jordforurening Der registeret et mindre areal med mistanke om jordforurening i den sydvestlige del af området. Digital infrastruktur Der er udlagt fibernet i området med undtagelse af den sydvestlig del. Restrummelighed Der er mange ledige arealer i området, som gør det muligt at etablere alle størrelser af virksomheder. Herudover har flere af de bebyggede ejendomme en høj restrummelighed, hvilket giver gode muligheder for udvidelse af eksisterende virksomheder. Indsatsområde i handlingsplan for klimatilpasning Udpeget som Indsatsområder i planperiode og perspektivperiode. 3.2.2 Planbestemmelser (rammenummer 5E8, 5E9 og 5E13, lokalplan nr. 70, 110 og 172) Området er opdelt i tre mindre delområder med næsten identiske rammebestemmelser der tillader industri, værksted, lager og engroshandel. Hertil kan områderne omkring Kærup Gods og den sydvestlige del af erhvervsparken anvendes til administration og serviceerhverv. Området omkring Kærup Gods er udlagt til virksomheder med overvejende vægt på kontorerhverv. I de tidligere godsbygningerne er der mulighed for at etablere bolig, samt indrette butik med salg af virksomhedens egenproduktion. Herudover skal der omkring vejen Benløse Skel, primært være rum for etablering af mindre virksomheder. 3.2.3 Tilgængelighed Beliggenheden med direkte adgang til E20 motorvejen via Østre Ringvej giver hurtig og nem adgang til både Køge/Købehavn og Roskilde. Der er adgang for modulvogntog. Området ligger ca. 4 kilometer fra Ringsted st. Der går en cykelsti gennem området fra Benløse mod Ringsted (langs med Tingvej), som giver adgang til en særskilt bro over motorvejen, hvor der kun er adgang for gående og cyklister,

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 19 hvilket leder de bløde trafikanter uden om den tunge trafik. Fra krydsningen af motorvejen er det muligt at cykle til stationen af cykelsti og villaveje. Området er serviceret af en myldretidsbus i hverdagene mellem 5:45 og 8:10 samt 15:30 og 18:00. Dette giver en forbindelse mellem Kærup Erhvervspark og Ringsted St. på ca. 10 min. Der kan dog forekomme en lang gåafstand mellem busstoppestedet og visse virksomheder, da denne kan være placeret op til 900 m fra nærmeste busstopsted. 3.2.4 Områdets faktiske anvendelse Der er i CVR registret 39 virksomheder. Den dominerende branche i området er engroshandel med 10 virksomheder. Flere af disse virksomheder har store ejendomme med mange ansatte eksempelvis har dagligvaregrossisten Supergros A/S deres hovedlager i områdets sydlige del. Der er en koncentration af virksomheder på Kærup Parkvej der forhandler og servicere entreprenørmaskiner. I området omkring Kærup Gods er der en koncentration af investerings- og udlejningsfirmaer, og ved Benløse Skel ligger der en række mindre virksomheder med blandede erhvervsprofiler. I den nordlige del af området er elektronik producenten Schneider Electric Denmark A/S placeret. 3.2.5 Områdets fysiske indretning Området er mod nordøst afgrænset af et boligområde (Benløse), mod syd af motorvejen og mod nordvest og sydøst af åbent land. Området fremstår generelt som velplejet med nyere infrastruktur og stort set velvedligeholdte veje og fortove. De ubebyggede grunde i området er dog præget af vild bevoksning. Der er store åbne passager langs veje i området, hvor der ikke er virksomheder, som visse steder giver området et tomt præg.

20 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED Figur 9: Eksempel på tom byggegrund Figur 10: Kærup Parkvej i sydøstlig retning Området omkring Kærup Gods' bygninger fremstår indbydende og rummer en nyere kirke (Kærup Kirke). Bygningerne er istandsat med respekt for den oprindelige byggestil.

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 21 Figur 11: Hovedbygningen ved Kærup Gods Kærup Erhvervspark har en høj restrummelighed med mange ledige byggegrunde og ikke fuldt udbyggede ejendomme. Med de tilladte bebyggelsesprocenter estimeres det at, der kan etableres yderligere ca. 290.000 m² erhvervsbyggeri. Herfra udgøre ca. 200.000 m² byggemuligheder på ledige grunde, mens de resterende ca. 90.000 m² er restrummeligheden på allerede bebyggede ejendomme. Der er på nuværende tidspunkt opført ca. 140.000 m² erhvervsbyggeri, og der er derved plads til en forøgelse af bygningsmassen på ca. 200 %. Figur 12: Kortlægning af restrummelighed i Kærup Erhvervspark

22 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 3.2.6 Områdets markedsmæssige efterspørgsmål Ifølge de interviewede erhvervsmæglere er det et markedsmæssigt attraktivt område, specielt den del der ligger ud mod motorvejen. Der er seks tomme erhvervsbyggegrunde til salg, i varierende størrelser fra 2.700 m² til 50.000 m². De ledige grunde har en salgspris på mellem 225 kr./m² og 350 kr./m². Der er identificeret tre ejendomme til leje med både lager- og kontorfaciliteter, med følgende lejepriser: Adresse Type Arealopdeling Antal m² Lejeudgift Kærup industrivej 1 Lager/produktion med tilhørende kontor Lager/produktio n 13.598 m² 250 kr./ m² + drift Kontor 390 m² 450 kr./ m² + drift Tinvej 7 Lager/logistikdomicil med tilhørende kontor Lager 10.424 m² 325 kr./ m² inkl. drift Kontor 1.140 m² 500 kr./ m² inkl. drift Tinvej 14 Mindre kombineret lager og kontor Lager 400 m² 535 kr./ m² inkl. drift (lejes samlet) Kontor 500 m² 535 kr./ m² inkl. drift (lejes samlet) Kilde: Oline.dk (18-02-2015) 3.2.7 Områdets udviklingspotentialer Kærup Erhvervspark er et moderne og veletableret erhvervsområde, der er attraktivt i kraft af sin beliggenhed tæt på motorvejen. De eksisterende planrammer er relevante og fungerer efter hensigten. Det er uklart om den kommende boligbebyggelse øst for området langs med vejen Skrænten begrænser mulighederne for at etablere virksomheder i miljøklasse 4 og 5 langs områdets østlige afgrænsning. Såfremt dette viser sig at være tilfældet bør de planmæssige rammer justeres eller detaljeres således, at der tages højde for gennemførelsen af en konkret afvejning af krav til hensyn til boligbebyggelsen. Området er domineret af store virksomheder eller virksomheder med pladskrav. Området er med sin beliggenhed med let adgang til motorvejen og en del facadearealer mod motorvejen egnet til virksomheder med behov for eksponering langs motorvejen. Der ud over ligger Kærup Erhvervsparks ledige arealer fordelt i området på en måde, som gør det relativt nemt at finde lokalisering til virksomheder

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 23 med afstandskrav til anden anvendelse. Dette gælder dog ikke i områdets østlige skel. Det vil være naturligt yderligere at fokusere området mod transporttunge erhverv og logistik. Det vil samtidig være relevant at sikre at facadeejendommene udnyttes af virksomheder som har behov for denne eksponering. Kan dette ikke opnås kan det være relevant at sikre eksponering gennem fælles skiltning mod motorvejen. De store virksomheder i området (Supergros og Schneider Electric) er begge fokuserede på supply chain funktionen. Denne type virksomhed kan evt. danne grundlag for en fremtidig udviklingsfokusering. Der er desuden en stærk branchefokusering med virksomheder indenfor entreprenørmaskiner. Dette kan evt. styrkes yderligere. 3.3 Erhvervsområdet ved Holbækvej Erhvervsområdet ved Holbækvej har et areal på ca. 12 ha, med beliggenhed ud til motorvejen. På sydsiden af grænser området op til en boligbebyggelse (parcelhuse). Området er geografisk placeret umiddelbart nord for Klosterparken, men uden direkte forbindelse mellem de to områder. Figur 13: Holbækvej

24 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 3.3.1 Områdets karakteristika Areal Ca. 12 ha Miljøklasser Miljøklasse 1-3 Bebyggelsesprocent 40-60 % Primære virksomhedstype Området huser to mindre kontorvirksomheder. Antal beskæftigede Ca.12 mennesker Afstand til motorvej Ca. 2 km. Transporttid med offentlig Ca. 8 min transport til Ringsted st. Jordforurening Der ingen informationer om jordforurening Digital infrastruktur Der er udlagt fibernet i til de bebyggede ejendomme i området. Restrummelighed Der er 10,5 ha ubebygget areal, som det er muligt at udvikle. Arealerne er endnu ikke byggemodnet. Indsatsområde i handlingsplan Ikke udpeget indsatsområde for klimatilpasning 3.3.2 Planbestemmelser (rammenummer 5E14 og lokalplan 260) Området er udlagt til blandede erhvervsformål såsom lettere industri, engroshandel, konference, udstillinger, administration, serviceerhverv, detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper og offentlige formål. Langs motorvejen er der reserveret et 30 meter grønt bælte hvor der ikke må bebygges. 3.3.3 Tilgængelighed Området er centralt beliggende, tæt på centrum og med adgang til E20 via Holbækvej og tilkørsel 36 (Ringsted N). Adgangen til området sker ad en mindre stikvej fra Holbækvej. Vejen er ikke egnet til trafik med større lastbiler pga. tætliggende bebyggelse på begge sider af vejen. Der er ca. 3 kilometer til Ringsted St., med cykelsti på hele ruten. Området er serviceret af to busruter som har stoppested på Holbækvej (150-200m gang til områdets virksomheder). Der 2-3 afgange i timen til og fra Ringsted st., med er rejse tid på ca. 8 min. Derudover er der en direkte busforbindelse til Holbæk, med afgang en gang i timen. Rejsetiden til Holbæk er ca. 50 min. 3.3.4 Områdets faktiske anvendelse og fysiske indretning Området er karakteriseret af en større erhvervsejendom med tilhørende bolig. Ejendommen har tidligere været hjemsted for forlystelsesparken Fantasy World, men er nu omdannet til lager og kontorarealer. TDC og Eltel Networks to mindre enheder. Eltel Networks beskæftiger sig med tekniske ydelser indenfor diverse in-

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 25 frastrukturprojekter herunder særligt kommunikationssektoren. Derudover er der yderligere et parcelhus, mens den resterende del af området fremstår ubebygget og endnu ikke byggemodnet. De ubebyggede arealer udgøre ca. 10,5 ha, Figur 14: Kortlægning over restrummelighed Figur 15: Smal adgangsvej til erhvervsområdet ved Holbækvej

26 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 3.3.5 Områdets markedsmæssige efterspørgsmål En af områdets større byggegrunde er til salg på Oline.dk, i alt ca. 31.500 m², til en gennemsnitlig salgspris på ca. 190 kr. /m². Grunden er beliggende langs motorvejen og er endnu ikke er byggemodnet. Derudover er den eksisterende erhvervsejendom med tilhørende bolig til salg som en samlet enhed til en pris på 6.500.000 kr. Ejendommen har et samlet etageareal på 3.100 m² hvoraf 134 m² er bolig, mens den resterende del er blandet lager og kontor. 3.3.6 Områdets udviklingspotentialer Udviklingsmuligheder ligger i første omgang i en udnyttelse af de eksisterende bygninger. Den ikke bebyggede del af området kan først udvikles efter en byggemodning har fundet sted. Herudover skal tilkørselsforholdene fra Holbækvej forbedres. De eksisterende planmæssige rammer for udnyttelsen af området synes fornuftige. Det kan overvejes om området kan udvikles med funktioner der hænger sammen med Klosterparken og Ringsted Outlet der er lokaliseret på den modsatte side af motorvejen. Denne mulighed begrænses dog af den manglende direkte forbindelse på tværs af motorvejen. 3.4 Jordemodervej Området omkring jordemodervej er et større ubebygget areal på 116,5 ha, beliggende øst for Ringvejen og nord for motorvejen. Figur 16: Jordmodervej

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 27 3.4.1 Områdets karakteristika Areal Ca. 116,5 ha Miljøklasser Miljøklasse 5-7 Bebyggelsesprocent 60 % Primære virksomhedstype Området er ikke udviklet, og der er dermed ingen virksomheder. Antal beskæftigede - Afstand til motorvej Ca. 1,5-3 km Transporttid med offentlig transport til Ringsted st. Jordforurening Digital infrastruktur Restrummelighed Indsatsområde i handlingsplan for klimatilpasning Området er ikke udviklet, og der er derfor ingen busrute gennem området. Der er ingen informationer om jordforurening Der udlagt kobbernet til beboelsesejendommen i området. Med de nuværende planbestemmelser er der mulighed for opføre ca. 65.0000 m² nyt byggeri på de ledige arealer indenfor området. Ikke udpeget som indsatsområde 3.4.2 Planbestemmelser (planramme 5E10, 5E11 og 5E12) Området er udlagt til lager og transportvirksomhed, overfladebehandlende virksomheder, industri, værkstedet, lager og engroshandel samt administration og service i relation til de pågældende virksomheder. Den midterste del af området er reserveret til særligt transporttunge virksomheder. 3.4.3 Tilgængelighed Området er beliggende med direkte adgang til E20 via tilkørsel 35 Ringsted Ø. Tilkørslen til motorvejen fra området går ikke forbi nogen form for bebyggelse, og er derfor egnet til håndtering af godstransport, herunder modulvogntog. Området er beliggende 6-6,5 km fra Ringsted st. Der er udlagt cykelsti helt ud til begyndelsen af Jordmodervej, men cykeltiden på omkring 20-25 minutter gør området svært tilgængeligt for togpendlere. Der ingen direkte forbindelse med kollektiv transport til Jordemodervej da området endnu ikke er udviklet. Myldretidsbussen 405E, der servicere Kærup Erhvervspark i morgen- og eftermiddagstimerne, passere forbi området på Østre Ringvej. 3.4.4 Områdets faktiske anvendelse og fysiske indretning Området drives i dag som et større landbrug. I midten af området ligger en større landsbrugsejendom. Den resterende del af området er opdyrket areal uden bebyggelse. Med den gældende bebyggelsesprocent på 60 %, er der mulighed for at opføre op til ca. 65.0000 m² nyt byggeri på de ledige arealer inden for området.

28 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED Figur 17: Arealer ved Jordemodervej 3.4.5 Områdets markedsmæssige efterspørgsmål og udviklingspotentialer Det store areal gør, at det vil kunne udgøre hjemsted for en virksomhed med meget stort pladsbehov. Der er ikke mange andre sammenhængende arealer udlagt til erhvervsformål af denne størrelse så tæt på Hovedstadsområdet. COWI anbefaler at området opfattes som en arealreserve, som Ringsted Kommune kan sættes i spil, såfremt en enkeltstående virksomhed med store arealkrav viser interesse. Hvis området ikke afsættes til en enkelt stor virksomhed anbefaler COWI at området først byggemodnes når der er en tilstrækkelig efterspørgsel, som ikke kan imødekommes af Kærup Erhvervspark, eller i andre af kommunens erhvervsområder. 3.5 Kasernebyen Området ved Kasernebyen er ca. 5 ha, og består af en række mindre virksomheder primært inden for serviceerhverv.

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 29 Figur 18: Kassernebyen 3.5.1 Områdets karakteristika Areal Ca. 5 ha Miljøklasser Miljøklasse 1-2 Bebyggelsesprocent 50-70 % Primære virksomhedstype Der er en høj koncentration i af innovationsvirksomheder i Kasernebyen som primært arbejder med it og rådgivning. Antal beskæftigede Ca. 50 mennesker Afstand til motorvej Ca. 1 km Transporttid med offentlig Ca. 7-15 min transport til Ringsted st. Jordforurening Der er enkelte mindre arealer i området med dokumenteret jordforurening. Digital infrastruktur Størstedelen af kasernebyen har adgang til fibernet. Restrummelighed I den nordlige del af området er der ledige arealer med plads til nybyggeri, og der mulighed for at fortætte området i mellem de gamle kasernebygninger. Indsatsområde i handlingsplan for Ikke udpeget som indsatsområde klimatilpasning 3.5.2 Planbestemmelser (4F4, 4F5, 4E6 og lokalplan nr. 130) Området er udlagt til blandet bolig og erhverv med mulighed for at etablere kontorog serviceerhverv, samt placere faciliteter til offentlige formål.

30 ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 3.5.3 Tilgængelighed Kasernebyen ligger bynært med en gåafstand til Ringsted centrum på ca. 750 m. Cykling til og fra området foregår primært af villaveje. Tre buslinjer (404, 405E og 408) passere forbi område med et interval på omkring 2-3 busser i timen. Transporttiden fra stationen er 7 15 min alt efter buslinje. Kasernebyen er det erhvervsområde i Ringsted med den bedste tilgængelighed fra bykernen. 3.5.4 Områdets faktiske anvendelse Området er domineret af liberale erhverv og boliger. Virksomhederne i Kasernebyen arbejder primært med it, HR og salg af forskellige rådgivningsydelser. Der er registreret 16 forskellige virksomheder i området. Den kreative matrikel er et iværksætterhus beliggende i Kasernebyen. Huset har til formål at skabe gunstige forhold for iværksættere ved at tilbyde professionelle rammer, og et miljø hvor der mulighed for sparring med ligesindede virksomheder. Huset er endvidere mødested for en række erhvervsorganisationer i lokalområdet herunder Ringsted Erhvervsforum. Den Kreative Matrikel tilbyder lejemål til småog mellemstore virksomheder. Figur 19: Den Kreative Matrikel

ANALYSE AF ERHVERVSOMRÅDER I RINGSTED 31 3.5.5 Områdets fysiske indretning Området består af bygningsmassen fra den gamle kaserne, og har et unikt og meget charmerende udtryk. Figur 20: Hovedbygningen i Kasernebyen Kasernebyen støder op til et ældre villakvarter i syd, og et større offentlig område med bl.a. bibliotek, park, og sportsfaciliteter i sydøst. Vest for kasernebyen ligger Ringsted Hospital mens arealerne nord for området er udlagt til et større byudviklingsområde, der endnu ikke bebygget. Der er to mindre områder i kasernebyen hvor der er kortlagte jordforureninger.