Rapport fra Helsingør Kommunes 17, stk. 4-udvalg med fokus på nybyggeri Dato: 2.juni 2015 version 1.1
Indhold Udvalget medlemmer og opgave... 3 Proces... 4 Data og fakta... 5 Arealer og byggemuligheder.... 5 Hindringer for at bygge.... 5 Målgrupper.... 6 Afledte konklusioner... 7 Anbefalinger (bruttokatalog)... 8 Bilag... 9
Udvalget medlemmer og opgave Byrådet besluttede den 24. november 2015 at nedsætte et 17, stk. 4 udvalg med henblik på at undersøge: Hvilke forhindringer er der for at private investorer sætter nye bolig byggeprojekter i gang? Hvor i Helsingør Kommune er det umiddelbart muligt, at sætte byggeri af boliger i gang? Hvor i Helsingør Kommune vil der kunne etableres nye områder, hvor der kan bygges boliger? Hvad kan Helsingør Kommune gøre for at understøtte, at der bygges attraktive leje- og ejerboliger til børnefamilier? Det blev besluttet, at udvalget skulle bestå af 1 repræsentant for Økonomiudvalget 2 repræsentanter for Beskæftigelsesudvalget 2 repræsentanter for Teknik-, Miljø- og Klimaudvalget 1 lokal ejendomsmægler 1 repræsentant for arbejdsgiverside (DA eller BYG) 1 repræsentant for fagforeningsside (LO eller 3F) På baggrund heraf har udvalget følgende medlemmer: John Calberg (C), formand Johannes Hecht-Nielsen (V) Peter Poulsen (A) Allan Berg Mortensen (Ø) Per Tærsbøl (C) Hans Nissen, 3f Thomas Larsen, BYG Kristian Larsen, home Center for Kultur, Idræt og Byudvikling er sekretariat for udvalget.
Proces Udvalget har afholdt månedlige møder i januar til maj 2015. Møderne har haft følgende temaer: Februar: Gennemgang af geografiske områder, hindringstyper m.v. Præsentation af oversigt over aktuelle og kendte fremtidige byggemuligheder i Helsingør Kommune (bilag 1). Hvor mange arealer til byggeri og omdannelse er der i kommunen? Hvor realiserbare er de? Hvilke barrierer er der for byggeri? Marts: Målgrupper og segmenter. Hvilke præferencer har de og hvad gør de i virkeligheden? Besøg af Hans Skifter Andersen, Statens Byggeforsknings Institut (oplæg er vedlagt som bilag 2). April: Hvordan opleves muligheder og hindringer fra bygherrer / rådgivere m.v. Besøg af developere/bygherrer med forskellig vinkel både lokale og udefra kommende. Maj: Hvilke anbefalinger skal udvalget give til byrådet?
Data og fakta Arealer og byggemuligheder. Her henvises til bilag 1, hvor der er oversigt over kendte byggemuligheder i kommunen. Dokumentet er opdateret 22. maj 2015. Desuden er der aktuelt i forbindelse med Planstrategi 2015 politiske drøftelser af muligheden for omdannelse af erhvervsarealer langs Hovvej i Espergærde til boliger. Sammenfattende er der i Helsingør Kommune mulighed for på nuværende at opføre mindst 1.200 nye boliger. Det reelle tal er formentlig noget større, da der udover de mulige omdannelsesområder ved Hovvej også kan være lokale udstykninger af enkeltgrunde, der ikke indgår. Hindringer for at bygge. Overordnet lovgivning. Kommunen har generelt mulighed for at planlægge byggeri af boliger i byzone. Uden for byzone er mulighederne begrænset af planlovens landzonebestemmelser til ganske få, konkrete typer boligprojekter på eksisterende landejendomme. Muligheden for at inddrage landzoneareal i byzone reguleres af landsplandirektivet Fingerplan 2013. Et landsplandirektiv er bindende for kommunen og betyder, at nye byzonearealer vest for Helsingør Motorvejen og Teglstrup Hegn ikke kan udlægges uden Miljøministerens godkendelse. Kommune- og lokalplanlægning. Inden der kan bygges boliger, skal kommunen vedtage et plangrundlag. Dels skal der i den gældende kommuneplan være mulighed for at bygge boliger på det konkrete areal og dels skal byggeprojektet indgå i en mere detaljeret lokalplan, før der kan gives byggetilladelse. Planlovens regler for vedtagelse af kommune- og lokalplaner rummer ret vidtgående krav til offentlig høring og stiller desuden som udgangspunkt krav om politisk behandling af såvel forslag til en plan som den endelige plan. Intentionen er, at offentligheden (herunder naboer, interesseorganisationer m.v.) skal kunne få et indtryk af planerne og have mulighed for at give deres mening til kende om dem, før de vedtages endeligt. Ydermere skal der før lokalplaner kan vedtages, foretages en miljøscreening (eller miljøvurdering). Kommunens afgørelse på baggrund af miljøscreeningen kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. Alene tiden til de lovfastsatte procedurer i forbindelse med lokalplaner udgør ca. 6 mdr. Hertil kommer så den tid, der går med udarbejdelse af lokalplanforslag, dialog med bygherre om projektets indhold og afledte udfordringer, såsom trafik, udearealer, miljøforhold, arkitektur etc. Anden lovgivning. Der kan være en række forhold begrundet i miljølovgivningen (støj, jordforurening m.v.), der kan være hindringer i forhold til byggeri i bestemte områder. Det samme gælder lovfastlagte byggelinjer omkring skove, kirker, fortidsminder m.v.
Økonomiske og konjunkturmæssige hindringer. I de seneste 5-7 år, har den lave efterspørgsel pga finanskrisen gjort, at det sjældent har været rentabelt at bygge boliger i Helsingør området. Det har især været aktuelt på ejendomme, der blev handlet til høje priser lige før krisen. Mange af disse ejendomme er pt. belånt til et niveau, der ligger betydeligt over vurderingen, hvorfor de i mange tilfælde er låst indtil en af de involverede parter realiserer det økonomiske tab, eller til efterspørgslen og priserne stiger. Dette mønster har været dominerende i Helsingør-området i de seneste år, men den fornyede efterspørgsel og de stigende boligpriser (foråret 2015) gør, at flere af ejendommene aktuelt kommer i spil. Målgrupper. På mødet i marts var Hans Skifter Andersen fra Statens Byggeforsknings Institut gæst med et oplæg om de forskellige målgruppers præferencer i forhold til flyting og bosætning. Han præsenterede en række statistiske kendsgerninger (se desuden bilag 2): Mobiliteten (d.v.s. hvor ofte man flytter til en anden bolig) falder med alderen. Over 50 år er mobiliteten under 10 %, hvor den for de 30-årige er på ca. 30 %. Økonomi er generelt en vigtig forudsætning, da den samlede månedlige udgift og de tilknyttede lånemuligheder er rammesættende for, hvilke områder og boligtyper der vælges. Tilknytning til et område (opvækststed, tidligere bosted, steder man har netværk etc.) er den vigtigste faktor, når f.eks. børnefamilier vælger bolig. Den er samtidig relativt vigtigere i Helsingør end i de øvrige købstæder i Hovedstadsområdet. Pendlingstid er en vigtig parameter for de familier, der flytter ud af København. Børnefamilier går generelt efter o gode vilkår for børn, o at undgå sociale gener og utryghed o natur. o en-familiehuset, som den mest attraktive boligtype. Der er en konjunkturafhængig bevægelse af yngre familier fra København mod forstæderne strømmen er kraftigst i vækstperioder og mindre i krisetider. Ældre er den målgruppe hvoraf den største andel ønsker at bo til leje. Ønsker centralt beliggende, attraktive lejligheder med elevator. Nærhed til indkøb og kulturelle tilbud er andre vigtige parametre for en del ældre. Helsingør er attraktiv for ældre, men de flytter sjældent. Skilsmisseramte og enlige giver behov for rokeringsboliger, der er lidt mindre end familieboligerne, for at de ikke flytter ud af kommunen i tilfælde af skilsmisse.
Afledte konklusioner Espergærde er pt. Helsingør Kommunes mest attraktive bosætningssted for yngre familier med børn, på grund af beliggenheden, boligtyperne m.v. De øvrige byområder er ikke nødvendigvis uattraktive, men i forhold til familiernes præferencer (se ovenfor) er den øgede afstand til København fra kommunens nordlige dele medvirkende til at efterspørgslen fra pendlerbaserede familier og dermed salgspriserne er lavere. Da byggepriserne er de samme, er den økonomiske motivation for at bygge relativt mindre. Skal der bygges specielt til seniorsegmentet, er boliger med elevator, tæt på indkøb og evt. offentlig transport det mest attraktive. Med de umiddelbare muligheder for at bygge > 1.200 boliger, er det ikke antallet af byggemuligheder, der er flaskehalsen i forhold til igangsætning af byggeri i Helsingør Kommune. Med den nye og aktuelle situation (ultimo maj 2015), hvor efterspørgslen og priserne stiger, ønsker bygherrer og projektudviklere lokalplaner udarbejdet og vedtaget for byggeprojekter i et omfang og en hastighed, der ikke kan imødekommes med de tilgængelige ressourcer på planområdet. Helsingør Kommune kan håndtere dette ved at prioritere udvalgte lokalplaner frem for andre vel vidende, at der kan være realiserbare projekter, der udsættes og/ eller tilføre ressourcer til lokalplanarbejdet i en periode. Erfaringerne fra årene under krisen viser, at en vedtaget lokalplan i sig selv ikke er nogen garanti for, at boligerne reelt opføres. Således er der jfr. oversigten i bilag 1 > 350 boliger, der allerede kunne have været bygget, men som af andre årsager (formentlig konjunkturmæssige) ikke er blevet det. På den baggrund kan prioritering og udvikling af kommunale ejendomme (Teglværksgården, Oasen, Mørdrupvej 15-19 m.v.) være en mulighed, da kommunen som sælger af en ejendom til en vis grad kan sikre realisering af projekter ved at indføre en tilbagekøbsklausul, så kommunen kan tilbagekøbe en ejendom i tilfælde af, at den ikke bebygges. Med den genererede viden og de nuværende konjunkturer (maj 2015) vurderes det, at der inden for 1 år ville kunne igangsættes byggeri af 2-300 boliger. Inden for 2 år vurderes det, at der ville kunne påbegyndes byggeri af yderligere 2-300 boliger. Tallene er grove estimater, der er tilknyttet forbehold i forhold til konjunkturer, ejerstrategi, projektøkonomi, samt uforudsete omstændigheder generelt. Udvalget konstaterer, at grundskyldens størrelse aktuelt er en barriere for bosætning, med undtagelse af Allan Berg Mortensen (Ø), der ikke grundskylden er for høj.
Anbefalinger (bruttokatalog) 1) Skabe flere byggemuligheder ved at sænke minimumsstørrelsen på grunde til enfamiliehuse. 2) Koordineret fortætning i villaområder: F.eks. Slå to store grunde sammen og udstyk til tre mindre. 3) Aktiv udvikling af kommunale ejendomme (Oasen, Mørdrupvej, Svingelport, Sommariva, Skolen ved Kongevejen m.fl.) 4) Prioritering af lokalplaner 1) for boliger, 2) i Espergærdeområdet og evt. 3) kommunale ejendomme. 5) Lave flere lokalplaner. 6) Arbejde aktivt for omdannelse af fraflyttede erhvervsarealer til boliger (f.eks. langs Hovvej i Espergærde). 7) Udvalget konstaterer at det vil være billigere og dermed mere attraktivt for familier at bosætte sig i Helsingør Kommune, hvis det samlede omkostningsniveau (Skat, grundskyld, institutionspriser, energiomkostninger m.v.) reduceres. Udvalget har ikke en fælles anbefaling til, hvilke(n) af faktorerne, det er vigtigst at regulere. 8) Gøre pendlertilværelsen nemmere, f.eks. med længere åbningstid på institutioner om fredagen (til kl. 17).
Bilag 1. Oversigt over boligudlæg i Helsingør Kommune. 2. Slides anvendt af Hans Skifter Andersen, Statens Byggeforsknings Institut på møde