Tilstandsrapport Willemoesgade 32-36 DOMINIA AS RÅDGIVENDE INGENIØRER STUDIESTRÆDE 38 1455 KØBENHAVN K TLF. 33 434 500 FAX 33 434 501
Tilstandsrapporten omhandler bebyggelsen Willemoesgade 32-36, matr. nr. 1795 Udenbys Klædebo. Tilstandsrapporten er baseret på besigtigelser foretaget forår og sommer 2002 og omfatter væsentlige vedligeholdelsesarbejder som må påregnes inden for de næste 10 år, almindeligt vedligehold som løbende reparationer er ikke behandlet. DOMINIA notat af 12.03.2002 danner også baggrund for tilstandsrapportens afsnit om faldstammer og vandrør. De foreslåede tidspunkter for udførelse af arbejderne er vort bedste skøn, konkret tidspunkt kan altid diskuteres og varieres, idet en udskydelse kan betyde flere udgifter akutte vedligeholdelsesarbejder. Samtidig udførelse af stilladskrævende arbejder indgår også i vurderingerne. De anførte beløb er håndværkerudgifter incl. moms, men uden eventuelle tekniker og administrationsomkostninger. Udgifterne er fordelt på de skønnede udførelsesår i et oversigtsskema sidst i tilstandsrapporten.
Tilstandsbeskrivelse: Foreslået arbejde: Skønnet udførelsesår: 1 TAG 1.1 Flad del af taget har tagpapbelægning som vurderes at være i god stand. Et område som føltes blød blev nærmere undersøgt i sommeren 2001, der fandtes ikke fugtophobning. Tagpappen skønnes at have en restlevetid på 8-10 år. 1.2 Skrå del af taget har eternitskiferbelægning med zinkinddækninger. Taget vurderes at være i rimelig stand med en restlevetid på 8-10 år. 1.3 Kviste er zinkinddækkede, tagene er dog en del af tagpapbelægningen. Zinkinddækningerne vurderes at være i rimelig stand med en restlevetid på ikke under 8-10 år. 1.4 Tagrender og nedløb er af zink og vurderes generelt at være i rimelig stand, både mod gård og mod gade. 1.5 Brandkamme er generelt i rimelig stand, en udskiftning af tagbelægningerne vil der dog medføre nyinddækning og teglstensafdækningen bør antagelig også udskiftes i den sammenhæng 1.6 Mod gade er der dog 2 konkrete utætheder, mod gård er tagrenden mellem bitrapperne 34 og 36 meget skæv og bulet så vandet kan løbe bagud. Endvidere er der en aktuel utæthed i taget ved bitrappe til Willemoesgade 34, årsagen er antagelig en utæthed i skotrenden eller kantinddækningen på muren, utætheden skal udbedres snarest. 1.7 Skorsten ved bagvant er helt nedbrudt i de øverste skifter. (Er det naboens skorsten?). Skorsten ved nabogavl har helt nedbrudte fuger som kan medføre vandnedtrængen. Brandkam ved skrå tagflade mod Classensgade 25 er ret forvitret. Tagbelægning på flad del udskiftes efter nærmere vurdering (årlige eftersyn). Tagbelægning på skrå del udskiftes efter nærmere vurdering (årlige eftersyn). Kvistinddækningerne udskiftes efter nærmere vurdering (årlige eftersyn). Tagrender og nedløb udskiftes efter nærmere vurdering, udskiftningen bør ske sammen med udskiftning af skifertaget. Istandsættelse af brandkamme incl. Udskiftning af teglstensafdækninger. Tagrenden mellem bitrapperne 34 og 36 udskiftes og rendejern oprettes. Utætheder i tagrende mod gade udbedres. Utætheden i tag udbedres. Løse sten ommures og skorstenen afdækkes med betonplade. (ejerforhold bør afklares). Skifter over tag på skorsten ved nabogavl ommures og forsynes med ny betonafdækning, eller skorstenen fjernes til under tag og afdækkes. Hul i tag lukkes og brandkam retableres. Brandkam mod Classensgade repareres. Skønnet udgift prisniveau 01.04.2002. Status 09.11.2006 2010 379.000 Udføres 2007 2010 773.000 Delvist udført; revurderes 2017 2010 312.000 Vurdering i forb. m. pkt. 1.1 2010 156.000 Udestår 2010 123.000 Udføres 2007 2002. 27.000 Udført 2002 67.000 Skorsten afventer naboejendom; resten 2007
Tilstandsbeskrivelse: Foreslået arbejde: Skønnet udførelsesår: 1.8 Udvendig malerbehandling på kvistvinduer er totalt nedslidt, hvilket antagelig nedsætter levetiden for vinduerne. 1.9 Loft på bagtrappen 36 th. er skjoldet, overfladen er ikke tilgængelig for fugtmåling, men skjolderne vurderes at være gamle skader som er overstået nu, idet der ikke kan findes utætheder over trapperummet. 2 KÆLDER 2.1 Kældergulv hullet og vådt og giver antagelig et væsentligt bidrag til den høje fugtighed i kælderen. 2.2 Kælderydervægge har et højt fugtindhold helt op til bjælkelaget, træfugtigheden i bjælkerne ligger dog på et acceptabelt niveau (<15%). Det er oplyst at der for nogle år siden er foretaget udbedringer og imprægneringer af bjælkelaget, konkret omfang, udførelse samt tidspunkt for udførelse kendes ikke. 2.3 Udvendige trapper til bitrappe 34 og til erhverv er af beton. Trapperne er ret nedbrudte, men stadig Vedligeholdelse af vinduerne er oplyst at være de enkelte ejeres ansvar, ikke ejerforeningens. Der indregnes ingen arbejder. Der indregnes ingen arbejder. For en mere tør kælder bør kældergulvet udskiftes. Kælderen er velventileret, så valg af udskiftning af gulvkonstruktionen skal mere begrundes i kælderens anvendelse end i bygningens sundhed. Fugtigheden i bjælkelaget over kælderen bør holdes under observation (fugtmålinger hvert år), placering af fugtspærre i kælderydervægge kan blive nødvendig. Omfanget af de tidligere udførte arbejder kan have betydning for nødvendigheden af en fugtspærre. Området med trapper bør holdes under observation og udskiftes når brugbarheden nedsættes. brugbare. 3 FACADER 3.1 Gadefacaderne er generelt i god stand Ingen generelle arbejder skønnes nødvendige inden for de næste 5-10 år. Facaden bør dog efterses med kikkert hvert andet år med henblik på tidlig udbedring af evt. småskader. 3.2 Altaner over karnapper har murede altanbrystninger. I altanbrystningerne er der revner som kan indikere tæringer i stålprofiler i altanbund. 3.3 Gårdfacaderne fremstår med rimelig intakt malerbehandling som kan stå en del år endnu, nuværende behandling skønnes ikke egnet som bund for nybehandling. 3.4 Sålbænke og bånd på gårdfacader har dog en del revner som bør udbedres for at hindre Der bør udføres en nærmere undersøgelse for fastlæggelse af årsagen til revnedannelserne i altanbrystningerne. Gårdfacaderne totalafrenses og behandles efter nærmere vurdering (eftersyn hvert andet år). Skønnet udgift prisniveau 01.04.2002. Status 09.11.2006 Udført? 1.38 Ikke planlagt Ikke udført 2005 67.000 Udført Eftersyn 2007 2002 Udført 2010 1.189.000 Udestår Revner i sålbænke udbedres. 2002 74.000 Udført
Tilstandsbeskrivelse: Foreslået arbejde: Skønnet udførelsesår: fugtindtrængen i facader. 3.5 Bagvant mod nr. 30 fremstår med noget nedbrudt overflade. Bagvanten istandsættes, stillads hertil er indregnet, da det ikke kan kombineres med andre arbejder. 3.6 Udvendig isolering i forbindelse med istandsættelsen af bagvanten bør overvejes af komforthensyn. Med aktuelle energipriser vil tilbagebetalingstiden erfaringsmæssigt blive meget lang. Merpris i forhold til pkt. 3.5. 4 VINDUER 4.1 Kældervinduer mod gade er generelt i rimelig stand, i facade ved indgang til 32 og 34 hører vinduerne til konkrete lejemål bortset fra vindue til varmecentralen. 4.2 Vinduer til varmecentral er nyere og i god stand. Vinduerne males udvendigt sammen med øvrige 4.3 Øvrige kældervinduer mod gade bortset fra partier til konkrete lejemål er ældre og har begyndende rådangreb. Kældervinduer mod gård fremstår stort set med intakt træ, men med nedbrudt malerbehandling. Der er dog også enkelte vinduer med rådnedbrudte bundkarme. Trapperumsvinduer mod gård: 4.5 Hovedtrappe 36: Nyere franske altandøre i god stand. 4.6 Bitrapperne: Tilstanden varierer meget fra rimelig stand til helt nedbrudte, de øverste vinduer er generelt de dårligste. Et vindue er udskiftet til et med termoruder. Malingen er generelt nedslidt. 4.7 Hovedtrappe 32: Glaslister er møre og udvendig maling er totalt nedbrudt, ellers er vinduerne i rimelig stand. Karmen på det øverste vindue er af nyere dato. Varierende tilstand kældervinduer. Vinduerne istandsættes og males udvendigt. 2003 2009 Franske altandøre males udvendigt efter nærmere vurdering (årlige eftersyn). Da udskiftning er påbegyndt, foreslås generel udskiftning. Enkelte vinduer bør udskiftes snarest, øvrige kan afvente stilladskrævende arbejder. Er der ønske om at fordele udgifterne kan der tages en opgang af gangen. Glaslister udskiftes og vinduerne males. Skønnet udgift prisniveau 01.04.2002. Status 09.11.2006 2010 203.000 Gårdlauget ønsker bagvanten malet 2010 40? 2009 Udskiftet 68.000 68.000? Delvist gennemført 2009 19.000 Udestår 2003 179.000 Udført 2002 26.000 Udført
Tilstandsbeskrivelse: Foreslået arbejde: Skønnet udførelsesår: Skønnet udgift prisniveau 01.04.2002. Status 09.11.2006 Udvendig malerbehandling er nedslidt. 4.8 Trapperumsvinduer mod gade Tilstand god, vedligeholdelsesmaling hvert 6. år. 2007 19.000 Udestår 5 UDVENDIGE DØRE 5.1 Hovedtrappedørene er i god stand, men med noget nedbrudt malerbehandling. 5.2 Døre til bitrappe 32 og 36 tv er nyere og i god stand. Dør til bitrappe 36 th. er nedslidt, rådangrebet og skæv. Dør til bitrappe 34 er en plandør i rimelig stand. Øvrige døre til kælder er i rimelig stand til det nuværende formål. Hovedtrappedørene malerbehandles udvendigt. 2003 9.000 Udføres 2007 Dørene til bitrappe 32 og 36 tv males udvendigt efter nærmere vurdering (årlige eftersyn). Døren til bitrappe 36 th. udskiftes. Øvrige dørene males udvendigt efter nærmere vurdering (årlige eftersyn). 2003 28.000 Udføres 2007
6 VARMEANLÆG 6.1 Varmerør i kælder fremstår med en del tæringer, der er dog ikke set gennemtæringer. Ventiler virker fastgroede så det ved behov for aflukning af enkelte strenge kan blive nødvendigt at udskifte ventilen. Varmeanlæggets alder taget i betragtning må der fremover forventes en del reparationer på varmerørene. Det er oplyst at der stort set ikke er løbende udskiftninger på varmeanlægget i boligerne. 7 KØKKENSTAMMER 7.1 Køkkenfaldstammer har nogle tæringer samt stor grad af belægninger i stammerne, der henvises til DOMINIA notat af 12.03.2002. Vandrør er kun konstateret med få tæringer, men med den aktuelle alder må væsentlige reparationer forventes inden for overskuelig fremtid. Varmeanlægget bør udskiftes, konkret tidspunkt bør Udføres 2007i omfanget af udskiftninger. Køkkenfaldstammer udskiftes. Vandrør i køkkener bør skiftes samtidig med køkkenfaldstammerne. 7.2 Følgearbejder og efterreparationer ved udskiftning af køkkenfaldstammerne. 8 WC/BAD-STAMMER 8.1 Baderumsstammer er konstateret med få Baderumsstammerne udskiftes i takt med de enkelte tæringer og i en tilstand uden akut behov for beboeres modernisering af baderummene, der regnes med udskiftning. Der er en del gamle 5 baderum om året. Følgearbejder i denne forbindelse udluftningsstammer som ikke er nødvendige regnes afholdt af den enkelte ejer. længere. Der henvises til DOMINIA notat af 12.03.2002. 2008 1.92 Delvist udført Udføres 2007 390.000 Ikke udført 2003 2004 2005 2006 2007 370.000 Ikke udført Ikke udført
9 BADERUMSGULV 9.1 Ejendommen er ikke systematisk registreret for revner i baderumsgulve. I forbindelse med registrering af faldstammer er registreret enkelte baderumsgulve med væsentlige revnedannelser. Revnedannelserne vurderes at skyldes tæringer i de bærende stålprofiler i dækkene. Betydningen af tæringerne kan kun fastlægges ved ophugning af gulvene. Det er oplyst at være de enkelte ejeres ansvar at holde gulvoverfladerne tætte. Det anbefales derfor at opfordre ejere med defekte gulve til at udbedre dem og i forbindelse hermed lade ejendommen få undersøgt stålprofilernes tilstand. Er dækkets bæreevne ikke tilstrækkelig er udskiftning af dækket i hele baderummet antagelig nødvendig. Der indregnes undersøgelse af 1 baderumsgulv hvert år samt udskiftning af 1 baderumsgulv hvert andet år. 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 40.000 40.000 40.000 40.000 Ikke udført 10 STILLADS 10.1 Stillads for tagudskiftning og facadearbejder 2010 438.000 Stilles op 2007 10.2 Lift til diverse reparationer 2002 5 Delvist brugt