En kvart million danskere overvejer at købe ny bolig

NR. 7 SEPTEMBER 2012 En kvart million danskere overvejer at købe ny bolig Frem mod sommeren kom der tegn på bedring på boligmarkedet, og bedringen ser ud til at have bidt sig fast. Klart flere overvejer at købe hus og lejlighed end i foråret. 4,9 pct. svarende til cirka 250.000 danskere overvejer at sætte deres underskrift på en slutseddel inden for de næste seks måneder. Det viser Realkreditforeningens nye prognose for købelysten på det danske boligmarked, Køberbarometeret. Derudover "overvejer måske" yderligere 0,9 pct. at købe bolig det kommende halve år. Det svarer til omtrent 40.000 danskere. Figur 1: Realkreditforeningens Køberbarometer Andel af voksne danskere (pct.) 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 marts 2012 juni 2012 september 2012 Overvejer Overvejer måske

2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2012 Hermed ligger købsinteressen på samme høje niveau, som da Realkreditforeningen foretog den seneste måling. Det skete i juni, og dengang oplyste omkring 260.000 danskere, at de overvejede eller "måske overvejede" at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig inden for et halvt år. Købsinteressen har altså holdt sig stabilt høj hen over sommeren. Der handles normalt færre boliger i efteråret end i sommermånederne (Bilag 1: Sommerferie - Ikke på boligmarkedet!). Det gør det faktisk endnu mere interessant, at købsinteressen er stigende i forhold til juni-undersøgelsen. Købsinteressen fordeler sig sådan, at 54 pct. overvejer at købe parcelhus, 31 pct. kigger efter ejerlejlighed, mens de sidste 15 pct. er på udkig efter en fritidsbolig. Ved den første barometermåling i marts var interessen for at blive fritidshusejer så lille, at den næsten ikke kunne måles. Derudover ser der ud til at være opklaring på vej i to regioner i Danmark, hvor der indtil nu har hængt tunge skyer over boligmarkedet. Det er Region Sjælland og Region Midtjylland, hvor henholdsvis 7 og 6 pct. af den voksne befolkning overvejer et boligkøb inden for det næste halve år. I juni var det i begge regioner kun 3 pct., der skulle ud og se på hus. Omvendt er Region Hovedstaden ikke længere så dominerende som motor på boligmarkedet. Her er antallet af potentielle boligkøbere dalet fra 7 pct. i juni til 4 pct. i september. Andel af voksne danskere (pct.) 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Figur 2: Realkreditforeningens Køberbarometer, opdelt på regioner Hovedstad Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland mar-12 jun-12 sep-12

3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2012 Realkreditforeningens Køberbarometer er baseret på telefoninterviews med 1014 voksne danskere. Interviewene er foretaget af analyseinstituttet Voxmeter. Danmark er et af de største markeder for realkreditudlån Danmark er et af verdens største markeder for realkreditbelåning med pant i fast ejendom. Det gør, at man lytter endnu mere til dansk realkredit, når vi fremfører synspunkter i internationale fora end, hvad landets størrelse umiddelbart lægger op til. Den historisk store efterspørgsel efter lån med pant i boligen har givet dansk realkredit er særstatus i verden, da Danmark er blandt de største markeder inden for realkreditbelåning. Tabel 1 viser udestående realkreditbelåning i en række lande, hvor Danmark er verdens næststørste udstederland med en markedsandel på 17,3 pct. af verdensmarkedet - kun overgået af Spanien. Markedet for realkreditbelåning er koncentreret omkring Spanien, Danmark, Tyskland, Sverige, Frankrig og Storbritannien, der tilsammen har 77 pct. af realkreditmarkedet. Det skal bemærkes, at lån til den offentlige sektor, skibe og andre aktiver ikke er med i denne opgørelse. Specielt Tyskland og til dels Frankrig har et stort udlån til den offentlige sektor, der således ikke er med i denne analyse.

4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2012 Tabel 1: Udestående realkreditlån fordelt på lande (mio. euro) Placering Land Udestående realkreditlån Andel af samlede marked 1 Spanien 369.208 18,5 2 Danmark 345.529 17,3 3 Tyskland 223.676 11,2 4 Sverige 208.894 10,4 5 Frankrig 198.395 9,9 6 Storbritannien 194.783 9,7 7 Norge 91.852 4,6 8 Schweiz 71.881 3,6 9 Holland 54.243 2,7 10 Italien 50.768 2,5 11 Canada 38.610 1,9 12 Portugal 32.283 1,6 13 Irland 30.007 1,5 14 Grækenland 19.750 1,0 15 Finland 18.758 0,9 16 Østrig 12.547 0,6 17 USA 9.546 0,5 18 Tjekkiet 8.546 0,4 19 Cypern 5.200 0,3 20 Ungarn 5.175 0,3 21 Slovakiet 3.768 0,2 22 New Zealand 3.656 0,2 23 Australien 2.142 0,1 24 Polen 527 0,0 25 Letland 37 0,0 26 Luxembourg 0 0,0 Total 1.999.780 100 Kilde: European Covered Bond Council Figuren viser realkreditudlånet i forhold til BNP i de respektive lande. Danmark har udlån for 136 pct. af BNP, hvorefter Sverige følger efter med "kun" 51 pct. af BNP. Når man måler realkreditudlånet i forhold til landets størrelse, har Danmark i særklasse verdens største realkreditudlån.

5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2012 Udlån i andel af BNP 160,0 Realkreditudlånet i forhold til landets BNP 140,0 135,6 120,0 100,0 80,0 60,0 50,7 40,0 32,3 20,0 0,0 10,5 9,3 8,2 7,2 Danmark Sverige Spanien Cypern Norge Irland Portugal Schweiz Storbritanien Frankrig Finland Grækenland Holland Tyskland Total Tjekkiet Slovakiet Ungarn Østrig Italien New Zealand Canada Australien Letland Polen USA Luxembourg Beltoft: Vi kan være stolte af det danske realkreditsystem "De seneste tal for udestående realkreditbelåning viser, at Danmark er blandt de største realkreditudbydere, som kan tåle sammenligning med så store lande som Tyskland, Frankrig og Storbritannien. Danmark er et lille land med 5,5 mio. indbyggere, men inden for realkredit er vi blandt sværvægterne. Danmark har en speciel status inden for realkreditbelåning, og når vi mødes i internationale fora, bliver der lyttet ekstra til de danske synspunkter," siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. "Danmark har udlån med pant i bygninger svarende til 136 pct. af BNP. Det viser, at realkreditssystemet er et af de bærende elementer i den danske samfundsmodel, hvor Sverige har andenpladsen med omkring 51 pct. af BNP. Danmark er målt i forhold til BNP klart verdens største realkreditland," siger Karsten Beltoft.

6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2012 Europa jager stabil funding efter finanskrisen Realkreditbelåning med pant i ejendommen er en stabil fundingkilde, hvor man har sikkerhed i murstenene. Siden finanskrisen har en række lande øget udlånet og fået en mere stabil fundingbase. Sidste år havde vesteuropæiske lande som Finland, Østrig, Holland og Norge en vækst i udlånet på mellem 30 og 85 pct. Historisk set har de seks store lande (Spanien, Danmark, Tyskland, Sverige, Frankrig og Storbritannien) haft en endnu højere markedsandel, hvor den var på næsten 90 pct. for fem år siden. Flere mindre lande har siden da haft en vækst i lån med pant i fast ejendom, så markedet er blevet en smule mindre koncentreret. Norge er fx vokset med 85 mia. euro i realkreditbelåning fra et meget lavt udgangspunkt. Endnu har ingen andre end de seks største lande indenfor lån med pant i ejendomme udlån for over 100 mia. euro, men snart vil Norge formentlig komme over de 100 mia. euro. Figuren viser væksten for de enkelte landes realkreditudlån fra 2010 til 2011. Vækst i procent 250% Vækst i realkreditudlån i 2011 200% 150% 100% 50% 27% 0% 12% 11% 8% 4% 2% -50% New Zealand Canada Italien Finland Østrig Holland Norge Frankrig Schweiz Portugal Gennemsnit Sverige Slovakiet Spanien Danmark Irland Polen Tyskland -5% Tjekkiet Grækenland Storbritanien Ungarn Letland -100%

7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2012 En række af de mindre lande, i realkreditsammenhæng, har vækstrater fra små 30 pct. til 200 pct., hvilket ligger over markedets vækst sidste år, som var på 12 pct. Heriblandt har væksten været stor i bl.a. Canada, Italien, Finland, Østrig, Holland og Norge. I de historisk store realkreditlande har væksten været højest i Frankrig med 27 pct. efterfulgt af Sverige med 11 pct., Spanien med 8 pct., Danmark med 4 pct., Tyskland med 2 pct. og negativ vækst til Storbritannien med -5 pct. Tallene skal ikke overvurderes, da fx Storbritannien er uden for eurosamarbejdet, og udlånet bliver sammenlignet i euro. Der kan således være tale om, at kursen på pund varierer fra år til år. Beltoft: Europa jager stabil funding efter finanskrisen "Danmark er et af seks lande, der har realkreditudlån på over 100 mia. euro, og markedet er forholdsvist koncentreret på Danmark, Spanien, Tyskland, Sverige, Frankrig og Storbritannien. På det seneste har vi set endnu større vækst, i realkreditsammenhæng, i en række mindre vesteuropæiske lande, der har haft ekstremt høje vækstrater i realkreditbelåning," siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. "Den øgede fokus på stabil funding har fået mange lande til at efterspørge funding med realkreditobligationer, hvor man har pant i bygningerne. Det viser, at realkreditsystemet som finansieringskilde kan få en endnu større bredde i international sammenhæng, end vi kender det i dag," siger Karsten Beltoft. Forældrekøb det bliver næppe (meget) billigere Med renterne og boligpriserne i bund er den ideelle scene sat for forældres køb af bolig til den studerende junior, der er optaget på drømmeuddannelsen og nu skal forlade reden og flytte i egen bolig.

8 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2012 Scenen er imidlertid sat i et boligmarked, der er svært at forudsige. To antagelser kan man vove: både at renten næppe bliver meget lavere, og at den på et tidspunkt vil stige. Hvilken og hvor stor virkning det vil have for boligmarkedet er svært at forudsige i en tid hvor boligpriser og renter efterhånden i årevis næsten naturstridigt er faldet om kap. Det forudsættes nedenfor at formålet er at få den bedste mulige bolig til junior som alternativ til et kollegieværelse uden nødvendigvis at skulle have en forretning ud af det. Hvor man alligevel ville yde den fraflyttende unge hjælp med boligen med en løbende kontant håndsrækning, og hvor det måske ikke er afgørende at hele arrangementet til sidst går i nul, eller giver overskud. Realkreditforeningen har regnet på økonomien i et forældrekøb af en ejerlejlighed til 1,5 mio. kroner. Vi har lagt den forudsætning ind, at finansieringen sker med fuld realkreditbelåning i hhv. ejerlejligheden og friværdi i forældrenes egen bolig. Så ser det grove regnestykke således ud pr. måned: 1,2 mio. med F5 lån 1 med afdrag netto efter skat 4.150,00 0,3 mio. med F1 lån med afdrag netto efter skat 1.020,00 Samlet ydelse på lån efter skat 2 5.170,00 Fællesudgifter ejerforening skønnet 1.200,00 Forventet boligsikring max 15 pct. af godkendt 3 husleje i ex. 775,00 kr. Samlet udgift 5.595,00 hvoraf afdrag (opsparing) udgør ca. 3.700,00 4 Indtægt i form af husleje fra junior 5.170,00 Dertil naturligvis forbrug af vand, varme og el samt forsikring. 1 Der er valgt et F5 lån fordi det med en rentetilpasningsperiode på 5 år stort set modsvarer studielængden. 2 Baseret på et fradrag på 33 pct. 3 I ex. forudsat at lejen er fastsat svarende til nettoydelsen på lånet 4 Man kan reducere den samlede ydelse og dermed likviditetsbehovet ved at vælge afdragsfrihed på et af lånene.

9 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2012 Det er vigtigt at huske, at hvis den unge skal modtage støtte fra forældrene til huslejebetalingen, så skal dette ske ved, at der ydes den unge et kontant tilskud ikke ved at der fastsættes en kunstigt lav leje. Det sidste kan skabe beskatningsmæssige komplikationer. Hvis regnestykket ikke ser afskrækkende ud i sammenligning med, hvad man ellers ville have ydet af kontant støtte til junior, kan man overveje fordele og ulemper ved et forældrekøb. Fordele: Tag over hovedet måske bedre komfort og mere plads end kollegieværelset til 3500 kr. pr. mdr. Muligheden for som forældre at opnå fordele i form af fradrag i skat er bedre end barnets, da der næppe her er tilstrækkelig indtægt at fradrage i. Som udlejer betaler forældrekøber ikke ejendomsværdiskat Som udlejer kan man fradrage driftsudgifter som barnet som ejer ikke ville kunne. Barnet kan som lejer søge boligsikring. Hvis lejligheden er stor nok kan der udlejes et værelse til en kammerat, så lejen deles mellem flere. Ulemper: Der vil være løbende udgifter, som skal betales uanset om de dækkes ind af huslejen risiko for løbende driftsunderskud. Der skal udarbejdes lejekontrakt, der skal godkendes i huslejenævnet Der er krav til stillingtagen til skatteordning: Personskatteordningen, virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen. Hertil kræves udgifter til revisor mv. (ganske vist fradragsberettigede, men de skal dog afholdes) Forældrekøb betaler sig bedst hvis boligen skal anvendes af barnet/børnene over en længere årrække. Ønsker barnet at flytte til anden studieby, så boligen skal sælges tidligere end beregnet, løber der for tidligt salgsomkostninger mv. på, og arrangementet kan gå i minus. Boligmarkedet er lunefuldt og det er ikke sikkert at boligen til sidst kan sælges uden tab. Hvis der er overskud ved salg er dette skattepligtigt. - og man skal huske på at der løber omkostninger på ved både køb og salg.

10 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2012 Udgangssituationen for forældrekøbet kan altså ændre sig, og man skal som forældre afklare om man vil og kan håndtere denne usikkerhed eller risiko. I denne proces bør man rådføre sig med både mavefornemmelsen og sit realkreditinstitut, så både nattesøvn og husholdningsbudget er tilgodeset. Negative renter - pengenes svar på den omvendte verden Med en negativ rente får man penge for at låne penge. Man bliver altså betalt for at tage imod andres formuer. Derimod må man betale for at give andre rådighed over ens midler. Den omvendte verden? Ja. Den nuværende situation er da også meget usædvanlig den er en ekstrem udgave af en kendt historie. Historien er efterhånden velkendt. Krisen i Europa varer ved. Hvad der før blev anset for sikkert, bliver det ikke længere. Investorerne spørger sig selv, hvad der sker hvis det ene eller andet skrækscenarie bliver til virkelighed: En statsbankerot, opbrydning af eurozonen, en dybere recession osv. Og så tør de ikke placere deres penge i aktiver, der med et slag kan være værdiløse. Dermed bliver der rift om de sikre aktiver. Kurserne stiger, og afkastet falder. Inden for de senere måneder er denne effekt blevet yderligere forstærket. Sikkerhed er nu så vigtigt, at investorerne ikke alene accepterer, at deres afkast er mindre end inflationen. De accepterer nu også et negativt afkast i kroner og øre. Afkastet på korte statsobligationer er klart negativt. Udviklingen for korte realkreditobligationer er fulgt tæt efter, men med lidt højere renter, fordi investorerne mener, at kreditrisikoen er lidt større.

11 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2012 pct. p.a. 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0-0,2-0,4-0,6-0,8 02-01-2012 10-01-2012 18-01-2012 26-01-2012 03-02-2012 13-02-2012 Kronen følger Tyskland Renteudviklingen i 2012 De negative renter på statsobligationer er begrænset til få lande, og fænomenet er mest markant i Danmark og Tyskland, mens fx Sverige ikke har oplevet negative renter på statsobligationer. Hvad årsagen hertil er, kan ikke siges præcist. 21-02-2012 29-02-2012 08-03-2012 16-03-2012 26-03-2012 03-04-2012 16-04-2012 24-04-2012 02-05-2012 11-05-2012 23-05-2012 01-06-2012 12-06-2012 20-06-2012 28-06-2012 06-07-2012 16-07-2012 24-07-2012 01-08-2012 09-08-2012 17-08-2012 27-08-2012 04-09-2012 Realkredit Danmark, udløb 01-01-14 Danske Stat, udløb 15-11-13 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0-0,2-0,4-0,6-0,8 pct. p.a. "Vi kan ikke vide præcis, hvad investorerne tænker, men de forventer nok, at tyske obligationer vil bevare deres værdi i tilfælde af et opbrud i eurozonen, mens andre eurolandes situation er mere usikker. Forventningen er nok også, at kronen vil blive ved med at følge Tyskland i den situation," siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Den svenske økonomi har klaret sig bedre under krisen end mange andre, og den svenske krone betragtes også som en sikker havn. Alligevel er renten her stadig positiv. "Når investorerne søger mod svenske kroner, så stiger den svenske krones værdi. Den svenske nationalbank kan lade dette ske, men den danske krones binding til euroen betyder, at den danske nationalbank må forhindre, at det samme sker for den danske krone. Midlet er en ret aggressiv lavrentepolitik. Den svingende valutakurs er også med

12 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2012 til at øge risikoen på svenske obligationer. Begge dele tilsiger en lidt højere rente i Sverige," tilføjer Karsten Beltoft. Hvor langt kan renten komme ned? Umiddelbart burde renter aldrig kunne blive negative. Hvorfor skulle man låne sine penge ud, når man taber på det? Man kunne jo bare beholde pengene selv. I praksis er det dog mere indviklet. Hvis der er tale om store beløb, er det kompliceret at opbevare sedlerne sikkert, og så vil det ofte være mere hensigtsmæssigt at tage til takke med en svagt negativ rente. Den negative rente bliver en slags gebyr for at opbevare andres penge sikkert. Ifølge Karsten Beltoft må man dog forvente, at der er en bund under renten. "Det er altid farligt at spå, men der er næppe plads til, at de korte renter kan falde ret meget mere. De danske boligejere skal altså nok ikke sætte næsen op efter negative renter på deres lån. De må nøjes med at glæde sig over en exceptionelt lav ydelse," siger Karsten Beltoft. Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Karsten Beltoft Flemming Dengsø Nielsen Trineke Borch Jacobsen Martin Kjeldsen-Kragh Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf. 33 70 11 11 www.realkreditforeningen.dk