Miljø og Teknik Notat Til: Byrådet Sagsnr.: 2012/0002507 Dato: 09-01-2013 Sag: Bilag 3 - Baggrundsnotat for Boligprognose 2013-2024 Sagsbehandler: Jørgen Krog Notatet redegør for administrationens skøn over den generelle boligudvikling, samt baggrunden for den tidsmæssige placering af udbygningen af de større boligområder i boligprognosens tolvårsperiode fra 2013-2024. Administrationens skøn over den generelle boligudvikling i de nærmeste år Administrationens generelle vurdering er, at bygge- og anlægsaktiviteten i de nærmeste år fortsat vil være præget af den generelle krise og afmatning, selv om flere forhold lader til at være stabiliseret nu. Som det flere gange i sidste halvdel af 2012 er fremgået af medierne, er boligmarkedet stabiliseret, og prisfaldet stoppet. Det vil langsomt få en afsmittende indvirkning på boligbyggeriet når investeringen ikke straks vil blive mindre værd. Halsnæs Kommune er stadig ramt hårdt, hvilket blandt andet ses af, at der i løbet af 2012 kun blev ibrugtaget 51 nye boliger, hvoraf de 22 er ældreegnede boliger i Søndergade. Det er dog 17 boliger mere end i 2011, men da der samtidig blev nedlagt 177 boliger, blev der i alt en nettoafgang på 126 boliger i 2012. Administrationen har på den baggrund fastholdt et meget forsigtigt skøn over det forventede boligbyggeri i de nærmeste år. Først fra 2015 forventes byggeriet at stige lidt, for at nå op på et lidt mere normalt leje omkring 80 boliger om året fra 2017. Men dog stadig langt fra de op mod 200 boliger, der blev bygget årligt, da boligbyggeriet var på sit højeste. I boligprognosen forventes der brutto opført 245 boliger i løbet af de første fem år fra 2013-2017. Det forventede boligbyggeri i sidste års prognose var brutto på 165 boliger i den tilsvarende femårs periode. Netto er der tale om en fremgang i boligtallet på 80 boliger i femårsperioden. Administrationen har gennemgået de store kommunale arealer til boligbyggeri og alle større private boligprojekter, og bedt ejerne/investorerne om at komme med et bud på, hvornår de enkelte boligprojekter forventes gennemført. Vi har kun fået svar fra to, og tager det som et tegn på, at der fortsat er en stor usikkerhed hos ejere og investorer om økonomien i deres boligprojekter. Det har været medvirkende til at fastholde den afdæmpede tidsplan for ibrugtagning af de forskellige byggeprojekter. Administrationen har generelt skønnet, at parcelhusbyggeriet i de nærmeste år vil have et meget begrænset omfang, og at boligmarkedet først begynder at rette sig fra midten af perioden. For tæt-lav boliger og især etageboliger vurderes det, at der vil gå længere tid, før der igen kommer større aktivitet i byggeriet. Både for de enkelte boligprojekter men også for forskellige boligprojekter, der har samme investor, har administrationen vurderet på placeringen i prognoseperioden, sammenfald af flere projekter for en investor, etapeopdeling af større projekter, og hastigheden som de enkelte projekter forventes gennemført i.
I forhold til sidste års prognose er der kun sket to større ændringer. Dels et nyt projekt på Fjordvej i Hundested med 13 tæt-lav boliger og dels en reduktion på 20 tæt-lav boliger i Højbjerg som følge af et institutionsbyggeri. Nedenfor er de enkelte områder kort kommenteret. De huller, der er i nummereringen skyldes, at flere byggeprojekter er gennemført, og nummeret derefter udgået af listen. 1.B Melbyvej 90 Ejer fastholder planen for projektet. Indflytning fa 2016 tidligst. 2.A Arresøparken Nordvest Det oprindelige projekt med 30 tæt-lav boliger er ændret til 12 enfamiliehuse, der forventes indflyttet 2013-2016. En del grunde er allerede solgt, men byggepligten er på 5 år. 4.A og 4.B Rådhusparken Lokalplanen giver mulighed for et ambitiøst byggeri, som ikke forventes igangsat, før konjunkturerne er blevet væsentligt bedre. 4.D Trekantområdet Ejer af området arbejder på et projekt med at ændre boligsammensætningen, så der bliver flere men mindre boliger. Det vil kræve en ny lokalplan. 4.E Mariagårdsvej Nuværende ejer er efterhånden ved at nå en alder, hvor et salg af arealet med en efterfølgende udstykning er rykket nærmere. Der er derfor lagt ud med en langsom udbygning begyndende i 2016. Der skal udarbejdes en lokalplan for området. 4.G Hanehoved Nordøst (delområde med tæt-lav boliger) Dette er det tilbageværende byggeområde på Hanehoved. Projektet ligger sent i prognosen. 4.K Allégade Nord Området rummer 56 boliger, hvilket under de nuværende forhold ikke vil kunne forventes at blive opført på en gang. Projektet er derfor delt ind i tre etaper fra 2015 til 2023. Der skal udarbejdes en lokalplan for byggeriet, hvilket ejer så småt vil gå i gang med. Det er muligt, at projektet bliver tilpasset i boligantallet, blandt andet ønsker ejer mulighed for at indrette boliger i stueetagen mod Valseværksgade. Da der ikke ligger noget konkret på det endnu, er det ikke medtaget i prognosen. 4.N Campingpladsen Campingpladsen er placeret udenfor prognoseperioden. Området er lavtliggende med højt grundvandsspejl. Der er tale om en meget bynær placering, der giver grundlag for flere forskellige bygningstyper, ligesom der kan være flere boliger i højden. Det gør, at udgiften til fundering kan deles over flere boliger og dermed bedre klares i projektet. Der skal udarbejdes en lokalplan for projektet en gang. 4.P Hermannsgade Projektet er opjusteret med 12 boliger. Dels er der ansøgt på et konkret projekt med otte boliger lige syd for stiftelsen, og dels er der en rummelighed på arealet mellem Havnevej og stiftelsen, som er vurderet til 10 boliger. Side 2 af 5
4.Q Tværvej/Åsebro 71 Den ene bolig er ikke aktuel foreløbig, mens de resterende fem boliger er lagt i sidste halvdel af prognosen. Ejer ønsker dog at ændre projektet til et tæt-lav byggeri, men der foreligger ikke noget konkret herpå. 4.R Pilevej 15 Der er givet byggetilladelse til projektet i foråret 2011, men byggeriet er endnu ikke gået i gang. Boligerne forventes først klar i løbet af 2014. 4.U Jernbanegade 1A To boliger indrettet i eksisterende ejendom. Projektet er stort set færdig, og færdigmelding ventes i 2013. 5.A Maglehøj Helhedsplan for Lejerbos afdeling på Maglehøj indeholder en forudsætning om at nedlægge ni lejligheder fordelt ud i området, som skal anvendes til forskellige fælles formål. De ni boliger nedlægges i 2013. 6.A og 6.B Kregme Syd Salget af byggegrunde i Kregme Syd går støt, men langsomt. Der regnes med et fortsat stabilt byggeri i området fremover, idet der begynder at komme flere boliger årligt fra midt i prognoseperioden. I øjeblikket er tre af de fem enfamiliehusområder og et af de to områder til tæt-lav boliger byggemodnet. Resten vil ikke blive byggemodnet, før der opstår et behov herfor. Der skal udarbejdes lokalplaner for de to tæt-lav områder. 6.C Kregme Præstegård Byggeriet i dette område forventes først at ske ret sent i perioden, og er fordelt over et par år. Der skal udarbejdes en lokalplan for projektet. 6.D Auderød Byvej 10 Indflytning forventes at ske i 2013. 6.E Auderødlejren Flygtningelejren er i brug i hvert fald tre år endnu. I den periode bliver der ikke oprettet ny boliger i området. Der er regnet med, at en ny anvendelse af området kan gå i gang herefter, og de første boliger er derfor sat til indflytning i 2016 og derefter langsomt fremover. Det er Freja Ejendomme A/S, der står for salget af Auderødlejren, og dermed også delvis den nye anvendelse af området. 7.A Akelejevej De fire boliger forventes først opført ret sent i perioden. 7.B Duedyssegård og Bavnager Områdets færdiggørelse med fire tæt-lav boliger forventes at ske i 2015. Det kræver dog en bedre mulighed for at afsætte den slags boliger. 7.E Store Havelse Side 3 af 5
Tre af de fire boliger er ikke påtænkt bygget foreløbig. To af dem ligger til senere, mens den anden ønsker mulighed for en anden type byggeri, end lokalplanen muliggør. 7.G og 7.H Ølsted Nord Områdets udbygning er fastlagt til efter 2023. Området er i dag landzoneareal, men udpeget til fremtidig byudvikling. Der er i øjeblikket så stor rummelighed på byzonearealer i Ølsted, at området ikke bliver aktuelt i en længere årrække. Området skal overføres til byzone gennem lokalplanlægning. 7.I og 7.J Vibjerg Boligby Byggemodningsarbejderne har ligget stille i et par år. Selv om der af og til er nye investorer ind over området, har det ikke ført til konkrete arbejder. Første ibrugtagning forventes i 2017, men det er stadig meget usikkert, hvornår der sker noget i området. 7.K Byvej 9 Ejer vurderer, at boligerne er indflytningsklare fra 2016. 7.L og 7.M Expangrunden Området forventes ikke udbygget i prognoseperioden. Boligsammensætningen kan ende med at have en større andel af enfamiliehuse, men da det er så langt ude i fremtiden fastholdes de nuværende tal. 7.N Fabriksvej Fire enfamiliehuse på et areal, der tidligere har tilhørt H+H. De forventes udbygget langsomt i prognoseperioden. 8.A Hundested Nordhavn Indflytningen i de nye boliger i Nordhavnen forventes stadig først at ske fra 2020. Det er en type boliger, der er ret hårdt ramt af krisen, og som der derfor ikke vil blive attraktive at bygge lige så hurtigt som enfamiliehuse. Områdets attraktive beliggenhed gør dog, at det vurderes sandsynligt, at det kan gennemføres i to større etaper. Det nøjagtige antal boliger vil blive fastlagt, når områdets disponering fastlægges senere. Der skal udarbejdes en lokalplan for projektet. 8.D Storebjerg Storebjerg forventes påbegyndt fra omkring 2015. Da det er tæt-lav boliger (dobbelthuse), forventes det, at byggeriet vil blive gennemført over en længere periode. 8.E Amtsvejen 18 Ejeren forventer at der er seks lejligheder klar til indflytning i 2015. 8.G Lynghøjvej 12 og 14 Ejer forventer at der indflyttes to enfamiliehuse i 2016. 8.H Fjordvej Nyt projekt med 13 tæt-lav boliger, som forventes indflyttet i to etaper i 2015 og 2017. 9.A, 9.B og 9.C Højbjerg Side 4 af 5
Halsnæs Kommune har købt Højbjerg retur fra konkursboet. Arealet forventes ikke bebygget før fra omkring 2016, og kun langsomt i årene derefter. 20 tæt-lav boliger er udtaget, da der skal etableres en børneinstitution. Lokalplanen kommer i 2013. Det kan vise sig, at boligsammensætningen i resten af området, som overvejende er tæt-lav og etageboliger, vil blive ændret til en større andel af enfamiliehuse. Der er byggemodnet en stor del af området, og det vil en ændret bebyggelse skulle indrettes efter, ligesom områdets værdier stadig vil skulle respekteres. En ændring af boligsammensætningen vil kræve en ny lokalplan. 9.D Frederiksværkvej 85 De seks enfamiliehuse vurderer ejer bliver klar i 2014-2016. 9.G Høje Tøpholm 1-37 Helhedsplanen for Hundested Almennyttige Boligselskab s afdeling Høje Tøpholm 1-37 indeholder nedrivning af 98 boliger i den sydøstlige del af området. Boligerne rives ned i 2013. 9.I Radmersvej 6 Ejer ønsker at bygge en bolig omkring 2018. 9.K og 9.L Lillebjergvej 30 og 32 Der påregnes indflyttet to enfamiliehuse i 2013-14. 10.A Sverkildstrupvejen Ejer forventer, at indflytning i de syv boliger kan ske fra 2014-2017. Side 5 af 5