Genopretning Høje Tøpholm Ansøgning om støtte til huslejenedsættelse og fysisk genopretning Som administrator for Hundested almennyttige Boligselskab organisationsnr. 296, ansøges hermed om støtte til fysisk genopretning og huslejenedsættelse i selskabets afdeling Høje Tøpholm, LBF afdelingsnr. 6. Afdeling Høje Tøpholm består af 248 boliger, og er bygget i to etaper i henholdsvis 1974-1975 og 1980-1981. Afdelingen er beliggende i udkanten af Hundested by i Halsnæs Kommune (Bilag 1. Kort over boligområdet). Høje Tøpholm er sammen med naboafdelingen Degnebakken eneste større almene boligafdelinger i Hundested (Bilag 2. Diverse informationer om boligafdelingen) Baggrunden for ansøgningen er afdelingens række af bygningstekniske, sociale og økonomiske problemer (Bilag 3. Problematikker i Høje Tøpholm). Såvel Landsbyggefonden som Halsnæs kommune er løbende underrettet om bl.a. afdelingens økonomiske vanskeligheder. En helhedsorienteret og langtidsholdbar løsning Efter tæt dialog med Halsnæs Kommune er det besluttet, at situationen i Høje Tøpholm kræver omgående opmærksomhed og handling. Samtlige parter ønsker en langtidsholdbar og helhedsorienteret løsning, der en gang for alle kan råde bod på boligområdets problemer. Efterhånden har vi uden held afprøvet adskillige værktøjer i forsøg på at genoprette boligområdet. I erkendelse af, at situationen ikke er forbedret, har selskabet og kommunen anmodet om nye tiltag. Grundet de voldsomme problemer med fraflytning og udlejningsproblemer, anses det som en nødvendighed, at den nuværende boligmasse tilpasses den demografiske udvikling og det reelle boligbehov i Hundested. Nedrivning suppleret med det igangsatte salgsprojekt anses derfor, at være vejen frem (Bilag 4. Tilpasning af den nuværende boligmasse). I forbindelse med nedrivningen vil der nødvendigvis skulle ske en permanent genhusning af beboere i afsnit II. Halsnæs Kommune og Hundested almennyttige Boligselskab har ansvaret for genhusningen. Lovgivningen stiller krav om at beboerne, der skal fraflytte bolig, sikres permanent genhusning i nogenlunde tilsvarende bolig så vidt muligt i lokalområdet. Vi bestræber os på, at genhusningen bliver mindst muligt ubelejlig for beboerne, og forventer, at de fleste kan genhuses internt i boligområdet (Se yderligere, Bilag 4, afsnit 4.6. Genhusning). Tilpasningen af boligmassen ønskes suppleret med en række andre indsatser bl.a. en fysisk renovering, hvor de tilbageblivende boliger gøres mere attraktive for såvel nuværende beboere som potentielle nye beboere (Bilag 5. Indsats i den tilbageblivende boligafdeling). 1
Udover de fysiske initiativer finder vi det meget vigtigt, at man også fokuserer på videreførelse af den resterende boligafdeling og fremtidige initiativer (Bilag 6. En ny start fremtidige indsatsområder). Den fysiske genopretning af boligområdet skal ledsages af en huslejenedsættelse, der kan bringe huslejeniveauet ned på et rimeligt og konkurrencedygtigt niveau. Ydermere ønskes fortsat fokus på social genopretning af boligområdet herunder styrkelse af beboersammensætningen via fortsættelse af den igangværende boligsociale indsats. Vi håber derfor på, at der bevilliges en ny projektbevilling, når den nuværende udløber med udgangen af 2011. Målet med helhedsplanen er at skabe en attraktiv almen boligafdeling i Hundested, som matcher efterspørgslen, både hvad angår antal af boliger, og lejernes forventninger til kvalitet af bolig og rimeligt huslejeniveau. Høje Tøpholm skal være en attraktiv og socialt velfungerende boligafdeling, hvor beboerne trives, og er stolte af at bo. Boligområdet skal fungere som alternativ til de øvrige almene boligafdelinger og det private boligmarked i Hundested og omegn. Boligområdet skal fremover ikke kun appellere til lejere i andre almene boligafdelinger men ligeledes være et konkurrencedygtigt alternativ for områdets øvrige beboere, bl.a. ældre, der påtænker at sælge hus og flytte i mindre bolig. Det forventes, at de fysiske tiltag, huslejenedsættelse og boligsocial indsats kan sikre en mere stabil udlejning og beboersammensætning samt forbedre afdelingens skrantende økonomi. Derfor søger selskabet om støtte til følgende initiativer/tiltag: Nedrivning af 98 boliger Fysisk renovering af boligområdet Huslejenedsættelse Fortsættelse af den boligsociale indsats (Budgetoverslag for nedrivning og fysisk renovering vedlagt som Bilag 10). Ansøgning er løbende drøftet med Halsnæs Kommune, som har tilkendegivet, at de støtter ideen om nedrivning og fysisk renovering af den tilbageblivende boligafdeling. Kommunen har samtidig tilkendegivet, at den fortsat vil bidrage til den boligsociale indsats i boligområdet. Vi håber på Landsbyggefondens velvilje, og støtte til genopretningen af boligafdelingen. Vi imødeser, at høre fra Landsbyggefonden, og måtte der i øvrigt være spørgsmål eller bemærkninger af enhver art, er De velkommen til at rette henvendelse til undertegnede. Med venlig hilsen DAB xxx xxx 2
Bilags-oversigt Bilag 1. Kort over boligområdet... 4 Bilag 2. Diverse informationer om afdelingen... 5 2.1 Helhedsindtryk... 5 Bilag 3. Problematikker i Høje Tøpholm - skrantende økonomi, stor fraflytning, skæv beboersammensætning m.m... 6 3.1. Belastet økonomi... 6 3.2 Huslejeudvikling... 7 3.3 Udlejning... 7 3.4 Fraflytning... 8 3.5 Fraflytningens økonomiske konsekvenser... 9 3.6 Beboersammensætning... 10 3.7 Dårligt image... 10 3.8 Fysiske problemer stort vedligeholdelsesbehov m.m... 11 Bilag 4. Tilpasning af den nuværende boligmasse... 12 4.1 Salg af boliger... 12 4.2 Ældreboligfællesskaber... 13 4.3 Nedrivning af afsnit II... 13 4.4 De 16 boliger i afsnit II... 13 4.5 Beboerhus... 14 4.6 Genhusning... 14 Bilag 5. Indsats i den tilbageblivende boligafdeling fysisk renovering... 16 5. 1 Renoveringsopgaver... 16 5.2 Vedligeholdelsesopgaver... 16 5.3 Kriminalitets forebyggende initiativer... 16 5.4 Energibesparende tiltag... 17 5.5 Diverse... 17 Bilag 6. En ny start - fremtidige indsatsområder... 18 6.1 Huslejenedsættelse... 18 6.2 Udlejningsindsats... 18 6.3 Fortsættelse af den boligsociale indsats... 19 Bilag 7. Det videre forløb samarbejde og tidsplan... 20 Bilag 8. Statistiske Nøgletal for Høje Tøpholm og Degnebakken... Bilag 9. Afdelingsregnskab 2009/10... Bilag 10. Budgetoverslag... 3
Bilag 1. Kort over boligområdet 4
Bilag 2. Diverse informationer om afdelingen Afdeling Høje Tøpholm består af 248 boliger, og er etableret i to etaper i henholdsvis 1974-1975 og 1980-1981. Afdelingen er beliggende i udkanten af Hundested by i Halsnæs Kommune. Høje Tøpholm er placeret i naturskønt område tæt ved både skov og strand. Skole og pasningsmuligheder er indenfor gåafstand, og dagligvareindkøb kan klares i nyt stort supermarked ved indkørslen til boligområdet. Med sin beliggenhed tæt ved Amtsvejen og kun ca. 200 m til trinbræt til lokalbanen er der gode transportveje til omkringliggende større byer. Bebyggelsen består af lavere etagebygninger i to afsnit placeret efter større bebyggelsesplan. Afdelingen har separat liggende servicebygning, som huser afdelingsbestyrelseskontor, beboercafe, ejendomskontor og vaskeri. Desuden har afdelingen beboerhus, haveforening og aktivitetsområde med boldbaner m.m. Beliggenhedsadresse og ejendomsnumre er: Høje Tøpholm 1-37 og 2-42, 3390 Hundested. 2.1 Helhedsindtryk Bebyggelsen blev med støtte fra Landsbyggefonden renoveret i perioden 1996-97. I forbindelse hermed blev der foretaget tagrenovering og udbedret skader på betonfacaderne. Derudover blev der udskiftet vinduer i afsnit I, hvor man fik indsat træ/alu-løsning. I afsnit II bevarede man de oprindelige limtræsvinduer. Bebyggelsens bygninger og friarealer bærer præg af stort slid. Den indvendige standard bærer ligeledes præg af stor nedslidning især i afsnit II er der konstateret omfattende mangler i boligerne (jf. bilag 3, afsnit 3.8). Ovenstående gør, at afdelingen har et stort vedligeholdelses behov, og udgifterne hertil har været stærkt stigende. 5
Bilag 3. Problematikker i Høje Tøpholm - skrantende økonomi, stor fraflytning, skæv beboersammensætning m.m. I de seneste år har Høje Tøpholm oplevet en række problematikker, som vil blive beskrevet i følgende afsnit. 3.1. Belastet økonomi Boligafdelingen Høje Tøpholm har i regnskabsåret 09/10 (1. juli-30. juni) et underskud på kr. 1.297.757,-, hvorefter underskudskontoen i afdelingen udgør kr. 2.378.434,-. (Bilag 9, Afdelingsregnskab 2009/10). Årsagen skyldes bl.a. stigning i udgifter til almindelig og planlagt vedligeholdelse. Den altoverskyggende grund til underskuddet er dog udgifter til tab ved lejeledighed og tab ved fraflytninger. Udgifterne hertil beløber sig til henholdsvis kr. 148.609,- og kr. 1.229.299,- samlet kr. 1.377.908,- hvoraf kun kr. 490.000,- dækkes af afdelingens opsparede midler. Det betyder, at driften har måttet bære et tab på kr. 817.269,-. Ydermere har afdelingen udgifter til dækning af afdelingens andel i forbindelse med istandsættelse af fraflyttede boliger, som i indeværende regnskabsår har beløbet sig til kr. 1.161.000,-. Dvs. i 2009/10 har afdelingen registreret udgifter til fraflytninger på samlet kr. 2.538.908,-. De seneste to års markante underskud har ikke overraskende givet afdelingen alvorlige økonomiske problemer. Bl.a. har det resulteret i, at afdelingen ikke har været i stand til, at betale termin siden 30. juni 2010. Afdelingen har dog været i stand til at afdrage lidt af de skyldige beløb, og skylder pt. kr. 2.068.000,- i terminsydelse. Udover kreditforeningen er såvel Halsnæs Kommune som Landsbyggefonden informeret om den økonomiske situation og manglende betaling. 6
Det første store underskud i 2008/09 kom forholdsvis uventet i en periode, hvor afdelingens økonomi årene forinden havde været i bedring. Som det fremgår af ovenstående oversigt, havde afdelingen efter et stort underskud i 2000/01 en opadgående periode med kun minimale underskud og mange år med pæne overskud indtil regnskabsåret 2008/09, hvor det første store millionunderskud opstod. Årsagen til underskuddet skyldes som tidligere nævnt en voldsom stigning i udgifterne til fraflytninger. 3.2 Huslejeudvikling I forsøg på at dække udgifterne har man de seneste år oplevet voldsomme huslejestigninger. Huslejen er de seneste to år steget henholdsvis 11,76 pct. i 2008, og 6,09 pct. i 2009, hvilket har resulteret i, at kvadratmeterprisen er steget fra kr. 713,- til kr. 846,-. Huslejeprisen på kr. 846,- pr. kvadratmeter overstiger langt niveauet for almene boligafdelinger i Hundested. I de øvrige boligafdelinger i Hundested almennyttige Boligselskab med familieboliger varierer prisen fra kr. 611,- til kr. 694,-, Degnebakken undtaget. Desuden kan det anføres, at der pt. i Hundested og omegn er en del ledige huse og private udlejningsboliger, hvor den månedlige ydelse er mindre end Høje Tøpholm. Det høje huslejeniveau er uholdbart, og afdelingen har med de seneste huslejestigninger oplevet store udlejningsproblemer (jf. nedenstående afsnit). Endvidere bemærkes, at huslejestigningerne kun i begrænset omfang dækker de stigende udgifter i afdelingen. 3.3 Udlejning Ventelisten til Høje Tøpholm er meget begrænset, hvilket resulterer i alvorlige problemer med udlejningen af boligerne; især 3-4 værelsesboligerne er svære at udleje. I 2010 har to boliger gennemsnitligt pr. måned stået tomme med lejetab til følge. Problemerne er vokset i takt med, at huslejen er steget voldsomt de seneste år. DAB Beboerservice har tilkendegivet, at situationen er meget kritisk. Stort set alle boliger kommer i udbud flere gange. Desuden har Halsnæs Kommune mere eller mindre opgivet at udleje boligerne, som de har fortrinsret til. Bl.a. har kommunen oplevet eksempler på, at personer simpelthen ikke har ønsket at bo i Høje Tøpholm, og derfor har takket nej til anvisningen. Beboerservice har desuden meddelt, at man har modtaget flere henvendelser fra beboere i 3-4 værelsesboligerne, der ønsker mindre bolig grundet huslejeniveauet. I forsøg på at fremme udlejningen bliver ledige boliger, når de sendes i udbud, samtidig annonceret på DAB s hjemmeside. Herudover har afdelingen sammen med naboafdelingen Degnebakken 7
deltaget i BL s Åbent Hus kampagne. Åbent Hus arrangementet var en succes, og ca. 60 besøgende primært fra Hundested by, men også gæster fra resten af Nordsjælland, lagde vejen forbi. Vi har sidenhen registreret i hvert fald en udlejning, som resultat af arrangementet. Desuden har vi hørt om flere tilkendegivelser fra besøgende bosat i Hundested by, der har udtalt sig positiv overrasket over boligområdet. Afdelingsbestyrelsen og selskabet har luftet ideen om, at man på ny inviterer til åbent hus arrangement. 3.4 Fraflytning Som nævnt i ovenstående skyldes seneste to års underskud primært det store antal fraflytninger, der underminerer økonomien. I følgende graf ses udviklingen i antallet af fraflytninger. Desuden ses antallet af beboere sat ud, fraflyttet før udsættelse m.m. Netop disse er tit ledsaget af tab for afdelingen, da udsættelser almindeligvis er forbundet med manglende huslejebetaling eller mislighold af bolig. I grafen ses, at antallet af fraflytninger i hele perioden har været forholdsvis højt. Det skal dog bemærkes, at antallet har været ekstraordinært højt i 2007 og 2009. Tallet for 2010 nærmer sig hastigt 2009 antallet, på trods af at der stadig er halvanden måneder tilbage af året. Af denne grund har vi desværre en formodning om, at antallet af fraflytninger i 2010 bliver rekordhøjt. Det kan ligeledes aflæses, at antallet af beboere sat ud, fraflyttet før udsættelse m.m. er steget ret markant de seneste tre år. Baggrunden for stigningen i fraflytningen kan bl.a. tillægges en stigning i huslejen, men også en generel samfundsudvikling. Den almene sektor har de seneste år registreret en landsdækkende tendens til stigende fraflytning fra almene boligafdelinger i yderkantsområder. Desuden har 8
finanskrisen været medvirkende til faldende mobilitet i boligmarkedet, der har begrænset tilstrømningen af nye beboere. 3.5 Fraflytningens økonomiske konsekvenser Høje Tøpholm oplever flere typer af udgifter i forbindelse med fraflytninger dels tab ved fraflytninger, eksempelvis i tilfælde af, at beboere fraflytter afdelingen uden at betale husleje, eller beboere, der misligholder boligen, og ikke har penge til at betale for påførte skader. Vi har foretaget en grundig analyse af tabskontoen tilknyttet manglende huslejebetaling og mislighold. Analysen påviser, at ti beboere fraflyttet i perioden 2008/08 tilsammen i deres boperiode har kostet afdelingen tab for lidt over kr. 600.000. Penge vi formentlig aldrig får indkrævet. Analysen har desuden påvist, at mange af fraflytterne, der forårsager tab, kun har boet i afdelingen ganske kort tid. Blandt de 50 mest udgiftstunge fraflytninger i perioden 2008-2009 har ca. halvdelen kun boet i afdelingen maksimalt halvandet år. I forsøg på at minimere udgifterne til mislighold af boliger har afdelingsbestyrelsen ganske fornuftigt ytret ønske om, at indskuddet hæves. Indskuddet er pt. forholdsvist lavt, og kan uden problemer sættes op, hvilket kan minimere en mindre andel af udgifterne til mislighold. En anden udgiftstype er tab ved lejeledighed, der opstår, når det grundet udlejningsproblemer ikke er muligt at udleje boliger i en længere periode. Tab ved lejeledighed dækkes af selskabet, dvs. de øvrige afdelinger i Hundested hæfter solidarisk med Høje Tøpholm. Afdelingen henlægger hvert år midler til tab ved fraflytninger, men de henlagte midler har langtfra dækket de faktiske udgifter. Af nedenstående graf fremgår det tydeligt, at udgifterne til tab ved fraflytninger og lejetab er accelereret voldsomt de seneste år. 9
Udover tab ved fraflytninger og lejeledighed er afdelingens økonomi ligeledes belastet af udgifter til slid og ælde. I forbindelse med istandsættelse af fraflyttede boliger dækker afdelingen for istandsættelsesudgifterne, der kan henføres til slid og ælde, dvs. udgifter, som ikke skyldes mislighold, men almindelig brug af boligen. I de seneste tre år er afdelingens samlede udgifter til slid og ælde steget kontinuerligt med fraflytningsprocenten. Man har i perioden anvendt ca. kr. 2.500.000,-. Afdelingen henlægger hvert år til istandsættelse af boliger, men de henlagte midler har kun dækket omtrent en tredjedel af udgifterne. 3.6 Beboersammensætning Beboersammensætningen i Høje Tøpholm adskiller sig væsentligt fra sammensætningen af beboere i Halsnæs Kommune som helhed, hvilket fremgår af de årlige Statistiske Nøgletal på Boligområder (Bilag 8). Indeværende statistik bygger på 2010 tal og inkluderer naboafdelingen Degnebakken. Beboersammensætningen de to afdelinger imellem varierer formentlig kun i mindre omfang. Befolkningstallet i Degnebakken og Høje Tøpholm er pr. 1.1. 2010 optalt til 568 personer. (Bilag 8, tabel 1). Boligområdet har en meget høj andel enlige beboere. Ifølge statistikken udgør enlige beboere 59,1 pct. af beboerne i afdelingerne. Tallet for kommunen som helhed er 34,1 pct. (Bilag 8, tabel 2). Knap 20 pct. af beboerne havde pr. 1.1.2010 anden etnisk herkomst end dansk, det tilsvarende tal i resten af kommunen er 8,3 pct. (Bilag 8, tabel 6). Beboerne i afdelingerne har i forhold til kommunen som helhed markant mindre tilknytning til arbejdsmarkedet. Statistikkerne viser, at andelen af beboere på kontanthjælp er hele 15,5 pct., tallet i kommunen er 6,7 pct. Andelen af beboere, der modtager revaliderings- og aktiveringsydelser, er lige knap 10,3 pct. (Bilag 8, tabel 11). Indkomstniveauet blandt afdelingens beboere er ligeledes lavere end kommunegennemsnittet. I kommunen har samlet 27,9 pct. af beboerne på 15 år og derover en bruttoindkomst på under kr. 150.000,- i Degnebakken og Høje Tøpholm er tallet hele 42,5 pct. (Bilag 8, tabel 9). Med udgangspunkt i ovenstående kan man konkludere, at beboerne i Høje Tøpholm i stor udstrækning består af udsatte beboergrupper. Afdelingerne har relativt mange enlige, mange af anden etnisk herkomst end dansk samt mange beboere uden tilknytning til arbejdsmarkedet. Via sammenligning af de statistiske nøgletal fra de seneste år kan vi konstatere, at de få ressourcestærke beboere fraflytter afdelingen, hvilket resulterer i en fortsat skævvridning i beboersammensætningen. 3.7 Dårligt image 10
Høje Tøpholm har sammen med naboafdelingen Degnebakken i en årrække kæmpet med et dårligt image. Et dårligt image der er opstået via stor ustabilitet bl.a. grundet de mange fraflytninger og diverse rygtedannelse, der ikke alle har sin begrundelse. Afdelingerne fik i efteråret 2005 udarbejdet en trivselsanalyse af NIRAS Konsulenterne. I Trivselsanalysens afrapportering blev de indsamlede resultater sammenlignet med den landsdækkende beboerrådgiverundersøgelse foretaget i 62 udsatte boligområder. Trivselsanalysen påviste bl.a., at over halvdelen af deltagerne i undersøgelsen havde fået anvist boligen. Desuden oplyste 31 pct. af beboerne, at de ønskede at flytte øjeblikkeligt, yderligere 28 pct. ønskede flytning på kort sigt, hvilket langt overstiger tilsvarende tal fra den landsdækkende undersøgelse. I trivselsanalysen blev beboerne desuden adspurgt om deres indtryk af afdelingens image. Hele 82 pct. af deltagerne mente, at Høje Tøpholm og Degnebakken har dårligt image, i Landsundersøgelsen var tallet 62 pct. Sammenlignet med Landsundersøgelsen er trivselsanalysen resultater på de fleste parametre mere negative. Den igangværende boligsociale indsats har stor fokus på imageforbedrende arbejde. Det forsøges ihærdigt, at få spredt de gode historier såvel internt i afdelingen, men også eksternt via de lokale medier m.m. 3.8 Fysiske problemer stort vedligeholdelsesbehov m.m. Afdelingen har siden opførelsen været præget af stor fraflytning, hvilket har medført stor nedslidning af boligerne. Desuden er der den seneste årrække opstået en række større problematikker i forbindelse med både boligerne og de udvendige bygningsdele. I 2008 blev der foretaget sundhedseftersyn i afdelingen, hvor bl.a. boligernes vådrum blev undersøgt. Sundhedseftersynet påviste en række problemer med badeværelser afsnit II. En byggegennemgang har sidenhen påvist omfanget af badeværelsesproblemerne og desuden en række andre mangler. Udover massive badeværelsesproblemer er der bl.a. konstateret store problemer med vinduer. Problemerne med badeværelse og vinduer er kun konstateret i Høje Tøpholm afsnit II. En renovering omfattende badeværelser og udskiftning af vinduer vil koste i størrelsesordnen kr. 500.000,- pr. bolig. Rapport vedrørende badeværelsesproblemerne samt øvrige konstaterede problematikker er vedlagt ansøgningen. 11
Bilag 4. Tilpasning af den nuværende boligmasse Udlejningsvanskeligheder har været til stede i Høje Tøpholm stort set lige siden opførelsen tilbage i 1970. I 1980 erne var der enorme udlejningsproblemer og tab ved lejeledighed. Situationen blev forbedret i starten af 1990 erne, hvor et stort antal flygtninge fra Eksjugoslavien bosatte sig i boligområdet. I forsøg på at fjerne problemer med udlejning har man efterhånden afprøvet mange værktøjer. Vi har i samarbejde med kommunen lavet forskellige udlejningsaftaler. Endvidere er der en længere historie med boligsocial indsats i boligområdet. De mange tiltag har dog ikke i tilstrækkeligt omfang afhjulpet de mange fraflytninger og det dårlige image. Af denne grund opfordres til gennemgribende tiltag i form af nedrivning Det forventes, at nedrivning og salg af boliger vil bringe udbuddet af boliger ned på et niveau, der matcher efterspørgslen i Hundested. Overforsyningen af boliger skyldes bl.a., at man i sin tid havde et stort boligbehov tilknyttet de mange industriarbejdspladser i Frederiksværk og Hundested. Efterhånden er antallet af arbejdspladser reduceret, og er medvirkende til en overforsynning af almene boliger. Planerne om tilpasning af den nuværende boligmasse er diskuteret med Halsnæs Kommune, som ønsker en helhedsorienteret og langtidsholdbar genopretning af boligområdet. I forbindelse med genopretningen har kommunen anbefalet et løsningsforslag, hvor samtlige relevante værktøjer herunder nedrivning overvejes. 4.1 Salg af boliger I tilknytning til det boligsociale projekt Bo godt på Høje Tøpholm og Degnebakken er der igangsat et salgsprojekt i henhold til lov om leje af almene boliger. Salgsprojektet inkluderer 16 boliger i Høje Tøpholm og 46 boliger i Degnebakken. Salg af boliger forventes, at bidrage til en mere stabil beboersammensætning. Beboere, der køber egen bolig, vil utvivlsomt føle større tilknytning til boligområdet. Desuden har vi en formodning om, at køberne vil tilhøre et mere ressourcestærkt segment end flertallet af de almene lejere i boligområdet. Endvidere vil frasalget af boliger mindske antallet af almene boliger, hvilket vil give mere stabil udlejning herunder mindre fraflytning og økonomiske tab (jf. afsnit 4.4). 12
I forbindelse med salg af de 16 boliger i Høje Tøpholm har kommunen stillet krav om fremtidig vejføring og parkeringsmuligheder tilknyttet boligerne. Endvidere er der stillet krav om, at der udarbejdes deklarationer for eventuel etablering af ekstra P-pladser i Degnebakken. Vi har opnået de fornødne godkendelser, og pt. afventer vi kommunens godkendelse af udstykningsplan og ovenstående deklarationer. Endelig er det påkrævet, at kommunen udbyder valuarrollen i tilknytning til prisvurdering af boligerne. Vi forventer, at udbyde de første boliger til salg i foråret 2011. 4.2 Ældreboligfællesskaber Ved flere lejligheder har muligheder for etablering af ældreboligfællesskaber været diskuteret. Tiltaget har været aktuelt, da ældreboligfællesskaber vil kunne medvirke til en ændret og mere stabil beboersammensætning. Ydermere viser statistikker, at antallet af ældre beboere i såvel boligområdet som resten af kommunen bliver stadig større. Halsnæs Kommune har midlertidig meldt ud, at kommunen ikke pt. finder behov for et sådant tiltag, da der er tilstrækkelig forsyning af ældreboliger. Forslaget sættes derfor på standby, men kan genoptages, hvis behovet opstår. 4.3 Nedrivning af afsnit II I forbindelse med nedrivning af boliger forekommer det fornuftigt at fokusere på afsnit II. I de seneste år er der konstateret en række fysiske problemer med de 98 boliger i afsnit II (se bilag 2). Afsnit I har ligeledes et stort vedligeholdelsesbehov dog langtfra samme omfang som afsnit II. Af denne grund foreslås nedrivning af afsnit II. Vi skønner, at det ikke giver mening at bevare nogle af boligerne i afsnit II, heller ikke de 16 tæt lav boliger (jf. afsnit 4.4) I forbindelse med nedrivning diskuteres ofte, hvorvidt man bør opdele processen i flere etaper, dvs. nedrive boligerne af flere omgange. En sådan procedure vil mindske opgaven med genhusning, og formentlig være mere lempelig for de berørte beboere. Nedrivning af flere omgange er bekostelig, da man vil skulle rekvirere entreprenører og desuden have bortskaffelsesudgifter af flere omgange. Vi anbefaler, at nedrivningen sker i maksimalt to etaper. Udover udgifter til den fysiske nedrivning skal der påregnes udgifter til tilbagebetaling af indskud, indfrielse af lån, tab ved ledige boliger m.m. (se bilag 8. Budgetoverslag). 4.4 De 16 boliger i afsnit II Der er opstået et dilemma i tilknytning til salgsprojektet omhandlende de 16 tæt lav boliger i Høje Tøpholm. De 16 boliger indgår i salgsprojektet, da ejendomsmægler har vurderet, at disse boliger har størst salgspotentiale grundet beliggenheden lidt afsides fra resten af bebyggelsen. Først og 13
fremmest blev det dog skønnet, at bebyggelsens øvrige boliger, alle etageboliger, vil være langt mindre attraktive end de 16 tæt lav boliger. Vi valgte at følge ejendomsmæglers anbefaling, men har hele vejen igennem været lidt skeptiske, da samtlige udpegede boliger er mindre 2 værelsesboliger på ca. 66 kvadratmeter. En af intentionerne med salgsprojektet er, at tiltrække børnefamilier, hvilket de mindre boliger ikke medvirker til. Vi valgte dog, at fastholde de 16 boliger, da de omfattede boliger i Degnebakken indeholder en række større familievenlige boliger. Udover den påkrævede renovering, der jf. bilag 3 vil koste i omegnen af kr. 500.000,- har kommunen som tidligere nævnt stillet krav om fremtidig vejføring til og parkeringsmuligheder tilknyttet de 16 boliger. I forbindelse med salg vil der yderligere skulle tillægges diverse udgifter til klargøring til salg herunder udarbejdelse af tilstandsrapport, energimærkning m.m. samt udgifter til ejendomsmægler. De samlede udgifter vil hurtigt overstige kr. 600.000,- pr. bolig, hvilket betyder, at salg af de 16 boliger ikke er rentabelt. Endvidere skønnes det, at det frigjorte areal har større fremtidig salgsværdi ved et samlet frasalg. Såfremt de 16 boliger beholdes vil et frasalg kun omfatte et begrænset areal med omkringliggende bebyggelse på begge sider. Ved nedrivning af samtlige boliger i afsnit II vil vi kunne sælge et mere attraktivt sammenhængende areal. Udgifterne forbundet med salg forventes, at minimere, og meget vel overstige indtægterne fra salg, hvorfor det anbefales, at de 16 boliger udelades af salgsprojektet, og nedrives sammen med resten af afsnit II. 4.5 Beboerhus I forbindelse med en nedrivning bliver det nuværende beboerhus fysisk adskilt fra resten af boligafdelingen, da det er placeret i forlængelse af afsnit II. Placeringen af beboerhuset er endvidere uhensigtsmæssig i forhold til et fremtidigt salg af ledigt areal. Ydermere er beboerhuset elopvarmet, hvilket er meget bekosteligt. Desuden har der igennem en årrække været et stort ønske i boligområdet om etablering af nye og tidssvarende beboerlokaler. Vi anbefaler derfor, at der etableres nye beboerhus på arealet bag det nyopførte REMA 1000 supermarked, som ligger øde hen. 4.6 Genhusning I tilknytning til nedrivningen skal de berørte beboere i henhold til lovgivningen (jf. Lov om leje af almene boliger 86, 87, 88 og 89 samt Byfornyelsesloven 61 og 62) tilbydes mulighed for permanent genhusning så vidt muligt i lokalområdet. Ansvaret for genhusningen påhviler kommunen og boligorganisationen, dog er det ifølge lovgivningen kommunen, der er hovedansvarlig for genhusningen. 14
Vi bestræber, at genhusningen først og fremmest sker internt i Hundested almennyttige Boligselskabs afdelinger, hvor man har mulighed for at suspendere ventelisten, og indsætte beboere til genhusning. Vi vil suspendere ventelisten, og påbegynde genhusning så snart kommunen har godkendt nedrivningen. Grundet de mange fraflytninger vil en stor del af genhusningen kunne ske i Høje Tøpholm afsnit I og naboafdelingen Degnebakken. Om nødvendigt kan indgås aftaler om genhusning med de øvrige boligorganisationer i Halsnæs Kommune. Genhusningen gennemføres normalt over en periode, der typisk starter 6 måneder før boligerne nedrives. Så vidt muligt skal genhusning ske i samme lokalområde. Lovgivningen stiller herudover en række krav til genhusningsboligen bl.a. at boligen skal have en passende størrelse, kvalitet samt indeholde passende udstyr. En bolig vurderes, at have en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig. Ydermere skal beboerne have dækket rimelige og dokumenterede flytteomkostninger i forbindelse med flytning til anden bolig. Fraflytning af bolig og genhusning er et voldsomt indgreb på de berørte beboere. I forsøg at gøre genhusningen mindst ubelejlig vil DAB udover grundig information til beboerne udarbejde en spørgeskemaundersøgelse, hvor de berørte beboere får mulighed for at tilkendegive ønsker omkring genhusning; bl.a. i hvilke afdelinger de foretrækker at blive genhuset. Ønskerne vil blive forsøgt efterlevet, men genhusningsmulighederne er internt i selskabet stort set begrænset til Høje Tøpholm og Degnebakken, da antallet af ledige boliger i selskabets øvrige afdelinger er minimalt. 15
Bilag 5. Indsats i den tilbageblivende boligafdeling fysisk renovering En større bygningsgennemgang har påvist en række mangler og problematikker i boligafdelingen. En del af problematikkerne bl.a. de alvorlige badeværelsesproblemer er tilknyttet afsnit II, som påtænkes nedrevet. I den tilbageblivende boligafdeling ønskes følgende arbejder/opgaver igangsat. 5. 1 Renoveringsopgaver Betonrenovering gavle, de aktuelle betongavlelementer er udført som sandwichelementer med en forplade med stenbelagt overflade, der er konstateret springere flere steder på gavlene, der foreligger et tilbud på en beton analyse/rapport. Renovering svelle-støttemure. Samtlige svelle-støttemure trænger til genetablering. Flere steder er støttemurerne så slidte, at de bør udskiftes straks. DAB s anlægsgruppe har udarbejdet rapport over støttemurenes tilstand samt prisoverslag på renovering. Servicebygningen, i forbindelse med etableringen af nye ejendomskontorlokaler fremstår afsnittet, der førhen husede ejendomskontoret utidssvarende og nedslidt. Af denne grund påtænkes ansøgning af midler til istandsættelse og renovering af bygningsafsnittet bl.a. facaderenovering, udskiftning og isolering af tag m.m. 5.2 Vedligeholdelsesopgaver Asfaltering P-plads i afsnit I og II. Asfalteringen er påkrævet i nærmeste fremtid, udgiften anslås til ca. kr. 1.000.000. Indretning af aflåst rum, evt. i carportene, til handicapkøretøjer og knallerter. På nuværende tidspunkt står køretøjerne ofte placeret lige udenfor opgangene ved cykelstativerne eller i haverne, hvilket formentlig kan afhjælpes ved etablering af opbevaringsskure. Dette projekt påtænkes medfinansieret af kommunen. 5.3 Kriminalitets forebyggende initiativer Aflåsning af trappeopgange og adgang til gårdmiljøet. Et computerstyret system vil både sikre en effektivisering af brugen og specielt administrationen. Der kan f.eks. udstedes tidsbegrænsede brikker (nøgler) i forbindelse med flytninger, og stjålne/bortkomne brikker kan annulleres, uden at ejendomsfunktionen skal være fysisk til stede. 16
Omlægning af stier og cykelstativer, så disse kommer ud i det "offentlige rum". Det vil være tryghedsskabende, at man kan færdes i området og ses fra boligernes vinduer. Tiltagene vil af samme årsag forebygge hærværk og tyverier. Udvidelse af det nuværende videoovervågningsanlæg i gennemgangsarealerne. En generel dækning med videoovervågning af alle opgange, kontorer, vaskeri, utrafikerede områder, P- pladser og det åbne terræn vil have kriminalpræventiv virkning og være tryghedsskabende. Se på de grønne områder med Tryghed for øje 5.4 Energibesparende tiltag Isolering af rørkasser i boligerne. I øjeblikket bruges meget unødvendig energi, da det varme vand opvarmer det kolde vand (fjernvarmespild ca. 900 meter koldtvandsrør bliver opvarmet). Renovering af central- og fjernvarmesystemet. Varmesystemet indeholder mange gamle komponenter, hvilket påvirker afkølingsgraden i negativ retning, resulterende i bøder for bl.a. manglende afkøling. Renoveringen vil endvidere give en bedre udnyttelse af varmen og dermed besparelser. Fjernvarme i Højen (udgår hvis der bevilliges midler til nye beboerlokaler). I øjeblikket opvarmes beboerhuset ved brug af el-radiatorer, hvilket er forbundet med uhensigtsmæssigt store udgifter. Etablering af fjernvarme i Højen vil være langt billigere og mere miljøvenligt. 5.5 Diverse Ombygning af skraldeøer. Halsnæs Kommune har indført affaldssortering i op til 10 forskellige fraktioner. Den nye affaldsordning kræver ombygning af de nuværende skraldeøer og materielgården. Nyt Beboerhus har længe været et stort ønske i boligafdelingen. Det nuværende beboerhus er langtfra tilfredsstillende, bl.a. er faciliteterne utilstrækkelige. Endvidere mangler der i høj grad egnede lokaler til beboeraktiviteter, de eksisterende lokaler er placeret i kælderlokaler, og deres indretning er problematisk. Af denne grund inkluderes ansøgning af midler til etablering af beboerhus med tilknyttede aktivitetslokaler. Beboerhuset vil være et samlingssted for beboerne, især de mange beboere af anden etnisk herkomst end dansk, som typisk mødes uden for hjemmet. Beboerhuset vil skabe unikke rammer for fælles arrangementer m.m. 17
Bilag 6. En ny start - fremtidige indsatsområder Det forventes, at en nedrivning og salg af boliger vil bringe udbuddet af boliger ned på et niveau, der matcher efterspørgslen i Hundested. Ydermere vil en renovering højne kvaliteten i det tilbageblivende boligområde. Kombineret med en huslejenedsættelse forventes indsatserne at give afkast i en mere stabil udlejning og styrket beboersammensætning. Udover de fysiske initiativer er det vigtigt, at man ligeledes fokuser på fremtidige initiativer. Tilpasning af boligmassen via nedrivning og salg samt renovering skal ledsages af en række andre indsatser herunder social genopretning af det resterende boligområde. Et vigtigt indsatsområde bliver bl.a. styrkelse af beboersammensætningen gerne via en fortsættelse af det boligsociale arbejde. De fremtidige indsatser vil fortsat kræve engagement fra såvel afdeling, boligselskabet som Halsnæs Kommune. 6.1 Huslejenedsættelse Et særdeles vigtigt tiltag er nedsættelse af huslejen til et passende niveau. Huslejeniveauet skal ned på et niveau, der er konkurrencedygtigt i forhold til øvrige bomuligheder. Nedsættelse af huslejen skal medvirke til mere stabilitet i boligområdet, via fastholdelse af beboerne og dermed mindsket fraflytning. Landsbyggefonden vil i samråd med Hundested almennyttige Boligselskab og Halsnæs Kommune fastsætte et passende huslejeniveau. Omkostningerne tilknyttet nedsættelse af huslejen finansieres formentlig via kapitaltilførsel, hvor Landsbyggefonden bidrager med en 2/5 del, og Halsnæs Kommune, Hundested almennyttige Boligselskab samt kreditforeningen bidrager hver med 1/5. Hundested almennyttige Boligselskab kan givetvis ikke medfinansiere sin andel. 6.2 Udlejningsindsats I tilknytning til den nuværende boligsociale helhedsplan indgår udvidelse af den nuværende fleksible udlejningsaftale som muligt indsatsområde. DAB anbefaler dog, at den nuværende udlejningsaftale fortsætter uændret. Den nuværende udlejningsaftale indeholder en kommunalanvisningsret til knap halvdelen af boligerne. De resterende udlejes i henhold til bekendtgørelsen om udlejning af almene boliger og speciel udlejningsregler aftalt med Halsnæs Kommune herunder fortrinsret til børnefamilier tilknyttet 4 værelsesboligerne. 18
Det anbefales i midlertidig, at man overvejer yderligere fleksible udlejningstiltag, når ventelisten bliver udvidet. Eksempelvis fortrinsret for specielle beboergrupper bl.a. ældre beboere, der fraflytter eget hus eller et større lejemål, og ønsker mindre og mere passende bolig. Endvidere kunne man tilbyde yngre ansøgere, som flytter hjemmefra fortrinsret til etværelses- og de mindre toværelsesboliger. I forsøg på at højne kvaliteten i boligerne anbefaler vi, at afdelingen, når økonomien tillader det, afsætter midler til den kollektive råderet. Gennem kollektiv råderet vil beboerne kunne forbedre deres boliger, herunder udskifte køkken, bad m.m., hvilket vil højne boligernes attraktivitet. Udgifterne til den kollektive råderet indhentes via medfinansiering fra boligafdelingen og egenfinansiering samt individuelt huslejetillæg. 6.3 Fortsættelse af den boligsociale indsats I bestræbelserne på at gøre boligområdet mere attraktivt er det væsentligt, at det boligsociale projekt fortsætter efter den nuværende projektperiodes udløb med udgangen af 2011. Det boligsociale arbejde skal medvirke til ændring af beboersammensætningen. Indsatsen skal fortsat fokusere på imageforbedrende initiativer, som kan være med til at tiltrække nye ressourcestærke beboere til boligområdet samt fastholde nuværende beboere. I en fortsættelse af projektet vil vi i endnu højere grad lægge vægt på, at boligområdet bliver en integreret del af Hundested. Projektet skal igangsætte initiativer med henblik på at knytte boligområdet og dets beboere sammen med resten af Hundested. Ansøgning om fortsættelse af projektet vil blive udarbejdet, når der bliver åbnet op for puljemidlerne til boligsocial indsats forventeligt foråret 2011. Vi håber på Landsbyggefondens velvillighed til en fortsættelse af den boligsociale indsats i Høje Tøpholm og Degnebakken. Endvidere er kommunen anmodet om, at give tilsagn om en fortsættelse af og gerne en udvidet social indsats i boligområdet. Især anmodes kommunen om, at fokusere på en skærpet indsats for områdets unge, der i høj grad mangler aktivitetstilbud i nærområdet. Endelig anbefales en øget indsats i forhold til boligområdets mange beboere uden tilknytning til arbejdsmarkedet. 19
Bilag 7. Det videre forløb samarbejde og tidsplan Indeværende helhedsplan indeholder mange indsatsområder. Gennemførelsen af helhedsplanen bliver meget ressourcekrævende, og det er særdeles vigtigt, at samtlige involverede aktører påtager sit et ansvar og bidrager konstruktivt. Det er vanskeligt, at sætte tidshorisont på processen. Tidshorisonten afhænger i høj grad af sagsbehandlingstiden i Landsbyggefonden og særdeleshed Socialministeriet, der skal godkende nedrivningen. Landsbyggefonden har givet tilsagn om, at de vil fremskønne processen. I nedenstående tidsplan fremgår en foreløbig tidsplan for projektets videre forløb. Afdelingsbestyrelsen, udkastet gennemgås med afdelingsbestyrelsen 18. november 2010. Selskabsbestyrelsesmøde HAB (forhåndsaccept af udkast til helhedsplan) d. 18. november, 2010. Møde Økonomiudvalget Halsnæs Kommune (Anbefaling af helhedsplan overfor Byrådet) d. 1. december, 2010. Ekstraordinært afdelingsmøde (Præsentation af og godkendelse helhedsplan) d. 6. december, 2010 Ekstraordinært selskabsbestyrelsesmøde HAB (Godkendelse af helhedsplan) d. 6. december, 2010. Byrådsmøde (Anbefaling af helhedsplan overfor Landsbyggefonden) d. 7. december, 2010 20
Bilag 8. Statistiske Nøgletal for Høje Tøpholm og Degnebakken Bilag 9. Afdelingsregnskab 2009/10 Bilag 10. Budgetoverslag 21