1 København, den 19. december 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler Jesper Struckmann Frederiksborggade 24 3600 Frederikssund Nævnet har modtaget klagen den 27. juli 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udført et mangelfuldt mæglerarbejde, herunder udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og ikke sørget for udlevering af energimærke til køber, og derfor skal tåle en salærreduktion. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
2 Klager ønskede at sælge sin ejerlejlighed og indgik derfor en formidlingsaftale med indklagede. Aftalen er ikke dateret, men klager har oplyst, at hun underskrev aftalen den 16. november 2010. I formidlingsaftalen var betalingen til indklagede aftalt således: Af formidlingsaftalen fremgik videre bl.a.: Klager og indklagede indgik tillige en berigtigelsesaftale, hvori det blev aftalt, at indklagede skulle berigtige handlen for klager og for dette arbejde oppebære et vederlag på 5.000 kr.
3 Den 26. januar 2011 fremkom et købstilbud. Klager har oplyst, at hun accepterede tilbuddet omkring den 28. januar 2011. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. marts 2011. Af købsaftalen fremgik, at ejendommen var omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, men at køber ikke havde fået udleveret gyldigt energimærke. Det fremgik videre af købsaftalen, at handlen fra købers side var betinget af opnåelse af 80 % realkreditbelåning, og at køber via refusionsopgørelsen fik refunderet 35.000 kr. til renovering af badeværelse. I salgsprovenuberegning af 26. januar 2011 har indklagede beregnet klagers overskud i forbindelse med handlen til 5.452,75 kr. I dette beløb er medregnet indfrielse af ejerpantebrev med 250.000 kr. Den 15. marts 2011 oplyste indklagede til klagers bank, at der nu forelå tinglyst skøde med anmærkning om realkreditlån. Indklagede henviste til, at banken indestod for, at anmærkningen blev slettet, og at indklagede derfor frigav det deponerede beløb med fradrag af refusionssaldo på 33.949,42 kr. i købers favør. Indklagede oplyste, at det hos indklagede deponerede beløb ville blive afregnet over for klager, når skødet var tinglyst anmærkningsfrit. Den 12. april 2011 sendte indklagede sin faktura til klager. Af fakturaen fremgik bl.a.: Indklagede overførte klagers tilgodehavende til klager samme dag.
4 Den 29. juli 2011 bekræftede klagers bank over for klager, at hendes realkreditlån var indfriet, og at køber havde overtaget ejerpantebrevet tinglyst i ejerlejligheden. Efter klagens indgivelse har indklagede betalt 1.250 kr. til klager til dækning af moms beregnet af berigtigelseshonoraret på 5.000 kr. Klager har bl.a. anført: Indklagedes fakturabeløb er højere end aftalt, idet vederlaget for indklagedes berigtigelse er større end aftalt i berigtigelsesaftalen. Hertil kommer, at berigtigelsesaftalen slet ikke er lovlig, idet indklagede har rådgivet køber. Berigtigelsesaftalen må ikke indgås, før købsaftalen er underskrevet af både køber og sælger, og fortrydelsesretten er udløbet. Indklagedes faktura var ikke til at forstå, idet der var henvist til forskellige specifikationer, og det var ikke angivet, hvad beløbene dækkede. Det fremgår af købsaftalen, at det er klager, der skal betale for udstedelse og tinglysning af skøde, udarbejdelse af reguleringsopgørelse og refusionsopgørelse, og handlens berigtigelse i øvrigt. Køber skal alene betale tinglysningsafgiften vedrørende skødet. Klager mener ikke, at denne udgiftsfordeling er almindelig. Salgsprovenuberegningen er forkert, selv om indklagede havde fået fuldmagt til at indhente alle oplysninger. Indklagede har medregnet 250.000 kr. vedrørende ejerpantebrev, selvom beløb hertil slet ikke skulle have været med i salgsprovenuet overhovedet, idet pantebrevet ikke lå til sikkerhed for noget lån eller nogen kredit. På møde den 26. januar 2011, hvor både indklagede, klager og køber var til stede, rådgav indklagede køber. Indklagede rådgav således køber til at tage et realkreditlån på 80 %, og til at de 35.000 kr., det var aftalt, at klager skulle betale til køber til istandsættelse af badeværelse, skulle medtages på refusionsopgørelsen. Herefter udarbejdede indklagede købsaftalen, som først køber og derefter klager underskrev. Klager gør som følge af ovenstående krav på tilbagebetaling af salær på 29.500 kr., berigtigelsesomkostninger på 6.250 kr. samt 10 % af overskuddet for den fejlagtige provenuberegning med 25.000 kr., i alt 60.750 kr. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om klager har krav på at få forrentet afregningsbeløbet på 25.773,75 kr., om indklagede har krav på betaling af diverse dokumentationsomkostninger som krævet, og om indklagede har begået fejl ved ikke at sørge for, at der blev udleveret et energimærke til køber før handlen. Indklagede har bl.a. anført:
5 Indklagede har i berigtigelsesaftalen foretaget en forkert beregning af moms vedrørende berigtigelsesomkostninger på 5.000 kr., idet det skulle have været 5.000 + moms. Denne fejl skal dog ikke komme klager til skade, hvorfor indklagede har godtgjort klager 1.250 kr., således at udgiften svarer til det, som klager har accepteret. Det bestrides, at indklagede på noget tidspunkt har været rådgiver for køber. Tværtimod har indklagede opfordret køber til at søge egen rådgiver efter eget valg. Salgsprovenuberegningen er i overensstemmelse med oplysningerne i tingbogsattesten og de salgsomkostninger, der har været. Nævnet udtaler: Det fremgår af 11a i lov om omsætning af fast ejendom, at det i opgørelsen af det endelige vederlag tydeligt skal fremgå, hvilke ydelser forbrugeren har modtaget, ligesom vederlaget for den enkelte ydelse skal fremgå. Nævnet finder, at indklagede ikke har opfyldt denne bestemmelse, idet angivelse af specifikation 3-6 og tillæg pkt. 6 ikke er tilstrækkelig tydelig for forbrugeren. Nævnet skal herefter udtale kritik af indklagede. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i fakturaen har krævet betaling af et berigtigelseshonorar med 5.000 med tillæg af moms, når der i berigtigelsesaftalen er aftalt 5.000 kr. inkl. moms. Indklagede har efter klagens indgivelse tilbagebetalt momsen med 1.250 kr. til klager, hvorfor nævnet ikke finder anledning til yderligere. Berigtigelsesaftalen er ikke indgået mellem køber og indklagede, hvorfor der ikke er grundlag for kritik for tidspunktet for aftalens indgåelse. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ikke har varetaget klagers interesser ved at berigtige handlen for klager og ved, at klager betalte for dette arbejde. Nævnet finder det ligeledes ikke godtgjort, at indklagede har rådgivet køber om forhold, der var i strid med varetagelsen af klagers interesser. Det fremgår af 12, stk. 3, i formidlingsbekendtgørelsen, at gælden bag bl.a. et ejerpantebrev kan holdes uden for salgsprovenuberegningen, men i så fald skal der udtrykkeligt være taget forbehold herfor. Af omsætningslovens 24, stk. 2, fremgår, at såfremt der til skade for forbrugeren er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsprovenuberegningen medregnede det tinglyste ejerpantebrevs hovedstol. Indklagedes pligter i forbindelse med et tinglyst ejerpantebrev er at undersøge gælden bag ejerpantebrevet for at undersøge, om handlen hænger sammen. Nævnet må som følge af indklagedes handlemåde lægge til grund, at indklagede ikke har opfyldt denne forpligtelse. Nævnet skal på den baggrund
6 udtale alvorlig kritik af indklagede. Klager har oplyst, at der ikke er nogen gæld bag ejerpantebrevet, hvorfor handlen hang sammen. Da klagers provenu dermed blev højere end beregnet af indklagede, er der ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale godtgørelse til klager. Nævnet finder, at indklagede som følge af det kritisable mæglerarbejde skal tåle en salærreduktion, jf. nedenfor. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at da indklagedes afregningsbeløb i fakturaen overstiger 10.000,00 kr., har klager krav på at få forrentet hele afregningsbeløbet, 25.773,75 kr. med Nationalbankens officielle udlånsrente. Da denne forrentning imidlertid ikke har fundet sted på afregningstidspunktet, finder nævnet, at indklagede som følge heraf skal forrente afregningsbeløbet med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra overtagelsesdagen den 1. marts 2011 til afregningsdagen den 12. april 2011, i alt 239,45 kr. Indklagede har i sin faktura krævet betaling af dokumentationsomkostninger med 1.870 kr. og 1.175 kr., i alt 3.045 kr. Da indklagede alene har dokumenteret at have afholdt udgift til tingbogsattest med 150 kr. og kommunalt oplysningsskema med 400 kr., kan nævnet alene godkende et krav på 550 kr. Indklagede skal derfor udrede differencen på 2.495 kr. til klager. Det fremgår af formidlingsaftalen, at ejendommen er omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og at der foreligger gyldig energimærkning. I købsaftalen er det imidlertid anført, at køber ikke har fået udleveret gyldig energimærke. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke har sørget for, at køber fik udleveret energimærke i forbindelse med handlen, idet lov om forbrugerbeskyttelse ved omsætning af fast ejendom dermed er blevet overtrådt. Nævnet finder, at salærreduktionen som følge af det samlede kritisable arbejde passende kan fastsættes til 10.000 kr. Konklusion:
7 Indklagede skal herefter betale 12.734,45 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 27. juli 2011, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, endvidere betale 9.200,00 kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand