L O K A L P L A N N R. 1 0 1 1 Boligområde ved Ribe Landevej og Højenvej, Nr. Vilstrup V E J L E K O M M U N E NR. VILSTRUP Endelig godkendt d. 12.12.2007 Offentliggjort d. 16.01.2008
LOKALPLANOMRÅDET LOKALPLAN NR. 1011 Boligområde ved Ribe Landevej og Højenvej, Nr. Vilstrup. Skibetvejen Højenvej Karensdalvej Ribe Landevej Oversigtskort 1:25.000 Lokalplanen fastlægger rammerne for disponering af området til boligformål som åben-lav boligbebyggelse. Signaturforklaring: Oversigtskort med lokalplanens område 1:5000 Eksisterende bebyggelse Lokalplanens afgrænsning Skel ifølge Det Digitale Matrikelkort (kortet kan ikke bruges til opmåling) LOKALPLAN NR. 1011 LOKALPLANOMRÅDET 3
I N D H O L D side 6 REDEGØRELSE 6 Baggrund for lokalplanlægningen 6 Indledning 6 Lokalplanens område og zonestatus 6 Eksisterende forhold 6 Lokalplanens indhold 6 Lokalplanens formål og områdets anvendelse 6 Udstykning og bebyggelse 7 Ubebyggede arealer 7 Vej-, sti- og parkeringsforhold 8 Grundejerforeninger 8 Andre myndigheder og anden planlægning 8 Regionplan 8 Kommuneplan - Plan 2012 8 Strukturplan 9 Arkitekturpolitik 9 El, vand- og varmeforsyning 9 Spildevandsplan 9 Miljøforhold 9 Zoneforhold 9 Naturbeskyttelsesloven 9 Museumsloven 10 Forundersøgelse for miljøpåvirkning 12 BESTEMMELSER 12 1 Lokalplanens formål 12 2 Lokalplanens område og zonestatus 12 3 Områdets anvendelse 13 4 Udstykning 13 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 14 6 Lednings- og lysanlæg 15 7 Miljøforhold 15 8 Bebyggelsens omfang og placering 16 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 17 10 Ubebyggede arealer 18 11 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 18 12 Grundejerforening 19 13 Lokalplanens retsvirkninger 21 VEDTAGELSESPÅTEGNING KORTBILAG 1. Lokalplanens område/eksisterende forhold 2. Delområder og udstykning 3. Lokalplankort 4. Illustrationsplan 4 LOKALPLAN NR. 1011
L Æ S E V E J L E D N I N G Læsevejledning til lokalplanen På denne side beskrives processen for lokalplanens udarbejdelse og retsvirkninger. Lokalplanen indledes med en redegørelse, der beskriver baggrunden for lokalplanlægningen. Derefter følger en beskrivelse af lokalplanens forhold til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Endelig følger lokalplanens bestemmelser og sidst kortbilag. Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en fysisk plan, der fastlægger de fremtidige forhold inden for lokalplanens område. En lokalplan kan f. eks. indeholde bestemmelser om, hvad et område skal anvendes til, hvordan vej- og stisystemet skal udformes, hvordan bebyggelsen skal placeres og udformes, hvor meget der må bygges, hvor dan friarealerne skal indrettes og en lang række andre forhold. Lokalplanen kan være mere eller mindre detaljeret. Hvorfor udarbejdes en lokalplan? I lov om planlægning er det bestemt, at der skal udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, og når man ønsker at gennemføre større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten er, at disse dispositioner får en hensigtsmæssig udformning og sammenhæng med anden planlægning og eksisterende bebyggelse. En lokalplan skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. Hvordan behandles en lokalplan? En lokalplan skal behandles efter lov om planlægning. Bl.a. skal borgerne kunne tage stil ling til lokalplanen og komme med indsigelser og ændringsfor slag. Efter indsigelsesfristens udløb skal byrådet tage endelig stilling til forslaget, herunder eventuelle indsigelser og ændringsforslag fra borgere og myndigheder. Disse kan medføre ændringer i forslaget. Når lokalplanen er endeligt vedtaget, bekendtgøres dette i dagspressen, og herefter er lokalplanen bindende for grundejere inden for området. LOKALPLAN NR. 1011 LÆSEVEJLEDNING 5
R E D E G Ø R E L S E BAGGRUND FOR LOKALPLANLÆGNINGEN Indledning Nr. Vilstrup er i Hovedstrukturen for Trekantområdet 2003-2014 udpeget som landsby med mulighed for boligudbygning. Som en opfølgning af hovedstrukturen gennemførte Vejle Kommune i 2005 en strukturplan for Landsbyboliger i Vejle. Med strukturplanen blev der foretaget en registrering af landsbyernes kendetegn og funktioner, og der blev på baggrund af en debatperiode peget på mulige udbygningsmuligheder som grundlag for lokalplanlægning i landsbyerne. Lokalplan 1011 udarbejdes på baggrund af et ønske fra en privat grundejer om at opføre boliger på et areal mellem Ribe Landevej og Højenvej, der i strukturplanen blev udpeget som udbygningsmulighed i Nr. Vilstrup. Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanområdet ligger i den sydvestlige udkant af Nr. Vilstrup. Området er afgrænset af Ribe Landevej mod nord og mod øst af Højenvej. Allébeplantningen langs Højenvej holdes uden for lokalplanens område. Området afgrænses i vest af en lille bæk og en grusvej mod syd. Lokalplanen omfatter ca. 5,5 ha af matr. nr. 7a Nr. Vilstrup By, Skibet og ca. 800 m 2 af matr. nr. 7000a Nr. Vilstrup, Skibet. Afgrænsningen er vist på kortbilag 1. Lokalplanområdet ligger i landzone. Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres hele lokalplanområdet fra landzone til byzone. Eksisterende forhold Lokalplanens område drives jordbrugsmæssigt som del af en landbrugsejendom på ca. 14 ha. Området ligger på et markant skrånende terræn, hvilket giver udsigt over det åbne land mod syd. På lokalplanområdet findes en lille bæk og et vandhul, og på nabogrunden mod sydvest ligger en mindre samling træer. Mod nord grænser lokalplanområdet op til ejendomme ved Ribe Landevej og Højenvej, og syd for området ligger et landbrug. LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanens formål og områdets anvendelse Det er lokalplanens formål at give mulighed for at etablere et nyt boligområde bestående af parcelhuse med en attraktiv beliggenhed. Lokalplanen skal sikre områdets disponering og bebyggelsens udformning, så den indpasses på en harmonisk måde i boligområdet. Det er også lokalplanens formål at fastlægge retningslinjer, så området udbygges ud fra bæredygtige holdninger ved byggemodning, udformning, opførelse og drift af byggeri og friarealer. Lokalplanens bærende idé er, at bevare områdets landskabelige og åbne karakter, at understrege terrænet ved placeringen af ny bebyggelse samt at sikre gode udsigtsforhold fra området. Etableringen af boliger skal derfor indpasses, så de følger terrænet og sikrer udsigtsforholdene fra de enkelte boliger. Mod syd etableres et grønt fællesareal. Udstykning og bebyggelse Udstykning af parceller til bebyggelse skal følge principperne i den retningsgivende udstykningsplan på kortbilag 2. Lokalplanområdets parceller til bebyggelse udgør tilsammen delområde 1 som vist på kortbilag 2. De 29 parcelhusgrunde, som lokalplanen giver mulighed for at udstykke, har en størrelse på mellem ca. 1.000 og 1.200 m 2, og bebyggelsesprocenten må ikke blive større end 25 på parcelhusgrundene. Andel i friarealer kan ikke medregnes ved udregning af bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom. 6 LOKALPLAN NR. 1011
R E D E G Ø R E L S E For ejendomme omfattet af delområde 1 gælder, at bygninger ikke må være højere end 8,5 meter og opføres i op til 2 etager. Der kan kun opføres parcelhuse i området. Langs adgangsvejen fra Ribe Landevej og boligvejene pålægges en byggelinie på 5 meter fra vejskel, som vist på kortbilag 3. Bebyggelsen skal bære præg af en arkitektonisk helhed og tilsigtes et moderne arkitektonisk udtryk, der kan give boligområdet en speciel karakter. Materialer og farver skal være ensartede og harmoniske for det samlede boligområde. Ydervægge skal opføres i mursten, pudset mursten eller klinker. Der må således ikke opføres træhuse eller blokhuse. For mindre bygningspartier kan facaden dog bestå af træ eller glas. Bebyggelse skal have jordfarver eller opføres i hvid. Taget skal udformes med fladt tag, ensidig taghældning eller saddeltag og må ikke bære reflekterende tagmaterialer. Taget kan udføres med eksempelvis tegl, cementtagsten, eternitskifer og forpatineret zink. Ubebyggede arealer De ubebyggede arealer udgør tilsammen delområde 2 som vist på kortbilag 2. Langs Ribe Landevej etableres en støjafskærmning, som kan reducere vejtrafikstøjen i området. Afskærmningen skal udføres som en beplantet støjvold. På boligområdets højeste punkt i det nordøstlige hjørne udlægges et rekreativt fællesareal, hvor der kan opføres en legeplads. Som møblement på legepladsen foreslås utraditionelle møbler, der samtidig kan fungere som landmark for området. I områdets sydlige og lavest beliggende ende er der udlagt et grønt fællesområde, hvor der reserveres plads til etablering af et regnvandsbassin. Ligeledes reserveres plads til et regnvansdsbassin i det sydvestlige hjørne af lokalplanområdet. Det grønne fællesområde er i Regionplan 2005 for Vejle Amt udpeget som lavbundsområde og potentielt vådområde og markerer overgangen fra boligområdet til det åbne land. På de resterende grønne fællesarealer i området kan der etableres opholdsmuligheder som f.eks. grillpladser eller mødesteder med borde, bænke eller legeredskaber. Beplantning i delområde 2 skal ske på baggrund af en beplantningsplan, der skal godkendes af kommunen. Vej-, sti- og parkeringsforhold Vejadgang til området sker fra Ribe Landevej ved indkørsel til Nr. Vilstrup fra sydvest. Overkørslen til Ribe Landevej placeres, hvor der er gode oversigtsforhold. Der er fra området adgang til offentlige transportmidler. Adgangsvejen føres i en let bue, der følger områdets højdekurver i boligområdets nordlige ende. Boligvejene, der udgår fra adgangsvejen, går på tværs af højdekurverne. Med byrådets tilladelse, kan der gives tilslutning til Højenvej og Ribe Landevej for stier i området og vejadgang for regnvandsbassiner, der er vist på kortbilag 3. Alle veje i området udlægges i en bredde af 9 meter med et kørebaneareal på min. 5,5 meter. Der skal etableres fortov i den ene side af vejbanen i en bredde af min. 1,3 meter. Parkering i området sker i tilknytning til hver enkelt bolig. Der skal etableres min. én parkeringsplads pr. bolig. LOKALPLAN NR. 1011 REDEGØRELSE 7
R E D E G Ø R E L S E Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening for samtlige grundejere inden for lokalplanens område. Grundeejerforeningen skal forestå driften og vedligeholdelsen af fællesarealer, private fællesveje, stier og fællesantenneforsyningen i området. ANDRE MYNDIGHEDER OG ANDEN PLAN- LÆGNING Redegørelse for lokalplanens forhold til regionplan og kommuneplan samt anden planlægning for området. Regionplan Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanens mål og retningslinier. Byudviklingsområde I Regionplan 2005 for Vejle Amt er lokalplanområdet ved Nr. Vilstrup udlagt til et byudviklingsområde. Den sydvestlige del af lokalplanområdet er endvidere i Regionplan 2005 udpeget som et potentielt vådområde og et lavbundsareal. Ifølge regionplanen skal potentielle vådområder friholdes for byggeri og anlæg. I forbindelse med nye byudviklingsområder opfordres kommunerne til at vurdere, hvilke ubebyggede lavbundsarealer i byudviklingsområder, der om nødvendigt kan benyttes til vandreservoirer. I lokalplanen friholdes det udpegede potentielle vådområde og lavbundsareal for bebyggelse og udlægges som fælles opholdsareal med mulighed for etablering af regnvandsbassin. Særlige betingelser Byudviklingsområdet er udlagt på den særlige betingelse, at der skal findes en alternativ kildeplads til kildepladsen under området som Nr. Vilstrup Vandværk henter vand fra. Kildepladsen er ikke bevaringsværdig p.g.a. sin bynære placering. Vejle Kommune har indgået aftale med Miljøcenter Odense om, at der ikke skal findes en alternativ kildeplads, men at området istedet behandles som et område med særlige drikkevandsinteresser. På ejendommen er derfor tinglyst en række krav til befæstigelse og spildevand, og at der ikke må bruges sprøjtemidler. Kommuneplan - Plan 2012 Hovedstruktur Lokalplanen er i overensstemmelse med de overordnede mål i kommuneplanens hovedstruktur. Af kommuneplanens hovedstruktur fremgår det, at der fortsat skal ske vækst i bosætningen. De mindre byer og landområderne kan tilbyde gode lokalmiljøer og attraktive landskaber, der er særligt velegnet til haveboliger og landsbyboliger. Landsbyboligen er parcelhuset eller rækkehuset, der knytter sig til landsbyens sociale liv og har nærhed til naturen. Nr. Vilstrup er i kommuneplanens hovedstruktur udpeget som landsby med udbygningsmuligheder. Rammebestemmelser Lokalplanområdet er ikke rammelagt som et byudviklingsområde i kommuneplanen, og der er derfor udarbejdet et tillæg nr. 33 til kommuneplanen. Strukturplan Vejle Kommune har vedtaget en strukturplan for Landsbyboliger i Vejle, hvor lokalplanens område er udpeget som udbygningsmulighed i Nr. Vilstrup. I overensstemmelse med strukturplanens overordnede principper fastlægger lokalplanen, at bebyggelsen skal følge det kuperede terræn, og at området omkring bebyggelsen mod syd og vest holdes åbent som fælles friareal for bebyggelsen. Som anført i strukturplanen gives der i dette område ligeledes mulighed for en ander- 8 LOKALPLAN NR. 1011
R E D E G Ø R E L S E ledes, moderne byggestil i forhold til landsbyens historiske byggestil. Dette skyldes områdets selvstændige beliggenhed på en skåning, der orienterer sig væk fra landsbyen. Arkitekturpolitik Der skal tages højde for arkitekturpolitikkens retningslinier i fremtidige planlægningsprojekter, nybyggerier, byfornyelsesprojekter og ved vurderinger af byggeansøgninger. Det er arkitekturpolitikkens mål at sikre visuelle og arkitektoniske sammenhængende forløb mellem de enkelte kvarterer og bydele. Alle nye byggerier, anlæg og opholdsarealer skal tilføre områderne en højere arkitektonisk kvalitet. Lokalplanen sikrer, at ny bebyggelse vil fremstå som en samlet bebyggelse med materialer, konstruktioner og detaljer, der skaber et harmonisk helhedsindtryk. Bebyggelsen skal konstrueres og fremstå med en karakter og detailløsninger, som er i overensstemmelse med en almen opfattelse af moderne arkitektur. I dette område tilstræbes særligt gode løsninger for indpasning af boliger på stærkt skrånende terræn. El-, vand- og varmeforsyning Lokalplanområdet er i Vejle Kommunes vandforsyningsplan udlagt til forsyning fra privat alment vandværk. Forsyningen med vand sker fra Nr. Vilstrup Vandværk. I lokalplanen disponeres med et regnvandsbassin og et lille vandhul i den lavest placerede ende af lokalplanområdet. Miljøforhold I Vejle Kommuneplan Plan 2012 anføres, at der ikke kan udlægges arealer til støjfølsom arealanvendelse i områder, der er belastet af et støjniveau på over 55 db(a) fra vejtrafik. Den vestlige del af lokalplanområdet er støjkonsekvensområde fra Ribe Landevej, hvor trafikmængden er på ca. 4.200 biler i døgnet (årsdøgnstrafikken 2004). Beregninger viser, at boliger vil skulle holde en afstand på ca. 40 meter fra vejmidten af Ribe Landevej for at opnå et støjniveau under 55 db(a). Lokalplanen fastlægger derfor, at der skal udføres en støjafskærmning langs Ribe Landevej, der kan nedbringe støjniveauet til under 55 db(a) ved boligerne og de primære opholdsarealer. Støjafskæmningen skal udføres som en beplantet jordvold med beliggenhed som vist på kortbilag 3. Zoneforhold Området ligger i landzone. Med vedtagelse af nærværende lokalplan vil hele området blive overført til byzone. Naturbeskyttelsesloven Lokalplanområdet berører ingen bygge- og beskyttelseslinier, eller beskyttet natur efter naturbeskyttelsesloven. Ny bebyggelse i lokalplanområdet skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning med naturgas. Spildevandsplan Lokalplanområdet er ikke omfattet af spildevandsplanen. Der er derfor udarbejdet et tillæg til den kommunale spildevandsplan. Af spildevandstillæg for et boligområde nord og syd i Nr. Vilstrup fremgår det, at der skal reserveres plads til bassiner til forsinkelse af regnvand. Museumsloven Jordfaste fortidsminder (bo- og gravpladser, kulturlag og lignende) er omfattet af museumslovens kapitel 8. Forud for byggemodning og byggeri skal Vejle Museum kontaktes. Hvis man under anlægsarbejdet finder fortidsminder, skal arbejdet standses, og Vejle Museum skal kontaktes. Området berører ingen beskyttede diger efter museumsloven. Vejle Museum anbefaler, at der foretages en arkæ- LOKALPLAN NR. 1011 REDEGØRELSE 9
R E D E G Ø R E L S E ologisk forundersøgelse af lokalplanområdet, da der er mulighed for fund af oldtidsbebyggelse. Forundesøgelse for miljøvurdering Vejle Kommune har foretaget en screening af lokalplanen i henhold til»lov om miljøvurdering af planer og programmer«(lov nr. 316 af 5. maj 2004). Lokalplanen er blevet screenet i forhold til landskab, kulturarv, visuel påvirkning, naturbeskyttelsesinteresser, biologisk mangfoldighed, befolkning, mennesker, vand, luft, klimatiske faktorer, trafik og materielle goder. Lokalplanen skønnes for de undersøgte emner at have en usandsynlig og uvæsentlig påvirkning af miljøet, dog undtagen emnet»visuel påvirkning«, som vurderes at have en sandsynlig miljøpåvirkning på grund af at boligområdet lokaliseres på en i dag ubebygget skråning i det åbne land. Dog vurderes denne påvirkning ikke at være væsentlig. Lokalplanen vurderes ikke at have en væsentlig indvirkning på miljøet i henhold til miljøvurderingslovens 3, stk. 1, nr. 3, og er derfor ikke miljøvurderet. 10 LOKALPLAN NR. 1011
R E D E G Ø R E L S E LOKALPLAN NR. 1011 REDEGØRELSE 11
B E S T E M M E L S E R Vejle Kommune Teknisk Forvaltning Kirketorvet 22 7100 Vejle Lokalplan nr. 1011 Boligområde ved Ribe landevej og Højenvej, Nr. Vilstrup Efter lov om planlægning (Lov nr. 883 af 18. august 2004, med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er, - at fastlægge områdets anvendelse til boligformål og skabe mulighed for opførelse af parcelhuse, - at udstykning, bebyggelse og fælles opholdsarealer sker, så de landskabelige, funktionelle og naturmæssige forhold i området tilgodeses, - at bebyggelser og opholdsarealer placeres, så de følger terrænet og opnår gode udsigtsforhold, - at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser med hensyn til materialeanvendelse og bygningers udformning, så bebyggelsen signalerer kvalitet og høj arkitektonisk værdi, - at placering og udformning af veje og stier sker trafiksikkert og tilpasser sig landskabet, - at overføre området fra landzone til byzone. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter en del af matr. nr. 7a og 7000a, Nr. Vilstrup by, Skibet, og alle paceller der efter den 20.9.2006 udstykkes fra ejendommen. 2.2 Området overføres fra landzone til byzone ved byrådets offentlige bekendtgørelse af den endelige lokalplan. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanens område inddeles i delområde 1 til boligformål og delområde 2 til fælles opholdsarealer som vist på kortbilag 2. 3.2 Lokalplanens delområde 1 må kun anvendes til boligformål som åbenlav bebyggelse i form af parcelhuse til helårsbeboelse. Der må kun opføres én bolig på hver ejendom. 3.3 Det er umiddelbart tilladt at drive visse former for erhvervsvirksomhed i en bolig, f.eks. indehaverens egen udøvelse af liberalt erhverv. I 12 LOKALPLAN NR. 1011
B E S T E M M E L S E R boligområder kan der indpasses mindre erhverv i umiddelbar tilknytning til boligen under forudsætning af: - at det er en virksomhed i klasse 1 efter Håndbog om Miljø- og Planlægning, - at der opretholdes en selvstændig beboelse på ejendommen, - at erhvervsarealet højst udgør 50 % af det samlede bruttoetageareal på den enkelte ejendom, - at ejendommen fremstår med karakter af beboelsesejendom både i udformning af bebyggelse og indretning af ubebyggede arealer, ved skiltning eller lignende, og - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 3.4 Lokalplanens delområde 2 må kun anvendes som fælles opholdsarealer for bebyggelsen, dog undtaget 4.3 og samt støjafskærmning ud mod Ribe Landevej. Området kan indrettes med bænke, borde, legeredskaber, skulpturer og lignende. Inden for området kan der efter byrådets godkendelse opføres mindre bygninger til brug for områdets anvendelse. 4 Udstykning 4.1 Udstykning af parceller til bebyggelse må kun ske efter principperne i den retningsgivende udstykningsplan på kortbilag 2. 4.2 Området må udstykkes i 29 parcelhusgrunde og må ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end 1.000 m². 4.3 Et areal på ca. 400 m 2 som vist på kortbilag 3 kan overføres til den tilgrænsede ejendom matr. nr. 7k Nr. Vilstrup By, Skibet til brug for denne ejendoms anvendelse. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Der udlægges areal til veje og sti med en beliggenhed som vist på kortbilag 3. Adgangsvejen A-A og boligvejene B-B udlægges alle i en bredde af 9 meter med et kørebaneareal på min. 5,5 meter. Der skal etableres fortov i den ene side i en bredde af minimum 1,3 meter. Stien a-a kan evt. befæstes med grus. LOKALPLAN NR. 1011 BESTEMMELSER 13
B E S T E M M E L S E R Principskitse for vejareal 5.2 Vejadgang til lokalplanens område sker fra Ribe Landevej. Der kan dog med byrådets tilladelse gives tilslutning til Højenvej for stier til området og vejadgang for regnvandsbassiner. 5.3 Der reserveres plads til en mulig forlængelse af adgangsvejen A-A, så der opnås vejadgang fra matr. nr. 6t Nr. Vilstrup, Skibet som vist på kortbilag 3. 5.4 Der kan i øvrigt etableres stier i området fx. som vist på illustrationsplanen på kortbilag 4. Stier gives en bredde af 5,0 meter. Der er ingen krav om befæstelse af stierne. 5.5 Der må etableres en indkørsel til hver ejendom med en max. bredde på 4 meter. 5.6 Der etableres allébeplantning langs adgangsvejen A-A efter principperne på kortbilag 4. Træsorterne kan fx. være lind eller ask. 5.7 Der skal udlægges areal til 2 p-pladser på hver grund. Heraf skal mindst 1 p-plads anlægges. 6 Lednings- og lysanlæg 6.1 El-ledninger, herunder til vejbelysning m.m., må kun udføres som jordkabler. 6.2 Der skal sikres mulighed for placering af master og kabelskabe for elforsyning, gadebelysning, fællesantenne m.v. indtil en afstand af 0,7 meter fra skel mod vej, parkerings- og vendepladser samt stier. 6.3 Der skal sikres mulighed for nedlægning af vandledninger, el-, fællesantenne og telefonkabler på grunden i en afstand af 0,5 meter fra 14 LOKALPLAN NR. 1011
B E S T E M M E L S E R skel mod vej, parkerings- og vendepladser samt stier. 6.4 Kloakanlægget for lokalplanens område udføres med separat kloakering. Regnvand fra boliger og veje afledes til områdets regnvandsbassiner, der udlægges med en retningsgivende placering som vist på kortbilag 3. 7 Miljøforhold 7.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyningsanlæg. Tilslutningspligten gælder ikke bebyggelse, der opfylder bygningsreglementets klassifikationer for lavenergihuse. Byrådet kan endvidere meddele særlig tilladelse til indretning af alternative opvarmningsanlæg, f.eks. solvarmeanlæg. 7.2 Det skal sikres, at det udendørs døgnækvivalente trafikstøjniveau på ejendommene ikke overstiger 55 db(a) målt i forhold til vejstøj fra Ribe Landevej. 7.3 Der skal etableres støjafskærmning langs Ribe Landevej med en placering som vist på kortbilag 3. Afskærmningen udføres som beplantet jordvold. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Andel i fælles friarealer kan ikke medregnes ved beregning af bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom. 8.2 Bebyggelse må opføres i op til 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må have en højde, der overstiger 8,5 meter over terræn/niveauplan. Højden måles fra et eller flere niveauplaner fastsat af kommunen i byggesagsbehandlingen. Se også 10.2 om terrænregulering. 8.3 Evt. kælder må ikke have loftet beliggende mere end 0,8 m over terræn/niveauplan. 0,8 m 2 etager 1 etage med kælder e 1 etage med forskudt plan, som er tilpasset terrænet Principskitser for bebyggelse LOKALPLAN NR. 1011 BESTEMMELSER 15
B E S T E M M E L S E R 8.4 Langs adgangsvejen og boligvejene pålægges en byggelinie på 5 meter fra vejskel som vist på kortbilag 3. På ejendomme omfattet af en byggelinie, skal bebyggelse opføres med facade i linien. 8.5 Garager, carporte og mindre bygninger kan opføres i eller bag byggelinien og kan ikke opføres mellem vej og byggelinie. 8.6 Garager, udhuse og mindre bygninger, der opføres nærmere skel end 2,5 meter, skal opføres i skel eller mindst 1 meter derfra. Udhuse der anvendes til mindre dyrehold må ikke placeres nærmere skel end 2,5 meter. 8.7 Fritliggende garager, carporte og udhuse, der udføres med taghældning som den øvrige bebyggelse på grunden eller lavere, kan afvige fra bygningsreglementets bestemmelse om bygningshøjde i skel. Garager, carporte og udhuses højde skal overholde en linie bestemt af højde 2,5 meter i skel og højde 3,5 meter i en afstand af 2,5 meter fra skel. 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 9.1 Ydervægge skal opføres i mursten, pudset mursten eller klinker. For mindre bygningspartier kan desuden anvendes trækonstruktioner og glas. Der må ikke opføres træhuse eller blokhuse. 9.2 Tage kan udføres med fladt tag, ensidig taghældning eller med sadeltag. Tagene må ikke have udhæng, valme eller halve valme gavle. Tagene skal etableres med følgende taghældninger: - Flade tage: 0-5 grader - Tage med ensidig hældning: 10-30 grader - Saddeltage: 35-45 grader 9.3 Taget skal udføres med tegl, cementtagsten, eternitskifer eller forpatineret zink. Tage må ikke udføres med reflekterende overflader. Tagmateriale må højest have en glans, der svarer til malebehandlet overflade med glanstrin 15. Ovenlysvinduer, solfangere og solceller er undtaget. Der kan tillades mindre glaspartier i tagkonstruktionen. 9.4 Solfangere/solceller skal opsættes direkte på tage, facader eller indbygges i bygningen, således at synlige fritstående konstruktioner undgås. 16 LOKALPLAN NR. 1011
B E S T E M M E L S E R 9.5 Farver på både tag og ydervægge skal holdes i jordfarver eller for facadebebyggelsens vedkommende også i hvid. 9.6 Ingen form for skiltning og reklamer må opsættes. 9.7 Der må ikke opstilles udendørs antenneanlæg. Der må dog opstilles antenner med et begrænset omfang på de enkelte ejendomme, når antennen er beregnet for tilslutning til radioamatøranlæg og lignende. Parabolantenne kan kun opsættes med en placering, så parabolen ikke er umiddelbart synlig fra nabogrundene, offentlige og private veje, stier og lignende. Parabolantenner skal højst have en diameter på 1 meter. 10 Ubebyggede arealer 10.1 Beplantning af de udlagte fælles opholdsarealer inden for delområde 2 må kun ske i overensstemmelse med en for området samlet udarbejdet beplantningsplan, der skal godkendes af byrådet. 10.2 Der må ikke terrænreguleres mere end +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende niveau og ikke nærmere skel end 0,5 m uden byrådets tilladelse. Terrænregulering må udføres med en maksimal hældning på 1:1,5 som vist på principskitsen. Terrænregulering skal udformes som naturlige skråninger uden brug af stensætninger. Dog må der ved anlæg af veje og udformning af regnvandsbassiner ske en større terrænregulering end +/- 0,5 meter. Principskitse for terrænregulering 10.3 Der må ikke sættes lystbåde og uindregistrerede køretøjer på grundene og vejene. Iht. færdselsloven må der alene parkeres biler med en tilladt totalvægt indtil 3500 kg, motorcykler og knallerter. Parkering af øvrige motordrevne køretøjer, påhængskøretøjer og blokvogne er ikke tilladt. På grundene er det dog tilladt at parkere påhængsredskaber (trailere, campingvogne). Vinteropbevaring af campingvogne må ikke finde sted i tidsrummet mellem 1. oktober og 31. marts. På grundene må der stilles lystbåde med en længde på under 7 meter. LOKALPLAN NR. 1011 BESTEMMELSER 17
B E S T E M M E L S E R 10.4 Alle hegn i skel må kun etableres som levende hegn. Hegn mod vej må dog ikke plantes i skel, men skal plantes på egen grund, mindst 0,5 meter fra skel. Hegn mod vej må ikke blive mere end 1 meter høje. 10.5 På de fælles opholdsarealer inden for delområde 2 kan der etableres legeredskaber, grillpladser, bænke, skulpturer og lignende, samt anlægges stier. 10.6 Belysning af veje og stier og andre færdselsarealer skal udføres som parkbelysning med en lyspunktshøjde på max. 3,5 meter som afskærmet og ikke blændende skotbelysning eller pullertbelysning. 10.7 I lokalplanområdets laveste område i den sydøstlige ende samt i den sydvestlige ende reserveres plads til etablering af regnvandsbassiner med en beliggenhed og et omfang som vist retningsgivende på kortbilag 3. 10.8 Bækken og vandhullet mod syd og sydvest bibeholdes som en naturlig del af det grønne område. 11 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektivt varmeforsyningsanlæg jf. 7.1. 11.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet kloakanlæg og er sikret afledning til områdets regnvandsbassiner. 11.3 Ny bebyggelse skal tilsluttes den for området fælles antenneforsyning. Vedligeholdelse og drift af antenneforsyningen påhviler grundejerforeningen. 11.4 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er udlagt og etableret de i 5.7 nævnte parkeringspladser. 11.5 For bebyggelser der opføres på grunde i støjkonsekvenszonen fra Ribe Landevej gælder, at boligerne ikke må tages i brug, før der er etableret den tilstrækkelige støjafskærmning, der reducerer støjen fra Ribe Landevej til maksimalt 55 db(a) efter Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj, der er bindende for ny bebyggelse. 12 Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanens område. 18 LOKALPLAN NR. 1011
B E S T E M M E L S E R 12.2 Grundejerforeningen skal oprettes, når 25 % af de udstykkede grunde i lokalplanområdet er solgt, og når byrådet stiller krav om det. Grundejerne skal indkalde til stiftende generalforsamling og vedtage de nødvendige vedtægter for foreningen. 12.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer, private fællesveje og stier inden for lokalplanens område, herunder snerydning og glatførebekæmpelse på veje og stier. Endvidere skal grundejerforeningen stå for vedligeholdelse og drift af fællessantenneforsyningen. 12.4 Grunejerforeningen skal i deres vedtægteter optage bestemmelser om, at der er forbud mod brug af sprøjtemidler. 12.5 Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på lokalplanområdets fælles friarealer og anlæg omfattet af delområde 2, når byrådet stiller krav om det. 12.6 Grundejerforeningen skal efter krav fra byrådet sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. 12.7 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Efter den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan må ejendomme inden for lokalplanens område ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 13.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. 13.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 13.4 Efter 47 i lov om planlægning kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når det vil være af væsentlig betydning for lokalplanens virkeliggørelse. LOKALPLAN NR. 1011 BESTEMMELSER 19
B E S T E M M E L S E R 13.5 Private tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 20 LOKALPLAN NR. 1011