Forslag til ændret afgrænsning af bydelscenter Over Hornbæk Randers Over Hornbæk området er kendetegnet ved tilflytning og herunder udvikling af nye beboelsesområder. I forbindelse med byomdannelse af det lukkede elselskab ELRO s bygninger fra utidssvarende tomme lager, drifts-, oplags- og administrationsbygninger/områder til nyt boligområde er det naturligt samtidig at ændre afgrænsningen af bydelscenter Over Hornbæk så den bliver tidssvarende se nedenstående skitser. Bydelscenter Over Hornbæk har igennem mange år kun haft en dagligvarebutik og ikke tilbudt borgerne butikker ift. rammerne i bydelscenteret. Kun 1000 kvm af de mulige 3500 butiks kvm er udnyttet til en Rema 1000 dagligvarebutik. Restrammen på 2500 kvm kan delvist aktiveres i naturlig sammenhæng med nyt boligområde på det gamle Elro areal. Den nuværende bydelscenterafgrænsning kan således forbedres, så den lever op til kommuneplanens og planlovens krav til et bydelscenter ift. at fremme et varieret butiksudbud, sikre god tilgængelighed for alle trafikanter og bæredygtig detailhandelsstruktur med central placering i lokalområdet. Se uddrag af "vejledning om detailhandelsplanlægning" nedenfor og nedenstående uddybende kommentarer. Violet = kommuneplan forslag 2013 & grøn ramme nyt forslag til afgrænsning. Blå markering er det planlagte nye bolig/butiks område. Målet er at skabe og udvikle levende og varierende byområder. Dette opfyldes netop på Over Hornbæks centrale gade Gl. Viborgvej hvor skole, sportsanlæg, eneste butik, eneste fast food ( pizza ) samt nye og gamle boligkvarterer er placeret.
Rema 1000, Pizza og solcenter. Nyt boligområde Ny afgrænsning af bydelscenter Forslag til ændret udstrækning af bydelscenter Hornbæk. Bydelscenteret omfatter idag hele den gamle del af Over Hornbæk, og det var her butikkerne var centreret før i tiden. Også i nyere tid har der været detailhandel på Byleddet. Både Brugsen/Din Butik, grønthandler m.m. har været placeret her. Nu er der imidlertid ingen detailhandel tilbage i den gamle del af Hornbæk, givetvis fordi den gennemgående trafik er reguleret væk, og fordi butiksgrundene er for små og ukurante til nutidens butikskoncepter. Det synes på den baggrund utænkeligt at området omkring Byleddet nogensinde igen kommer i spil som placeringsmulighed for detailhandel. Med den begrundelse bør man nedlægge den del af det nuværende bydelscenter der ligger omkring Byleddet. Al detailhandel i Over Hornbæk er i dag koncentreret omkring Rema 1000 på Kjølvejen/Gl. Viborgvej. For her er både de trafikale forhold, synlighed, tilgængelighed og grundstørrelsen optimale. Der kunne med den store befolkningsmæssige tilvækst i Hornbæk godt være plads til mere detailhandel i området. Det bør være et varieret udvalg af butikker i et bydelscenter. Skal man tiltrække butikker, kræves der synlighed og tilgængelighed, og det er der i området omkring Gl. Viborgvej. Derfor bør det nuværende bydelscenter omkring Rema 1000 udvides, så det reelt kan anvendes til at etablere flere butikker. Området omkring Elrovej 1 hvor det gamle Elro s bygninger ligger - ser træt ud. Det meste står tomt. Dette område søges nu byomdannet til nyt bolig og butiksområde. Revitalisering af området vil medvirke positivt til udviklingen i Over Hornbæk. Ved at indlemme en del af Elro s "gamle" grund i bydelscenteret skabes der mulighed for at lave en dagligvarebutik og evt. udvalgsvarebutikker.
Vurdering af konsekvenser for områdets øvrige dagligvarebutikker. Udfyldelse af bydelscenteret ift. kommuneplanens rammer og hensigter med en dagligvarebutik, vil naturligvis betyde mest i omsætningsnedgang for bydelscenterets eneste butik Rema 1000. Rema 1000 vil ikke være truet og det vurderes at borgerne vil få glæde af et mere varieret udbud af butikker og større konkurrence. Således at udvalget og tilbuddene til borgerne øges. Den nye dagligvarebutik vurderes at få en komfortabel omsætning første år på 23-26 mio.kr. inkl. moms. Dagligvareforsyning Omsætning mio.kr. i 2011* Anslået omsætnings ændring Ny omsætning Omfordeling Inkl. moms Netto, Viborgvej 102 45,0 15% 38,3 6,8 Rema1000, Kjølvejen incl. andel af ny omsætning fra nye boliger på gl. elro 45,0 30% 32,1 12,9 Coop DagliBrugsen Stevnstrup 14,0 3% 13,6 0,4 Coop DagliBrugsen Bjerregrav 12,9 3% 12,5 0,4 Andel af ny omsætning fra tilflyttere til nyt boligområde 1,5 Ny dagligvarebutik Gl. Viborgvej Gl. ELRO 22,6 Oplands omsætning 186 Områdets dagligvarebutikkers andel af oplands omsætning 117 I alt Der er ikke tillagt omsætning af fremtidige 200 nye boliger i Over Hornbæk NV Gl Viborgvej. Påvirkningen af de omkring liggende butikker aftager erfaringsmæssigt markant de første 3 år efter åbningen af ny butik. Omsætningsstigning af tilflyttere: Boliger på Gl Elro boligområdet Ny butiks andels af tilflytter omsætning Rema 1000 andels af tilflytter omsætning Beboere pr. bolig Beboere 44 2,16 95,04 65% Omsætning på borger Omsætning kr. 25.000 2.376.000 1.544.400 25% 594.000
Fremtidige ny udstyknings enheder Over Hornbæk NV på Gl. Viborgvej Beboere pr. bolig Beboere Omsætning på borger Omsætning kr. 200 2,16 432 25.000 10.800.000 Andel af omsætning fra tilflyttere til nyt boligområde i ny dagligvarebutik. 40% 4.320.000 Mulig fremtidig udstykning på op til 200 bolig enheder på nordsiden af GL. Viborgvej i Over Hornbæk.
Vi beder hermed om forvaltningens samt miljø og teknikudvalgets principielle godkendelse på oktober mødet til igangsætning af ny lokalplan. Venlig hilsen Brian Svart Owner / Cand. merc. PRO developments A/S Udbyhøjvej 106 - stuen 8930 Randers NØ Telefon 60 66 99 10 E-mail adresse : bs@prodevel.dk
Planlovens bestemmelser om detailhandel Planlægning til butiksformål, kap. 2 d Formålet med planlovens bestemmelser om detailhandel 5 l 5 l. Planlægningen skal 1) fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte bydele i de større byer, 2) sikre, at arealer til butiksformål udlægges, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder især den gående, cyklende og kollektive trafik, og 3) fremme en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. Citat fra "Vejledning om detailhandelsplanlægning" side 5 "Lovens bestemmelser skal understøtte en fortsat udvikling af detailhandlen i bymidterne, i bydelscentre og lokale centre. Målet er at skabe og udvikle levende og varierede byområder og undgå en udvikling, hvor butikkerne flytter fra bymidten og ud til store butikscentre i byernes udkant, hvor afhængigheden af bil til indkøb er størst. Samtidig understøtter udviklingen af detailhandlen i bymidterne den løbende omdannelse og fornyelse i by-erne. Butikkerne bidrager til liv og aktiviteter i byen og er vigtige forudsætninger for at skabe det liv, der gør det attraktivt at opholde sig i byen. Det spiller derfor en væsentlig rolle, hvordan byerne indrettes: om butik-kerne ligger samlet eller spredt, og om der er mødesteder og rammer for aktiviteter." "Bymidter, bydelscentre og deres afgrænsning 5 m 5 m. Arealer til butiksformål skal udlægges i den centrale del af en by (bymidten). I byer med 20.000 indbyggere og derover kan der udlægges arealer til butiksformål i den centrale del af en bydel (bydelscenter)." Med planlovens 5 m, stk. 1, indføres en konsekvent brug af begreberne»bymidte«og»bydelscentre«som en beskrivelse af den centrale del af henholdsvis en by og en bydel. Bymidten og bydelscentre udgør sammen med lokalcentre, der betjener et lokalområde, det hierarkiske system i detailhandelsbestemmelserne. Bymidtens udgangspunkt er typisk den historiske del af den oprindelige by. Denne er oftest karakteriseret ved, at der foruden butikker er forskellige offentlige institutioner som f.eks. kommunekontor, skole, læge, privat service og diverse kultur- og underholdningstilbud inden for indbyrdes ret korte afstande. Inden for en vis afstand fra de øvrige»service-institutioner«vil der i bymidten i de mindre byer typisk ligge en eller flere butikker, der både sælger daglig- og udvalgsvarer. Hensigten med såvel bydels- som lokalcentre er at sprede indkøbsmulighederne for at opnå en mere bæredygtig detailhandelsstruktur med begrænsede afstande til indkøb.
Notat Byområdet J.nr. SNS-100-00112 Ref. bvp Den 10. oktober 2007 Citat fra: Det fremgår af bekendtgørelsens 1, stk. 2, at metoden kan fraviges for bydelscentre med mindre end 5.000 m 2 samlet butiksareal. Desuden fremgår det af 1, stk. 4, at metoden ikke skal anvendes ved udlæg af nye centre i forbindelse med planlægning for nye byer samt ved nyudlæg eller udvidelser af eksisterende bydelscentre i forbindelse med større nye byudlæg og større byomdannelser. Ved nye centre og udvidelser af eksisterende centre skal der redegøres for, at den samlede ramme for centret harmonerer med størrelsen på den by/bydel, det skal betjene, og at centret ikke vil få en størrelse, der betyder, at det vil blive en konkurrent til bymidten, jf. planlovens 11e, stk. 4 vejledning om detailhandelsplanlægning citat I henhold til bekendtgørelsen skal kommunerne ikke benytte den statiske metode ved udvidelse af bymidter/bydelscentre, der har et samlet bruttoetageareal til butiksformål på under 5.000 m². Kommunalbestyrelsen kan i dette tilfælde ændre afgrænsningen af bymidten/bydelscenter, selvom den statistiske afgrænsning ikke slår ud. Kommunalbestyrelsen skal redegøre for den nye afgrænsning og bruttoetagearealet til butiksformål jf. 11 e, stk. 4. Hvis kommunalbestyrelsen ønsker at ændre afgrænsningen og samtidig udvide bruttoetagearealet for butikkerne i en bymidte/bydelscenter fra under 5.000 m² til over 5.000 m², skal den statistiske metode heller ikke benyttes. Det er dog en forudsætning, at bruttoetagearealet og afgrænsningen er tilpasset byen/bydelen. Kommunalbestyrelsen skal redegøre for udvidelsen efter 11 e, stk. 4.
Principplan for områdets udstykning i parceller med fritliggende boliger, tæt lav bebyggelse, ændret anvendelse/ombygning af eksisterende bygninger samt butiksområde.
Luftfoto af det gamle elværk Elros arealer som søges byomdannet til bolig og butiks område.
Nuværende afgrænsning af bydelscenter. Violet felt. Grøn ramme forslag til fremtidig afgrænsning. Blå ramme ny bolig og butiksområde ved det gamle Elro.