Notat 15. oktober 213 Økonomiafdelingen Faktaark om grundskyld og skattelettelser Opsummering Grundskyld: Betales af grundens værdi med en andel svarende til grundskyldspromillen. Betales af alle grundejere (herunder boligejere, -lejere og virksomheder.) Grundskyldspromillen fastlægges af kommunalbestyrelsen og er 27 promille på Frederiksberg, hvilket ca. svarer til landsgennemsnittet. Grundskyldspromillen er ens for alle grundejere og kan ikke fastsættes individuelt for forskellige boligtyper eller formål i øvrigt. Grundens værdi fastlægges af SKAT i den offentlige vurdering. Det er muligt for grundejer at klage til SKAT over SKAT s vurdering op til 9 måneder efter vurderingen offentliggøres. 211-vurdering vil være gældende frem til 215 pga. problemer med 213- vurderingen. Fra oktober 214 vil det også være muligt at klage over 211- vurderingen. Kommunen får indtægterne fra borgernes og virksomhedernes grundskyldsbetalinger. Indtægterne fra grundskyld regnes ind i statens tilskud til kommunerne. Stigende kommunale indtægter fra grundskyld betyder faldende indtægter fra statstilskud. Det er derfor staten og ikke kommunen, der får gavn af stigende grundskyldsindtægter. Som en del af skattestoppet er der loft over, hvor meget grundskylden kan stige fra år til år. Stigningen (kaldet reguleringsprocenten) afhænger af udviklingen i indkomster og kan maksimalt være 7 pct. årligt. Det præcise beløb fastlægges af Folketinget. De færreste grundejere på Frederiksberg betaler grundskyld af den offentlige vurdering men gør det i stedet af den såkaldte afgiftspligtige grundværdi. Den afgiftspligtige grundværdi er grundvurderingen, som den var da skatteloftet blev indført, fremskrevet årligt med reguleringsprocenten. Den afgiftspligtige grundværdi vil fortsætte med at stige, indtil den indhenter den offentlige vurdering.
Hvor længe grundskylden fortsætter med at stige afhænger af, hvor langt den afgiftspligtige grundværdi er under den offentlige vurdering dvs. hvor meget grundvurderingen er steget siden indførelse af skatteloftet. Generelt er det sådan, at grundskylden for parcel- og rækkehuse vil stige i længere tid end for lejlighederne, fordi den afgiftspligtige grundværdi for huse ligger længere fra den offentlige vurdering end tilfældet er for lejlighederne. Et gennemsnitligt hus vil nå den maksimale grundskyldsbetaling i 229, mens en gennemsnitlig lejlighed vil nå den i 223. Med udgangspunkt i de offentlige grundværdier fra 211-vurderingen, vil den gennemsnitlige parcelhusejers betaling stige fra 41.5 kr. i 213 til 1. kr. i 229, rækkehusejerens fra 22.8 kr. i 213 til 55. kr. i 229 og lejlighedsejerens eller -lejerens fra 5. kr. i 213 til 8.6 kr. i 223. Hvis den offentlige grundvurdering i mellemtiden stiger yderligere, vil betalingen fortsætte med at stige endnu flere år ud i fremtiden og modsat, hvis den i mellemtiden falder. De aktuelle stigninger i grundskyld er udtryk for, at grundskyldbetalingen langsomt vokser for at indhente de store stigninger i grundværdi, som SKAT vurderer allerede er sket. Pensionister har mulighed for at indefryse grundskyldsbetalingen ved at optage et lån hos kommunen, som indfries ved salg eller anden overdragelse af boligen. Kommunen har mulighed for at reducere grundskyldspromillen for at kompensere grundejerne for stigning i grundskyld som følge af stigende grundvurderinger. Reduktionen påfører dog kommunen et reelt økonomisk indtægtstab. Grundskyldspromillen er dog lovbestemt til minimum 16, og det vil derfor ikke være muligt at kompensere fuldt efter 222 (anslået årstal), hvor de 16 promille nås. Reduceres grundskylden til det minimalt tilladte i 223, vil kommunen lide et indkomsttab på anslået 278 mio. kr. alene i 223. En gradvis reduktion i grundskylden som kompensation for den stigende grundskyld vil frem til 223 betyde et samlet indtægtstab for kommunen på 1,3 mia. kr. Ejendomsværdiskat Ejendomsværdiskat betales af ejendommens værdi (ekskl. grund). Som en del af skattestoppet er der loftet over ejendomsværdiskatten på et bestemt kronebeløb for langt de fleste ejendomme. Ejendomsværdiskatten betales til staten. 2
Kommunal indkomstskat Indkomstskat betales af den enkelte borges skattepligtige indkomst i et kalenderår. Kommunen modtager en andel af den skattepligtige indkomst svarende til udskrivningsprocenten. Udskrivningsprocenten (den kommunale indkomstskatteprocent) fastlægges af kommunalbestyrelsen og er fra 214 22,8 pct. på Frederiksberg. Den skattepligtige indkomst er den samlede indkomst fratrukket fradrag mv. Indtægterne fra indkomstskat regnes også ind i statens tilskud til kommunerne. Stigende kommunale indtægter fra indkomstskat betyder faldende indtægter fra statstilskud. Forskelle mellem grundskyld og indkomstskat Ved lettelse af indkomstskatten fastholdes den fulde skattelettelse i kommunen, blandt kommunens borgere og vil ifølge økonomisk teori stimulere arbejdsudbuddet og dermed samfundsvæksten. Dette er ikke i samme grad tilfældet ved en lettelse i grundskylden. Ved en grundskyldslettelse er det sandsynligt, at lettelsen helt eller delvist spises op af øgede grundværdier, som følge af boligmarkedets øget efterspørgsel efter Frederiksberg-boliger. Der er derfor en sandsynlighed for, at skattelettelsen kun bliver midlertidig for grundejerne. Det samme er ikke tilfældet ved en lettelse af indkomstskatten. For den gennemsnitlige husejer vil skattelettelsen være størst frem til 223 ved en reduktion i indkomstskatten frem for en reduktion i grundskylden, hvis det samme provenutab anvendes til skattelettelser. Frem til 218 vil en indkomstskattelettelse på,3 point kompensere den gennemsnitlige husejers grundskyldsstigning. For den gennemsnitlige lejlighedsejer eller -lejer vil en lettelse af indkomstskatten alle år overkompensere grundskyldsstigningen, mens en tilsvarende lettelse af grundskylden ikke vil kompensere. Jo mere husstandsindkomsten ligger over den beregnede gennemsnitlige indkomst, jo større fordel opnås ved lettelse i indkomstskatten frem for grundskyld og omvendt. Forudsætningerne for ovennævnte konklusioner er antagelserne om husstandenes gennemsnitlige indkomster som angivet i afsnit 2 nedenfor. 3
1 Fakta om grundskyld Grundskyldsbetalingen bestemmes af grundskyldspromillen og den laveste værdi af den offentlige grundvurdering og den afgiftspligtige grundværdi. Den offentlige grundvurdering foretages af vurderingsmyndigheden SKAT, som er en statslig institution. Den afgiftspligtige grundværdi er oprettet med indførelse af skattestoppet, og indebærer, at grundskyldsbetalingen maksimalt kan stige med en fastlagt reguleringsprocent, som afhænger af udviklingen i indkomster. Reguleringsprocenten fastlægges af Folketinget og udgør væksten i kommunernes samlede udskrivningsgrundlag +3 pct., dog maksimalt 7 pct. For 214 er reguleringsprocenten fastlagt til 6,3 pct. KL forventer en reguleringsprocent på 6 pct. i 215, 5,5 pct. i 216 og 5 pct. i 217. Gennemsnitligt er stigningen 5,7 pct. og anvendes i de efterfølgende beregninger som skønnet for den fremtidige udvikling. Grundskyldspromillen fastsættes af kommunalbestyrelsen og er ens for alle boligtyper og borgere (dog mindst 16 og højst 34). Det er derfor ikke muligt at kompensere fx parcelhusejere for stigningerne i grundskylden ved at sænke grundskyldspromillen alene for parcelhusejere. Det er den særlige struktur i boligmassen på Frederiksberg, der gør det meget dyrt at kompensere husstandene i parcelhuse og rækkehuse for stigningen i grundskylden ved at sænke grundskyldspromillen. Fra 222 er det umuligt via grundskyldslettelser at kompensere husejerne, fordi det vil kræve en grundskyldspromille under de minimalt tilladte 16 promille. Dækningsafgiften for offentlige ejendommes forskelsværdi er lovbestemt til halvdelen af grundskyldspromillen (dog højst 15). En skattelettelse på grundskylden medfører dermed en lettelse hos andre offentlige myndigheder, som Staten og Regionerne. Lettelsen på dækningsafgift svarer til ca. 4,6 pct. af lettelsen på grundskyld i 214 (med en faldende profil i overslagsårene). Sammensætning af kommunens skattegrundlag på grundskyld er skønnet til at være som nedenfor: 4
Tabel 1 Mio. kr. Afgiftspligtige grundværdier Offentlig grundværdier Procentandel af afgiftspligtige grundværdier Lejligheder 8.836,7 14.15,9 57,9 Enfamiliebolig (hus) 2.567, 5.866, 16,8 Erhverv 2.465,2 3.49,2 16,1 Privat institution 717,6 1.18,1 4,7 Offentlig ejendom 169,1 252,1 1,1 Diverse 59,5 697,9 3,3 En skattelettelse på grundskylden medfører dermed også en lettelse hos nationale koncernvirksomheder (som en del af de 16,1 pct. i kategorien erhverv). 2 Fakta om boliger på Frederiksberg Tabel 2 viser tilgængelig data for antal samt gennemsnitlige grundværdier for forskellige boligtyper. Desuden er der beregnet en gennemsnitlig husstandsindkomst ud fra aktuelle salgspriser og BRFKredits vurdering af lånemuligheder i forhold til indkomst foretaget for Søndagsavisen (2.-4. august 213). Tabel 2 Tal for boligtyper på Frederiksberg 213 Parcelhus Rækkehus Ejerlejlighed Lejelejlighed Øvrige (kollegier mv.) Antal beboede boliger 965 599 15.796 34.2 1.38 Gennemsnitlig grundvurdering 3.711. 2.4. 317. - - Gennemsnitlig afgiftspligtig grundværdi 1.535. 844. 186. - - Beregnet husstandsindkomst (efter fradrag) 2.239. 1.3. 8. - - 5
213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 3 Aktuel grundskyldsbetaling Tabel og grafer i afsnittet viser grundejernes grundskyldsbetaling fra 213 og frem til den maksimale betaling ved aktuelle grundvurdering (211-vurderingen) og uændret grundskyldspromille. Værdierne gælder for den gennemsnitlige boligtype jf. tabel 2. De årlige stigninger svarer til reguleringsprocenterne, som angivet i afsnit 1. Der vil være en betydelig spredning i de konkrete grundværdier per boligtype. Tabel 3 Grundskyldsbetaling per boligtype (gennemsnitligt) Parcelhus Rækkehus Ejerlejlighed 213 41.445 22.788 5.22 214 44.56 24.224 5.338 215 46.699 25.677 5.659 216 49.268 27.89 5.97 217 51.731 28.444 6.268 218 54.68 3.65 6.626 219 57.797 31.779 7.3 22 61.91 33.59 7.43 221 64.573 35.55 7.825 222 68.254 37.529 8.271 223 72.144 39.668 8.559 224 76.257 41.929 8.559 225 8.63 44.319 8.559 226 85.198 46.845 8.559 227 9.54 49.515 8.559 228 95.187 52.337 8.559 229 1.197 55.8 8.559 Maksimal betaling fremhævet med fed 12. 1. 8. 6. 4. 2. Grundskyldsbetaling pr. år for parcelhus 6
213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 Grundskyldsbetaling pr. år for rækkehus 6. 5. 4. 3. 2. 1. Grundskyldsbetaling for ejerlejlighed 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 7
4 Akkumulerede merindtægter for borgeren ved skattelettelser Nedenstående tabeller og grafer viser de samlede akkumulerede merindtægter ved en skattelettelse, som borgerne vil opnå afhængigt af, hvilken ejerboligtyper de bor i (og dermed deres forventede gennemsnitlige husstandsindkomst), samt de forventede stigninger i grundskylden for den enkelte ejerboligtype. Skattelettelserne er opdelt i hhv. indkomstskattelettelse og reduktion i grundskylden. Beregningerne tager udgangspunkt i en reduktion af den kommunale indkomstskatteprocent på,3 (fra 23,1 til 22,8), svarende til de i Budget 214 netop vedtaget skattelettelser. Reduktionen i grundskyldspromillen på 3,66 (fra 27, til 23,34) er beregnet ud fra, at det i budgetperioden 214-17 koster kommunen det samme, som en reduktion af indkomstskattesprocenten på,3 point. Fra 218 og frem vil indtægtstabet ved ovennævnte grundskyldsreduktion på 3,66 point stige kraftigere end tabet som følge af lettelsen i indkomstskatteprocenten. For præcist at sammenligne de to, skal grundskyldspromillen reelt hæves hvert år herefter. Alle konklusioner er baseret på ovenfornævnte skattelettelser og de beregnede husstandsindkomster fra afsnit 2. Jo mere husstandsindkomsten ligger over det gennemsnitlige niveau, jo større fordel opnås ved en lettelse i indkomstskatteprocenten frem for grundskyld og omvendt. For parcelhuse kan det konkluderes, at ejerne indtil 218 kompenseres for grundskyldsstigningen ved lige store lettelser af grundskylden og indkomstskatten, når der tages udgangspunkt i de i Budget 214 vedtagne indkomstskattelettelser på,3 procentpoint. Dog overkompenseres mest ved en lettelse af indkomstskatten. Fra 218 til 223 får ejerne ligeledes størst effekt at en lettelse af indkomstskatten, men den kan ikke kompensere for den fulde stigning i grundskylden. Fra 224 til 229 bliver en grundskyldslettelse mere fordelagtig, men den kan fortsat ikke kompensere for stigningen i grundskyld. Det bemærkes desuden, at grundskyldsstigningen langt fra kompenseres på lang sigt. 8
214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 45. 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Parcelhus (akkumulerede ændringer) -3,66 grundskyldspromille -,3 udskrivningsprocent Grundskyldsstigning i fht. 213 For rækkehuse er konklusionen grundlæggende den samme som for parcelhuse med den tilføjelse, at en lettelse af indkomstskatten er fordelagtig for grundejerne frem til 226. 45. 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Rækkehus (akkumulerede ændringer) -3,66 grundskyldspromille -,3 udskrivningsprocent Grundskyldsstigning i fht. 213 For (ejer-)lejlighederne vil en lettelse af indkomstskatten alle år overkompensere grundskyldsstigningen, mens en tilsvarende lettelse af grundskylden ikke kompenserer. 9
214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 6. Ejerlejlighed (akkumulerede ændringer) 5. 4. 3. 2. 1. -3,66 grundskyldspromille -,3 udskrivningsprocent Grundskyldsstigning i fht. 213 Tabel 4 Akkumulerede effekter for parcelhuse År Grundskyldsstigning Skattelettelse ved indkomstskat på 22,8 pct. Skattelettelse ved grundskyldspromille på 23,3 214 2.611 6.939 5.972 215 7.865 14.85 12.32 216 15.688 21.411 18.981 217 25.975 28.883 25.993 218 39.29 36.557 33.46 219 55.561 44.438 41.24 22 75.27 52.531 49.521 221 98.336 6.844 58.275 222 125.145 69.38 67.527 223 155.844 78.147 77.37 224 19.656 87.151 87.644 225 229.814 96.398 98.57 226 273.567 15.895 11.119 227 322.176 115.648 122.326 228 375.918 125.664 135.229 229 434.67 135.951 148.812 1
Tabel 5 Akkumulerede effekter for rækkehuse År Grundskyldsstigning Skattelettelse ved indkomstskat på 22,8 pct. Skattelettelse ved grundskyldspromille på 23,3 214 1.436 4.29 3.284 215 4.325 8.178 6.764 216 8.626 12.432 1.436 217 14.282 16.77 14.292 218 21.559 21.225 18.368 219 3.55 25.81 22.675 22 41.352 3.51 27.229 221 54.69 35.327 32.42 222 68.89 4.283 37.129 223 85.689 45.374 42.56 224 14.83 5.62 48.19 225 126.36 55.97 54.197 226 15.417 61.484 6.547 227 177.144 67.147 67.259 228 26.694 72.963 74.354 229 238.986 78.936 81.82 Tabel 6 Akkumulerede effekter for ejerlejligheder År Grundskyldsstigning Skattelettelse ved indkomstskat på 22,8 pct. Skattelettelse ved grundskyldspromille på 23,3 214 316 2.479 724 215 953 5.33 1.491 216 1.91 7.65 2.3 217 3.147 1.32 3.15 218 4.751 13.62 4.48 219 6.732 15.878 4.997 22 9.113 18.77 6.1 221 11.916 21.74 7.61 222 15.164 24.79 8.182 223 18.651 27.922 9.343 11
214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 5 Akkumulerede merindtægter for borgeren ved skattelettelser (fastfrysningsmodel) Tabellerne nedenfor viser de akkumulerede merindtægter af skattelettelser, som tager udgangspunkt i en fastfrysningsmodel. Grundskyldspromillen er beregnet årligt for at fastholde betalingsniveauet på et bestemt kronebeløb for parcelhus. Grundskyldsstigningen og skattelettelsen er derfor ens frem til 222, hvor grundskyldspromillen når det minimale niveau (16). Grundskyldsstigningen herefter vil ikke kunne kompenseres ved en ændring af grundskyldspromillen med gældende lovgivning. Provenutabet ved ændringer af grundskyldspromillen i fastfrysningsmodellen er omregnet til ændringer i indkomstskatteprocenten 1. Det akkumulerede indtægtstab ved fastfrysningsmodellen er 182 mio. kr. i budgetperioden 214-17 og 1,3 mia. kr., når grundskyldspromillen når sit minimum i 223. Det årlige indtægtstab i 223 er 278 mio. kr. For parcelhuse er billedet, at reduktionen i indkomstskatten overkompenserer grundskyldsstigningen i alle år til og med 227. Fra 223 og frem er det ikke muligt at kompensere grundskyldsstigningen uden at fortsætte med at reducere i indkomstskatten, idet grundskyldspromillen har nået sit minimumsniveau (16 promille). For rækkehusene er konklusionerne de samme, som for parcelhuse. For (ejer)-lejlighederne overkompenserer en reduktion i indkomstskatten markant i hele perioden. 45. 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Parcelhus (fastfrysningsmodeller) Fastfrysning grundskyldsudgift Fastfrysning omregnet til indkomstskat Grundskyldsstigning i fht. 213 1 Her bemærkes det, at det forelagte scenarie ikke kan lade sig gøre i praksis, idet udskrivningsprocenten ikke kan fastsættes med mere end ét decimal, og ved direkte omregning af provenutab er der betydelige afvigelser fra den regel. 12
214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 45. 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Rækkehus (fastfrysningsmodeller) Fastfrysning grundskyldsudgift Fastfrysning omregnet til indkomstskat Grundskyldsstigning i fht. 213 7. Ejerlejlighed (fastfrysningsmodeller) 6. 5. 4. 3. 2. 1. Fastfrysning grundskyldsudgift Fastfrysning omregnet til indkomstskat Grundskyldsstigning i fht. 213 13
Tabel 7 Parcelhus År Grundskyldsstigninfrysning Skattelettelse ved fast- Skattelettelse ved reduk- af grundskyld tion af indkomstskatten 214 2.611 2.611 3.276 215 7.865 7.865 9.24 216 15.688 15.688 18.73 217 25.975 25.975 29.58 218 39.29 39.29 44.349 219 55.561 55.561 62.749 22 75.27 75.27 84.948 221 98.336 98.336 111.19 222 125.145 125.145 141.658 223 155.844 154.537 176.25 224 19.656 185.64 211.775 225 229.814 218.443 248.259 226 273.567 253.153 285.729 227 322.176 289.842 324.21 228 375.918 328.621 363.731 229 434.67 369.442 44.318 Tabel 8 Rækkehus År Grundskyldsstigninfrysning Skattelettelse ved fast- Skattelettelse ved reduk- af grundskyld tion af indkomstskatten 214 1.436 1.436 1.92 215 4.325 4.325 5.344 216 8.626 8.626 1.494 217 14.282 14.282 17.175 218 21.559 21.559 25.75 219 3.55 3.55 36.433 22 41.352 41.352 49.322 221 54.69 54.69 64.559 222 68.89 68.89 82.249 223 85.689 84.97 12.333 224 14.83 12.52 122.96 225 126.36 12.18 144.143 226 15.417 139.193 165.899 227 177.144 159.366 188.242 228 26.694 18.688 211.188 229 238.986 23.128 234.754 14
Tabel 9 Ejerlejlighed År Grundskyldsstigninfrysning Skattelettelse ved fast- Skattelettelse ved reduk- af Grundskyld tion i indkomstskatten 214 316 316 1.171 215 953 953 3.289 216 1.91 1.91 6.458 217 3.147 3.147 1.569 218 4.751 4.751 15.846 219 6.732 6.732 22.42 22 9.113 9.113 3.352 221 11.916 11.916 39.728 222 15.164 15.164 5.615 223 18.71 18.651 62.974 224 22.238 22.138 75.668 225 25.775 25.625 88.74 226 29.312 29.112 12.92 227 32.849 32.599 115.841 228 36.386 36.86 129.962 229 39.923 39.573 144.464 15
213 215 217 219 221 223 225 227 229 231 233 235 237 239 213 215 217 219 221 223 225 227 229 231 233 235 237 239 6 Ændring af grundvurdering Graferne nedenfor viser udviklingen i grundskyldsbetalingen for det gennemsnitlige parcelhus i scenarier med ændret grundskyldspromille og grundvurdering. Graferne skal visualisere den mulige kapitaliseringseffekt over i stigende grundvurderinger af en grundskyldsnedsættelse. Den først graf viser udviklingen uden ændringer i hverken grundskyldspromille eller offentlig grundvurdering. Den maksimale betaling nås i 229 jf. tabel 3. 2. 18. 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. Parcelhus (uændret offentlige grundværdi, uændret grundskyldspromille) Betaling af grundskyld Grundskyld af offentlige vurdering Anden graf viser grundskyldsbetalingen i en situation, hvor grundskyldspromillen reduceres med 3,66 point. Den maksimale betaling reduceres, ligesom betaling i 214 reduceres. Den maksimale betaling nås fortsat i 229. 18. Parcelhus (grundskyldspromille reduceret til 23,3) 16. 14. 12. Betaling af grundskyld 1. 8. 6. 4. Grundskyld af offentlige vurdering 2. 16
213 215 217 219 221 223 225 227 229 231 233 235 237 239 Tredje graf viser situationen, hvor de reducerede boligomkostninger kapitaliserer sig i stigende salgspriser og dermed stigende grundværdier. Skattelettelsen er neutraliseret med en stigning i grundværdi på 15,68 pct., og grafen viser derfor udviklingen, hvis vurderingen i 215 stiger med 15,6 pct. I grafen er stigningen indlagt i 216, men i praksis kan stigningen fordele sig når som helst over perioden 214-229. Den maksimale betaling øges med grundvurderingen, således at betaling fortsat stiger efter 229, indtil den når det nye maksimum i 232. Betalingen vil ligeledes være steget med 15,6 pct. i forhold til graf 2. 18. Parcelhus (vækst i offentlige grundværdi på 15,6 pct. fra 214) 16. 14. 12. Betaling af grundskyld 1. 8. 6. 4. Grundskyld af offentlige vurdering 2. 17