Byejendom i centrum af Nakskov Sag 10N13206 TIL SALG Nakskov - Søndergade 32 Ejendommen er beliggende på gågaden i Nakskov God mindre investeringsejendom Ejendommen fremstår flot Kontantpris kr. 2.400.000 1. års nettoafkast % 10,68 Etageareal m 2 636
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse En god mindre investeringsejendom beliggende på gågaden midt i Nakskov. Ejendommens stueetage er udlejet til en tøjbutik på 237 m² som fremstår pæn og hyggelig. Derudover er der to beboelseslejligheder. Lejemålet på 1. sal er på 219 m2 og er ledigt. Lejemålet på 2. sal er på 180 m² og er udlejet. Den nederste del af ejendommens facade er pudset og resten af facaden er i røde mursten med rødt tegltag. Ejendommen fremstår vel vedligeholdt. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 20 Nakskov Bygrunde 21 d Nakskov Bygrunde Lolland Opført / Ombygget Opførelsesår 1924 Arealer Grundareal 360 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 219 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 237 m 2 Boligareal 399 m 2 Etageareal i alt 636 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1924 Bebygget areal 219 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Butik st. 237 m 2 Lejlighed 1. sal 219 m 2 Lejlighed 2. sal 180 m 2 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 2.300.000 heraf grundværdi kr. 237.600 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Alm. Brand Erhverv-Mægler, police nr. 0370163 058 Forsikringen kan ikke overtages af køber. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 15.07.2013 med energiklassifikation C. 2
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsf. renseanlæg. Kommuneplanramme nr. 360-C10 og lokalplan nr. 367-44 er gældende for det område ejendommen er beliggende i. Lokalplanen fastslår følgende omkring det område ejendommen er beliggende i: Området må overvejende anvendes til centerformål (butiks- og erhvervsformål samt boligformål). I området må kun indrettes bebyggelse til beboelse og erhverv som følgende: butikker, hoteller, restauranter, klinikker, offentlige formål samt ligenden formål, som efter byrådets skøn naturligt hører til i området. Ovenstående oplysninger omkring planforhold er opgivet uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet og køber opfordres til, at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som Elektronisk tingbog af 28.07.2016 Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: 26.01.1885 Dok om fælles brandmur/gavl mv. 26.01.1885 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 15.08.1967 Dok om fjernvarme/anlæg mv. 26.11.1987 Dok om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning mv. El, vand og varme EL: SEAS NVE Vand: Alment (tidl. off.) Varme: Fjernvarme 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Miljøforhold drift Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. Ifølge sælgers oplysninger er ejendommen ikke registreret på vidensniveau 1 eller 2, ligesom ejendommen ikke er omfattet af den indledende kortlægning af muligt forurenede grunde. Jf. søgning fra Region Sjælland d. 28.07.2016 er ejendommen ikke kortlagt som forurenet. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 3
Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 2.400.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 169.773 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 18.000 I alt kr. 187.773 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 128.400 I alt kr. 128.400 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 7.862 Renovation Renovation kr. 5.000 Rottebekæmpelse kr. 139 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 10.000 Renholdelse/saltning/snerydning kr. 2.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 20.000 Administration Administration kr. 2.560 Varmeregnskab kr. 2.500 Vandregnskab kr. 2.500 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 6.200 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 58.761 Øvrige forhold Bemærkninger De nævnte driftsudgifter er anslåede og er uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 4
6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift skøde kr. 16.060 Advokatsalær skøde kr. 22.400 Moms kr. 5.600 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 44.060 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 2.400.000 Handelsomkostninger anslået kr. 44.060 -Refusion depositum kr. 33.000 Anslået kapitalbehov kr. 2.411.060 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 298.173 Refunderede driftsudgifter kr. 18.000 - Driftsudgifter iht. budget kr. 58.761 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 257.412 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 257.412 x 100 2.411.060 = 10,68% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 2.400.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.400.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 16.060 Advokatsalær skøde kr. 22.400 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.600 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 2.444.060 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 800.000 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.350.000 Grundens værdi kr. 250.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.400.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 814.687 = kr. 32.587 Afskrivninger 1. år kr. 32.587 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 58.761 kr. 58.761 Udgifter i alt kr. 58.761 kr. 58.761 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 169.773 kr. 169.773 Lejeindtægter, anslåede kr. 128.400 kr. 128.400 Refunderede driftsudgifter kr. 18.000 kr. 18.000 1. år før afskrivning / skat kr. 257.412 kr. 257.412 Afskrivning 1. år, anslået kr. 32.587 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 224.824 Likviditet 1. år før skat kr. 257.412 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 56.206 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 201.206 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Præstøvej 111 4700 Næstved Tlf.: 5950 1212 Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftlig samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
FOTOS OG KORT 13
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Tippy - ASX 684 A/S st. Erhverv Butik 237 169.773 716 33.000 18.000 2 Ledigt lejemål 1. sal Bolig Beboelse 219 67.200 307 3 Bo Andersen 2. sal Bolig Beboelse 180 61.200 340 14.910 I ALT 636 298.173 47.910 0 18.000 Erhvervsdelens andel 237 169.773 33.000 0 18.000 Boligdelens andel 399 128.400 14.910 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 298.173 47.910 heraf faktisk 169.773 33.000 heraf anslået 128.400 14.910 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Tippy - ASX 684 A/S 12.000 1.200 Ja Faktisk Jf. nettoprisindeks 01.07.2017 01.01.2013 Nej 2 Ledigt lejemål Nej Anslået Nej 3 Bo Andersen Nej Anslået Årligt 01.01 jf. lejekontrakt 01.01.2017 01.01.2012 Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Tippy - ASX 684 A/S 0 01.09.2013 3 måneder 01.09.2016 01.09.2016 Lejer Udlejer Nej Ja 2 Ledigt lejemål 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Bo Andersen 0 01.04.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 14