Wanheimer Str. 132-136, Duisburg og Burghof 2+5, Flensburg - Tyskland Tysk ejendomsselskab til salg. Ejendomsportefølje består af investeringsejendom samt 2 ejerlejligheder Kontantpris EUR 950.000 For nærmere information kontakt: Nettostartafkast år 1 % 6,50 Peter Steen Madsen Nettostartafkast år 5 % 7,29 EP-INVEST Nettostartafkast år 10 % 8,05 Mob.+45 31 32 36 78 E-mail: psm@epinvest.dk Investorindskud EUR 352.700 ROI efter skat- 10 år % 153,55 u. opskrivning af ejendom ROI efter skat- 10 år % 255,78 m. opskrivning af ejendom Indholdsfortegnelse: Side 1 Side 2 Side 3 Side 4 Side 5 Side 6 Side 7 Side 8 Faktablad ejendom Beskrivelse og beliggenhed Lejeoversigt Rentabilitetsberegning Finansieringsoversigt og investorindskud Amortisationstabeller finansiering Drifts- og likviditetsbudget 10 år u. opskrivning Drifts- og likviditetsbudget 10 år m. opskrivning
Faktablad - Investeringsejendom Duisburg Beliggenhed Wanheimer Strasse 132-136, 47035 Duisburg Adkomshaver Matrikel nr. Blatt 23087, Flurstück 212 der Flur 306 Amt Beskrivelse Amtsgericht Duisburg 4 etagers ejendom med 12 beboelses lejligheder, 1 stor butik og 1 lager. Areal Boligareal 881 m2 Erhvervsareal 953 m2 Etageareal i alt 1834 m2 Faktablad - 2 ejerlejligheder Flensburg Beliggenhed Burghof 2, 3. th. og 5, st., 24939 Flensburg Adkomshaver Matrikel nr. Blatt 18650 an Fluhrstück 235 der Flur 47, ejerlejlighed nr. 28+50 Amt Amtsgericht Flensburg Beskrivelse 2 ejerlejligheder til beboelse Areal Boligareal 154 m2 Erhvervsareal 0 m2 Etageareal i alt 154 m2 Side 1
Beskrivelse og beliggenhed - Wanheimerstrasse 132-136 Duisburg L Ejendommen Wanheimerstrasse 132-136 ligger i Duisburg i delstaten Nordrein-Westfalen nord for Düsseldorf. Byen har knap 500.000 indbyggere og ejendommen ligger i byområdet Hochfeldt, hvor indkøbsgaden Wanheimer Strasse fører ind til bymidten, hvorind der er 1,5 km fra ejendommen. Området er under kraftig forandring og vækst, idet man forventer sig meget af projektet Rheinpark Duisburg, som ligger i umiddelbart nærhed af ejendommen, og er en løbende udvikling af området omkring Rheinen. Ejendommen er en investeringsejendom med 12 beboelseslejligheder på 1.-3.sal, alle 2-3 værelses boliger. De trænger generelt til istandstættelse og modernisering ved lejefraflytning, ligesom det vil være fornuftigt at udskifte elvarmen med naturgasvarme. Evt. ved at koble sig på fyret i stueetagen. Derudover er der 2 erhvervslejemål, hvoraf det største er en såkaldt tysk Spielhalle, med til spil, lotto, internet mm. Dette fremstår som en flot lejemål med facade ud mod Wanheimer Strasse. Gennem bygningen er der kørselsadgang til ejendommen gård, hvor der er et lager samt 15 parkeringspladser. De to ejerlejligheder ligger i Flensburg centrum tæt ved gågade og Flensburgs hyggelige havn. De ligger i et mindre bykompleks, Burghof i en skøn gård. Et attraktiv sted at bo, derfor de også været konstant udlejet. Der forventes at være en upside ved frasalg ved fraflytning. Side 2
Lejeoversigt pr. 1.oktober 2015 i EUR Adresse Nr. Lejer Type Anvendelse Areal m2 Indtægter årlig Lejeindtægter Vurderet Årlig Samlet Lejeindtægter Nebenkosten pr. m2. pr. mdr Lejeniveau pr. m2 pr. mdr. lejereserve *) 136, 1. tv. 1 Irmtraud Bräuer Bolig Beboelse 71 3.333 307 3,91 5,36 1.234 136, 1. th. 2 Yucel Kursun Bolig Beboelse 65 2.880 720 3,69 5,36 1.301 136, 2. tv. 3 Ascot Zaturjan Bolig Beboelse 73 3.451 1.200 3,94 5,36 1.244 136, 2. th. 4 Ledig Bolig Beboelse 65 4.181 281 5,36 5,36 0 136, 3. tv 5 Fam. Nawrot Bolig Beboelse 73 3.464 720 3,95 5,36 1.231 136, 3. th. 6 Özen Intern. Transport Bolig Beboelse 65 3.600 0 4,62 5,36 581 132, 1. tv. 7 Ledig Bolig Beboelse 86 4.964 372 4,81 4,81 0 132, 1. th. 8 Ledig Bolig Beboelse 81 4.675 350 4,81 4,81 0 132, 2. tv. 9 Ledig Bolig Beboelse 88 5.079 380 4,81 4,81 0 132, 2. th. 10 Paylan Bolig Beboelse 61 2.808 720 3,84 5,36 1.116 132, 3. tv. 11 Ledig Bolig Beboelse 89 5.137 384 4,81 4,81 0 132, 3. th. 12 Ledig Bolig Beboelse 64 4.116 276 5,36 5,36 0 132-136, st. 13 Yukcel Kursun Erhverv Butik 683 26.400 9.684 3,22 4,00 6.384 132-136, lager 14 Urgula Export Erhverv Lager 270 3.600 0 1,11 2,00 2.880 Wanheimer Strasse 132-136 i alt 1.834 77.689 15.394 3,53 15.971 Burghof 2 1 Jörg Hönnicke Bolig Beboelse 65 5.076 0 6,51 6,22-224 Burghof 5 2 Lisbeth Mejer Bolig Beboelse 89 5.400 2.520 5,06 6,22 1.243 Burghof 2+5 i alt 154 10.476 2.520 5,67 1.019 EP-Flensburg i alt 1.988 88.165 17.914 3,70 16.989 Heraf anslået 28.153 2.043 *) Lejereserver er udregnet efter ledige lejemålet fuld ud renoveres efter inden indflytning. Lejeindtægter for udlejede lejligheder kan realiseres over 4 år ved varsling Anslået istandsættelsesomkostninger for ledige lejemål EUR 530 pr. m2 - til realisering af lejereserver Anslået istandsættelsesomkostninger for udlejede lejemål EUR 200 pr. m2 til realisering af lejereserver Side 3
Rentabilitetsberegning pr. 1. oktober 2015 i EUR Indtægter Areal m2 Lejeindtægter EUR pr. m2 pr. mdr Årlig Salgsmoms i alt incl. moms Bolig 1.035 4,68 58.165 0 58.165 Erhverv 953 2,62 30.000 0 30.000 Nebenkosten - andre indtægter 17.914 0 17.914 i alt 1.988 4,45 106.079 0 106.079 Udgifter ex. moms: Beregning I alt Ejendomsskat og afgifter -6.230 Renovation vand/spildev -13.829 Forsikringer -4.325 Vedligeholdelse afsat -5.322 Administration -3.430 Vicevært -1.600 Fællesomk. E/F -4.561 Øvrige omkostninger afsat -5.000 Udgifter i alt 0-44.297 Nettoleje 106.079 61.782 Kontantpris 950.000 Afkastgrundlag Beregning kr. Due dilligence 5.000 Lejeintægter 106.079 GrESt 5,50% 52.250 Diftsudgifter incl. moms -44.297 Notar omkostninger 1,50% 14.250 i alt 61.782 Besparelse ved share deal -52.250 Depositum - refusion Startafkast- brutto 10,94% Beregningsgrundlag 969.250 Startafkast -netto 6,50% Side 4
Fiinansieringsoversigt - anslået, i DKK Hypotekbanklån, fastrente 5 år, løbetid 20 år Lånebeløb (hovedstol) 570.000 Dagskurs 100,00 Afdragsprofil med afdrag Antal terminer pr. år 4 Låbetid i år 20 Rentesats p.a. - fast 1,00% Bidragssats p.a. 0,00% Omkostninger låneoptagelse/ekspedition Kurtage Tinglysningsafgift til staten Stiftelsesprovision Omkostninger i alt -anslået 1,00% 5.700 Låneprovenu anslået 564.300 Ydelse pr. kvartal 7.870 Ydelse pr.år 31.480 Investorindskud - anslået, i DKK Kontantpris 950.000 Handelsomkostninger 19.250 Besparelse ved share deal -52.250 Netto anskaffelsessum 917.000 Låneprovenu samlet -564.300 Kapitalbehov ved anskaffelse 352.700 Likviditetsbuffer 227.300 Investorindskud 580.000 Side 5
Amortisationsplan Grundlån, Fastrente 1%, 20 år med afdrag Hovedstol EUR 570.000 Ydelse pr. terminm. afdrag - EUR 7.870,11 Rente incl. bidrag p.a. 1,0000% Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente 1 570.000 1.425 6.445 563.555 1.425 21 437.990 1.095 6.775 431.215 26.487 2 563.555 1.409 6.461 557.094 2.834 22 431.215 1.078 6.792 424.423 27.565 3 557.094 1.393 6.477 550.616 4.227 23 424.423 1.061 6.809 417.614 28.626 4 550.616 1.377 6.494 544.123 5.603 24 417.614 1.044 6.826 410.788 29.670 5 544.123 1.360 6.510 537.613 6.963 25 410.788 1.027 6.843 403.945 30.697 6 537.613 1.344 6.526 531.087 8.308 26 403.945 1.010 6.860 397.084 31.707 7 531.087 1.328 6.542 524.544 9.635 27 397.084 993 6.877 390.207 32.700 8 524.544 1.311 6.559 517.986 10.947 28 390.207 976 6.895 383.312 33.675 9 517.986 1.295 6.575 511.411 12.242 29 383.312 958 6.912 376.400 34.634 10 511.411 1.279 6.592 504.819 13.520 30 376.400 941 6.929 369.471 35.575 11 504.819 1.262 6.608 498.211 14.782 31 369.471 924 6.946 362.525 36.498 12 498.211 1.246 6.625 491.586 16.028 32 362.525 906 6.964 355.561 37.405 13 491.586 1.229 6.641 484.945 17.257 33 355.561 889 6.981 348.580 38.293 14 484.945 1.212 6.658 478.287 18.469 34 348.580 871 6.999 341.581 39.165 15 478.287 1.196 6.674 471.613 19.665 35 341.581 854 7.016 334.565 40.019 16 471.613 1.179 6.691 464.922 20.844 36 334.565 836 7.034 327.531 40.855 17 464.922 1.162 6.708 458.214 22.006 37 327.531 819 7.051 320.480 41.674 18 458.214 1.146 6.725 451.490 23.152 38 320.480 801 7.069 313.411 42.475 19 451.490 1.129 6.741 444.748 24.280 39 313.411 784 7.087 306.325 43.259 20 444.748 1.112 6.758 437.990 25.392 40 306.325 766 7.104 299.220 44.025 Side 6
Driftsbudget 10 år, i EUR *) Årlig stigning år 1 år 2 år3 år 4 år5 år6 år7 år8 år9 år10 Lejeindtægter 2,00% 88.165 89.928 91.727 93.561 95.433 97.341 99.288 101.274 103.299 105.365 Andre indtægter 2,00% 17.914 18.272 18.638 19.011 19.391 19.779 20.174 20.578 20.989 21.409 Indtægter i alt 106.079 108.201 110.365 112.572 114.823 117.120 119.462 121.851 124.289 126.774 Ejendomsskat og afgifter 2,00% 6.230 6.355 6.482 6.611 6.744 6.878 7.016 7.156 7.299 7.445 Renovation vand/spildev 2,00% 13.829 14.106 14.388 14.675 14.969 15.268 15.574 15.885 16.203 16.527 Forsikringer 2,00% 4.325 4.412 4.500 4.590 4.682 4.775 4.871 4.968 5.067 5.169 Vedligeholdelse afsat 2,00% 5.322 5.428 5.537 5.648 5.761 5.876 5.993 6.113 6.236 6.360 Administration 2,00% 3.430 3.499 3.569 3.640 3.713 3.787 3.863 3.940 4.019 4.099 Vicevært 2,00% 1.600 1.632 1.665 1.698 1.732 1.767 1.802 1.838 1.875 1.912 Fællesomk. E/F 2,00% 4.561 4.652 4.745 4.840 4.937 5.036 5.136 5.239 5.344 5.451 Øvrige omkostninger afsat 2,00% 5.000 5.100 5.202 5.306 5.412 5.520 5.631 5.743 5.858 5.975 Driftsudgifter i alt 44.297 45.183 46.087 47.008 47.948 48.907 49.886 50.883 51.901 52.939 Resultat før renter 61.782 63.018 64.278 65.564 66.875 68.212 69.577 70.968 72.388 73.835 Forrentningsprocent ejendom - netto 6,50% 6,63% 6,77% 6,90% 7,04% 7,18% 7,32% 7,47% 7,62% 7,77% Renteudgifter, Grundlån 5.603 5.343 5.081 4.816 4.548 4.278 4.005 3.729 3.451 3.169 Renteudgifter, Toplån 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Låneomkostninger i alt 5.700 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansieringsudgifter i alt 11.303 5.343 5.081 4.816 4.548 4.278 4.005 3.729 3.451 3.169 Resultat før skat 50.479 57.674 59.197 60.748 62.326 63.934 65.572 67.239 68.937 70.666 Skattepligtig indkomst 56.179 57.674 59.197 60.748 62.326 63.934 65.572 67.239 68.937 70.666 Skat af årets resultat, 2015=23,5%, 2016=22% 13.202 12.688 13.023 13.364 13.712 14.066 14.426 14.793 15.166 15.546 Resultat efter skat 37.277 44.986 46.174 47.383 48.615 49.869 51.146 52.446 53.771 55.119 Likviditetsbudget 10 år, i DKK år 1 år 2 år3 år 4 år5 år6 år7 år8 år9 år10 Pengestrøm fra drift 37.277 44.986 46.174 47.383 48.615 49.869 51.146 52.446 53.771 55.119 Afdrag på grundlån og oplån -25.877-26.137-26.399-26.664-26.932-27.202-27.475-27.751-28.030-28.311 Overskudslikviditet fra drift 11.400 18.849 19.774 20.719 21.683 22.666 23.670 24.695 25.741 26.808 Netto anskaffelsessum -917.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Låneprovenu 564.300 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Investorindskud 580.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Årets likviditet 238.700 18.849 19.774 20.719 21.683 22.666 23.670 24.695 25.741 26.808 Akkumuleret likviditet 238.700 257.548 277.323 298.041 319.724 342.390 366.061 390.756 416.497 443.305 *) ingen årlige opskrivninger af ejendom ift. forrentningsprocent ejendom, netto Side 7
Driftsbudget 10 år, i EUR *) Årlig stigning år 1 år 2 år3 år 4 år5 år6 år7 år8 år9 år10 Lejeindtægter 2,00% 88.165 89.928 91.727 93.561 95.433 97.341 99.288 101.274 103.299 105.365 Andre indtægter 2,00% 17.914 18.272 18.638 19.011 19.391 19.779 20.174 20.578 20.989 21.409 Opskrivning af ejendom 0 19.000 19.380 19.768 20.163 20.566 20.978 21.397 21.825 22.262 Indtægter i alt 106.079 127.201 129.745 132.340 134.986 137.686 140.440 143.249 146.114 149.036 Ejendomsskat og afgifter 2,00% 6.230 6.355 6.482 6.611 6.744 6.878 7.016 7.156 7.299 7.445 Renovation vand/spildev 2,00% 13.829 14.106 14.388 14.675 14.969 15.268 15.574 15.885 16.203 16.527 Forsikringer 2,00% 4.325 4.412 4.500 4.590 4.682 4.775 4.871 4.968 5.067 5.169 Vedligeholdelse afsat 2,00% 5.322 5.428 5.537 5.648 5.761 5.876 5.993 6.113 6.236 6.360 Administration 2,00% 3.430 3.499 3.569 3.640 3.713 3.787 3.863 3.940 4.019 4.099 Vicevært 2,00% 1.600 1.632 1.665 1.698 1.732 1.767 1.802 1.838 1.875 1.912 Fællesomk. E/F 2,00% 4.561 4.652 4.745 4.840 4.937 5.036 5.136 5.239 5.344 5.451 Øvrige omkostninger afsat 2,00% 5.000 5.100 5.202 5.306 5.412 5.520 5.631 5.743 5.858 5.975 Driftsudgifter i alt 44.297 45.183 46.087 47.008 47.948 48.907 49.886 50.883 51.901 52.939 Resultat før renter 61.782 82.018 83.658 85.331 87.038 88.779 90.554 92.365 94.213 96.097 Forrentningsprocent ejendom - netto 6,50% 6,50% 6,50% 6,50% 6,50% 6,50% 6,50% 6,50% 6,50% 6,50% Renteudgifter, Grundlån 5.603 5.343 5.081 4.816 4.548 4.278 4.005 3.729 3.451 3.169 Renteudgifter, Toplån 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Låneomkostninger i alt 5.700 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansieringsudgifter i alt 11.303 5.343 5.081 4.816 4.548 4.278 4.005 3.729 3.451 3.169 Resultat før skat 50.479 76.674 78.577 80.515 82.489 84.500 86.549 88.636 90.762 92.927 Skattepligtig indkomst 56.179 57.674 59.197 60.748 62.326 63.934 65.572 67.239 68.937 70.666 Skat af årets resultat, 2015=23,5%, 2016=22% 13.202 12.688 13.023 13.364 13.712 14.066 14.426 14.793 15.166 15.546 Udskudt skat af opskrivning ejendom 0 4.180 4.264 4.349 4.436 4.525 4.615 4.707 4.802 4.898 Resultat efter skat 37.277 59.806 61.290 62.802 64.342 65.910 67.508 69.136 70.794 72.483 Likviditetsbudget 10 år, i DKK år 1 år 2 år3 år 4 år5 år6 år7 år8 år9 år10 Pengestrøm fra drift 37.277 44.986 46.174 47.383 48.615 49.869 51.146 52.446 53.771 55.119 Afdrag på grundlån og oplån -25.877-26.137-26.399-26.664-26.932-27.202-27.475-27.751-28.030-28.311 Overskudslikviditet fra drift 11.400 18.849 19.774 20.719 21.683 22.666 23.670 24.695 25.741 26.808 Netto anskaffelsessum -917.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Låneprovenu 564.300 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Investorindskud 580.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Årets likviditet 18.849 19.774 20.719 21.683 22.666 23.670 24.695 25.741 26.808 0 Akkumuleret likviditet 18.849 38.623 59.342 81.025 103.691 127.361 152.057 177.798 204.606 204.606 *) med årlige opskrivninger af ejendom ift. forrentningsprocent ejendom, netto Side 8