Offentlig bekendtgørelse den 8. december 2015 af Forslag til Lokalplan nr. 400 for helårsboliger, hotel og restauration (Hotel Hvide Hus) ved Strandgårdshøj, Ebeltoft by og forslag til kommuneplantillæg nr. 22 til Syddjurs Kommuneplan 2013 Byrådet i Syddjurs Kommune besluttede den 25. november 2015 at vedtage ovennævnte planer til offentlig høring. Forslag til Lokalplan nr. 400 Lokalplanområdet ligger i Ebeltoft by og vedrører hovedpostadresserne Hvide Hus Vej 1, 2A, 2B, 3, 4, 6A, 6B, 8, 10A og 10B. Området udgør godt 1,6 ha. Lokalplanen erstatter lokalplan nr. 274 med det formål at ændre anvendelsen af delområde III fra ferieboligformål til helårsboligformål. Delområde I anvendes fortsat til helårsboligformål og delområde II til hotel- og restaurationsformål herunder kursusformål. Lokalplanen giver ikke mulighed for yderligere bebyggelse i området. Forslag til Kommuneplantillæg nr. 22 Da anvendelsen af delområde III ændres til helårsboligformål, er det nødvendigt at ændre kommuneplanrammen for denne del. Sideløbende med lokalplan nr. 400 fremlægges derfor et forslag til kommuneplantillæg nr. 22, hvor der udlægges et nyt rammeområde 1.1.B31 med planstatus Boligområde. Rammeområde 1.1.E2 reduceres til kun af omfatte delområde II og tildeles derfor nyt rammeområde nr. 1.1.E10. Rammebestemmelserne for sidstenævnte rammeområde er uændret. Offentlig høring og borgermøde Forslagene er fremlagt til offentligt debat i perioden fra den 8. december 2015 til den 2. februar 2016. I høringsperioden kan borgere og foreninger m.fl. komme med bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser til det fremlagte planforslag. Bemærkninger til ovennævnte planforslag skal være kommunen i hænde senest den 2. februar 2016, hvor debatperioden udløber. Bemærkninger skal være skriftlige og skal sendes til syddjurs@syddjurs.dk eller med almindelig post til Syddjurs Kommune, Plan & Udvikling, Lundbergsvej 2, 8400 Ebeltoft Herefter tager Byrådet stilling til, om de indkomne bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag giver anledning til ændringer i det fremlagte planforslag. Der afholdes offentligt borgermøde om planforslagene mandag den 11. januar 2016 kl 17.00 i Syddjurs Kommunes Administrationsbygning på Lundbergsvej 2, Ebeltoft, i mødelokale Konferencen. Midlertidige retsvirkninger Ejendomme, der er omfattet af planforslaget, må ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Strandgårdshøj Ndr. Strandvej Miljøvurdering Kommunen har vurderet, at indholdet i ovennævnte planforslag ikke kræver yderligere miljøvurdering iht. 4, stk. 3, i lov om miljøvurdering af planer og programmer. Planforslagene omfatter et mindre område på lokalt plan, og det er vurderet, at ændringerne ikke vil få væsentlig negativ indvirkning på miljøet. Beslutningen om ikke at gennemføre en miljøvurdering bekendtgøres hermed. Afgørelsen kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. En evt. klage skal være skriftlig, og skal sendes direkte til Natur og Miljøklagenævnet på klageportalen. www.nmkn.dk/klage. Klagen skal være modtaget på klageportalen inden 4 uger fra den offentlige bekendtgørelse, dvs. inden den 5. januar 2016. Når Natur- og Miljøklagenævnet modtager klagen, opkræves et klagegebyr på 500 kr. Gebyret tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvis medhold i klagen. Lokalplanområdet Her kan du se planforslagene www.syddjurs.dk/planforslag www.plansystem.dk
Version 08.12.2015 forslag sendt i offentlig høring Strandgårdshøj Ndr. Strandvej Nørreport Forslag til lokalplan nr. 400 for helårsboliger, hotel og restauration (Hotel Hvide Hus) ved Strandgårdshøj, Ebeltoft by Forslag til kommuneplantillæg nr. 22, til Syddjurs Kommuneplan 2013
Yderligere information kan fås hos: SYDDJURS KOMMUNE PLAN & BYG Plangruppen Rådhuset Lundbergsvej 2 8400 Ebeltoft Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk syddjurs@syddjurs.dk Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune: Planlægningschef Kenneth Jensen Planlægger Kirsten Coolidge/ Randi Sandholm (KS) Denne lokalplan kan ses og hentes på: www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk Lokalplanen er udarbejdet af: Plangruppen Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemmeside på adressen: www.syddjurs.dk. Kortgrundlag: Matrikelkort og topografiskekort: KMS TK-kort: Kortcenter.dk Ortofotos: COWI Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne, erhvervslivet og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger Byrådet bl.a. bestemmelser for, - hvad området og bygningerne skal bruges til, - hvor og hvordan der skal bygges nyt, - hvilke bygninger der skal bevares, - hvordan nye veje stier og beplantning skal etableres, - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Bestemmelserne, der er konkrete regler for, hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for grundejeren og Byrådet. Kortbilag, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel, og hvordan området skal disponeres. Kortbilagene hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende for grundejeren og Byrådet. Øvrige bilag, der fx viser erhvervskategorier, støj fra erhverv, trafik eller vindmøller, parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanens bestemmelser. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone eller til sommerhusområde. Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når Byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan lokalplanen vedtages endeligt. Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt lokalplanforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er lokalplanen bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører heller ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.
Redegørelse INDHOLD REDEGØRELSE...5 Lokalplanens område...5 Lokalplanens baggrund & FORMÅL...7 Lokalplanens indhold...7 Delområde I...7 Delområde II...7 Delområde III...9 Bebyggelsens udseende...9 Trafikforhold...9 Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning...9 Syddjurs Kommuneplan 2013...9 Hovedstruktur...9 Tillæg til syddjurs kommuneplan 2013...11 landskabelige interesser...12 Lokal Agenda 21 - KLIMA...12 Gældende lokalplaner & Byplanvedtægter...13 Kystnærhedszonen...13 Nationalpark Mols Bjerge...13 Støj fra Virksomheder...13 VEj- og stiplanlægning...14 PARKERING...14 Forsyningsforhold...14 Varmeplan...14 Vandforsyning...14 Spildevand...14 Miljøvurdering...15 Tilladelser eller dispensationer fra Syddjurs kommune og andre myndigheder...15 Lokalplanens tilvejebringelse...16 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger...16 LOKALPLANBESTEMMELSER...18 1 Formål...18 2 Område og zonestatus...18 3 Områdets anvendelse og opdeling...18 4 Udstykning...18 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold...18 6 Bebyggelsens omfang og placering...19 7 Bebyggelsens ydre fremtræden...20 8 Ubebyggede arealer...20 9 Servitutter der ophæves...20 10 Miljøforhold / Støjforhold...21 3
Redegørelse 11 Tekniske forsyninger m.m...21 12 Forudsætninger for ibrugtagning...21 13 Lokalplanens retsvirkninger...21 Vedtagelsespåtegninger...22 KORTBILAG 1...23 KORTBILAG 2...24 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 22...25 Hvad er et Kommuneplantillæg?...26 REDEGØRELSE...27 Retsvirkninger...29 Vedtagelsespåtegninger...30 4
Redegørelse REDEGØRELSE Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende i den nordlige del af Ebeltoft by mellem Strandgårdshøj og Reberbanen og omfatter et område på ca. 1,6 ha med helårs- og ferieboliger og Hotel Hvide Hus, beliggende Hvide Hus Vej 1, 2A, 2B, 3, 4, 6A, 6B, 8, 10A og 10B, matr. nr. 70bn, 70bq og 70dl Ebeltoft Markjorder (se matrikel kort Bilag 1) Terrænet i lokalplanområdet er meget kuperet og varieret. Den sydligste del af Hotel Hvide Hus er højtbeliggende på et bakkedrag, hvorfra terrænet falder fra Strandgårdshøj og forholdsvist stejlt ned mod Reberbanen. Området er ved planens udarbejdelse privat ejet. Området er omfattet af gældende Lokalplan nr. 274, der inddeler området i 3 delområder og fastlægger anvendelsen til henholdsvis ferieboliger, helårsboliger og hotel- og restaurationsformål. 5
Redegørelse DK Færdselskort 1:200.000 N Lokalplanområdets placering i Kommunen N 3 km 0 3 6 9 12 km Skala: 1:250.000 Oversigtskort over området 6
Redegørelse Lokalplanens baggrund & FORMÅL Lokalplan nr. 400 er igangsat på baggrund af et ønske fra ejerne af Hvide Hus Vej 3 om ændring af bestemmelserne i Lokalplan nr. 274 for delområde III således, at anvendelsen ændres fra ferieboligformål til helårsboligformål. Lokalplan nr. 274 blev udarbejdet i overensstemmelse med den daværende ejers ønske om at kunne sælge lejligheder i byzone, uden bopælspligt efter boligreguleringsloven. Lokalplanens bestemmelser blev derfor udformet sådan, at lejlighederne kun måtte bruges som ferielejligheder, hvorved lejlighederne ville blive undtaget fra boligreguleringsloven. Ifølge ansøger har det, siden vedtagelse af Lokalplan nr. 274 i 2005 vist sig, at der ikke er et marked for ferielejligheder på Hvide Hus Vej 3. Mange af ferielejlighederne har derfor været anvendt til helårsbeboelse. Lokalplanen skal sikre, at området kan anvendes til helårsboligformål og hotel- og restaurationsformål herunder kursusformål. Delområde I anvendes fortsat til helårsboligformål og delområde II til hotel- og resterationsformål. Hotel Hvide Hus er tegnet af Friis & Moltke og opført i 1963. Lokalplanen skal sikre at bebyggelsens arkitektoniske hovedtræk og karakter bevares. Lokalplanens indhold Lokalplanområdet er opdelt i tre delområder, I, II og III, med forskellige bestemmelser for anvendelse og bebyggelse m.m. Delområdernes afgrænsning fremgår af kortbilag nr. 2. Delområde I Delområdet omfatter den nordligste del af lokalplanområdet og må kun anvendes til helårsboligformål. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 50, og området må kun indeholde ca. 10 boliger. Bebyggelsen må kun opføres i op til to henholdsvis tre etager. For bebyggelse i to etager må bygningshøjden ikke overstige 7,5 m. For bebyggelse i tre etager må bygningshøjden ikke overstige 10 m. Højden af bygninger i tre etager er fastsat fra et niveauplan, der ligger i kote 10,5 m, som ligger ca. en etage lavere end vejniveauet af Strandgårdshøj. Bygninger i to etager skal opføres i et niveau, der er 3,5 m lavere end niveauet for bygninger i tre etager. Bygninger i to etager må således ikke overstige en højde på 4 m over et niveauplan, der ligger i kote 10,5 m. Det betyder, at den nederste etage af bygninger i tre etager i det væsentlige vil ligge under vejniveauet af Strandgårdshøj. Det vil således fortsat være muligt at kigge fra Strandgårdshøj, hen over bygninger i to etager, ud mod Ebeltoft Vig. Området er fuldt udbygget. Delområde II Området, der omfatter den nordligste del af den eksisterende hotelbebyggelse, må kun anvendes til hotel- og restaurationsformål, herunder kursusvirksomhed. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 55. Etageantallet er fastsat til to etager, mens bygningshøjden er fastsat til højden på 7
Redegørelse I II III Signaturforklaring Delområdeafgrænsning Lokalplanafgrænsning Lokalplanområdet - Målforhold 1:1000 8
Redegørelse den eksisterende bebyggelse. Delområde III Området, der omfatter den højest beliggende del af den tidligere hotelbebyggelse, må kun anvendes til helårsboligformål. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 55. Etageantallet er fastsat til to etager, dog fire etager ved skrånende terræn, mens bygningshøjden er fastsat til højden på den eksisterende bebyggelse. Bebyggelsen indeholder 37 boliger. Delområdet er fuldt udbygget. Bebyggelsens udseende Bebyggelse i den nordlige del af lokalplanområdet, delområde I, er opført med hvide facader med undtagelse af de nordvendte facader, hvor den vestige del er udført i mørk tegl. Tagene er udformet som flade tage. For delområde II og III, der omfatter den øvrige bebyggelse, indeholder lokalplanen bestemmelser om, at bebyggelsens nuværende arkitektoniske hovedtræk og karakter skal respekteres. Facader, bortset fra glaspartier, skal opføres i beton, pudset eller vandskuret murværk og fremtræde i en hvid farve. Endvidere må anvendes sortmalet træ på facader. Det udelukker ikke, at der kan ske mindre ændringer og ombygninger, herunder af bebyggelsens ydre fremtræden, men bebyggelsens arkitektoniske kvaliteter skal respekteres og videreføres ved eventuel ombygning og nybyggeri. Delområdet er fuldt udbygget. Trafikforhold Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Strandgårdshøj via den nuværende indkørsel. Fra denne indkørsel er der udlagt en mindre vej, hvorfra der er adgang til lokalplanens tre delområder. En eksisterende sti umiddelbart nord for lokalplanområdet sikrer stiforbindelse mellem Strandgårdshøj og Reberbanen. Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning Syddjurs Kommuneplan 2013 Hovedstruktur Det fremgår af kommuneplanens hovedstruktur for Ebeltoft området, at der så vidt muligt skal sikres et varieret udbud af boligtyper, hvor lejligheder for udenlandsdanskere er en af dem. Der har dog igennem de seneste 10 år ikke været et marked for denne boligtype på Hvide Hus Vej og sammen med betragtningen om, at der ved Øer og Ebeltoft Strand udbydes ferielejligheder for udenlandsdanskere, vurderes det ikke at være i strid med kommuneplanens hovedstruktur at omdanne ferieboligerne på Hvide Hus Vej 3 til helårsbeboelse. Endvidere er der i hovedstrukturen for Ebeltoft området fokus på byfortætning og 9
Redegørelse byomdannelse af bl.a. tidligere erhvervsområder. Ebeltoft har en begrænsning i sin tilvækst ind i baglandet på grund af bl.a. planmæssige restriktioner. Lokalplanen vil understøtte byfortætning, da ferieboliger omdannes til helårsboliger centralt i Ebeltoft. Rammebestemmelser Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammeområde 1.1.E2 og 1.1.B8. Rammeområdebetegnelse: 1.1.E2 (fremadrettet 1.1.E10) Plannavn: Erhvervsområde, Hotel Hvide Hus Generel anvendelse: Specifik anvendelse: Konkret anvendelse: Fremtidig zonestatus: Eksisterende zonestatus: Erhvervsområde Kontor og serviceerhverv Området må kun anvendes til hotel og ferielejligheder. Byzone Byzone Max. bebyggelsesprocent: (%) 55 % Beregningsmetode for bebyggelsesprocent Max. antal etager: Max højde (m): Den enkelte ejendom 2 etager 8,5 m Min. tilladte miljøklasse 1 1.1.R1 Max tilladte miljøklasse 1 1.1.B7 Bebyggelsens omfang og udformning Max. antal etager: 2 samt eventuel delvist fritlagt kælder. Max. højde: 8,5 m, dog 14 m ved 2 samt eventuel delvist fritlagt kælder. 1.1.B8 1.1.B9 1.1.E2 1.1.E1 1.1.O6 10
Redegørelse Tillæg til syddjurs kommuneplan 2013 Lokalplan nr. 400 medfører en ændret anvendelse af boligerne i område III fra ferieboliger til helårsboliger. Dette bevirker at lokalplanen ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelse 1.1.E2, som udlægger rammeområdet til erhvervsformål. Derfor fremlægges der sideløbende med lokalplanen et kommuneplantillæg, der indeholder de for lokalplanen nødvendige ændringer. Rammeområde nr. 1.1.E2 opdeles i to nye rammeområder. Det ene rammeområde fastholdes til erhvervsformål og benævnes fremadrettet 1.1.E10 med uændrede rammebestemmelser. Det nye rammeområde fastlægges til boligformål og tildeles rammenummer. 1.1.B31, se rammekort på næste side. Det er vurderet at ændringen ikke er så væsentlig, at der skal indkaldes forslag og ideer jf. planlovens 23 c. De fremtidige bestemmelser for rammeområde 1.1.B31 fremgår af nedenstående skema. Bestemmelserne er gældende, når den endelige vedtagelse af kommuneplantillæg nr. 22 offentliggøres. Rammeområdebetegnelse: 1.1.B31 Plannavn: Boligområde ved Hvide Hus Vej Generel anvendelse: Specifik anvendelse: Konkret anvendelse: Fremtidig zonestatus: Eksisterende zonestatus: Boligområde Etagebolig Helårsboliger Byzone Byzone Max. bebyggelsesprocent: (%) 55 % Beregningsmetode for bebyggelsesprocent Max. antal etager: Max højde (m): Den enkelte ejendom 4 etager Bygningshøjden må ikke overstige højden af eksisterende bebyggelse. Notat Bebyggelsens etageantal må ikke overstige 2 etager, på skrånende terræn tillades dog fire etager, i princippet som etageantallet af den eksisterende bebyggelse. 11
1.1.R1 1.1.B7 Forslag til lokalplan nr. 400 Redegørelse 1.1.B8 1.1.B9 1.1.E10 1.1.B31 1.1.E1 1.1.O6 landskabelige interesser I Syddjurs Kommunes Landskabskarakterplan, som er vedtaget af Byrådet i 2009 og i 2013 ligger lokalplanområdet inden for landskabskarakterområde nr. 88B, Ebeltoft Randmoræne. Landskabskarakterplanen er udarbejdet af det tidligere Århus Amt i efteråret 2006 og er i 2009 blevet vedtaget uændret som en del af Kommuneplan 2009. Lokalplanenområdet er fuldt udbygget og lokalplanen medfører derfor ingen ændringer af landskabet. Lokal Agenda 21 - KLIMA I henhold til Syddjurs Kommunes klimastrategi skal de lokale Agenda Signaturforklaring 21 målsætninger indtænkes i al fremtidig planlægning. Boligområde Blandet bolig og erhverv Nedenstående retningslinier er indarbejdet i Syddjurs Kommuneplan 2009. Erhvervsområde Område til butiksformål Al ny boligbebyggelse skal leve op til energiklasse 2015. Offentlige institutioner Rekreation/fritidsformål Offentlige formål og fritidsfaciliteter placeres således at transportbehovet minimeres og således at Sommerhusområde man kan nå frem uden bil. Tekniske anlæg Andet Placering af bebyggelsen og beplantningen skal ske under hensyntagen til solen og udnyttelsen af passivsolvarme. Tage bør derfor orienteres således at der kan anvendes solcelleanlæg. Befæstede arealer reguleres således, at andelen af nedsivning af overfladevand og regnvand til grundvandet, er størst mulig og der tages konkret stilling til behovet for regnvandsbassiner. Der må ikke opføres ny bebyggelse på arealer, der ligger under kote 2,0 m og sokkelhøjden må ikke ligge under kote 2,5 m. Gældende lokalplaner & Byplanvedtægter Området er omfattet af Lokalplan nr. 274 der udlægger området til helårsboliger, ferieboliger og hotel- og restaurationsformål. Lokalplanen er vedtaget i 2005 og havde til formål at give nye anvendelsesmuligheder for Hotel Hvide Hus. Den 12
Redegørelse gældende lokalplan er i konflikt med ønsket om at ændre anvendelsen af ferieboligerne på Hvide Hus Vej 3 til helårsboligformål. Ved den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan, ophæves Lokalplan nr. 274 i sin helhed. Kystnærhedszonen Ifølge planlovens kapitel 2a, skal kommunen tage særlige hensyn i kystnærhedszonen, som er en 3 km bred zone langs landets kyster. Der skal anføres en særlig planlægningsmæssig begrundelse for byggerier og projekter inden for kystnærhedszonen. Ifølge planlovens 16, stk. 3, skal der ved bebyggelse og anlæg indenfor kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne og der skal gives en begrundelse for bygnings højder der overstiger 8,5 m. Indenfor de kystnære dele af byzoner skal der gøres rede for den visuelle påvirkning af kysten. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Lokalplanområdet omfatter blandt andet Hotel Hvide Hus, hvor der i den største del er indrettet ferieboliger. Bebyggelsen er med sin høje beliggenhed og sine 4 etager mod vandsiden og bygningshøjder på ca. 13 m i op til ca. kote 25 m mod kystsiden en markant bebyggelse i kystlandskabet. I området nord for hotelbebyggelsen, er der opført boligbebyggelse i op til 3 etager. Lokalplanområdet er fuldt udbygget og lokalplanen fastlægger de samme byggeregulerende bestemmelser, som i Lokalplan nr. 274, hvorfor lokalplanen ikke medfører nogen ændringer af kystnærhedszonen. Nationalpark Mols Bjerge Miljøministeren har gennem vedtagelsen af bekendtgørelse nr. 789 af 21. august 2009, om Nationalpark Mols Bjerge, bl.a. inddraget området omkring Ebeltoft under nationalparkens område. Se også Lov nr. 533 af 6. juni 2007 om nationalparker. Lokalplanområdet ligger inden for nationalparkens planlægningszone 3, der omfatter områder med kulturlandskaber, der knytter sig til istidslandskabet, bebyggede områder og områder, som sikrer sammenhængen i nationalparken. Der er ikke i bekendtgørelsen om Nationalpark Mols Bjerge, fastsat retlige bindinger for kommune- eller lokalplanlægning i nationalparkens zone 3. Støj fra Virksomheder Syddjurs Kommune skal sikre, at støjbelastede områder ikke udlægges til støjfølsom anvendelse. Støj omfatter virksomhedsstøj, trafikstøj og støj fra fritidsaktiviteter mv. Syddjurs Kommune er endvidere forpligtet til at sikre, at støjpåvirkningen i eksisterende områder eller områder, der overgår til anden anvendelse, ikke overstiger Miljøstyrelsens anbefalede grænseværdier for støj. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de gældende grænseværdier. 13
Redegørelse VEj- og stiplanlægning Lokalplanområdet vejbetjenes fra Strandgårdshøj via den eksisterende vejadgang. Fra Strandgårdshøj er der adgang til bycenteret i Ebeltoft og det øvrige overordnede vejnet. Gennem området er der flere stier, der giver forbindelse til Reberbanen, Ndr. Strandvej og kysten. Eksisterende og evt. senere opstående stier, herunder trampestier, kan benyttes af offentligheden. Den offentlige færdsel må ikke hindres adgang på disse stier. Dette er gældende for ikke-motoriseret færdsel. PARKERING Parkering i området skal ske på de eksisterende parkeringspladser mellem bebyggelsen og Strandgårdshøj. Der skal sikres 1½ parkeringsplads pr. bolig samt 1 parkeringsplads pr. hotelværelse og 1 parkeringsplads pr. fem siddepladser i forbindelse med restaurationsformål og lignende. Forsyningsforhold Varmeplan Området er omfattet af varmeplanen for Syddjurs Kommune. Området varmeforsynes fra Ebeltoft Fjernvarmeværk. Vandforsyning Området er beliggende indenfor Ebeltoft Kommunale vandværks forsyningsområde og forsynes med drikkevand herfra. Spildevand Området er seperat kloakeret. Servitutter Af servitutoversigten fremgår de registrerede servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejdet inden for lokalplanområdet. Matr. nr. 70bn Ebeltoft Markjorder 1 01.12.1987-8860-66 2 29.12.2005-50473-66 Dok om fjernvarme mv Lokalplan nr. 274 Aflyses ikke Aflyses Matr. nr. 70bq Ebeltoft Markjorder 1 01.12.1987-8860-66 2 29.12.2005-50473-66 Dok om fjernvarme mv Lokalplan nr. 274 Aflyses ikke Aflyses 14
Redegørelse 3 14.08.2009-17231-66 Vedtægter for ejerforening Hvide Hus 2-10 Aflyses ikke Matr. nr. 70dl Ebeltoft Markjorder 1 01.12.1987-8860-66 2 29.12.2005-50473-66 Dok om fjernvarme mv Lokalplan nr. 274 Aflyses ikke Aflyses Private byggeservitutter og tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens indhold, fortrænges af lokalplanen iht. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres efter planlovens 47, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. Miljøvurdering I henhold til 3 stk. 1, nr. 1 i lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 1398 af 22.10.07) skal der udarbejdes en miljøvurdering, når der i medfør af planloven tilvejebringes lokalplaner. Såfremt lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan skal der kun udarbejdes en miljøvurdering, hvis planen antages at have væsentlig indvirkning på miljøet, efter miljøvurderingslovens 4, stk. 3. Er planen omfattet af 3 og 4, skal der udarbejdes en miljøvurdering, hvis det antages at planen har væsentlig indvirkning på miljøet. Der er udarbejdet en screening for miljøpåvirkning. Lokalplanen ændrer i delområde III anvendelsen fra ferieboligformål til helårsboligformål. Lokalplanen medfører ingen bygningsmæssige ændringer i forhold til det bestående. Det er på baggrund af screeningen vurderet at ændringerne ikke vil betyde en væsentlig indvirkning på miljøet. Da lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan og ændringerne ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet og lokalplanen ikke omfatter projekter som er nævnt i lovens bilag 3 og 4, er det Syddjurs Kommunes vurdering at lokalplanen ikke skal miljøvurderes. Oplysningerne om afgørelsen om miljøvurdering samt klagevejledning herom offentliggøres sammen med bekendtgørelsen af nærværende lokalplanforslag. Den nærmere vurdering af lokalplanens virkning på miljøet kan fås ved henvendelse til Syddjurs Kommune. 15
Redegørelse Tilladelser eller dispensationer fra Syddjurs kommune og andre myndigheder Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Lokalplanens tilvejebringelse Denne lokalplan er udarbejdet i perioden fra august til november 2015. Byrådet har den 25. november 2015 godkendt lokalplanen som forslag. Forslaget fremlægges i otte ugers i offentlig høring i perioden fra den 8. december 2015 til den 2. februar 2016. I høringsperioden kan borgere og foreninger m.fl. fremkomme med bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser. Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den 8. december 2015 i Adresseavisen Syddjurs, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune. Samtidig med offentliggørelsen er forslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet, samt en række myndigheder og foreninger m.fl. Der afholdes offentligt borgermøde om lokalplanforslaget og forslag til kommuneplantillæg mandag den 11. januar 2016 kl 17.00 i Syddjurs Kommunes Administrationsbygning på Lundbergsvej 2, Ebeltoft, i mødelokale Konferencen. Lokalplanforslaget kan ses på kommunens hjemmeside på www.syddjurs.dk/ planforslag, samt på Miljøministeriets hjemmeside for fysisk planlægning på www. plansystem.dk. Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser skal være Syddjurs Kommune i hænde senest den 2. februar 2016 inden for åbningstiden. Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser kan sendes skriftligt på e-mail til kommunens e-mail-adresse: eller med almindelig post til: syddjurs@syddjurs.dk Syddjurs Kommune, Plangruppen, Lundbergsvej 2, 8400 Ebeltoft, Herefter tager Byrådet endelig stilling til lokalplanen og vurderer, om der skal ske ændringer som følge af de indkomne bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser, eller om forslaget skal vedtages endeligt uden ændringer. Når lokalplanen er vedtaget endeligt i Byrådet vil den endelige lokalplan være gældende fra og med den dato hvor den endelige vedtagelse offentliggøres i avisen. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af 16
Redegørelse den endelige plan, jf. planlovens 17, stk. 1. Der gælder efter planloven et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Dette gælder også bebyggelse og anvendelse der er i overensstemmelse med forslaget. Det skyldes, at forslaget kan blive ændret under processen. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan Byrådet dog tillade, at en ejendom bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, hvis følgende forudsætninger er opfyldt, jf. 17, stk. 2 og 3. At lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen. At der ikke er tale om lokalplanpligtigt byggeri, at Miljøministeriet ikke har nedlagt veto og at der ikke er tale om overførelse til byzone og sommerhusområde. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst i ét år. 17
Bestemmelser LOKALPLANBESTEMMELSER I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelsen nr. 587 af 27. maj 2013) fastsættes følgende lokalplanbestemmelser for det område, som er beskrevet i lokalplanens 2. 1 Formål Lokalplanens formål er, 1.1 at sikre, at området kan anvendes til helårsboligformål, hotel- og restaurationsformål samt kursusvirksomhed. 1.2 at sikre en harmonisk tilpasning af ny bebyggelse til den eksisterende bygningsmasse. 1.3 at sikre, at den oprindelige bebyggelses arkitektoniske hovedtræk og karakter bevares. 2 Område og zonestatus 2.1 Området er afgrænset som vist på matrikelkortet, kortbilag nr. 1 og omfatter matr.nr. 70bn, 70bq og 70dl Ebeltoft Markjorder samt alle parceller, der efter den 8. december 2015 udstykkes i området. 2.2 Området er opdelt i delområde I, II og III som vist på kortbilag nr. 2. 2.3 Området forbliver uændret i byzone. 3 Områdets anvendelse og opdeling 3.1 Delområde I må kun anvendes til helårsboligformål. I området må opføres bebyggelse med vandrette lejlighedsskel. 3.2 Delområde II må kun anvendes til hotel- og restaurationsvirksomhed, herunder kursusvirksomhed. 3.3 Delområde III må kun anvendes til helårsboligformål. I området må opføres bebyggelse med vandrette lejlighedsskel. 4 Udstykning 4.1 Udstykninger og øvrige matrikulære ændringer må ikke være i strid med områdets anvendelsesformål, jf. 3 og lokalplanens bestemmelser i øvrigt. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet må kun ske fra Strandgårdshøj ved den nuværende indkørsel ved pkt. A, jf. kortbilag nr. 2. 5.2 Veje og stier indenfor lokalplanområdet er private fællesveje. 5.3 Vej A-B er udlagt i en bredde af 9 m. Se kortbilag nr. 2. 18
Bestemmelser 5.4 Vejadgang til delområderne I, II og III må kun ske fra Strandgårdshøj. 5.5 Eksisterede og evt. senere opstående stier, herunder trampestier, kan bebyttes af offentligheden. 5.6 Ikke motoriseret offentlig færdsel må ikke hindres adgang på disse stier. Parkering 5.7 Der skal udlægges areal til sikring af følgende antal p-pladser: Område I: Område II: Område III: 1½ p-plads pr. bolig. 1 p-plads pr. hotelværelse og 1 p-plads pr. fem siddeplad ser ser i forbindelse med restaurationsformål og lignende. 1½ p-plads pr. bolig. 6 Bebyggelsens omfang og placering Område I 5.1 Ved nedrivning af eksisterende bebyggelse kan der genopføres nyt byggeri inden for de viste byggefelter på kortbilag nr. 2. 6.2 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50. 6.3 Bebyggelsen må ikke opføres i mere end to etager henholdsvis tre etager, som etageantallet af den eksisterende bebyggelse. 6.4 Bebyggelse i to etager skal opføres i et niveau der ligger 3,5 m under et niveauplan, der er fastsat til kote 10,5 m (DVR90). Bygningshøjden må ikke overstige 7,5 m. 6.5 Bebyggelse i tre etager skal opføres i et niveauplan, der er fastsat til kote 10,5 m (DVR90). Bygningshøjden må ikke overstige 10 m, bortset fra bygningsdele i forbindelse med skorstenselementer, der må opføres med en højde på maksimalt 12 m. Område II 6.6 Ved nedrivning af eksisterende bebyggelse kan der genopføres nyt byggeri indenfor de viste byggefelter på kortbilag nr. 2. 6.7 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 55. 6.8 Bebyggelsens etageantal må ikke overstige to etager, som etageantallet af den eksisterende bebyggelse. 6.9 Bygningshøjden må ikke overstige højden af den eksisterende bebyggelse. Område III 6.10 Ved nedrivning af eksisterende bebyggelse kan der genopføres nyt byggeri indenfor de viste byggefelter på kortbilag nr. 2. 6.11 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 55. 6.12 Bebyggelsens etageantal må ikke overstige 2 etager. På skrånende terræn tillades dog fire etager, i princippet som etageantallet af den 19
Bestemmelser eksisterende bebyggelse. 6.13 Bygningshøjden må ikke overstige højden af den eksisterende bebyggelse. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden Område I 7.1 Facader må som hovedprincip kun udføres af følgende materialer eller kombinationer heraf: - Beton samt pudset eller vandskuret murværk, der skal fremstå hvide. - Mindre bygningspartier, såsom skorstenspartier og havemure og lignende, må udføres i blank mur i én mørk farve. - Glas. 7.2 Tage på ny bebyggelse skal udformes som tilnærmelsesvist flade tage med maksimalt 10 graders hældning. Som tagmateriale må kun anvendes tagpap og zink. Område II og III 7.3 Bebyggelsens nuværende arkitektoniske hovedtræk og karakter skal respekteres og videreføres. Facader skal opføres i følgende materialer eller kombinationer heraf: - Beton samt pudset eller vandskuret murværk, der skal fremstå hvide. - Glas. - Sortmalet træ. FÆLLESBESTEMMELSER FOR LOKALPLANOMRÅDET 7.4 Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 8 Ubebyggede arealer 8.1 I område I skal arealet mellem områdets byggefelter og Reberbanen fungere som opholdsareal med evt. stier og lignende. 8.2 I område I må der ikke ske udendørs oplag. 8.3 I område II og III må oplag uden for bygninger og udenfor dertil indrettede tæt hegnede gårdarealer ikke finde sted. 8.4 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 9 Servitutter der ophæves 9.1 Med lokalplanens endelige vedtagelse skal, med virkning for lokalplanens område, følgende servitutter ophæves, i henhold til planlovens 15, stk. 20
Bestemmelser 2, nr. 16: Lokalplan nr. 274 Område til helårs-, og ferieboliger, hotel og restauration (Hotel Hvide Hus). 10 Miljøforhold / Støjforhold 10.1 Virksomheden skal overholde den til enhver tid gældende miljølovgivning og miljøgodkendelse for området. 10.2 Støjen fra virksomheden i området må ikke overskride de vejledende grænseværdier. 10.3 Virksomhedsaktiviteter må ikke påføre omgivelserne større miljømæssige gener i form af lugt-, støj- og luftforurening end Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for ekstern forurening. 11 Tekniske forsyninger m.m. 11.1 Der er tilslutningspligt til Ebeltoft Fjernvarmeværk. 12 Forudsætninger for ibrugtagning 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før tilslutning til Ebeltoft Fjernvarme har fundet sted. 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Lokalplanen er gældende fra den dag, det er offentliggjort at planen er vedtaget endeligt. 13.2 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 13.3 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv en pligt til at udføre de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. 13.4 Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Se herom i planlovens 19. Når en dispensation berører personer, foreninger mv. med interesse i sagen, skal disse orienteres om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, førend dispensationen kan gives. Se herom i planlovens 19. 13.5 En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt efter regler eller beslutninger efter 3 i planloven eller en aftale med en statslig eller regional myndighed, kan kun fraviges med miljøministerens henholdsvis den pågældende myndigheds samtykke. Se herom i planlovens 19. 13.6 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bestemmelser i byggeloven, udstykningsloven og planloven m.fl. 21
Bestemmelser 13.7 Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang de er uforenelige med lokalplanen. Vedtagelsespåtegninger Således vedtaget som lokalplanforslag af Byrådet i Syddjurs Kommune den x.x 201x. Lokalplanen er fremlagt som forslag i perioden fra den 8. december 2015 til den 2. februar 2016. På Byrådets vegne Ebeltoft, den 25. november 2015. Claus Wistoft Borgmester Jesper Hosbond Jensen Kommunaldirektør 22
Kortbilag N S igna Signaturforklaring Lokalplanafgrænsning KORTBILAG 1 Matrikelkort m. lokalplanafgrænsning Målforhold: 1:1500 23
Kortbilag N Ndr. Strandvej I Signaturforklaring N Signaturforklaring Lokalplanafgrænsning Delområdeafgrænsning N Byggefelt Vejareal Indkørsel Strandgårdshøj II B Reberbanen III A Svinget KORTBILAG 2 Lokalplankort, områdets anvendelse Målforhold: 1:1500 24
1.1.R1 1.1.B7 1.1.B8 1.1.B9 1.1.E10 1.1.B31 1.1.E1 1.1.O6 Signaturforklaring Boligområde Blandet bolig og erhverv Erhvervsområde Område til butiksformål Rekreation/fritidsformål Offentlige formål Sommerhusområde Tekniske anlæg Andet Forslag til Kommuneplantillæg nr. 22 til Syddjurs Kommuneplan 2013 for bolig- og erhvervsområde (Hotel Hvide Hus) ved Strandgårdshøj, Ebeltoft by.
Forslag til kommuneplantillæg nr. 22 Yderligere information kan fås hos: Hvad er et Kommuneplantillæg? SYDDJURS KOMMUNE Plan & Udvikling Hovedpostadresse: Lundbergsvej 2 8400 Ebeltoft Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk syddjurs@syddjurs.dk Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune: Planlægningschef Kenneth Jensen Planlægger Kirsten Coolidge Dette kommuneplantillæg kan ses og hentes på: www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk Kommuneplantillæg er udarbejdet af: Plan og Udvikling Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemmeside på adressen: www.syddjurs.dk. Kortgrundlag: Matrikelkort og topografiskekort: KMS TK-kort: Kortcenter.dk Ortofotos: COWI Et kommuneplantillæg er tilføjelse til den gældende kommuneplan. Tillægget vedrører som regel et mindre geografisk område i kommunen eller et afgrænset emne i kommuneplanen. Kommuneplanen sammenfatter og konkretiserer de overordnede politiske mål for udvikling i kommunen. De centrale emner i kommuneplanen er udformning af byområder, placering af boliger, arbejdspladser, butikker, offentlige institutioner, trafik og grønne områder. Samtidig tager kommuneplanen stilling til en lang række forhold uden for byerne, bl.a. om natur, landskab, benyttelse og beskyttelse. Kommuneplanens rammer angiver de overordnede retningslinier for de bestemmelser som senere kan vedtages i lokalplaner, om anvendelse, bebyggelsens art og tæthed m.m. I landzonen, er rammerne samtidig retningsgivende for kommunens landzoneadministration. Hvad består kommuneplantillægget af Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med tillægget beskrives, og der fortælles om kommuneplantillæggets indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for hvordan tillægget forholder sig til anden planlægning. Rammebestemmelserne, der er konkrete rammer for hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for Byrådet og kommunens administration. Rammekortet, der viser afgrænsningen af det område hvor kommuneplantillægget gælder. Hvornår udarbejdes et kommuneplantillæg Ifølge planloven kan der vedtages et tillæg til Kommuneplanen, hvis byrådet ønsker at ændre på kommuneplanens rammer. Der skal fx udarbejdes et kommuneplantillæg i forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan, der ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Et kommuneplantillæg kan også udarbejdes hvis byrådet generelt ønsker at fastlægge rammer for et områdes fremtidige anvendelse. Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et tillæg til kommuneplanen. Forslaget til kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan kommuneplantillægget vedtages endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt kommuneplantillæg, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt forslag til kommuneplantillæg. Det endelige kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg, og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er tilægget en del af kommuneplanens rammedel og er bindende for Byrådet og kommunens administration. 26
Forslag til kommuneplantillæg nr. 22 REDEGØRELSE Lokalplan nr. 400 ændre anvendelsen af 37 lejligheder fra feriebeboelse til helårsbeboelse beliggende Hvide Hus Vej 3 indenfor den sydlige del af rammeområde 1.1.E2, hvorfor der sideløbende med lokalplanen fremlægges et forslag til kommuneplantillæg nr. 22, som udlægger et nyt rammeområde med planstatus Boligområde. Nedenstående rammebestemmelser er gældende for området frem mod den endelige vedtagelse af nærværende kommuneplantillæg: Rammeområdebetegnelse: 1.1.E2 Plannavn: Erhvervsområde, Hotel Hvide Hus Generel anvendelse: Specifik anvendelse: Konkret anvendelse: Fremtidig zonestatus: Eksisterende zonestatus: Erhvervsområde Kontor og serviceerhverv Området må kun anvendes til hotel og ferielejligheder. Byzone Byzone Max. bebyggelsesprocent: (%) 55 % Beregningsmetode for bebyggelsesprocent Max. antal etager: Max højde (m): Den enkelte ejendom 2 etager 8,5 m Min. tilladte miljøklasse 1 Max tilladte miljøklasse 1 Bebyggelsens omfang og udformning Max. antal etager: 2 samt eventuel delvist fritlagt kælder. Max. højde: 8,5 m, dog 14 m ved 2 samt eventuel delvist fritlagt kælder. Tillæg til Syddjurs Kommuneplan 2013 Det nye rammeområde tildeles rammeområde nr. 1.1.B31, hvor anvendelsen fastsættes til boligområde med helårsboliger. Alle bestemmelserne for rammeområdet fremgår af skemaet nedenfor. Rammeområdebetegnelse: 1.1.B31 Plannavn: Boligområde ved Hvide Hus Vej Generel anvendelse: Boligområde Specifik anvendelse: Konkret anvendelse: Fremtidig zonestatus: Eksisterende zonestatus: Etagebolig Helårsboliger Byzone Byzone 27
Forslag til kommuneplantillæg nr. 22 Max. bebyggelsesprocent: (%) 55 % Beregningsmetode for bebyggelsesprocent Max. antal etager: Max højde (m): Den enkelte ejendom 4 etager Bygningshøjden må ikke overstige højden af eksisterende bebyggelse. Notat Bebyggelsens etageantal må ikke overstige 2 etager, på skrånende terræn tillades dog fire etager, i princippet som etageantallet af den eksisterende bebyggelse. Rammebestemmelserne for rammeområde 1.1.E2 er uændret, kun afgrænsningen justeres jf. kort på s. 31. Rammeområdet 1.1.E2 får derfor tildelt et ny rammeområde nr. 1.1.E10. Bestemmelserne er gældende når den endelige vedtagelse af kommuneplantillæg nr. 22 offentliggøres. Rammeområdebetegnelse: 1.1.E10 Plannavn: Erhvervsområde, Hotel Hvide Hus Generel anvendelse: Specifik anvendelse: Konkret anvendelse: Fremtidig zonestatus: Eksisterende zonestatus: Erhvervsområde Kontor og serviceerhverv Området må kun anvendes til hotel og ferielejligheder. Byzone Byzone Max. bebyggelsesprocent: (%) 55 % Beregningsmetode for bebyggelsesprocent Max. antal etager: Max højde (m): Den enkelte ejendom 2 etager 8,5 m Min. tilladte miljøklasse 1 Max tilladte miljøklasse 1 Bebyggelsens omfang og udformning Max. antal etager: 2 samt eventuel delvist fritlagt kælder. Max. højde: 8,5 m, dog 14 m ved 2 samt eventuel delvist fritlagt kælder. Offentlig debat Før udarbejdelse af et kommuneplantillæg skal der jf. Planlovens 23 c indkaldes ideer og forslag mv. Ved mindre ændringer i en kommuneplans rammebestemmelser kan man undlade denne forudgående offentlige høring. Ved mindre ændringer forstås ifølge lovbemærkningerne til den tidligere bestem- 28
Forslag til kommuneplantillæg nr. 22 melse i planlovens 22, stk. 2, 3 pkt. navnlig ganske små rammeændringer foranlediget af et lokalplanforslag som fx mindre reguleringer af grænserne mellem områder med forskellige anvendelsesbestemmelser eller justeringer af bestemmelser om maksimal højde, bebyggelsesprocent mv. I nærværende tilfælde er det vurderet, at der er tale om en mindre ændring, idet der kun sker en ændring af boligformen fra feriebolig til helårsbolig. Der er således ikke indkaldt forslag og ideer jf. Planlovens 23 c. Byrådet har den 25. november 2015 godkendt kommuneplantillægget som forslag. Forslaget fremlægges i otte ugers offentlig høring i perioden fra den 8. december 2015 til den 2. februar 2016. I høringsperioden kan borgere og foreninger m.fl. fremkomme med bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser. Forslaget til kommuneplantillæg er offentligt bekendtgjort den 8. december 2015 i Adresseavisen Syddjurs, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune. Samtidig med offentliggørelsen er forslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring området, som er omfattet af forslaget til kommuneplantillæg, samt en række myndigheder og foreninger m.fl. Der afholdes offentligt borgermøde om forslag til kommuneplantillæg mandag den 11. januar 2016 kl 17.00 i Syddjurs Kommunes Administrationsbygning på Lundbergsvej 2, Ebeltoft, i mødelokale Konferencen. Forslaget til kommuneplantillæg kan ses på Syddjurs Kommunes borgerservicecentre, på kommunens hjemmeside på www.syddjurs.dk/planforslag, samt på Miljøministeriets portal for planlægning på www.plansystem.dk. Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser skal være Syddjurs Kommune i hænde senest den 2. februar 2016, indenfor åbningstiden. Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser kan sendes skriftligt med e-mail til kommunens e-mail-adresse: syddjurs@syddjurs.dk eller med almindelig post til Syddjurs Kommunes hovedpostadresse: Syddjurs Kommune, Hovedgaden 77, 8410 Rønde Herefter tager Byrådet endelig stilling til kommuneplantillægget og vurderer, omder skal ske ændringer som følge af de indkomne bemærkninger, ændringsfoslag og indsigelser, eller om forslaget skal vedtages endeligt uden ændringer. Når kommuneplantillægget er vedtaget endeligt i Byrådet vil det endelige kommuneplantillæg være gældende fra og med den dato hvor den endelige vedtagelse offentliggøres i avisen. Retsvirkninger I henhold til planlovens 24 skal der oplyses om indholdet af lovens 12 stk. 2 og 3 i forbindelse med offentliggørelse af forslaget til kommuneplantillægget. 12 stk. 2 om rækkefølgebestemmelser er ikke relevant for dette tillæg. 12 stk. 3 angiver, at byrådet inden for byzoner og sommerhusområder kan modsætte sig udstykning og bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når 29
Forslag til kommuneplantillæg nr. 22 det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Vedtagelsespåtegninger Således vedtaget som forslag til kommuneplantillæg af Byrådet i Syddjurs Kommune den 25. november 2015. Kommuneplantillæget er fremlagt som forslag i perioden fra den 8. december 2015 til den 2. februar 2016. På Byrådets vegne Ebeltoft, den 25. november 2015. 30
Forslag til kommuneplantillæg nr. 22 1.1.R1 1.1.B7 1.1.B8 1.1.B9 1.1.E10 1.1.B31 1.1.E1 1.1.O6 Signaturforklaring Boligområde Blandet bolig og erhverv Erhvervsområde Område til butiksformål Rekreation/fritidsformål Offentlige formål Sommerhusområde Tekniske anlæg Andet 31