LOKALPLAN SØNDERBORG KOMMUNE LOKALPLAN NR. 3-0609 BUSINESS COLLEGE SYD INNOVATION PLANAFDELINGEN RÅDHUSTORVET 10 6400 SØNDERBORG T 8872 6400 post@sonderborg.dk
I ndholdsfortegnelse [ I N D H O L D ] Lokalplanens redegørelse 3 Redegørelse for forhold til anden planlægning 6 Kommuneplan 6 Lokalplan 6 Spildevand 6 Vandforsyning 6 Varmeforsyning 7 Støj 7 Miljøforhold 7 Miljøscreening 7 Fortidsminder 8 Lokalplanens bestemmelser 9 1. Formål 9 2. Område og zonestatus 9 3. Områdets anvendelse 9 4. Udstykning 9 5. Vej, sti og parkering 9 6. Bebyggelsens omfang og placering 10 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 10 8. Ubebyggede arealer 10 9. Forsyningsanlæg 10 10. Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10 11. Eksisterende bindinger 11 12. Lokalplanens retsvirkninger 11 Vedtagelse 12 Kortbilag 1 Lokalplanens afgrænsning 13 Kortbilag 2 Principskitse/situationsplan 14 Kortbilag 3 Snittegninger 15 2
Lokalplanens redegørelse [ R E D E G Ø R E L S E ] Lokalplanens indhold Med nærværende lokalplan er det hensigten at muliggøre en tilbygning til Business College Syd og sikre de eksisterende bygninger og parklignende udenomsarealer. Business College Syd har behov for at udvide deres bygningsmasse, dels til undervisningsformål og dels til administration. Samtidig er der behov for ombygge eller omstrukturere de eksisterende bygninger for at imødekomme nutidens behov til undervisningsform. Der har været udskrevet en arkitektkonkurrence i forbindelse med om- og tilbygningen. Konkurrencen blev vundet af arkitektfirmaet C. F. Møller. Nærværende lokalplan indeholder bestemmelser, som muliggør vinderprojektet. Arealer Business College Syd har i dag følgende bygningsvolumener: 5.333 m² erhverv (institution) 2.210 m² kælder 86 m² bolig (portnerbolig). Grunden, hvor Business College Syd ligger, er på 22.464 m², og bebyggelsesprocenten er på 25. Den nye tilbygninger er på ca. 1.600 m² fordelt på 2 etager, hvorved det samlede bebyggelsesprocenten op på ca. 33. Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger midt i Sønderborg by - i området mellem den tætte midtby og lavt bebyggede boligområder. De omkringliggende områder består således dels af andet institutionsbyggeri, dels af etageboliger og dels af boligområder. Lokalplanområdet er placeret ved en af indfaldsvejene til Sønderborg by - Søndre Landevej, hvor Business College Syd ligger som en markant bygning. Bygningen fungerer på grund af dens placering og dens fine arkitektur som et landmark i Sønderborg by. Bebyggelsen 3
[ R E D E G Ø R E L S E ] bel Sdr. Landevej Christen Kolds Vej Ørstedsgade 100m Business College Syd er en bygning tegnet af den danske arkitekt Jean-Jacques Baruël, som samarbejdede med Alvar Alto. Bygningen er en af de fineste repræsentanter for 1960 ernes arkitektur. Bygningen fremstår i røde teglsten og kobber. Tilbygningen, som der åbnes mulighed for med denne lokalplan, er tilpasset den oprindelige bygning - både ved placeringen og i materialevalg. 4
Udearealer Helheden i den gamle landskabsplan er i videst mulig udstrækning bevaret, og udearealerne vil fortsat være et parklandskab. Tilbygningen har dog åbnet mulighed for nogle nye opholdsmuligheder, der kan kompensere for nedlæggelsen af den eksisterende terrasse. I tilknytning til den ny bygning er der knyttet nye stier, der binder bygningen til omgivelserne. [ R E D E G Ø R E L S E ] Mod øst er landskabet behandlet ved opfyld til kote ca. 14.50 og ved overgang til den eksisterende bygning til kote 16.00. Terrænet vil skabe et jævnt bølgende græstæppe, der naturligt slutter sig til det eksisterende. Ved denne terrænbehandling vil dele af det eksisterende stisystem skulle genudlægges. Ligeledes vil busketterne med rhododendron mod øst skulle fjernes. I tilknytning til pauseområdet mod øst anlægges en terrasse med siddetrin, der binder rummet til omgivelserne. Terrasse og trin er i støbt beton. En tilsvarende svævende terrasse formidler overgangen mellem terræn og den eksisterede bygning ud for kantineområdet. Terrassen er tænkt som en stor opholdsflade med en enkelt udskæring, hvor der plantes et flerstammet hjertetræ. Der anlægges ligeledes en gårdhave mod nord. Den belægges med granitsten, der modsvarer materialerne på den eksisterende forplads. På trinnene mod græsplænen anlægges en bregnehave, der tilfører haven et nyt element. Det er hensigten, at de friarealer, der ikke udgøres af terrasser og opholdsgård, skal fremstå som et åbent parklandskab bestående af en bund af græs med fritstående træer og grupper af rhododendron. I de buskplantninger, der ikke berøres af byggeriet, står der enkelte bevaringsværdige træer, der bevares i lokalplanen. Det drejer sig om et mellemstort egetræ, en vandgran og et veludviklet mammuttræ (Sequoiadendron giganteum). Det tilstæbes at bevare de eksisterende fritstående træer i parken og disse bør suppleres med flere for at skabe parkpræg hele vejen rundt. For at sikre at den fremtidige beplantning er i harmoni med bygninger og terræn og giver plads til opholdspladser mod syd, skal der udarbejdes en beplantningsplan med stiforløb og terrænkurver for hele området. Beplantningsplanen forelægges Sønderborg Kommune til godkendelse. I byggefasen skal der tages tiltag til at sikre optimale vækstbetingelser for græs, buske og træer på friarealerne. Det betyder, at der ikke må køres med maskiner på jord, hvor muldjorden ikke er afrømmet, og at råjorden skal løsnes igen inden retableringen af muldlaget. Eksisterende træer på byggepladsen sikres ved opsætning af hegn i en diameter svarende til træernes drypzone. Inden for denne zone må der ikke foretages nogen form for terrænarbejder. 5
Redegørelse for forhold til anden planlægning [ R E D E G Ø R E L S E ] Kommuneplan Lokalplanområdet ligger ifølge Sønderborg Kommuneplan 2005-2017 i rammeområde 3.D1, som udlægger området til offentlige formål og institutioner, herunder sportsanlæg og grønne områder. Nærværende lokalplan er i overensstemmelse med gældende kommuneplan. Lokalplan For lokalplanområdet gælder byplanvedtægt nr. 5 og lokalplan 0-0112 for skilte og facader. Projektet med udvidelse af Busines College syd er ikke i overensstemmelse med byplanvedtægt nr. 5. Samtidig betyder projektets omfang og betydning for Sønderborg by, at det udløser lokalplanpligt, jf. Planloven. Byplanvedtægt nr. 5 ophæves ved vedtagelse af nærværende lokalplan, mens lokalplan 0-0112 fortsat vil gælde i lokalplanområdet. Spildevand Ny bebyggelse skal ifølge Sønderborg Kommunes spildevandsplan tilsluttes det offentlige afløbssystem, som afledes til Sønderborg Renseanlæg. Spildevand tilledes den kommunale stikledning. Overfladevand fra vejarealer og p-pladser opsamles og afledes til den kommunale stikledning. Overfladevand fra parkeringsarealer med mere end 25 pladser afledes via olieudskiller til stikledningen. Vandforsyning Lokalplanområdet vandforsynes fra Sønderborg Kommunes Vandforsyning. Varmeforsyning Bebyggelsen inden for lokalplanområdet er omfattet af kommunens varmeplan, som forudsætter, at der anvendes kollektiv opvarmning. Lokalplanområdet er udlagt til fjernvarme, jf. Sønderborg Kommunes Varmeplan. 6
[ R E D E G Ø R E L S E ] Miljøforhold Overskudsjord fra byggemodning og byggeri skal anvendes på den respektive ejendom. Placeres det andre steder, skal det ske efter aftale med Sønderborg Kommune. Af jordforureningslovens 71 fremgår det, at såfremt der under bygge- eller jordarbejder på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre. Ifølge matriklen (KMS Web Matrikel) er jordforureningsforhold efter jordforureningsloven ikke oplyst. Miljøscreening Miljøscreeningen eller forundersøgelsen foretages i henhold til Lov om Miljøvurdering. Forundersøgelsen foretages for en række emner, som i forskellig form fremgår af loven. For hvert emne vurderes, om et projekt har en usandsynlig væsentlig miljøpåvirkning, en mulig væsentlig miljøpåvirkning eller en sandsynlig væsentlig miljøpåvirkning. Hvis der inden for et emne vurderes at være en sandsynlig miljøpåvirkning, skal der foretages en nærmere undersøgelse scoping. Det vil sige, at der skal udarbejdes en redegørelse for, hvad der skal vurderes nærmere og hvordan. Business Collage Syds placering midt i byen by er et aktiv for Sønderborg, som selvfølgelig ønskes fastholdt. Derfor er det også nødvendigt, at institutionens faciliteter opretholdes på et tidssvarende niveau. Samlet set vil om- og tilbygningen uden tvivl medføre en ændring af især det visuelle af den bevaringsværdige bygning og tilhørende parkområde. Forholdene er dog alle af en karakter, som kan afhjælpes og imødekommes via arkitektkonkurrencen, når der stilles krav til at omog tilbygningen skal etableres i respekt for eksisterende bebyggelse og omgivelser (herunder bevaring af mest muligt af parkområdet). Om- og tilbygningen har dog også den positive effekt, at barakken placeret ved BCS hovedindgang fjernes. Miljøpåvirkningernes karakter vurderes samlet set at være mindre væsentlige, og det er kommunens vurdering, at der derfor ikke skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering og rapport. Miljøscreeningen forligger i en seperat rapport og kan rekvireres ved henvendelse til Sønderborg Kommunes Planafdelingen. Fortidsminder Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet, jf. Museumslovens 27. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Kulturministeren eller nærmeste statslige eller statsanerkendte 7
kulturhistoriske museum. Kulturministeren beslutter snarest, om arbejdet kan fortsætte, eller om det skal indstilles, indtil der er foretaget en arkæologisk undersøgelse. Senest 1 år efter, at anmeldelsen er modtaget, kan arbejdet genoptages, medmindre Kulturministeren har afgivet indstilling om erhvervelse af fortidsmindet. [ R E D E G Ø R E L S E ] Haderslev Museum har den 12. juni 2006 oplyst, at museet på baggrund af en arkivarisk kontrol, mener at der er en vis risiko for, at der i lokalplanområdet findes væsentlige bevaringsværdier i form af jordfaste fortidsminder. Dette skal undersøges, inden de ødelægges af anlægsarbejdet. Museet anbefaler derfor, at der foretages en prøvegravning af området mhp. at konstatere, om der findes jordfaste fortidsminder, og om de i så fald har en karakter og bevaringgrad, som nødvendiggør en egentlig udgravning. Iht. museumsloven skal bygherre finansiere en sådan prøvegravning samt en eventuel efterfølgende udgravning. Der vil dog være mulighed for at opnå tilskud fra Kulturarvstyrelsen til en eventuel udgravning. 8
Lokalplanens bestemmelser [ B E S T E M M E L S E R ] I henhold til Planloven, lovbek. nr. 883 af 18. august 2004, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Formål Formålet med lokalplanen er - at sikre mulighed for opførelse af institutionsbebyggelse - at sikre, at ny bebyggelse får et udtryk, som passer til den eksisterende bebyggelse tegnet at Jean-Jacques Baruël - at sikre, at de ubebyggede arealer får et grønt og parklignende præg. 2. Område og zonestatus 2.1 Området afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr.nr. 4064 Sønderborg samt alle parceller, der efter den 1. december 2006 udstykkes fra nævnte ejendom. 2.2 Lokalplanområdet er byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet udlægges til institutionsformål i form af handelsskole e.l. 3.2 Der kan i lokalplanområdet opføres maximalt én portnerbolig i tilknytning til institutionen. 4. Udstykning 4.1 Grunde kan udstykkes med en størrelse på minimum 700 m². 5. Vej, sti og parkering 5.1 Veje og stier placeres i princippet som vist på kortbilag 2. 5.2 Adgang til institutionen kan foregå fra Søndre Landevej og Ørstedsgade. 5.5 Veje og p-pladser etableres med fast belægning i form af asfalt, belægningssten, græstarmeringssten e.l. Stier etableres med grus. 5.6 Der skal anlægges minimum 1 p-plads pr. 100 m² etageareal. 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsen skal i princippet placeres som vist på kortbilag 2 og 3. 6.2 Bebyggelsesprocent må maksimalt være på 35. 6.3 Bebyggelse må have en højde på max 15 m og være i max 3 etager eskl. kælder. 9
7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelsens ydervægge skal fremstå i kobber (forpatinerede) og glas, mens sokkel skal udføres i røde, blødstrøgne teglsten. [ B E S T E M M E L S E R ] 7.2 Byggelsens tage skal udføres i kobber eller tagpap. 8. Ubebyggede arealer 8.1 Der anlægges udendørs opholdsarealer på minimun 100% af bygningsarealet. 8.2 Opholdsarealer skal støjsikres. Støj må ikke overstige grænseværdier fastlagt i gældende vejledning fra Miljøministeriet. 8.3 Parkområdet (nord, øst og syd for bygningen) skal fremstå som park, således at beplantningen skal være i form af enkeltstående træer og mindre områder med buskbeplantning på et græsdække. Der må ikke etableres hæk/hegn. 8.3 Parkeringsområdet skal have et grønt præg i form af træer placeret ved og mellem p-pladserne. 8.4 Der skal udarbejdes en beplantningsplan med beplantning, stiforløb og terrænkurver for hele parkområdet, der forelægges Sønderborg Kommune til godkendelse. 9. Forsyningsanlæg 9.1 Alle forsyningsledninger skal føres i jord. 9.2 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 9.3 Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt vand- og spildevandsnet. 9.4 Der må ikke opsættes synlige antenner. 10. Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets særlige tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. 10.2 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets særlige tilladelse tages i brug, før p- pladserne er etableret. 11. Eksisterende bindinger 11.1 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Lov om planlægning 18. 1 0
12. Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. [ B E S T E M M E L S E R ] 12.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., det er nævnt i planen. 12.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 12.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 12.5 Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17., stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 1 1
V edtagelse [ V E D T A G E L S E ] Lokalplanforslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 13. december 2006. P.b.v. A. P. Hansen borgmester Lokalplanen er vedtaget endeligt af Sønderborg Byråd den 19. april 2007. P.b.v. Jan Prokopek Jensen borgmester 1 2
Kortbilag 1 Lokalplanens afgrænsning. Lokalplanen omfatter matr.nr. 4064 Sønderborg. 2665 2765 5187 2815 2818 2642 4064 2661 2646 3049 N 1 3
N Kortbilag 2 Principskitse. Placering af bygninger og stier skal følge principperne på dette kort. De markerede træer (eg, mammut og vandgran) skal bevares. GRUNDTVIGS ALLÉ EKSISTERENDE P-PLADS ADKOMST OG OPHOLDSGÅRD ØRSTEDSGADE BREGNE HAVE GÅRDHAVE EG MAMMUTTRÆ VANDGRAN K 14.50 K 15.00 K 14.00 K 13.50 TILBYGNING K 16.50 TERRASSE K 16.00 K 15.00 SKULPTUR K 15.00 K 14.50 K 14.00 K 13.50 SØNDRE LANDEVEJ 1 4
Kortbilag 3 Snittegningerne viser princippet for tilbygningen. Facade mod nord Facade mod Facade mod syd 1 5