LOKALPLAN SØNDERBORG KOMMUNE LOKALPLAN NR ERHVERVSBEBYGGELSE VED NØRRE HAVNEGADE

Transkript

1 LOKALPLAN SØNDERBORG KOMMUNE LOKALPLAN NR ERHVERVSBEBYGGELSE VED NØRRE HAVNEGADE PLAN OG TEKNIK RÅDHUSET 6400 SØNDERBORG TLF FAX

2 I NDHOLDSFORTEGNELSE [ I N D H O L D ] BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET 3 LOKALPLANENS INDHOLD 4 Eksisterende lovlige forhold 5 REDEGØRELSE I FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 5 Kommuneplan 5 Promenadeplan 6 Vand og Spildevand 6 Varmeforsyning 6 Miljøforhold 6 Fortidsminder, fredning og kulturmiljø 6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 7 Lokalplanens formål 7 Området 7 Udstykning 7 Områdets anvendelse 7 Vej, sti- og parkeringsforhold 7 Bebyggelsens omfang og placering 8 Bebyggelsens fremtræden 8 Ubebyggede arealer 8 Forsyningsanlæg 8 Forudsætninger for ibrugtagning 8 Eksisterende bindinger 8 Tilladelser fra myndigheder 9 Lokalplanens retsvirkninger 9 VEDTAGELSESPÅTEGNING 10 KORTBILAG 1 11 KORTBILAG 2 12 SNIT I PROMENADE 13 SNIT I TERRÆN 14 2

3 BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet er del af de nordligste erhvervshavnearealer på Alssiden. Området ligger mellem parkeringspladsen ved Verdens Ende og Unicons oplagsarealer og omfatter Nørre Havnegade nr. 104,106 og 108. [ R E D E G Ø R E L S E ] Området er udlagt til erhverv og består i dag af virksomhederne Gearcentralen og Danimex samt et ubebygget erhvervsareal, som bruges til forskellige oplag, herunder olie. Virksomhederne ligger på lejet grund, som kommunen ejer. Lokalplanområdet omfatter foruden ovennævnte virksomheder også en promenade langs kysten, som skal sikre offentligheden adgang til kystarealerne. Promenaden er del af et større planlagt promenade-/stisystem, som efter udbygning vil danne et ubrudt forløb langs kyststrækningen. Promenaden danner samtidig kystsikring for lokalplanområdet. Mod kysten består området af to matrikler, matr.nr og 5248 Sønderborg, som angiver en gammel kystlinie. Ved etablering af promenade og stenkast vil der ske en mindre opfyldning ud mod kysten, hvor arealet tillægges ovennævnte matrikler og overføres til byzone. Efter overførsel af de umatrikulerede arealer udgør lokalplanens område ca m². Kortudsnitet viser lokalplanområdets omfang og placering. 3

4 LOKALPLANENS INDHOLD Baggrunden for lokalplanen er en ansøgning om at opføre en ny kontor- og lagerbygning på Nr. Havnegade 106, hvilket indbefatter nedrivning af eksisterende bygning. [ R E D E G Ø R E L S E ] Den nye opføres på samme sted som nuværende bygning, dog med en udvidelse på ca. 7 m mod vest og i to etager, hvoraf de 3 m er et overdækket tag. Bygningen tænkes udført i lette materialer som en kombination af stål og glas med sollameller mod syd. Den får et etageareal på 984 m² mod nuværende 562 m². Lokalplanen skal sikre offentligheden adgang langs kysten. Den skal også sikre rammerne for de to virksomheders fortsatte drift. Udover at tillade Danimex nye bygning, gives der mulighed for at udvide etagearealet inden for de to bygningers rammer, samt mulighed for bebyggelse i område 3, mellem Danimex nye bygning og Nørre Havnegade. Her tillades 600 m² bebygget areal i max. 2 etager. Der må ikke ske yderligere bebyggelse i bygningernes længderetning langs kysten. Lokalplanen indeholder bestemmelser om tilladte tagmaterialer, udnyttelse og højder, parkeringskrav mv., men har ikke nærmere bestemmelser for bygningernes fremtræden. Lokalplanområdet består af 4 delområder: Område 1 og 2 udlægges til erhvervsformål, kontor- lagervirksomhed, område 3 udlægges til oplag, bebyggelse og evt. parkering, mens område 4 forbeholdes promenade/sti. Gearcentralen og Danimex nye bygning set fra universitetsgrunden. Den viste udformning er vejledende og viser en højde på Danimex på 8,5 m. Denne højde er efterfølgende reduceret til 8 m. 4

5 Eksisterende lovlige forhold Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen. Ændres der på de fysiske forhold inden for lokalplanområdet, må disse ændringer kun ske i overensstemmelse med lokalplanen. [ R E D E G Ø R E L S E ] Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. Eksisterende forhold. Gearcentralen og Danimex set fra universitetsgrunden på modsat kyst REDEGØRELSE I FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Sønderborg Kommuneplan I henhold til Planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet er beliggende inden for rammeområde 2.E2 i kommunplantillæg nr. 13, og lokalplanen er i overensstemmelse med kommueplantillægget. Inden for dette område må bebyggelsesprocenten højst være 70, max. 3 etager, friareal mindst 30% af etageareal. Når det gælder parkering, skal der være mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m² kontorareal eller 100 m² for anden anvendelse. 5

6 Promenadeplan Sønderborg Kommune har i marts 2002 lavet en plan med retningslinier for promenader langs kysten. Lokalplanen er i overensstemmelse med promenadeplanen. [ R E D E G Ø R E L S E ] Vand og Spildevand Ny bebyggelse skal ifølge Sønderborg Kommunes splidevandsplan tilknyttes offentligt vand- og spildevandsnet (separatsystem). Varmeforsyning Bebyggelsen inden for lokalplanområdet er omfattet af kommunens varmeplan, som forudsætter, at der anvendes kollektiv opvarmning. Lokalplanområdet er udlagt til naturgas. Miljøforhold Overskudsjord fra byggemodning og byggeri skal placeres efter aftale med Sønderborg Kommune. Af jordforureningslovens 71 fremgår det, at»såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt der under bygge- og jordarbejder konstateres yderligere forurening, der ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader det pågældende arbejde udføre«. Der er konstateret oljeforurening i område 3 omkring oljetankene Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet, jf. Museumslovens 27. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Kulturministeren eller nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Kulturministeren beslutter snarest, om arbejdet kan fortsætte, eller om det skal indstilles, indtil der er foretaget en arkæologisk undersøgelse. Senest 1 år efter, at anmeldelsen er modtaget, kan arbejdet genoptages, medmindre kulturministeren har afgivet indstilling om erhvervelse af fortidsmindet. Det vurderes ikke, at der er jordfaste fortidsminder at tage hensyn til. 6

7 [ B E S T E M M E L S E R ] LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til Planloven, lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2003, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: - at ny bebyggelse kan udformes i et moderne formsprog, som tager hensyn til den maritime beliggenhed - at sikre offentligheden adgang til kysten ved en promenade - kystsikring af området. 2 Området Består af matr.nr.5248 og 4912 og del af 5560, alle af Sønderborg Ejerlav. Området er byzone. Umatrikuleret opfyldareal er landzone. Ved lokalplanens gennemførelse overføres det til byzone. 3 Udstykning 3.1 Grunde må udstykkes til en størrelse, som mindst 1000 m². 3.2 Skelberigtigede arealer ud mod kysten tillægges de bagvedliggende tilstødende matrikler. 4 Områdets anvendelse Området består af delområde 1, 2, 3 og 4. Område 1 og 2 udlægges til erhverv, herunder fremstillingsvirksomhed uden genevirkninger for omgivelserne, kontor- og lagervirksomhed. Område 3 udlægges til oplag, bebyggelse og parkering Område 4 udlægges til offentligt stiareal/promenade 5 Vej, sti- og parkeringsforhold 5.1 Tilkørsel til området sker fra Nr. Havnegade ad en fælles adgangsvej til området. 5.2 Der skal udlægges mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m² kontorareal, pr. 100 m² for andre formål. 5.3 Der anlægges en offentlig promenade/sti langs hele områdets kyststrækning. Stiarealets bredde inklusive afstandszoner er 5 m, hvoraf selve belægningen er 3 m bred. Mindste højde på belægning over daglig vande er 1,8 m. Stiarealet afsluttes mod kysten med 7

8 et stenkast, som udføres med en skråning på 1:2 jf. skitse bag i lokalplanen. [ B E S T E M M E L S E R ] 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Lokalplanområdet udgør ca m² inklusive sti og promenade. 6.2 Område 1: Bygningen må ikke udvides i bygningens længderetning. Der tillades dog udvidelser af etagearealet og udvidelser ved facader inden for bygningens rammer. Etageareal max. 850 m². 6.3 Område 2: Inden for området må der maksimalt opføres m² etageareal. Byggefeltet udvides 4 m mod vest i forhold til eksisterende bebyggelse. Herudover tillades et tagudhæng yderligere 3 m mod vest. Langs kysten tillades et 3 m bredt byggefelt. 6.4 Bebyggelse i område 1 og 2 må opføres i max. 2 etager og må ikke overskride 8 m i bygningshøjde. Bebyggelse i område 3 må opføres i maks. 2 etager og højden må ikke overskride 7 m. 7 Bebyggelsens fremtræden Tagbelægning på bygningerne skal udføres i sort tagpap eller lignende materiale, som ikke har reflekterende overflade. Tagudhæng, eller anden bygningsdel udenfor Danimex eksisterende facadelinie ud mod kysten, skal udføres som en selvstændig bygningsdel med en taghældning på max. 45 gr. i forhold til ydervæg, jf. snit side Ubebyggede arealer Ubebyggede arealer må kun anvendes som opholdsareal og parkering. 8.1 Fælles opholdsarealer skal fremstå og vedligeholdes som have. 8.2 Det opsatte hegn mod Nr. Havnegade og mod vest skal begrænses af hensyn til områdets fremtræden. Der tillades ikke hegn ud for bygningerne ud mod promenaden/kysten. Mindre afskærmninger og levende hegn/beplantning dog undtaget. 8.3 Der må ikke opsættes hegn eller lignende på promenade eller stenkast. 9 Forsyningsanlæg Alle forsyningsledninger skal føres i jord. 9.1 Bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning efter byrådets anvisning. 9.2 Bebyggelse skal tilsluttes offentligt vand- og spildevandsnet. 9.3 Der er tilslutningspligt til eventuelt fællesantenneanlæg. Der må ikke opsættes synlige antenner. Parabolantenner må ikke opsættes i en 8

9 højde maks. 2 m over terræn. [ B E S T E M M E L S E R ] 10 Forudsætninger for ibrugtagning 10.1 Ny bebyggelse må ikke uden byrådets særlige tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning Parkeringspladser skal være anlagt, inden bebyggelsen tages i brug Promenaden/stien, eller del af denne, skal være anlagt, inden bebyggelsen i område 2 tages i brug, eller til et af byrådet nærmere fastlagt tidspunkt. 11 Eksisterende bindinger Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. planlovens Tilladelser fra myndigheder Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer, før der er opnået tilladelse fra Kystinspektoratet vedrørende anlægsarbejder ved nærværende plans endelige godkendelse 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre dispensation meddeles efter reglerne i Planlovens 9.2 eller Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen ndtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17., stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 9

10 [ V E D T A G E L S E ] V EDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanforslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 16. juni P.b.v. A. P. Hansen borgmester Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 6. oktober P.b.v. A. P. Hansen borgmester Lokalplanen tinglyses på de berørte ejendomme. 1 0

11 KORTBILAG 1 Lokalplanens afgrænsning. Kortet viser eksisterende bygninger. Anvendelse Omr.1+2: Erhvervsområde Omr.3: Oplag, bebyggelse, parkering Omr. 4: Promenade/sti Alle matr.nr. er af Sønderborg ejerlav 1 1

12 KORTBILAG 2 Vejledende arealanvendelse. Kortet viser mulige udvidelser. C B A De tonede felter angiver eksisterende bygningers tagflader A: 3 m bredt byggefelt for mindre bygningsdele B: Bygningsgrænse 4 m fra eksisterende bygning C: Tagudhæng maks. 3 m mod vest fra bygning 1 2

13 Kt. 2,9 ca. Kt. min. 1,8 Bygning Udbygn. Promenade 2,9 ca. Evt. tagudhæng eller bygningsdel i byggefelt A udformes med en taghældning på maks. 45 gr. i forhold til lodret. Eller udformes så yderkant ikke overstiger denne 45 gr. linie. Kt. min. 1,8 Kt. 0,0 Bygning Evt, Promenade terrasse 5,0 m Snit i promenade ved de to bygninger - Gearcentralen øverst og Danimex nedenunder. Gearcentralens bygning ligger ca. 3 m - udbygningen dog ca. 0,5 m - fra promenade. Danimex bygning ligger ca. 3 m fra promenaden. Der tillades eventuel terrasse som vist. Det skraverede angiver opfyldning og stenkast, 1 3

14 Ny bygn. maks. 10,7 m over dagl. vande, kote 0 Kt. 17,3 Kt. 11,6 Ekst. bygn. Kt. 8,9 m Nørre Havnegade Kt. 27,1 Kt. 21,3 Afd. 1 husnr. 5-6 Margretheparken Kote 0 Vand Sti/ prom. Kote terræn ca. 2,7 Afd. 5 husnr Margretheparken Snit i terræn, som viser Margretheparkens højder i forhold til den nye Danimex bygning. Eksisterende tagform på Danimex er vist som stiplet 1 4