SØNDERBORG KOMMUNE. Tandsbjerg. Nybyggeri. Tandsbjerg Plejehjem. Nybyggeri

Transkript

1 LOKALPLAN SØNDERBORG KOMMUNE Tandsbjerg Ørstedsgade Nybyggeri Ny adgangsvej Tandsbjerg Plejehjem Sti Ny parkerings plads Nybyggeri Sti Grønt område LOKALPLAN NR TANDSBJERG PLEJEHJEM PLAN OG TEKNIK RÅDHUSET 6400 SØNDERBORG TLF FAX

2 I NDHOLD [INDHOLD] BESKRIVELSE AF OMRÅDET 3 LOKALPLANENS FORMÅL 4 Baggrund for lokalplanen 4 Lokalplanens formål 4 LOKALPLANENS INDHOLD 5 Ny bebyggelse 5 Veje stier og parkering 5 Ubebyggede arealer 5 Konsekvenser for nærområdet 6 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 7 Sønderborg Kommuneplan Vandforsyning og spildevand 7 Varmeforsyning 7 Fredningsforhold 7 Fortidsminder 7 Miljøforhold 7 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 9 Formål 9 Lokalplanens område og zonestatus 9 Områdets anvendelse 9 Veje, stier og parkering 9 Ledningsanlæg 10 Bebyggelsens omfang og placering 10 Bebyggelsens ydre fremtræden 10 Ubebyggede arealer 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 11 Eksisterende bindinger 11 Lokalplanens retsvirkninger 11 VEDTAGELSE 12 KORTBILAG 13 TILLÆG TIL KOMMUNEPLAN VEDTAGELSE 16 2

3 BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET [REDEGØRELSE] Området Tandsbjerg Plejehjem ligger øst for Sønderskovsskolen og syd for Sdr. Landevej i den sydøstlige del af Sønderborg by. Syd for plejehjemmet ligger et større parcelhuskvarter adskilt fra plejehjemmet af en grøn kile med åbne grønne arealer, stier og et mindre bakkedrag som om vinteren bruges som kælkebakke. Tandsbjerg Plejehjem er opført i gule teglsten og tagene er belagt med røde tegltagsten. Hovedparten af plejehjemmet er i én etage, men bygningerne med centralkøkkenet og mellembygningen til ældreboligerne på matr. nr Sønderborg er opført i to etager. Tandsbjerg Plejehjem har vejadgang fra Sdr. Landevej via Tandsbjerg. Der er en stiforbindelse fra B.S. Ingemanns Vej til Ørstedsgade. Langs stien er der en markant og bevaringsværdig allébeplantning, som adskiller Sønderskovsskolens mere tæt bevoksede arealer og plejehjemmets og det grønne områdes mere åbne karakter. Ørstedsgade ender blindt vest for plejehjemmet og der er således ikke kørende adgang til plejehjemmet herfra. Lokalplanen ændrer ikke på dette forhold. Parkering Parkering Sti Tandsbjerg Plejehjem Kælkebakke Grønt område Sti 3

4 LOKALPLANENS FORMÅL [REDEGØRELSE] Baggrund for lokalplanen Baggrunden for lokalplanen er, at tilvejebringe det planlægningsmæssige grundlag for en om- og tilbygning af Tandsbjerg Plejehjems 54 værelser til cirka 30 boliger og ved nybyggeri at opføre cirka nye boliger. Derudover tænkes nyopført eller ombygget lokaler til nye køkkenfaciliteter, servicearealer og administrationslokaler. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at fastlægge anvendelsen af området til offentlige formål, herunder plejehjem med tilhørende faciliteter. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for byggeriets omfang, placering og ydre fremtræden, samt fastsætter krav til adgangsforhold og parkering. En del af det område som ønskes bebygget, er i kommuneplanen udlagt til grønt område. Det vil sige, at det er planlagt, at området skal være rekreativt område for de nærliggende boligområder syd og nord for den grønne kile, der strækker sig fra Sønderskovsskolen til Borgmester Andersens Vej. Dette er ikke er i overensstemmelse med den fremtidige anvendelse som plejehjem. Byrådet har derfor godkendt, at der udarbejdes en lokalplan, og at der laves en ændring af kommuneplanen med henblik på etablering af et plejehjemsbyggeri i det grønne område. 4

5 LOKALPLANENS INDHOLD [REDEGØRELSE] Beskrivelse af projektet Tandsbjerg Plejehjem udbygges primært syd for de nuværende plejehjemsbygninger. Byggeriet tænkes opført direkte i tilslutning til de eksisterende bygninger. Ny bebyggelse Byggeriet vil f.eks. kunne bestå af to kvadratiske huse med boliger og en fl øj med lokaler for plejehjemmets administration. Plejehjemmes nye hovedindgang kommer til at ligge ved den planlagte administrationsbygning. Derudover kan der opføres ny bebyggelse ved den nordlige del af plejehjemmet. Her planlægges et nyt dagcenter med egen indgang og parkering. De nye bygninger opføres med samme formsprog og udseende som de eksisterende bygninger. Det vil sige ydervægge i teglsten og tage belagt med røde tegltagsten. Byggeriet opføres i maksimalt 1 etage. Mindre bygningsdele som karnaper, indgangspartier, mellemgange og lignende kan udføres i lette facadematerialer som metal eller træ. Veje, stier og parkering Der anlægges en ny hovedparkeringsplads sydvest for de eksisterende bygninger med vejadgang fra Tandsbjerg. Dette forudsætter en ændring af vejforholdene ved arealet mellem Tandsbjerg og Ørstedsgade, således at den nye hovedparkeringsplads kun får adgang fra Tandsbjerg. Ørstedsgade skal fortsat være en blind boligvej. Der kan endvidere etableres parkeringsbåse langs adgangsvejen. Det nye parkeringsområde er nødvendigt, idet der i dag er kapacitetsproblemer. Desuden forventes nedlagt parkeringspladser i området ved centalkøkkenet. Parkeringspladsen skal afskærmes med beplantning mod det grønne område. Ubebyggede arealer Lokalplanområdet afgrænses således, at der friholdes et grønt bælte med en bredde på mindst 30 meter mellem plejehjemmets nye skel mod syd og boligerne på Joh. Ewalds Vej og J. L. Heibergs Vej og St. St. Blichers Vej. Ubebyggede arealer ud over vej- og parkeringsarealer må kun anvendes som opholdsarealer og servicearealer, og skal anlægges og vedligeholdes efter en samlet plan. Den samlede plan skal godkendes af Sønderborg Kommune. Der skal ved nybyggeri tilvejebringes opholdsarealer svarende til mindst 100 % af etagearealet. 5

6 Der skal etableres afskærmende beplantning ved hovedparkeringspladsen mod det grønne område i overensstemmelse med lokalplanens kortbilag 2. [REDEGØRELSE] Konsekvenser for nærområdet Realiseringen af lokalplanen medfører, at det grønne område mellem plejehjemmet og boligbebyggelserne reduceres. Taget på den nye bebyggelse må ikke overstige højden på tagryggen på den eksisterende bebyggelse, bortset fra enkelte mindre bygningsdele som f.eks. udluftningskanaler m.v. Eksisterende lovlige forhold Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen. Ændres der på de fysiske forhold inden for lokalplanområdet, må disse ændringer kun ske i overensstemmelse med lokalplanen. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 6

7 REDEGØRELSE I FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING [REDEGØRELSE] Sønderborg Kommuneplan I henhold til Planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanens område er i kommuneplanen udlagt til offentlige formål, rammeområde 3 D5, og udlagt til fritidsområde, rammeområde 3 F1. Område 3 D5 udvides ind i område 3 F1, jf. vedlagte kommuneplantillæg bagerst i lokalplanen. Vandforsyning Lokalplanområdet skal forsynes fra Sønderborg Vandforsyning. Spildevandsforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Sønderborg Kommunes Spildevandsplan, i henhold til hvilken området skal tilsluttes det offentlige afl øbssystem med afl edning af overfl adevand for sig og spildevand for sig med videre afl edning til Sønderborg Renseanlæg. Varmeforsyning Bebyggelsen inden for lokalplanområdet er omfattet af kommunens varmeplan, som forudsætter, at der anvendes kollektiv opvarmning. Lokalplanområdet er udlagt til fjernvarme jf. Sønderborg Kommunes Varmeplan. Fredningsforhold Kystnærhedszone. Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen. Ifølge planloven skal der redegøres for hvordan ny bebyggelse påvirker kystlandskabet. Området ligger omgivet af bymæssig bebyggelse på alle sider, og det planlagte nybyggeri skønnes derfor ikke at påvirke kystlandskabet. Fortidsminder Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet, jf. Museumslovens 27. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeren eller nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Kulturministeren beslutter snarest, om arbejdet kan fortsætte, eller om det skal indstilles, indtil der er foretaget en arkæologisk undersøgelse. Senest 1 år efter, at anmeldelsen er modtaget, kan arbejdet genoptages, med mindre kulturministeren har afgivet indstilling om erhvervelse af fortidsmindet. Miljøforhold Overskudsjord fra byggemodning og byggeri skal så vidt muligt placeres i lokalplanområdet, efter aftale med Sønderborg Kommune. Af jordforureningslovens 71 fremgår det, at 7

8 Såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre. [REDEGØRELSE] 8

9 LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til Planloven, lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. [BESTEMMELSER] 1 Formål Formålet med lokalplanen er: - at tilvejebringe det planlægningsmæssige grundlag for en til- og ombygning af Tandsbjerg Plejehjem, - at sikre, at bygningens fremtræden, i form af materialer, farver og skiltning, afstemmes efter omgivelserne og det eksisterende byggeri, samt at fastsætte krav til adgangsforhold og parkering. 2 Område og zonestatus 2.1 Området afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr.nr. 4669, del af matr. nr. 5589, samt del af matr. nr alle af Sønderborg, samt et vejareal ved Ørstedsgade og Tandsbjerg, samt alle parceller, der efter den 1. marts 2004 udstykkes fra nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanens område er byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanens område må anvendes til offentlige formål, herunder plejehjem med tilhørende servicefaciliteter. 4 Veje, stier og parkering 4.1 Adgang og tilkørsel til lokalplanområdet skal ske fra Tandsbjerg til vejene A-B og C-D som vist på kortbilag nr Vendepladsen for enden af Ørstedsgade skal bibeholdes. Boligerne Tandsbjerg 2-8 skal fortsat have bagadgang til garager m.v. fra Ørstedsgade. 4.3 Etablering af parkeringspladser til plejehjemmet må kun ske inden for lokalplanområdet. 4.4 Parkeringspladser kan anlægges i de områder, som vist på kortbilag 2. Der kan endvidere anlægges parkeringspladser langs vejen A-B. 4.5 I forbindelse med nybyggeri, ombygning og ændret anvendelse skal der indrettes parkeringsareal svarende til mindst 1 parkeringsplads pr. 3 boliger og mindst 1 plads pr. 150 m² byggeri i øvrigt (servicefunktioner, administration osv). 9

10 4.6 Alle køre-, adgangs- og gangarealer skal udføres med fast belægning og udføres så der i videst muligt omfang tages hensyn til gang- og synshandi - cappede, det vil f.eks. være belægninger uden niveauspring. [BESTEMMELSER] 4.7 Alle køre-, adgangs- og gangarealer skal være velbelyste. 5 Ledningsanlæg 5.1 Alle forsyningsledninger skal føres i jord. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Den maksimale bebyggelsesprocent må ikke overstige Den maksimale bygningshøjde til overkant af tagkonstruktion/ tagryg må ikke overstige 9 m målt i forhold til eksisterende terræn. Undtaget er mindre bygningsdele som ventilationskanaler m.v. Ved nybyggeri i den sydvestlige del af byggefelt B måles bygningshøjden fra en middelterrænkote på 14,5 meter, i den sydøstlige del af byggefelt B måles bygningshøjden fra en middelterrænkote på 17,0 meter og for administrationsbygningen i den vestlige del af byggefelt B måles bygningshøjden fra en middelterrænkote på 15,5 meter. 6.3 Ny bebyggelse skal opføres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter. 6.4 Inden for byggefelt A må ny bebyggelse opføres i maksimalt 2 etager, indenfor bygge B må ny bebyggelse opføres i maksimalt 1 etage. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Facader skal udføres i tegl. Mindre facadepartier, som f.eks. karnapper, indgangspartier og mellemgange, kan udføres i lette materialer, som f.eks. metal eller af træ. 7.2 Tage skal udføres som hældningstage og belægges med røde tegltagsten. Mindre tagpartier kan udføres i andre materialer. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer ud over vej- og parkeringsarealer må kun anvendes som opholdsarealer og servicearealer, og skal anlægges og vedligeholdes efter en samlet plan. Den samlede plan skal godkendes af Sønderborg Kommune. 10

11 8.2 Der skal ved nybyggeri tilvejebringes opholdsarealer svarende til mindst 100 % af etagearealet. I opholdsarealet må der ikke iregnes areal anvendt til vej, parkeringspladser m.v. [BESTEMMELSER] 8.3 Der skal etableres afskærmende beplantning ved hovedparkeringspladsen mod det grønne område i overensstemmelse med lokalplanens kortbilag 2. 9 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 9.1 Ny bebyggelse må først tages i brug, når bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning 10 Eksisterende bindinger 10.1 Servitut 1: Dok. om byggeretligt skel ca. én meter inde på matr.nr Sønderborg nordøstlige grænse (det byggeretlige skel er placeret 2 m fra tagudhæng på lægehusets tilbygning på matr.nr Sønderborg) Servitut 2: Dok. om færdselsret på matr.nr. 4669, 5343, 4913 alle Sønderborg. Placering af en 5 m bred privat fælles fællesvej, der hvor vej og p-plads er placeret i dag Private bygningsservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Planlovens Lokalplanens retsvirkninger 11.1 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre dispensation meddeles efter reglerne i planlovens 19 eller Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 11

12 [VEDTAGELSE] V edtagelse Forslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 17. marts P.b.v. A. P. Hansen borgmester Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 16. juni P.b.v. A. P. Hansen borgmester Lokalplanen tinglyses på de berørte ejendomme. 12

13 Sdr. Landevej Del af vejmatr. Tandsbjerg Ørstedsgade Del af matr. nr Sønderborg Matr. nr Sønderborg Del af matr. nr Sønderborg KORTBILAG 1 Områdets afgrænsning og matrikulære forhold 13

14 Sdr. Landevej Ørstedsgade Tandsbjerg A C P P Byggefelt A P D P P P B P Byggefelt B Kortbilag 2 Lokalplankort P Signaturer: Byggefelt Eksempel på byggeri Adgangsvej Parkeringsområder 14

15 TILLÆG NR. 27 TIL KOMMUNEPLAN Formålet med tillægget er at give mulighed for at udvide Tandsbjerg Plejehjem ud i det grønne område syd for plejehjemmet. Dette forudsætter ændringer af kommuneplanens rammeområder. Det nuværende rammeområde 3.D 5 (Offentlige formål) udvides ind i rammeområde 3.F 1 (Fritidsformål), som vist med gråt på kortet. Bestemmelserne for rammeområde 3.D 5 fastholdes. Bestemmelserne for rammeområde 3.D 5 Anvendelse: Offentlige formål, herunder ældrecenter/ områdecenter. Bebyggelsesprocent: Maksimalt 40 %. Etageantal: Højest 2 etager. Maksimal bygningshøjde: 9 m. Opholdsarealer: Minimum 100 % af etageareal. Parkering: Maksimalt etageareal pr. parkeringsplads: 150 m² 3. F 1 15

16 V edtagelse Forslag til kommuneplantillæg nr. 27 er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 17. marts P.b.v. A. P. Hansen borgmester Kommuneplantillægget er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 16. juni P.b.v. A. P. Hansen borgmester 16