Ejendoms Centret A/S Christian Højgaard Nielsen og Alex Mandrup Paulsen, Stsautoriserede ejendomsmæglere, valuar MDE CVR nr. 25664752 Do: 09.05.2016 Ref: Mette Holst VURDERINGSFORRETNING Ejendommen: Egebjerggårdsvej, 8700 Horsens Rekvirent: Horsens Kommune v/mette Munk Lauritsen Strandkærvej 30 8700 Horsens Sønderbrogade 3 8700 Horsens Odelsgade 36 7130 Juelsminde Banegårdsgade 3 8300 Odder Beder Landevej 35 8330 Beder Projekt & erhvervsafdeling Strandkærvej 30, 8700 Horsens Tlf. 75622300 Fax 75630390 871@edc.dk Tlf. 75622300 Fax 75621102 870@edc.dk Tlf. 75693822 Fax 75694430 712@edc.dk Tlf. 86542277 Fax 86542477 830@edc.dk Tlf. 86937833 Fax 86937656 833@edc.dk Tlf. 70264044 Fax 70264045 873@edc.dk
Formål Vurderingens formål er fastsætte markedsværdien af grundene på vurderingsdagen. Definition af markedsværdi Markedsværdien er den vurderede sum, for hvilken en ejendom skal kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel, mellem gensidige uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. Besigtigelse Undertegnede, ejendomsmægler Mette Holst og Alex Mandrup Paulsen, har besigtiget ejendommen den 01.05.2016 Dokumenter Følgende dokumenter er gennemgået: Lokalplan 2015-2 Boliger, Egebjerggårdsvej, Egebjerg Geotekniske rapporter Oversigtskort med grundstørrelser Højdekurvekort Zonestus Ejendommen er beliggende i byzone. Benyttelse Grundene skal sælges og benyttes til helårsbeboelse. Arealer Grundene varierer i størrelsen fra 833 kvm. 1.197 kvm. Ovennævnte arealer baserer sig på oplysninger fra fremsendt forslag til udstykningsplan pr. d. 15. april 2016
Beskrivelse Beliggenhed: Grundene er beliggende i den nordligste del af Egebjerg. Det meste af Egebjerg by er beliggende på en bakke. Stamvejen gennem Egebjerg starter for foden af bakken ved Hansted og ender ved tilkørslen til denne nye udstykning. Udstykningen på Egebjerggårdsvej er derfor Egebjergs højeste punkt. Udstykningen er beliggende på en Bakketop som falder i terræn mod nord/vest og til dels mod syd. Udstykningen er generelt i kuperet terræn. Enkelte steder i udstykningen er der mulighed for udsigt over hele Horsens by mod syd. Mod øst findes den traktive Egebjerg/Hansted Skov som er ét af Horsens skønneste nurområder. Mod nord grænser udstykningen op til Gedved by. Indtil det planlagte grønne bælte opvokser, er der fra udstykningen udsyn til vejnettet mellem Egebjerg og Gedved og fra flere af grundene ses også industribæltet, herunder slagteriet og biogasanlægget. Udstykningen på Egebjerggårdsvej er første del af planen i et nyt boligområde. Fra udstykningen er der på nuværende tidspunkt uhindret udsigt til skov og marker mod nordøst og delvis udsigt over Horsens by mod syd. Mrikel 16K og dele af 16A omdannes til boligområde. Den nuværende uhindrede udsigt vil derfor forandres over tid. Dog skønnes det man forts vil have en fornemmelse af nærheden til nuren, da skoven er beliggende i højere terræn end den fremtidige udstykning. Egebjerg by rummer alle hverdagens faciliteter, herunder folkeskole, børnehave, vuggestue, indkøbstorv, sportsfaciliteter m.m., hvorfor Egebjerg også er særlig traktiv blandt børnefamilier. Der er desuden nem adgang til motorvej E45 i både nord- og sydgående retning som også gør området særligt traktivt for tilflyttere fra Skanderborg/Århus. Bebyggelsen: Grundene kan bebygges jf. lokalplan 2015-2, Boliger, Egebjerggårdsvej, Egebjerg Forudsætninger Ved bedømmelsen af grundenes værdi er foruds en situion, hvor grundene i umiddelbar tilknytning til vurderingsforretningen agtes bortsolgt bedst muligt med en forventet afsætningsperiode på ca. 6-10 måneder. Vurderingen er foretaget på baggrund af følgende forudsætninger: der ikke verserer sager eller er udstedt påbud, der vedrører grundene, der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder eller byrder, købesummen erlægges af køber kontant. ejendomsdarapport, der ikke er rekvireret, forudsættes ikke give anledning til bemærkninger, herunder vedrørende miljøforhold og evt. forurenet jordareal m.v.
der ikke foreligger uoplyste forhold i øvrigt, der kan tænkes påvirke vurderingen. grundene sælges byggemodnet inkl. tilslutningsafgift til vand, kloak og el. Køber afholder udgiften til tilslutning til fjernvarme. Grundene sælges på samme udbudsvilkår som normalt tilbydes af Kommunen Jordbundsforhold efter udleverede boreprøver Besvarelse Grundsalget er generelt opadgående, og rigtig mange søger mod nybyggerkvarterene. Disse grunde er traktive for dem som ønsker bo i nærhed til nuren, samtidigt med der også er let adgang til motorvejsnettet i både nord- og sydgående retning. Endvidere er der praktiske forhold for børnefamilien. Både EDC og Horsens Kommune har forud for udstykningsplanerne oplevet efterspørgsel på flere grunde i Egebjerg. I Egebjerg udbydes der pt. ingen byggegrunde og udbuddet på villaer er også lavt, sammenlignet med de øvrige bydele i Horsens. Det skal dog nævnes, vi generelt oplever grunde med skrånende terræn kan være sværere omsætte end grunde som ligger i plant terræn. Det er positivt der er taget hensyn til muligheder ved terrænregulering op til 1 meter. Desuden er det positivt der ikke er nogen særlige yderligere restriktioner til byggeriets udformning. At der er mulighed for 2-planshuse åbner også mulighed for udsigtsvillaer i dele af udstykningen. Vores tidligere erfaringer med salg af eksisterende villaer i Egebjerg Nord vidner også om, mange er opmærksomme på slagteriet og eventuelle lugtgener. Nedenstående priser er vurderet med afsæt i min besigtigelse pr. d. 01.05.2016 samt geotekniske rapporter, udstykningsplan og højdekurvekort. Forbehold: Vurderingen er udarbejdet uden kendskab til hvor boligvej 2 kommer samt uden oplysninger om gartneriets fremtidige anvendelse / manglende indblik i udstykningsplan for naboområder.
Prissætning: Martsviolen Nr. Areal m.u.t Pris Bemækninger 1 904 0,9 635.000 Vej på 3 sider, fald på 2 meter mod vest, forholdsvis langt til fast bund 2 1.137 0,6 650.000 større grund, Vej på 2 sider, herunder stamvej - Fald på 2,5m. - svært mht. placering ift. Sol 3 1.088 0,5 750.000 Fald på 2 meter, dog regulær byggefelt mod øst afhængigt af længden - grønne arealer 4 892 0,5 750.000 Forholdsvis flad grund, god jordbund, halvlang indkørsel ved solmæssig korrekt placering 5 910 0,8 825.000 Fald 1,5m. - ved 2 plans villa mulighed for udsigt over Horsens by + over de andres tage mod nuren mod vest 6 950 0,6 775.000 Fald 1,5m. - ved 2 plans villa mulighed for udsigt over Horsens by + over de andres tage mod nuren mod vest 7 950 0,6 775.000 Forholdsvis flad (1m.) 8 935 0,6 835.000 Forholdvis plan i forventet byggefelt - vejen høres men nabo til hestefold og grønt areal 9 904 0,6 775.000 1,5m. Fald - beliggenhed mod stamvej, grønne arealer mod vest 10 858 0,5 635.000 Udformningen af begrænser muligheder, mod stamvej og vej 2 sider 11 925 0,85 635.000 Vej på 3 sider, forholdvis langt til fast bund Majblomsten 1 946 0,6 650.000 Fald 2,5m. Vej på 3 sider 2 957 0,5 700.000 fald 2m., vej på 2 sider 3 972 0,7 700.000 fald 2 m., vej på 2 sider 4 973 0,9 700.000 fald 2,5m. Vej på 2 sider 5 1.007 0,65 725.000 fald 2 m., vej på 2 sider - tæt ved grønne område, ingen direkte foran mod vest 6 1.071 0,8 800.000 Første række til grønt areal, men første hus ved stamvej. Synlig industri - bliver bedre med beplantning 7 1.061 0,65 875.000 stor grund, Ingen foran, skøn nur, svært placere hus optimalt 8 1.022 0,5 775.000 Svært placere huset pga. højdekurver og udformning 9 1.027 0,7 875.000 Stor grund, ingen foran, lavt beliggende = ingen udsyn til slagteri m.m. 10 1.197 0,8 875.000 - samme 11 1.061 0,9 835.000 Vej 2 sider men kan afskærmens solmæssigt korrekt - tæt ved grønt areal 12 1.067 0,8 925.000 stor grund, ligger perfekt for sol, mod grønne arealer, plan i terræn 13 864 0,5 900.000 Ingen udsyn til slageri m.m. - grønne arealer næsten hele vejen rundt 14 833 0,9 745.000 Mindre grund, svær udformning, fald 1,5m 15 988 1,1 775.000 fald 2-2,5m. Men mod marker - mod fremtidig stamvej mod øst 16 947 1,05 730.000 fald 2-2,5m. - mod fremtidig stamvej 17 958 0,5 730.000 - samme 18 947 0,7 675.000 - samme Skovmærket 1 997 0,4 650.000 falder 2,5-3m. - udsyn til industri og vej foran i fremtiden - men grønt areal mod vest pt. 2 971 0,5 700.000 - samme 3 917 0,5 700.000 - samme 4 978 0,5 775.000 - grøn areal + skovkig i dalen mod nord 5 938 0,5 800.000 med 2 plan mulighed for udsigt over byen og til dels nuren mod vest da grunde herfra falder i terræn 6 949 0,5 870.000 flade regulere grunde - flot udsigt mod nord-øst - kommende udstykning ligger lavere, så udsigt bevares delvis 7 942 0,5 825.000 - samme 8 958 0,6 825.000 samme - måske også mod syd afhængigt af nabo foran 9 922 0,6 925.000 højeste punkt i udstykning, selvom der udstykkes foran ligger man højere. Mulighed for udsigt 360grader. Grønt areal mod syd. 10 935 0,5 900.000 højeste punkt i udstykning, selvom der udstykkes foran ligger man højere. Mulighed for udsigt 360grader. 11 1.003 0,5 775.000 mere fald igen - ingen udsigt efter udstykning mod syd - ligger højt så udsigten er primært mod vejnet og industri 12 992 1,1 615.000 laveste punkt i udstykning, fald 2,5m. Dårlig jordbund OBS vandspejl, mod stamvej 13 1.092 1,4 615.000 laveste punkt i udstykning, fald 3m. +. Dårlig jordbund OBS vandspejl - svært placere ift. Sol 14 910 1,1 700.000 falder meget 15 913 0,5 735.000 rimelig standard grunde med kurver og jordbund 16 898 0,6 735.000-17 914 0,5 735.000-18 897 0,6 750.000-47 45.477 35.660.000 Gennemsnitlig kvm. pris Kr. 784 Gennemsnitlig grundpris Kr. 758.723 I prissætningen er der taget hensyn til, der må påregnes udgifter til ekstra jordarbejder. Både iht. Jordrapporter samt højdekurver. Vi vil anbefale det grønne bælte etableres hurtigst muligt.
Sammenlignelige grunde Egeparken i Egebjerg: Grundene i udstykningen blev solgt til en gennemsnitspris på kr. 723.000 inkl. varmetilslutning. Siden er efterspørgslen efter grunde i Egebjerg steget, mens udbuddet har været faldende. På Egebjerggårdsvej er der også flere særligt gode beliggenheder sammenlignet med Egeparken som var en mere traditionel udstykning. Til gengæld er man på Egebjerggårdsvej udfordret af det kuperede terræn. Provstlund: Provstlund er også et lokalsamfund med alle hverdagens faciliteter. Et område som har samme fordel af være tæt på både nuren og motorvejen. Her sælges de bedste beliggenheder i første række til enten skoven, søen, markerne til en max pris på kr. 895.000. På den nye udstykning Bakkeager er flere af de gode beliggeheder til 825.000-895.000 solgt, mens grundene i skrånende terræn er priss lavere, (kr. 725-775.000) men på disse grunde er der ingen aktivitet. Vores vurdering er Egebjerg prismæssigt kan trække mere end Lund. Vurdering Grundene vurderes i gennemsnit til kr. 758.000 + fjernvarmetilslutning, jf. ovenstående skema. Erklæring Undertegnede erklærer herved ikke på nogen måde, ved slægtskab eller andet, være i afhængighedsforhold til adkomsthaver eller rekvirent, eller i øvrigt have nogen økonomisk eller anden uvedkommende interesse i vurderingens udfald. Copyright Vurderingsrapporten må ikke uden vurderingsmandens skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. Horsens, den 09.05.2016 --------------------------------------- Alex Mandrup Paulsen Indehaver, Ejendomsmægler, MDE --------------------------------------- Mette Holst Projektansvarlig, Ejendomsmægler, MDE
Fotorapport Udsigt fra vejen ved Majblomsten mod vest. Højeste punkt på udstykningen udsigt mod Nord. Fremtidig udstykning mod nord ligger lavere i terræn. OBS. Kan være lugtgener fra gylletanke.
Højeste punkt på udstykningen udsigt mod syd. Fremtidig udstykning mod syd ligger i lavere terræn. Fra næsten alle punkter i udstykningen kan man se vejnettet mellem Egebjerg og Gedved samt slagteriet. Nogen steder også biogasanlægget. De lavest beliggende grunde, tættest ved engen kan ikke se industrien for beplantning. Billede fra Majblomsten 14. Terrænet stiger markant op mod Skovmærket. Alle grundene i yderste linje har foreløbigt udsigt til marker og Egebjergård foreløbigt.