Notat om udnyttelsen af UCC

Til: Økonomiudvalget BALLERUP KOMMUNE Kopi til: Mette Mortensen Anne Vang Carsten Riis Dato: 15. september 2016 E-mail: ksc@balk.dk Kontakt: Karsten Schrøder Sagsid: 82.00.00-A00-2-16 Notat om udnyttelsen af UCC Forudsætninger Disponering Den overordnede disponering af UCC s arealer fremgår af nedenstående oversigtskort. Signaturer: blå = Kasperskolen; gul = teatersalen; rød = bofællesskab; grøn = dagcenter; brun = fællesareal for botilbud og dagcenter. Idrætshallen er ikke med på figuren. Side 1

Udnyttelsen af UCC-bygningerne har vægten på tre hovedanvendelser, nemlig boliger for voksne med særlige behov, dagcenter og flytningen af Kasperskolen. For botilbuddets vedkommende opereres med det maksimale antal boligenheder nemlig 33 stk. Boligerne forventes etableret i samarbejde med et boligselskab, som køber og driver boligarealerne inden for rammerne af almenboligloven. Ballerup Kommune beholder servicearealerne, der hører til boligerne. Modellen kendes i forvejen fra plejecentrene. Udearealerne Ejendommen er sammensat af tre matrikler, der i alt udgør 49.950 m 2. Hovedmatriklens ubebyggede areal er på ca. 23.512 m 2. Kasperskolen og indsatsen for voksne med særlige behov deles groft set ligeligt om udearealerne, de får dermed ca. 11.750 m 2 hver. Andet Alle arealer er opgjort i bruttoareal. Alle priser er ekskl. moms baseret på 2016-tal. Kalkulationen er et overslag baseret på kvadratmeterpriser, idet der kun er holdt få møder med brugerne om deres behov. På denne baggrund er der indlagt en usikkerhed på 10 % i kalkulationen. Der er ikke indeholdt udgifter til vedligehold af bygningens klimaskærm og tekniske installationer. Der indgår ingen ombygninger i kælderen. Evt. myndighedskrav til brandsikring kendes ikke og er derfor ikke indregnet. Det afsatte beløb til børnetorv på Kasperskolen inkluderer ikke tre nye lokaler med glasvægge. Der regnes med en sum på 1,0 mio. kr. til Kasperskolens udearealer i kalkulationen. Restareal i kælderen er irrelevant for de påtænkte anvendelser. Loftslifte indgår ikke i alle boliger. Inventarudgifter indgår ikke i kalkulationerne. Andre bemærkninger Med i købet som del af UCC-ejendommen følger der 13.128 m 2 idrætsplads. Idrætshallen og koncertsalen er at betragte som en udvidelse af ejendomsporteføljen, det skaber nogle nye udfoldelsesmuligheder. Side 2

Disponeringen af UCC Bygningskomplekset er i hovedsagen opført i 1967 med en række senere tilbygning og udvidelser, mest markant i form af en idrætshal og en teatersal. Det er bygget til brug som seminarium, og det har tjent det samme formål under forskellige betegnelser, senest Professionshøjskolen UCC. Facadernes mørkerøde bræddebeklædning er bygningens mest markante kendetegn mod gaden, mens der mod havesiden er store glaspartier. Bygningsanlægget er karakteriseret ved at være sammensat af en serie blokke, der hver rummer undervisningslokaler og kontorer. Blokkene er bundet sammen af en lang vandrehal med tilhørende opholdsfunktioner herunder et stort kantineområde. Groft set bliver bygningsanlægget delt over på midten ved den kommende kommunale anvendelse. Den nordlige del (med undervisningslokaler og kantine) til bofællesskab og dagcenter hhv. den sydlige del (med undervisningslokaler, kontorer og diverse faglokaler) til fortsat skolebrug, nemlig til Kasperskolen. Denne fordeling er så meget desto mere hensigtsmæssig, som at boligerne dermed kommer til at ligge i nærheden af andre boliger, mens skoledelen kommer til at ligge i nærheden af Skovlunde Skole Syd. Dagcentret kommer med sin orientering mod øst til at vende mod Skovlunde Bypark, hvilket også vil være fordelagtigt. Botilbud Den del, som fremover skal være bofællesskab, består af 3½ blokke. Hver blok består af nogle mindre grupper af hovedsageligt undervisningsrum samlet omkring et atrium. I et tilfælde er atriet dog et overdækket torv. Blokkene vil egne sig til boliger, da undervisningsrummene forholdsvis let kan ombygges. Der vil kunne blive 5-11 boligenheder pr. blok. Arealmæssigt vil boligenhederne ligge i størrelsen fra 28-60 m 2. Der er i nogen grad mulighed for at udnytte pladsen forskelligt, så der fås enten flere mindre hhv. færre større boligenheder, lige som der vil være mulighed for at disponere lejlighederne forskelligt fx mht. badeværelsets placering og størrelse. Der er højt til loftet i de fleste lokaler, højere end hvad en bolig har brug for. Dette kan løses med nedsænkede lofter. De udendørs atriumsgårde tænkes bevaret, så de kan komme beboerne til gode. På gadesiden er der fint plads til etablering af små individuelle haver, én for hver lejlighed. Dagcentret For dagcentrets vedkommende vil den hidtidige vandrehal med tilhørende lokaler kunne anvendes meget fleksibelt. Der er relativt store arealer, som kan underopdeles på flere måder. Der er en kantine med kapacitet til at bespise mange hundrede mennesker. Der er lokaler, der egner sig til brug for dagcenterets personale. Mod byparken er der en bred græsplæne, som vil kunne omlægges til en sansehave. Adgangen til boligblokkene vil kunne ske separat direkte fra parkeringspladsen. Adgangen til dagcentret vil også kunne ske separat direkte fra parkeringspladsen ad den nuværende hovedindgang (med adressen Bybjergvej 25). Kasperskolen Kasperskolen vil overtage lokaler og kontorer, der også tidligere har været brugt til undervisning. Der følger en række faglokaler med, og i et vist omfang vil Kasperskolen og Skovlunde Skole Syd kunne deles om hinandens faciliteter, møderum, hal m.m. Der er to gymnastiksale, præcis som i dag. Der er umiddelbar adgang til udearealer, der i størrelse og karakter svarer til eller er bedre end i dag. Side 3

Arealoversigt Botilbud Det fremtidige botilbud vil udgøre 3.364 m 2 inkl. fællesareal. I dag udgør de tre LEV-lejemål 1.422 m 2. Forøgelsen skyldes, at antallet af boliger stiger fra 21 til 33, samt at der etableres forbedrede servicearealer. Dagcentret Det fremtidige dagcenter vil udgøre 1.118 m 2. I dag udgør LEV-lejemålet, Krumtappen, 465 m 2. Forøgelsen skyldes, at kapaciteten udvides svarende til boligantallet, samt at der på UCC forefindes et stort sammenhængende område, der egner sig til formålet. Kasperskolen Den fremtidige Kasperskole vil udgøre 5.314 m 2 ekskl. kælder og 7.845 m 2 inkl. kælder. Kælderens anvendelighed er noget varierende, hvorved det reelle nytteareal ligger et sted mellem de to tal. I dag udgør Kasperskolen 5.130 m 2 ekskl. kælder og ekskl. teatersal hhv. 8.790 m 2 inkl. kælder og inkl. teatersal. Samlet set vil skolen komme til at råde over omtrent samme areal på UCC som nu. Kasperskolen råder i dag over to gymnastiksale. På UCC vil der også være to gymnastiksale til disposition. Kasperskolen råder i dag over en stor teatersal og vil på UCC have adgang til dels idrætshallen dels koncertsalen. Herudover vil Kasperskolen kunne få adgang til Skovlunde Skole Syds idrætshaller. Kasperskolen råder over en stor græsplæne til udendørs idræt og vil på UCC have adgang til egne udearealer med græs omkring bygningen samt til naboskolens store idrætsplads, Byparken samt Klub Skovlunde Kasperskolen udmærker sig ved i et vist omfang at bruge lokalerne i kælderen. Det gælder ikke i samme grad de andre anvendelser. Idrætshallen Idrætshallen udgør 1.796 m2. Denne hal erstatter ikke nogen nuværende hal (bortset fra den midlertidige genhusning af den nedbrændte hal på Skovlunde Skole Syd). Idrætshallen er med andre ord en kapacitetsudvidelse. Koncertsalen Koncertsalen udgør 607 m 2. Denne sal erstatter ikke nogen nuværende sal, og er dermed en kapacitetsudvidelse. Total UCC s samlede bygningsareal er på 12.828 m 2 + kælder på 4.692 m 2 = 17.520 m 2. Det skal i den forbindelse bemærkes, at ikke hele kælderen lader sig udnytte reelt. Side 4

Anlægsudgifter Botilbud Entrepriseudgift inkl. rådgivning...38,0 mio. kr. Udearealer...5,0 mio. kr. Indeksering...1,3 mio. kr. I alt afrundet...44,3 mio. kr. Heraf udgør servicearealerne v. 34 % 15,1 mio. kr. Dagcenter Entrepriseudgift inkl. rådgivning...9,6 mio. kr. Indeksering...0,3 mio. kr. I alt afrundet...9,9 mio. kr. Kasperskolen Entrepriseudgift inkl. rådgivning...23,9 mio. kr. Udearealer...0,9 mio. kr. I alt afrundet...24,8 mio. kr. Der indekseres ikke, da byggestart er nært forestående. Relation til business case Bofællesskaberne vokser arealmæssigt i kraft af, at antallet af boliger vokser fra 21 til 33. Dagcentret vokser arealmæssigt fra ca. 500 til over 1.000 m 2. Kælderarealerne på UCC er samlet set større end på de nuværende ejendomme, vi forlader. En del af kælderlokalerne er ikke umiddelbart relevante for de nye anvendelser. Flytteudgifter Flytteudgifterne er anslået... 3,0 mio. kr. Idrætshallen og teatersalen Der er udgifter til at ibrugtage både idrætshallen og koncertsalen. Sidstnævnte planlægges at have egen indgang og en toiletgruppe. Dette er ikke prissat. Salgsindtægter Botilbud Ud af botilbuddets samlede areal på 4.046 m2 udgør boligerne inkl. fællesareal 2.670 m2. Salgsværdien er beregnet ved samme kvadratmeterpris som ved købet. Salgsværdi... 10,1 mio. kr. Side 5

Huslejeudregning, botilbud Beregningsgrundlag Der etableres 33 boligenheder, som fordeler sig på UCC-grupperne 1, 2 og en halv 3 samt gruppe 6. I hver gruppe indgår der til boligerne fællesarealer i form af gangarealer, ophold etc. De åbne atriumgårde er ikke medregnet. Boligernes servicearealer indeholder kontorer, depoter, gangarealer etc. Ved en fordeling hvor boligareal inkl. fællesareal udgør 2.670 m 2 eller 66% og servicearealet udgør 1.376 m 2 eller 34%, beløber den samlede anskaffelsessum sig til ca. 38,0 mio. kr. Der må tages forbehold for om denne procentuelle fordeling kan holde. Typisk ligger servicearealer på mellem 25-35 %. Hvis servicearealernes andel falder, stiger huslejen, og salgsindtægten vedrørende boligdelen stiger. Grundudgiften er beregnet på grundlag af ejendommens handelsværdi, den aktuelle købspris. Det giver ca. 3.800 kr./m 2. Entrepriseudgifterne er beregnet, som det fremgår af ovenstående kalkulation, hvilket svarer til ca. 11.000 kr./m 2. Den samlede kvadratmeterpris bliver hermed ca. 14.800 kr. Ved huslejeberegningen for bofællesskabets boliger er der regnet med en driftsudgift til vedligehold på 350 kr./m2. Boligareal Boligerne varierer i størrelse og ligger mellem 28 og 60 m 2. Den gennemsnitlige bolig er på 45 m 2 netto ekskl. fællesareal hhv. 81 m 2 brutto inkl. fællesareal. Husleje Huslejen varierer fra den mindste til den største bolig. Der er tale om intervallet: mindste bolig, ca.-husleje...4.700 kr./md. største bolig, ca.-husleje...6.700 kr./md. Hertil skal lægges forbrugsudgifter (el, vand og varme) ca....1.600 kr./md. I alt...6.300 8.300 kr./md. Hvis kvalitetsniveauet af boligerne højnes svarende til at sætte entrepriseudgifterne op med 10 %, stiger den månedlige husleje til 4.900 hhv. 6.900 kr. Beboerindskud Beboerindskud kan ligeledes udregnes til 23.881 kr. pr. boligenhed (i gennemsnit). Grundkapitallån Det kommunale grundkapitallån er defineret som 10% af anskaffelsessummen. Den bliver dermed jf. ovenstående = 3,8 mio. kr. Side 6

Tidsplan Botilbud og dagcenter Realiseringen af nye boliger med serviceareal og af nyt dagcenter vil bedst kunne ske som én byggesag. Tidsplanen for de to dele, bofællesskab og dagcenter, bliver dermed parallel. Varigheden af hele byggesagen fra i dag og frem til ibrugtagning vil afhænge af den valgte gennemførelsesmodel. Der vil dog under alle omstændigheder skulle ske den samme grad af ombygning, som beskrevet ovenfor. Dette indebærer et entrepriseudbud efter EU-direktivet, hvilket forlænger processen. Ibrugtagning må forventes at blive i andet halvår 2018. Kasperskolen Forudsat at brugerprocessen og dermed skrivningen af byggeprogrammet igangsættes nu pr. september måned vil byggesagen kunne gennemføres frem til udgangen af næste år. En foreløbig hovedtidsplan peger på en mulig aflevering og dermed ibrugtagning ultimo oktober 2017 tidligst. Forudsætninger herfor må dog undersøges nærmere. Der skal i den forbindelse tages højde for at ibrugtagningen skal kunne ske på baggrund af et helt afsluttet byggeri, sådan at flytning og opstart af undervisning kan ske uforstyrret af evt. mangelarbejder. Dette taler for at lægge en buffer ind i tidsplanen. Side 7

Økonomiske konsekvenser (Business Case) Opdatering af skemaet fra det fortrolige notat af 15. februar 2016 Nedenstående oversigt samler alle på nuværende tidspunkt kendte omkostninger i forbindelse med udnyttelsen af UCC samt de følgeprojekter, som efterfølgende understøtter hele rokaden mellem funktionerne. Skemaet indeholder også en opdatering af de driftsmæssige besparelser samt udgifter som følger af projektet. Her gælder, at der fortsat er stor usikkerhed i forhold til realiseringen af særligt gevinsterne. Endeligt er den tidligere udmeldte tilbagebetalingstid revurderet i lyset af de forholdsmæssigt større investeringer, som nu er indbygget i projektet. Mio. kr. 2016 2017 2018 2019 2020 I alt Købsudgifter Udgift til køb af UCC-bygningen 55 55,0 Aflysning af hjemfaldspligt 10 10,0 Købsudgifter i alt 55 10 65,0 Udnyttelse / Omkostninger Initialomkostninger 0,85 0,9 SSU Botilbud, servicedelen * (A) 5,7 9,0 14,7 Botilbud, grundkapitaltilskud * (B) 1,3 2,4 3,7 Botilbud, salgsindtægt (C) -10,1-10,1 Dagtilbud * 3,3 6,6 9,9 Andel af flytning (50%) 1,5 1,5 Delsum SSU 0,2 19,5 19,7 BSU Kasperskolen * 20,8 4,0 24,8 Andel af flytning (50%) 1,5 1,5 Delsum BSU 22,3 4,0 26,3 Øvrigt Etablering af Arbejdsmarkedshus - skøn (D) 5,5 5,5 Flytning m.m. 1,0 1,0 Delsum øvrigt 6,5 6,5 (Heraf energibesparende foranstaltninger) (E) 3,0 2,5 5,5 Omkostninger netto i alt 0,9 22,5 30,0 53,4 Evt. kvalitetsforbedring på 10% (F) 3,46 2,4 5,9 Anlægindtægter Salg af Familiehuset 2,0 2,0 Salg af Rektor- og Pedelbolig på Baltorpvej 2,0 2,0 4,0 Frasalg af delareal ved UCC mod Rosenhaven 1,0 1,0 Driftsforudsætninger (skøn) Driftsbesparelser fra Dagcentret -0,25-0,50-0,50-1,25 Driftsbesparelser fra Botilbud -0,50-1,00-1,00-2,50 Driftsudgifter til nye bygninger 1,00 1,75 1,75 1,75 6,25 Skøn på mindre transportomkostninger -0,45-0,45-0,45-1,35 Driftsbesparelser fra Familiehuset + Baltorpvej -0,10-0,25-0,25-0,60 Forøget takstgrundlag fra Kasperskolen (netto) -0,10-0,45-0,45-0,45-1,45 Huslejebesparelse for Jobcentret -2,00-4,00-4,00-10,00 Effektivisering jf. budgetaftale 2016 for SSU (G) -1,50-1,50-1,50-4,50 Mulig mindreomkostning ved 12 nye boliger (H) -1,00-2,60-2,60-6,20 Delsum / Gevinst 0,0 0,9-4,5-9,0-9,0-21,6 Samlet omkostninger 55,9 32,5 30,0 0 0 118,4 Finansieringsbehov / (I) 0,9 29,5 25,5-3,0-2,0 50,9 Side 8

Følgende bemærkninger knytter sig til skemaet: *) Beløbet er fordelt med ca. 1/3 i 2017 og 2/3 i 2018 Simpel tilbagebetalingstid (TBT) i år: 13,8 Beregnet ud fra finansieringsbehov og køb Ad (A) Ad (E) Den samlede renovering er bestemt til: 44,3 Det er vurderet at ca. 10 % af ombygningsarbejdet 6,0 Heraf udgør servicearealet 34 % svarende til: 15,1 kan lånefinansieres som energibesparende tiltag Ad (B) Ad (F) Grundkapitalen er 10 % af anskaffelsessummen 38,0 Der er lagt op til en mulig kvalitetsforbedring på ca. 10 % for boligdelen (jf. huslejeberegningen) af ombygningsomkostningen. Det vil medføre højere Ad (C) Salgsindtægt/aktivering af friværdi er bestemt som 10,1 Ad (G) boligarealet x købspris pr. m2 (2.670 x 3.800) Ad (D) Et skøn over omkostninger til renovering og 5,5 Ad (H) ombygning af Baltorpvej 18 husleje, taksstigning og ét års længere TBT. Besparelse som er aftalt i Budgetaftalen fra 2016 som en effektivisering af driften. Det er ikke muligt at beregne hvilken værdi et øget antal kommunale boliger til voksne med særlige behov kan give. Det fulde potentiale er vurderet til 2,6 mio. kr./år, men der bør indarbejdes 1,0 mio. kr./år i besparelsen. Ad (I) Finansieringsbehovet er bestemt som de samlede omkostninger fratrukket lånefinansieringen fra energipuljen samt indtægter fra salg af ejendomme og grunde. Side 9