Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 13. april 2015 Opførelse af enfamiliehus, Strandhusvej 31, Egå Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til et enfamiliehus i 2 etager og kælder på Strandhusvej 31. 1. Resume Lokalplanen for Strandhusvej tillader kun et byggeri på maksimalt 250 m2 i 2 etager plus garage i kælderniveau. Det er dette volumen, som ejerne har søgt og fået byggetilladelse til. Byggeriet er delvist opført. Byggeriet fremtræder meget stort, og der er fra flere sider sat spørgsmålstegn ved, om det også reelt overholder lokalplanen. Sagsbehandlingen har vist, at byggeriet er opført for stort. Bygherren har fremsendt et revideret byggeprojekt, hvor etagearealet er reduceret. Byggeriet er opført 35 cm for højt. Der søges om dispensation til opretholdelse af højde som følge af uforholdsmæssigt store omkostninger ved en lovliggørelse. Teknik og Miljø anbefaler, at der meddeles dispensation til det reviderede byggeprojekt. 2. Beslutningspunkter At Byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser. 3. Baggrund Da der er tale om flere indsigelser mod det ansøgte byggeri, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. Klik her for at angive tekst. side 1 af 10
4. Sagsfremstilling Lokalplan Ejendommen er omfattet af lokalplan 654. Med lokalplanens vedtagelse i 2003 blev området overført til byzone. Lokalplanen stiller særlige krav til bebyggelse i området, som er et skrånende kystlandskab langs de fredede arealer ved Egåen. Lokalplanen ( 1) har blandt andet til hovedformål at sikre, at kystlandskabet ikke påvirkes negativt, og at nye boliger får en attraktiv udformning, der tager hensyn til udsigtsforholdene for bebyggelsen umiddelbart vest for lokalplanområdet (Altanstien, Egå Strandvej). Lokalplanen bestemmer blandt andet, at Etageareal må ikke overstige 250 m2. Bygning må højst opføres i 2 etager. Der må indrettes garage i kælderniveau. Der må ikke herudover indrettes kælder. Bygningshøjde må ikke overstige 7 meter. På bygninger, der mod Strandhusvej fremstår i 2 etager, skal øverste etage udformes anderledes end nederste etage. Byggetilladelse Ejerne påbegyndte i marts 2012 byggeriet i henhold til byggetilladelse fra februar 2012. Ejerne var ikke repræsenteret af professionel bygherrerådgiver. På tidspunktet for byggetilladelsen forelå der ikke tegningsmateriale over indvendige arealer, bortset fra ejers oplysning om, at der i overensstemmelse med lokalplanen ville blive opført 250 m2 bolig og 34 m2 overdækket terrasse. I byggetilladelsen kræves, at der skal fremsendes en landinspektørerklæring om, at byggeriet overholder lokalplan 654. Erklæringen blev modtaget i juli 2012. Lokalplanen fastsætter et maksimalt niveauplan på 5 meter (over havets overflade). Et niveauplan bruges til at Klik her for at angive tekst. side 2 af 10
beregne bygningshøjde på grunde med skrånende terræn. Et niveauplan på 5 meter betyder, at en bygningshøjde på 7 meter ikke ligger højere end i kote 12 (meter over havets overflade). I byggetilladelsen meddelte Byggeri efter naboorientering dispensation til, at lokalplanens niveauplan hæves med 0,6 meter til 5,6 meter. Dispensationen var begrundet i ejendommens særlige beliggenhed ved Egåens nederste løb og som led i klimasikring af ejendommen i tilfælde af oversvømmelse. Samtidig bleven mindre overskridelse af bygningsreglementets skrå højdegrænseplan mod Strandhusvej 33 godkendt. Efterfølgende ansøgning om dispensation Det viste sig efter byggeriets opstart, at byggeriet krævede en række yderligere dispensationer fra lokalplan 654. Ejerne søgte i 2013 om lovliggørende dispensation til byggeriet. I december 2013 blev Byggeri gjort opmærksom på, at byggeriet var opført 35 cm for højt. Efter at have gennemført naboorientering med en række indsigelser til følge traf Byggeri afgørelse i sagen 10. februar 2014. I afgørelsen blev der meddelt afslag på et badeværelse i kælderniveau, afslag på beregning af etageareal på 267 m2 med et uopvarmet areal på 63 m2 i stueetage samt afslag på bygningens højdeoverskridelse på 35 cm. Byggeri varslede påbud om fysisk lovliggørelse, det vil sige, at etagearealet blev krævet reduceret til 250 m2 og bygningshøjden med 35 cm. I afgørelsen godkendte Byggeri under henvisning til de i 2008 i bygningsreglementet indførte krav om tilgængelighed (niveaufri adgang), at der blev opført indgangsparti og trappe/elevator i kælderniveau. Revideret projekt Byggeri modtog i november 2014 et revideret projekt med et reduceret etageareal. Samtidig blev der søgt om Klik her for at angive tekst. side 3 af 10
lovliggørende dispensation til bygningens højdeoverskridelse på 35 cm. Det er dette reviderede projekt, som nu fremsendes til Byrådet. Det reviderede projekt har ikke været i høring hos de omboende. Det skyldes, at der er tale om en sag om lovliggørelse af et allerede opført, ulovligt byggeri. Byrådet skal beslutte, om byggeriet kan lovliggøres som ansøgt i det reviderede projekt med et reduceret etageareal (fysisk lovliggørelse) og dispensation til en bygningshøjde på 7,35 meter (retlig lovliggørelse). De omboende er blevet bekendt med det reviderede projekt i forbindelse med, at byggesagen i januar 2015 har været omtalt i Århus Stiftstidende. Naboer og Grundejerforeningen Strandhusvej har i brev til Teknik og Miljø i forbindelse med avisomtalen fremsat en række indsigelser mod det reviderede projekt. Tegningsmaterialet er tilrettet efter modtagelse af brevet, således at enkelte forhold udgår eller præciseres. Byggeri har tidligere foretaget naboorienteringer i sagen, dels i januar 2012 og dels i oktober 2013. Naboorienteringerne afstedkom en række indsigelser. Samtlige indsigelsespunkter behandles i denne indstilling. Indsigelserne kan tematiseres således: Byggeriet er for stort (etageareal) Byggeriet er for højt (bygningshøjde) Byggeriet fremtræder i 3 etager (etageantal) Ejerne har siden februar 2014 været repræsenteret af advokat. 1) Etageareal Flere indsigere gør gældende, at etagearealet langt overstiger 250 m2. Teknik og Miljø: Klik her for at angive tekst. side 4 af 10
Teknik og Miljø har beregnet etagearealet til 249,4 m2, som derfor er umiddelbart tilladt efter lokalplanen. Bebyggelsesprocenten beregnes til 18,3 og overholder lokalplanens bestemmelse om en maksimal bebyggelsesprocent på 25. Beregning af etageareal i områder, der er omfattet af en lokalplan, skal udføres i overensstemmelse med de regler, der var gældende på tidspunktet for offentliggørelsen af lokalplanen. Lokalplan 654 er offentliggjort i 2003, og derfor skal etagearealet beregnes efter Bygningsreglement for småhuse 1998 (BR-S 98), Bilag A. Ifølge en undtagelsesregel i BR-S 98 må der etableres overdækninger med et areal på indtil 5 % af grundens areal, uden at arealet skal medregnes i etagearealet. 5 % reglen omfatter ifølge bygningsreglementet og den uddybende vejledningstekst både åbne og lukkede overdækninger, som ikke anvendes til egentlige beboelsesrum, f.eks. udestuer, altanlukninger, terrasseoverdækninger, overdækkede gårde, forbindelsesgange og lignende. Kælderniveau indgår beregningsmæssigt med 0 m2 etageareal. Stueetage indgår beregningsmæssigt med 110 m2 etageareal. Overdækket altan på 20,4 m2 medregnes ikke (under 5 % af grundens areal). Et areal på 42,1 m2 medregnes ikke, da arealet ligger inde i skrænten i en zone, der reelt er kælder. Arealet rummer blandt andet 2 disponible rum, som skal være uden vinduer og kun må anvendes til opbevaring, ikke til beboelse. Overetage indgår beregningsmæssigt med 139,4 m2. Overdækket altan på 18,1 m2 medregnes ikke (under 5 % af grundens areal de 2 altaner er tilsammen 20,4 + 18,1 = 38,5 ~2,83 %) Klik her for at angive tekst. side 5 af 10
I forbindelse med vurdering af om de to overdækkede altaner er omfattet af undtagelsesreglen, lægges der vægt på, at arealerne ikke i ydre fremtoning fremtræder som sædvanlige beboelsesrum under et sædvanligt tag og med almindelige vinduer m.v. 2) Bygningshøjde Indsigerne kræver bygningshøjden reduceret med 35 cm. Teknik og Miljø: Lokalplanen fastsætter en maksimal bygningshøjde på 7 meter over niveauplan på 5,0 meter (over havets overflade). Byggeri har som tidligere skrevet allerede meddelt dispensation til et forhøjet niveauplan på 5,6 meter. Bygningen er 35 cm højere, end den må være efter det forhøjede niveauplan. Ejerne har søgt om dispensation og har redegjort for årsagen til højdeoverskridelsen. Der er sket en fejl. Fejlen er opstået som en kombination af manglende/mangelfuld rådgivning fra bygherrerådgiver/entreprenør og en kompliceret og udfordrende byggegrund. Til støtte for dispensationsansøgningen har ejerne fremsendt et notat, udarbejdet af Niras. Med notatet ønsker ejerne at dokumentere, at såfremt bygningshøjden skal reduceres med 35 cm, vil det pådrage dem omkostninger af en så betydelig størrelse, at det ikke vil stå mål med hensynet til håndhævelse af den i byggetilladelsen fastlagte totale højde for byggeriet. Notatet redegør for størrelsen af de omkostninger, som ejer har afholdt til den eksisterende tagkonstruktion, samt de omkostninger, der er afholdt til udførelse af skrænten, der vil lide væsentlig skade, såfremt husets højde skal sænkes. Niras har tillige udarbejdet skitser med sigtelinjer fra bagvedliggende ejendom på Egå Strandvej 16 og henover Strandhusvej 31. Det vurderes, at forhøjelsen af bygningshøjden med 35 cm ikke i væsentlig grad påvirker Klik her for at angive tekst. side 6 af 10
udsigtsforholdene for bagvedliggende ejendom. Der etableres ikke ovenlysvinduer i byggeriet. De økonomiske og visuelle beregninger forelå ikke, da Teknik og Miljø i februar 2014 traf afgørelse om, at bygningshøjden skulle reduceres med 35 cm. Flere indsigere henviser til en byggesag på naboejendommen, Strandhusvej 33. Der er tale om et byggeri, som pågik i 1983-1985, hvorefter det af forskellige årsager gik i stå. Overfredningsnævnet traf i 1991 afgørelse om færdiggørelse af byggeriet inden april 1992, idet byggeriet ellers skulle nedrives. I 1993 vedtog Byrådet, at sommerhuset skulle fjernes. Under byrådsmødet kom det frem, at en køber tilbød at færdiggøre byggeriet. Byrådet vedtog i sit møde i februar 1994 at meddele tilladelse til færdiggørelse af byggeriet blandt andet på betingelse af, at bygningshøjden skulle reduceres med 72 cm. 3) Etageantal Indsigerne gør gældende, at byggeriet fremtræder i 3 etager. Teknik og Miljø: Hverken i planloven eller byggelovgivningen findes en definition på begreberne etage og etageantal. Håndbog for bygningsmyndigheder indeholder en række fortolkninger af byggelovgivningens bestemmelser, herunder også af etagebegrebet. Langs Strandhusvej er der et kraftigt terrænspring i form af en 12 meter høj skrænt. Skrænten, som strækker sig over en lang række grunde, bevirker, at kælderen bliver frilagt. Det følger af håndbogen, at det er almindelig praksis, at en kælder, der bliver frilagt på grund af et terrænspring, ikke medregnes som en etage. Det er dog en forudsætning, at frilæggelse ikke er kunstigt fremkaldt, og at fornuftig adgang til vej gør en sådan bygningsudformning naturlig. Klik her for at angive tekst. side 7 af 10
Ejerne lover, at ny hæk mod Strandhusvej plantes i en højde på ikke under 1,80 meter. Teknisk byggesagsbehandling Siden 2009 har byggelovgivningen bestemt, at kommuner ikke ved byggeri af enfamiliehuse skal foretage en teknisk byggesagsbehandling/kontrol. Dette forhold afspejler sig i kravene til byggeansøgningsmateriale. Skrænt mellem Strandhusvej og Egå Strandvej To naboejendomme på Egå Strandvej 16 og 18 har i byggeperioden været generet af mangelfuld sikring af den 12 meter høje skrænt mellem Strandhusvej og Egå Strandvej. På grund af risiko for jordskred standsede Byggeri medio 2012 byggeriet og afspærrede de yderste fire meter af naboejendommene på Egå Strandvej. Som led i sikring af skrænten skal skrænten beplantes. Beplantning er endnu ikke udført af ejer. Ejer har søgt fristen herfor udsat til ultimo marts 2015. På toppen af skrænten mod skel (hæk) til Egå Strandvej 16 skal der være et vandret areal på 0,5 meter. Det har i november 2014 vist sig, at dette vandrette areal ikke er etableret. Terrænreguleringen er ikke godkendt af bygningsmyndigheden, som foreskrevet i lokalplanens 7, stk. 3. -o- Konklusion Med udgangspunkt i ovennævnte gennemgang anbefales det, at Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele den fornødne dispensation til og godkendelse af det reviderede projekt, herunder den i forbindelse med skrænten foretagne terrænregulering. 5. Strategi for borgerinddragelse Byggeri har gennemført flere naboorienteringer i sagen; Klik her for at angive tekst. side 8 af 10
I januar 2012 om niveauplan og det skrå højdegrænseplan. I oktober 2013 om indretning af kælderniveau og beregning af etageareal. Ejere og brugere i følgende ejendomme er hørt: Egå Strandvej 16 og 18 Strandhusvej 29 og 33 Grundejerforeningen Strandhusvej v/formand Jesper Hjortdal Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Oversigtskort Bilag 2: Tegningsmateriale, revideret projekt Bilag 3: Byggetilladelse med bilag 3, 3A-3E Bilag 4: Fotos Bilag 5: Indsigelser Bilag 6: Ansøgers kommentar Bilag 7: Ansøgers redegørelse for bygningshøjde med oversigter over afholdte udgifter ved hhv. tag og skrænt Bilag 8: Notat om bygningshøjde (Niras) Bilag 9: Sigtelinjer (Niras), skitse S01 og S02 Bilag 10: Dataark Tidligere beslutninger Byrådet vedtog i sit møde den 23. februar 1994 at meddele tilladelse til færdiggørelse af byggeri på Strandhusvej 33 blandt andet på betingelse af, at bygningen blev reduceret, således at dagældende bygningsreglement blev overholdt. Det indebar, at tagets toppunkt skulle reduceres med 72 cm. Klik her for at angive tekst. side 9 af 10
Sagsnummer: 13/044707-14 Center for Miljø og Energi Tlf.: 89 40 22 13 Lix: 44 Sagsbehandler: Pernille Bugge Tlf.: 89 40 25 23 E-post: pebu@aarhus.dk Klik her for at angive tekst. side 10 af 10