Strategiske udbudsprocesser kan realisere byudvikling Aarhus, den 3. november 2016 2 Retsgrundlag krav om offentligt udbud (og undtagelser herfra) 68 i lovbekendtgørelse nr. 186 af 19. februar 2014 om kommunernes styrelse ("kommunestyrelsesloven") har følgende ordlyd: "Stk. 1. Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Økonomi- og indenrigsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. Stk.2. Reglerne i stk. 1 gælder ikke ved salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i henhold til lov om almene boliger m.v. og lov om støttede private ungdomsboliger." Tilsvarende fremgår af 2 i bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme ("udbudsbekendtgørelsen"). 1
3 Salg med vilkår - direkte salg eller udbud Af udbudsbekendtgørelsens 3, stk. 2, fremgår: "Kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet fastsætter på hvilke vilkår ejendommen udbydes til salg. Kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet kan bestemme, at ejendommen udbydes til en fastsat pris, forudsat at prisen svarer til markedsprisen." Det fremgår videre herom af udbudsvejledningens afsnit 6.1.2: "Hverken reglerne om offentligt udbud eller den skrevne lovgivning i øvrigt indeholder bestemmelser om, på hvilke vilkår en kommunal ejendom kan udbydes til salg. Spørgsmålet om et vilkårs lovlighed skal derfor afgøres på grundlag af de almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommuners opgavevaretagelse og almindelige forvaltningsretlige grundsætninger, som f.eks. lighedsgrundsætningen og retsgrundsætningen om, at en offentlig myndighed ikke må forfølge uvedkommende formål (magtfordrejning). Dette indebærer, at det skal vurderes, om der ved vilkåret varetages en saglig kommunal interesse. I det omfang, der herved varetages saglige kommunale interesser, kan kommunalbestyrelsen således fastsætte begrænsninger for ejendommens anvendelse. Sådanne begrænsninger kan være vilkår om gennemførelse af byggeri af et bestemt indhold eller udseende, om efterfølgende udlejning til kommunen (sale-and-lease-back) eller vilkår om, at en bygning eksempelvis et sygehus fortsat skal anvendes til bestemt kommunalt formål - eksempelvis sygehusdrift. Sådanne rådighedsindskrænkninger vil typisk påvirke markedsprisen for ejendommen, og kommunalbestyrelsen må derfor sikre sig, at de kommunale interesser, der har begrundet rådighedsindskrænkningen faktisk bliver tilgodeset." 4 Markedspris Efter almindelige kommunalretlige grundsætninger har kommunerne generelt en forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt ved alle dispositioner. Dette indebærer ved salg af kommunens faste ejendomme, at kommunen skal sælge ejendommen til den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel - markedsprisen. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen under varetagelse af en saglig kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen. Det fremgår af udbudsvejledningens afsnit 5: "Fælles for disse salg såvel som for salg efter forudgående offentligt udbud gælder, at de skal ske til markedsprisen, jf. herom nedenfor afsnit 7.1. Det gælder dog ikke, såfremt den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere en markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.2." 2
5 Markedspris Af udbudsvejledningens afsnit 7.1 fremgår vedrørende kravet om markedsprisen: "I forbindelse med salg af kommunal fast ejendom indebærer dette, at kommunen skal sælge til den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel - markedsprisen. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen." Udbudsvejledningens afsnit 7.2 omhandler salg til andre end højestbydende, altså en sædvanlig udbudssituation. Det fremgår: "... Såfremt den skrevne lovgivning ikke er udtømmende, må det afgøres efter almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommunernes opgavevaretagelse kommunalfuldmagtsreglerne samt efter offentligretlige retsgrundsætninger om saglighed i forvaltningen, om kommunen lovligt kan lægge vægt på de omhandlede kriterier i en situation som den foreliggende." 6 Bassin 7 Bassin 7: I alt ca. 70.000 etm2 Felt 1 (Udbuddet af Bassin 7) Felt 2a: ca. 7.000 etm2 Felt 2b: ca. 7.000 etm2 Felt 3: ca. 12.000 etm2 Felt 4: ca. 19.500 etm2 Baggrund Proces med Gentænk Bassin 7 Behov for bylivsaktiviteter 3
7 Bassin 7 Udbuddet, hvor udviklingen af Bassin 7, Aarhus Ø påbegyndes, omfatter: 1. Salg af et byggefelt på 3.000 etagemeter øremærket til bylivsaktiviteter (lav pris). 2. Køberet til 20.000 etagemeter til bolig- og/eller erhvervsformål. 3. Udarbejdelse af en udviklingsplan for Bassin 7 i samarbejde med Aarhus Kommune, herunder for de to byggefelter, som køber erhverver og opnår køberet til. 8 Fastlæggelse af byggefelter og fastsættelse af købesum Byggefelterne på hhv. 3.000 og 20.000 etagemeter vil blive fastlagt i planlægningsprocessen med udviklingsplanen. Byggefelterne vil bidrage til udviklingsplanens realisering, og bylivsaktiviteterne skal understøtte strategien for udviklingen af byliv på Bassin 7. Købesummen for de hhv. 3.000 og 20.000 etagemeter kan ikke fastsættes endeligt, før placering, faktisk anvendelse og øvrige forhold, som indgår i købesummens fastsættelse, er fastlagt. Købesummen vil derfor først kunne fastsættes i planlægningsprocessen frem mod udviklingsplanen. 4
9 Udviklingsplan Udviklingsplanen skal udarbejdes i et samarbejde mellem køber og Aarhus Kommune. Der skal afprøves en række nye metoder og værktøjer. Planlægningsprocessen skal have fokus på en forening af den fysiske planlægning med en klar strategi for realisering af udviklingsplanen, herunder ikke mindst realisering af bylivsaktiviteter på de 3.000 etagemeter. 10 3.000 etagemeter til bylivsaktiviteter Aftalen er betinget af: At køber i samarbejde med Aarhus Kommune udarbejder en udviklingsplan, som kan godkendes af Aarhus Kommune. At køber dokumenterer at ville kunne realisere bylivsaktiviteter på de 3.000 etagemeter umiddelbart efter overtagelsesdagen og i henhold til aftalt tidsplan herfor. Herudover sædvanlige betingelser om upåanket og upåankelig lokalplan samt Aarhus Byråds godkendelse af aftalen. 5
11 Køberet til 20.000 etagemeter Det er en betingelse for udnyttelse af køberetten: At køber har opfyldt vilkår og betingelser for køb af de 3.000 etagemeter til bylivsaktiviteter. At der på tidspunktet for køberettens udnyttelse stilles garanti eller anden sikkerhed, som kan godkendes af Aarhus Kommune, til sikkerhed for købesummens betaling. 12 Krav til tilbudsgiverne Der stilles krav om, at tilbudsgiver har eller råder over følgende kompetencer og erfaringer: Byplanmæssige, arkitektoniske og sociologiske. Projektudviklingskompetencer og -erfaringer. Finansiel styrke og robusthed til køb af de 3.000 etagemeter byggeret samt gennemførelse af planlægningsprocessen. Inddragelse af slutbrugere. 6
13 Udbudsmateriale Udbudsmaterialet består af: "Gentænk Bassin 7", Agenda april 2013. Udbudsbrev med udbudsmateriale i form af: Udkast til aftalegrundlag. Oplysninger om udbuddet (tekniske specifikationer). Gældende plangrundlag for De Bynære Havnearealer. 14 Krav til tilbuddet Tilbuddet skal indeholde: Overordnet redegørelse for, hvordan de vigtigste udfordringer i "Gentænk Bassin 7", Agenda april 2013, kan gentænkes i arbejdet med udviklingsplanen i form af besvarelse af en række spørgsmål. Redegørelse for, hvordan tilbudsgiver vil sikre realisering af bylivsaktiviteter på de 3.000 etagemeter byggeret. CV er for de nøglepersoner, som skal deltage i samarbejdet med Aarhus Kommune om udarbejdelse af udviklingsplanen. 7
15 8 spørgsmål (Gentænk Bassin 7) 1. Hvordan skaber vi byliv i og omkring Bassin 7, Aarhus Ø? En by er ikke en koncentration af huse, men af mennesker og menneskelige relationer, såsom arbejde, handel, kærlighed, trafik, oplevelser, venskaber, fjendskaber - kort sagt en masse møder, planlagte og tilfældige. Byen maksimerer sandsynligheden for møder, og for de rette møder. Det er disse aktiviteter, der skaber bylivet. Bylivet kan understøttes af optimale fysiske rammer. 2. Hvordan skaber vi et område ved Bassin 7, Aarhus Ø, der også er attraktivt for børnefamilier? 3. Hvordan skaber vi byrum og bylandskab, der er optimale rammer for ophold og aktivitet for den/de ønskede målgrupper? 4. Hvordan opnår vi en skala i byggeri og anlæg, der tager afsæt i mennesker og deres behov for at bruge, indtage, deltage og føle tryghed? 5. Hvordan tænker vi miljømæssig, social og økonomisk bæredygtighed ind i udviklingen af Bassin 7, Aarhus Ø, - både i det midlertidige og i det permanente? 6. Hvordan undgår vi visuel og funktionel privatisering, så vi skaber grundlag for at invitere byen og bylivet ind? 7. Hvordan undgår vi, at parkering og trafik visuelt og funktionelt sker på bekostning af bylivet og dets behov for rammer? 8. Hvordan tilrettelægges den bedste udviklingsproces fra ingenting over det midlertidige til det endelige resultat, og hvem skal være ansvarlige for at etablere og drive relevante aktiviteter og finansiere disse i forskellige faser? 16 Tildelingskriterier Vægt på tilbudsgivernes besvarelse af de ovenfor i punkt 6.3 nævnte spørgsmål 1-8 med henblik på at vurdere kvaliteten af tilbudsgivers forslag i relation til: At tilvejebringe Udviklingsplanen for Bassin 7, Aarhus Ø til opfyldelse af visionen for Bassin 7, Aarhus Ø, jf. "Gentænk Bassin 7", Agenda april 2013. At redegøre for, hvordan de vigtigste udfordringer sikres indarbejdet i Udviklingsplanen for Bassin 7, Aarhus Ø. At sikre et hensigtsmæssig samarbejde, som kan understøtte arbejdet med tilvejebringelse af Udviklingsplanen. At opfylde kravet om etablering af bylivsaktiviteter på Ejendom 1s 3.000 etagemeter byggeret, som den vindende tilbudsgiver skal erhverve. CV er i form af nøglepersoner, som skal bemande opgaven med udarbejdelse af udviklingsplanen i samarbejde med Aarhus Kommune. Der afgives ikke pristilbud og der derfor lægges ikke vægt på pris: Sikrer at overdragelsen sker til markedspris - I udbudsmaterialet fastsættes prisintervaller for: Byggerettigheder til bylivsaktiviteter, 3.000 etagemeter. Byggerettigheder til boligformål, 20.000 etagemeter (afhængig af boligtype, placering mv.). 8
17 Offentligt-Privat Samarbejde (OPS) om opførelse og drift af kommunale arbejdspladser og udadvendte funktioner i Gellerup Nord I 2011 vedtog Aarhus Kommune og Brabrand Boligforening en dispositionsplan (Helhedsplanen) for Gellerupparken og Toveshøj. Helhedsplanen beskriver en ændring af området fra et socialt udsat boligområde til en ny og attraktiv bydel. Den nye kontorbygning skal understøtte Helhedsplanens visioner. Bygningen skal indeholde i alt ca. 950 kommunale arbejdspladser samt lokaler til Lokalpolitiet. Bygningen skal herudover indeholde ca. 1.500 m 2 udadvendte funktioner. Bygningen skal således bidrage til at sikre visionen om en ny bydel, hvor arbejdspladser, boliger mv. er med til at sikre inklusion af områdets nuværende borgere, men samtidig også blive et attraktivt trækplaster for resten af byens mange borgere. Projektet gennemføres som et Offentligt-Privat Samarbejde (OPS) med mulighed for plads til innovation, udvikling og optimering af projektets totaløkonomi (sammentænkning af projektering, opgørelse og efterfølgende drift). Den vindende tilbudsgiver (A. Enggaard A/S) skal samtidig varetage en række serviceydelser, herunder rengøring og drift af cafe og bespisningsarealer. Det er et krav, at den daglige drift af byggeriet løses med fokus på inklusion, bæredygtighed og evnen til at sikre synergi i nærområdet. 18 Offentligt-Privat Samarbejde (OPS) om opførelse og drift af kommunale arbejdspladser og udadvendte funktioner i Gellerup Nord Der skal være tale om mere end en administrationsbygning. Der skal sikres sammenhæng med området. Udenomsarealer er vigtige for både medarbejdere, borgere, naboer m.fl. Skal bruges som mere end en almindelig kontorbygning flere timer, flere brugere. Blev udbudt med en fast budgetramme, som skulle overholdes. 9
19 Offentligt-Privat Samarbejde (OPS) om opførelse og drift af kommunale arbejdspladser og udadvendte funktioner i Gellerup Nord Tildelingskriterium: Det økonomisk mest fordelagtige tilbud med følgende underkriterier i prioriteret og vægtet rækkefølge: Kvaliteten af det tilbudte løsningsforslag (50 %). Pris nutidsværdien af de samlede betalinger over OPS-kontraktens løbetid (35 %) Organisering og samarbejde (15 %) 20 Offentligt-Privat Partnerskab om opførelse, finansiering og drift af svømmebadsfacilitet som del af Sports- og Kulturcampus i Gellerup Udbydes efter reglerne om innovationspartnerskab. Mindst mulig kommunal involvering i anlæg og drift. Bidrag til at understøtte realiseringen af Helhedsplanen og gøre Gellerup til en attraktion, ikke kun for området, byens borgere, men også de mange turister, der kommer til Aarhus. 10
21 Kontakt Torben Brøgger Tina Braad Partner Aarhus Partner Aarhus Fast ejendom & Entreprise Fast Ejendom & Entreprise T +45 72 27 34 66 M +45 25 26 34 66 E tb@bechbruun.com T +45 72 27 33 21 M +45 25 26 33 21 E tbr@bechbruun.com København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T +45 72 27 00 00 www.bechbruun.com 11