Indust rivej Præstema rken Bensh øj Lokesv ej ej Klejtrupv ej org Vib tof t e j rve kæ Sø ej ev nd La Laksevænget j Fiskerve Søagervej ej sv Sø Lokalplan 16/2008 Boligområde ved Søtofte og Søkærvej i Sønder Onsild Tillæg nr. 409 til Hobro Kommuneplan 13-02-2008
Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger bindende bestemmelser for udnyttelsen af ejendomme inden for planens område. Bestemmelserne kan omhandle den fremtidige anvendelse af det areal og de bygninger, som lokalplanen omfatter, bebyggelsens art, omfang og udformning, friarealers anvendelse, fællesanlæg, afskærmende foranstaltninger, beplantning, vej- og stiforhold m.m. Lokalplanen er delt op i to dele: En redegørelsesdel, der redegør for planens intentioner og forhold til anden lovgivning. En bestemmelsesdel, der fastlægger bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere. Hvornår skal der laves en lokalplan? Ifølge Planloven skal der laves en lokalplan, når det er nødvendigt for at realisere kommuneplanen. Der skal også laves en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Byrådet kan endvidere på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et forslag til en lokalplan. Hvad er virkningen af en lokalplan? Der må ikke etableres forhold, som er i strid med en lokalplan eller et lokalplanforslag. Lokalplanen regulerer dog kun fremtidige forhold. Det betyder, at lovlig, eksisterende bebyggelse eller anvendelse kan fortsætte som hidtil, selv om den er i strid med en lokalplan eller et lokalplanforslag. Offentliggørelse af lokalplanen Før en lokalplan kan vedtages endeligt, skal der fremlægges et forslag til offentlig høring i mindst 8 uger. I dette tidsrum kan alle med interesse komme med indsigelser, idéer, kommentarer og forslag til lokalplanforslaget.
Indholdsfortegnelse REDEGØRELSE... 5 1. Baggrund... 6 2. Lokalplanens område... 6 3. Lokalplanens formål... 8 4. Forhold til anden planlægning og lovgivning... 8 4.1. Regionplanen... 8 4.2. Kommuneplanen... 10 4.3. Lokalplan... 10 4.4. Zoneforhold... 11 4.5. Landbrugsloven... 11 4.6. Vandforsyningsplanen... 11 4.7. Spildevandsplanen... 11 4.8. Varmeforsyning... 11 4.9. Elforsyning... 11 4.10. Naturbeskyttelsesloven... 12 4.11. Arkæologiske forhold - kulturarv... 12 4.12 Støj... 13 4.13. Veje, stier og parkering... 13 4.14. Jordforurening... 13 4.15. Miljøvurdering... 14 5. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... 14 5.1. Politiet... 14 5.2. Spildevandsplan og varmeplan... 14 6. Servitutter... 14 7. Klagevejledning til lokalplanen... 15 BESTEMMELSER... 17 1 Lokalplanens formål... 18 2 Område- og zonestatus... 18 3 Lokalplanområdets anvendelse... 18 4 Udstykning... 19 5 Bebyggelsens omfang og placering... 19 6 Bebyggelsens ydre fremtræden... 19 7 Ubebyggede arealer, beplantning m.v... 20 8 Vej-, sti- og parkeringsforhold... 20 9 Forudsætninger for ibrugtagning... 21 10 Tekniske anlæg... 22 11 Støj... 22 12 Grundejerforening... 22 13 Servitutter... 23 14 Ophævelse af lokalplan... 23 15 Lokalplanens retsvirkninger... 23 Vedtagelsespåtegning... 24 BILAG... 25 Bilag 1 Matrikelkort... 27 Bilag 2 Lokalplankort... 29 Bilag 3 Illustrationsplan... 31 Kortbilag 3 Illustrationsplan... 31 Tillæg nr. 409 til Hobro Kommuneplan 2004/2016... 37 Kommuneplantillæggets rammebestemmelser... 37 Vedtagelsespåtegning... 38
REDEGØRELSE
Redegørelse Lokalplan 16/2008 Nærværende redegørelse til Lokalplan 16/2008 er udarbejdet i henhold til Planlovens 16. Redegørelsen oplyser om lokalplanens formål, intentioner og forhold til anden planlægning og lovgivning, der måtte gælde for lokalplanområdet. 1. Baggrund 2. Lokalplanens område Baggrunden for lokalplanen er et ønske fra ejeren om at udstykke ejendommen til boliger i åben-lav bebyggelse. Lokalplanen omfatter et ca. 1,9 ha stort areal, som drives landbrugsmæssigt. Der er således ingen bebyggelse indenfor lokalplanområdets grænser. Lokalplanområdet ligger i Sønder Onsild, som er en mindre by beliggende tæt på motorvejen syd for Hobro. Byen består af en del ældre huse blandet med nyere parcelhusudstykninger med teglstenshuse. Byen gennemskæres af Viborg Landevej. Bebyggelsen beliggende syd for landevejen er præget af kringlede veje, der medvirker til at give byen sjæl. Området er plant dog med et let fald ud mod de åbne marker mod syd og mod parcelhusbebyggelsen mod vest. Lokalplanområdet er klart afgrænset af kraftig bevoksning mod nordøst. Mod nord og nordvest er området ligeledes klart afgrænset af hegn og bevoks ning. Mod syd og mod øst er området omgivet af parcelhusbebyggelse, som giver en mere uklar afgrænsning idet disse ejendomme ikke er omgivet af hækbeplantning. Mod sydøst er der frit kig mod det åbne land. Åbningen mod syd giver mulighed for udsigt fra en stor del af lokalplanområdet, mens der også er et kig ud i det åbne land mellem træerne mod øst og et kig ind i byen mod syd. N Lokalplanområdets afgrænsning af omgivelserne samt udsigt fra området side N
Redegørelse Lokalplan 16/2008 Parcelhusene mod syd og mod øst er opført over en lang periode med de ældste huse fra midt i 40 erne og det nyeste fra 2004. Mod øst findes et bindingsværkhus med eternittag fra 1821 og mod nord en velholdt firelænget gård. Til gården hører en mindre sø, som er omgivet af hegn og som fremstår som en del af den private have. Der er således ikke adgang til søen og den er ikke synlig i området, da den er omgivet af bevoksning. Vejene Søtofte og Søkærvej, som begge er private fællesveje, fører ind til lokalplanområdet. Begge veje er grusbelagte i deres helhed. Vejene fremstår velholdte. Der løber et ældre rørlagt offentligt vandløb (Regulativ for kommunevandløb nr. 10 Afløb fra Sdr. Onsild Sø af 14. september 1993) formodentlig fra omkring 1944 mellem boligerne sydvest for lokalplanområdet og selve lokalplanområdet. Den nøjagtige placering af rørledningen i forhold til skel kendes ikke, men der er mulighed for, at vandløbet eller dele heraf kan ligge indenfor lokalplanområdet. Det må forventes, at rørledningen har en begrænset rest levetid. Ifølge vandløbslovens 32 omfatter vedligeholdelsen af offentlige vandløb ikke hel eller delvis omlægning af rørledninger. Udgangspunktet for Mariager fjord Kommunes behandling af den nært forestående reguleringssag Panorama 1 Panorama 2 side
Redegørelse Lokalplan 16/2008 vedrørende vandløbet vil være, at rørledningen erstattes af en åben grøft. Der vil i denne forbindelse arbejdes hen imod at gøre terrænet mere fladt omkring vandløbet, så det ikke kommer til at ligge for dybt. Kommunen har ikke forholdt sig til, hvorvidt man vil give grundejerne tilladelse til at bekoste en ny rørlægning af hele eller dele af vandløbet. 3. Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål at udlægge området til boliger i åben-lav bebyggelse. Bebyggelsen skal opføres i teglsten for derved at indpasse bebyggelsen i byens eksisterende stil. Træhuse vil virke fremmedartede i området. Bebyggelsen skal placeres i nogle nærmere definerede afstande til skel mod henholdsvis veje, stier og naboejendomme, for derved at skabe luft i bebyggelsen. Dette giver udstykningen, som består af store grunde i størrelsesordenen 900 m2 til 1300 m2, rig mulighed for. Lokalplanen giver mulighed for, at vejene i området kan forblive grusbelagte, for dermed at signalere, at der er tale om boliger på landet, men samtidig gives der mulighed for, at vejene kan asfalteres, hvis grusbelægningen viser sig at give for mange gener for beboerne i området. For at skabe et klart defineret og sammenhængende vejforløb stilles der i lokalplanen krav om, at hegningen langs vejene og stierne skal bestå af ensartet hækbeplantning i form af Naur. Endelig er det et formål med lokalplanen at overføre området fra landzone til byzone. 4. Forhold til anden planlægning og lovgivning 4.1. Regionplanen Grundvandsbeskyttelse Hovedparten af lokalplanområdet ligger indenfor områder med særlige drik- Naur (Acer Campestre) kevandsinteresser samt indenfor nitratfølsomt indvindingsopland i Regionplan 2005 for Nordjyllands Amt. I områder med særlige drikkevandsinteresser må der ifølge retningslinie 6.1.6 i Regionplan 2005 som udgangspunkt ikke etableres grundvandstruende aktiviteter. Hvad angår nitratfølsomhed ligger lokalplanområdet indenfor et område med lille sårbarhed. For at sikre grundvandet anbefales det, at der ved salg af de kommende byggegrunde på hver grund tinglyses forbud mod at bruge kemikalier og sprøjtemidler til bekæmpelse af blandt andet ukrudt, svampe og insekter på udendørs arealer i lokalplanområdet. Grundejeren har i forbindelse med udarbejdelse af nærværende lokalplan indvilget i at tinglyse en deklaration om beskyttelse af grundvandet. side
Redegørelse Lokalplan 16/2008 Samtidig anbefales det, at der ved meddelelse af byggetilladelse følges op med følgende henstillinger til grundejerne: Der må ikke anvendes pesticider på ubefæstede arealer Der må ved byggemodning ikke anvendes slagger og flyveaske i veje og befæstede arealer Nye kloakanlæg tætningsprøves inden de tages i brug. Olietanke og andre tanke må ikke nedgraves, og de skal sikres mod lækage og tab ved påfyldning (dobbelt bund, opsamlingskar m.v.) Der udarbejdes vejledning i håndtering og anvendelse af olie, kemikalier, affald m.v. Der udarbejdes beredskabsplan for hurtig indsats mod uheld, der kan have grundvandstruende konsekvenser. Sø to fte j rve kæ Sø Laksevænget Særlig drikkevandsinteresser og nitratfølsomhed Geologisk beskyttelsesområde Hovedparten af lokalplanområdet ligger indenfor geologisk beskyttelsesområde og geologisk interesseområde jf. retningslinie 5.3.13 i Regionplan 2005 for Nordjyllands Amt. Ifølge regionplanen skal disse områder friholdes for bl.a. bebyggelse, der medfører, at mulighederne for at erkende den geologiske dannelse, der er grundlaget for udpegningen, sløres eller forsvinder. Skalsådalen, som udgør grundlaget for udpegningen, ligger vest for Sønder Onsild. Lokalplanområdet ligger således ikke i selve ådalen, men er beliggende ovenfor ådalens nedskæring. Mariagerfjord Kommune vurderer, at lokalplanen ikke vil være i modstrid med regionplanens retnings linie, da lokalplanområdet ligger på den anden side af Sønder Onsild og blot afslutter byen mod nord. Samtidig vurderes det, at strukturen i landskabet stadig vil være synlig på trods af, at området bebygges med énfamiliehuse. side
Redegørelse Lokalplan 16/2008 4.2. Kommuneplanen Hovedparten af lokalplanområdet er ikke omfattet af rammerne i kommuneplan 2004/2016 for Hobro Kommune, men er i kommuneplanen udpeget som et perspek tivområde for Onsild Byerne til blandet bolig og erhverv. Perspektivområderne overføres til kommuneplanens rammer i takt med, at eksisterende rammer er udbygget. Byudvikling og bebyggelsesforhold Sønder Onsild og Sønder Onsild Stationsby er i Regionplan 2005, på grund af den lille afstand mellem byerne, udlagt som én lokal byzoneby med en løbende (rullende) rummelighed på 5 ha til byudvikling. I forbindelse med vedtagelse af Kommuneplan 2004/2016 for Hobro Kommune, blev de 5 ha placeret i Lokalplan 264 for Benshøj Industrivej (ved taget 8. juni 2004). Dette areal er efterfølgende benyttet og efter reglerne i Regionplan 2005 frigivet til rulning. Efterfølgende er der ved Tillæg nr. 406 til Kommuneplan 2004/2016 for Hobro Kommune (godkendt 24. maj 2007) rullet 0,5 ha til udvidelse af rammeområde 4.BL3. Dette område er omfattet af Lokalplan nr. 7/2007 og efterfølgende taget i brug og således frigivet til rulning. Endelig udlægger Tillæg nr. 408 til Kommuneplan 2004/2016 for Hobro Kommune 7,4 ha til erhverv. Dette tillæg blev sammen med Lokalplan nr. 12/2007 endelig vedtaget i december 2007. Med baggrund i eksisterende aftaler mellem udstykkeren og interesserede købere af arealer i dette område, forventes udstykning, byggemodning og byggeri igangsat snarest, hvorefter de ibrugtagne arealer frigives til rulning. Det vurderes at den rullende rummelighed på 5 ha er overholdt, når nærværende Tillæg nr. 409 til Kommuneplan 2004/2016 for Hobro Kommune med arealudlæg på 1,7 ha godkendes primo 2008. Måtte der være en lille overskridelse, antages dette at være af underordnet betydning i regional sammenhæng. I Tillæg nr. 409 udlægges et nyt rammeområde 4B9 til åben-lav boligbebyggelse. I tillægget fastsættes en bebyggelsesprocent på 30, en maksimal etagehøjde på 2 etager samt en maksimal bebyggelseshøjde på 8,5 meter. 4.3. Lokalplan En del af lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan nr. 173 for Sønder Onsild. Lokalplan nr. 173 for Sønder Onsild aflyses for området, som er omfattet af nærværende lokalplan med den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen. side 10
Redegørelse Lokalplan 16/2008 4.4. Zoneforhold Hovedparten af lokalplanområdet er beliggende i landzone. Med lokalplanen overføres den del, der ligger i landzone til byzone. 4.5. Landbrugsloven Der er landbrugspligt på den samlede ejendom matr.nr. 4-b m.fl. Sdr. Onsild By, Sdr. Onsild m.fl., som lokalplanområdet er en del af. Arealet skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil det tages i brug til det, som lokalplanen bestemmer. Efter den endelige vedtagelse af lokalplanen, kan landbrugspligten uden tilladelse fra Jordbrugskommissionen ophæves for lokalplanområdet i forbindelse med udstykning, såfremt arealet inden 5 år anvendes til bebyggelse m.v., der udelukker en senere jordbrugsmæssig anvendelse. 4.6. Vandforsyningsplanen Lokalplanområdet er omfattet af vandforsyningsplanen for Hobro Kommune. Dette betyder, at lokalplanområdet på tidspunktet for denne plans endelige vedtagelse, skal vandforsynes fra Sønder Onsild Kirkebys Vandværk. 4.7. Spildevandsplanen Lokalplanområdet er ikke omfattet af spildevandsplanen for Mariagerfjord Kommune. Inden lokalplanen kan realiseres, skal der derfor udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen for lokalplanområdet, hvoraf det vil fremgå, at området skal spildevandskloakeres med lokal nedsivning af overfladevand på egen grund. 4.8. Varmeforsyning Sønder Onsild er naturgasområde jf. Varmeplanen for Hobro Kommune, men lokalplanområdet ligger udenfor naturgasområde. Der skal derfor udarbejdes et projektforslag til udvidelse af naturgasområdet for, at lokalplanområdet kan blive en del af naturgasområdet. I lokalplanen bestemmes, at bebyggelsen indenfor lokalplanområdet skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Ifølge planlovens 19, stk. 4 skal kommunalbestyrelsen dispensere fra lokalplanens bestemmelse om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som et lavenergihus. Ved lavenergihuse forstås enfamiliehuse, hvor det kan dokumenteres, at de opfylder klassifikationskravene i afsnit 5.3 i Tillæg 9 til Bygningsreglement for småhuse 1998. 4.9. Elforsyning Elforsyningen til området varetages af Elselskabet ELRO. side 11
Redegørelse Lokalplan 16/2008 4.10. Naturbeskyttelsesloven Kirkebyggelinie En stor del af lokalplanområdet er omfattet af kirkebyggelinien omkring Sdr. Onsild kirke. Ifølge Naturbeskyttelseslovens 19 må der ikke opføres bebyggelse med en højde over 8,5 m inden for en afstand af 300 m fra en kirke, medmindre kirken er omgivet af bymæssig bebyggelse i hele beskyttelseszonen. Kirken ligger midt i byen og er således omgivet af bebyggelse. Det vurderes ikke at være i strid med beskyttelsen af kirken, at der opføres enfamiliehuse indenfor lokalplanområdet, da boligområdet kommer til at ligge bag den eksisterende boligbebyggelse. Bebyggelsen i lokalplanområdet vil heller ikke overstige de anbefalede 8,5 meter i beskyttelseszonen. Sø to fte j rve kæ Sø Laksevænget Kirkebyggelinie Beskyttede naturtyper Søen beliggende på Viborg Landevej 7, som ligger udenfor lokalplanområdet, er ikke registreret som en sø, men da den større end 100 m2 er den omfattet af den generelle beskyttelse af naturtyper efter Naturbeskyttelseslovens 3. Der er forbud mod at foretage ændringer af tilstanden af beskyttede naturtyper, jf. Naturbeskyttelseslovens 3, stk. 2, herunder dræning, opfyldning, opgravning mv. Dette gælder således også for handlinger, som foretages udenfor det beskyttede areal, som kan få indflydelse på den beskyttede sø. Såfremt der indenfor lokalplanområdet sker f.eks. dræning, skal der søges om dispensation fra Naturbeskyttelsesloven. 4.11. Arkæologiske forhold - kulturarv Der er ikke registret fund og fortidsminder indenfor lokalplanområdet. Der kan alligevel være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. side 12
Redegørelse Lokalplan 16/2008 Forud for iværksættelse af jordarbejdet skal Museumslovens 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om sandsynligheden for fund af arkæologisk betydning samt information om de finansieringsmæssige forhold. Findes der under jordarbejdet alligevel spor af fortidsminder, fx knogler, flint- eller metalredskaber, lerkarskår, stenanlæg, koncentrationer af trækul og ildpåvirkede sten m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til Aalborg Historiske Museum. 4.12 Støj Lokalplanområdet ligger ca. 500 meter fra motorvej E45. Ifølge regionplanen for Nordjyllands Amt er der langs motorvejen pålagt en beskyttelseszone, som omfatter arealerne i en afstand af 300 meter. Indenfor denne beskyttelseszone kan der normalt ikke ske arealudlæg til byudvikling. Lokalplanområdet ligger ikke indenfor beskyttelseszonen, men i Bygnings reglementet fra 2007 er det et grundlæggende krav, at Boliger og lignende bygninger benyttet til overnatning og deres installationer skal udformes, så de, der opholder sig i bygningerne, ikke generes af lyd fra rum i tilgrænsende bygninger, fra bygningens installationer samt fra nærliggende veje og jernbaner. Der er optaget bestemmelse om i lokalplanen, at det er en betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse, at det påvises at støjbelastningen fra vejstøj i boligområdet ikke vil overstige 30 db(a) målt indendørs. 4.13. Veje, stier og parkering Vejadgangen til lokalplanområdet sker fra den offentlige vej Viborg Landevej via den private fællesvej Søtofte og fra den offentlige vej Sønder Ulstrupvej via den private fællesvej Søkærvej. Indenfor lokalplanområdet skal der ske tilkørsel til grundene fra stikvejene. Inden veje anlægges, skal der indsendes vejprojekteringsmateriale i henhold til de til enhver tid gældende bestemmelser i Lov om private fællesveje til Mariagerfjord Kommunes godkendelse. 4.14. Jordforurening Området er ikke kortlagt i henhold til Jordforureningsloven. Hvis der under bygge-, anlægs- og jordarbejde træffes forurening, skal arbejdet standses og kommunen underrettes. Der må foretages en vurdering af forureningen i forhold til grundvand og arealanvendelse m.m. Eventuelt kan en umiddelbar indsats over for forureningen være påkrævet. Der henvises i øvrigt til miljøbeskyttelsesloven og jordforureningsloven. side 13
Redegørelse Lokalplan 16/2008 4.15. Miljøvurdering Lokalplanen berører ikke internationale beskyttelsesområder og er ikke omfattet af projekter i bilag 3 og 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Lokalplanen fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan, hvorfor der kun skal gennemføres en miljøvurdering, hvis lokalplanen må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Der er derfor foretaget screening af lokalplanen i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. På baggrund af screeningen vurderer Mariagerfjord Kommune, at lokalplanen ikke medfører en væsentlig indvirkning på miljøet, hvorfor der ikke udarbejdes en miljøvurdering. Dette begrundes med at planen omfatter et mindre geografisk område på lokalt plan og at planen ikke må antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. 5. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndig heder Udstykning, bebyggelse eller etablering af andre anlæg må ikke påbegyndes før nedennævnte tilladelser, dispensationer m.m. er meddelt. 5.1. Politiet Der kan jf. færdselsloven ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færds lens sikkerhed og afvikling. 5.2. Spildevandsplan og varmeplan Lokalplanen kan ikke realiseres førend der er udarbejdet et tillæg til spildevandsplanen for Mariagerfjord Kommune og godkendt et projekt for varmeforsyning af lokalplanområdet. 6. Servitutter Tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planens bestemmelser. Der er ingen tilstandsservitutter, der aflyses med lokalplanen. Ejere, bygherrer og deres rådgivere bør sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, forinden jordarbejder påbegyndes. Det kan f.eks. dreje sig om el-, telefon-, tele- og tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. side 14
Redegørelse 7. Lokalplan 16/2008 Klagevejledning til lokalplanen Den endelige plan kan ifølge reglerne i Planlovens kap. 14 påklages til Naturklagenævnet, hvad angår retslige spørgsmål, dvs. om lokalplanens procedure og indhold er udarbejdet, som det foreskrives i den gældende lovgivning. Der kan derimod ikke klages over lokalplanens indhold. Klage skal indgives skriftligt til: Naturklagenævnet Frederiksborggade 15 1360 København K eller på email til nkn@nkn.dk. Senest fire uger efter lokalplanens offentliggørelse. Der er et gebyr på 500 kr. for at klage til Naturklagenævnet. Ønskes afgørelsen indbragt for domstolene, skal dette ske inden for 6 måneder fra modtagelse af afgørelsen fra Naturklagenævnet. side 15
Redegørelse Lokalplan 16/2008 side 16
BESTEMMELSER
Bestemmelser Lokalplan 16/2008 Lokalplan 16/2008 for Boligområde ved Søtofte og Søkærvej i Sønder Onsild I henhold til Lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007 om planlægning med senere ændringer, fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1. Lokalplanens formål er: at sikre områdets fremtidige anvendelse til boligformål, at sikre, at bebyggelsen opføres som teglstenshuse, at sikre et sammenhængede vejforløb ved etablering af ens hækbeplantning mod vej, at skabe luft i bebyggelsen ved at fastlægge afstande fra bebyggelse til skel, at overføre lokalplanområdet fra landzone til byzone. 2 Område- og zonestatus 2.1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på bilag 1. 2.2. Lokalplanområdet udgør et areal på ca. 1,9 ha og omfatter følgende ejendomme: Matr. nr. 4 b og 7 ø Sdr. Onsild By, Sdr. Onsild og del af matr.nr. 12 g, 12 i,38 a og 6 a Sdr. Onsild By, Sdr. Onsild samt de parceller, der udstykkes efter datoen for den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan. 2.3. Lokalplanområdet ligger i landzone og vil med offentliggørelsen af den endeligt vedtagne Lokalplan 16/2008 blive overført til byzone. 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1. Området må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse. 3.2. Der må på hver ejendom højst etableres én bolig. 3.3. Der kan på en ejendom i lokalplanområdet drives virksomhed til liberale erhverv, som er forenlig med områdets karakter af boligområde, hvis følgende betingelser kan opfyldes: virksomheden drives af den, som bebor den pågældende ejendom virksomheden drives på en måde, så ejendommens karakter af bolig ikke ændres side 18
Bestemmelser Lokalplan 16/2008 virksomheden ikke medfører ulempe for områdets øvrige beboere virksomheden ikke kræver parkering udover, hvad der er plads til på den pågældende ejendom reklameskilte, flag og lignende ikke opsættes på ejendommen jf. dog 6.4. 3.4. 4 Der kan indenfor lokalplanområdet opføres anlæg til områdets tekniske forsyning jf. 10.1, 10.2 og 10.3. Udstykning 4.1. Udstykning af området skal foretages i princippet som vist på bilag 2. 4.2. Afvigelser kan ske, hvis det ikke er i strid med lokalplanens principper og da kun efter Byrådets godkendelse. 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1. Bebyggelsesprocenten må for den enkelte ejendom højst udgøre 30 procent. 5.2. Bebyggelse må højst opføres i to etager. 5.3. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over naturligt terræn eller et af kommunen godkendt niveauplan. 5.4. Carporte og garager kan udover fladt tag udføres med samme taghældning som boligen, der opføres på grunden. 5.5. Bebyggelse, herunder carporte, garager og småbygninger skal placeres mindst 5 meter fra skel mod vejene G-H, D-E og I-J og 2,5 meter fra øvrige veje, naboskel, skel mod sti samt skel mod vende plads. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1. Bebyggelse skal fremtræde med ydermur af teglsten, som skal fremstå som blank mur, pudset eller vandskuret. 6.2. Bygningers ydermur kan males i hvid og sort samt i jordfarveskalaen og i disse farvers blanding med sort og hvid. Mindre bygningsdele som kviste, karnapper m.v. kan desuden udføres i træ, stål, glas, aluminium samt beklædes med zink eller kobber. 6.3. side 19
Bestemmelser 6.4. 7 Lokalplan 16/2008 Skiltning for erhverv i området jf. 3.3 skal ske ved postkasse eller ved hoveddør som almindeligt dørskilt på højst 30 cm gange 21 cm. Ubebyggede arealer, beplantning m.v. 7.1. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 7.2. Der må foretages regulering af det naturlige terræn på op til +/- 0,5 meter. Byrådet kan godkende en større terrænregulering efter en konkret vurdering af et velbelyst projekt, hvis der er særlige tekniske vanskeligheder. 7.3. Hegn i naboskel og i skel mod vej og sti skal etableres som levende hegn. Hegn mod vej og sti skal bestå af hækplanten Naur (Acer Campestre). Hegn må maksimalt være 1,8 meter høje. Der kan som supplement til levende hegn opsættes trådhegn på indersiden af hegnet, når trådhegnet ikke er højere end det levende hegn. 7.4. Længerevarende oplagring må ikke ske uden for bygninger eller særligt afskærmede arealer. 7.5. Der må ikke længerevarende henstilles både eller større uindregistrerede køretøjer i lokalplanområdet. 8 Vej-, sti- og parkeringsforhold 8.1. Der skal udlægges veje i princippet som vist på kortbilag 2. 8.2. Lokalplanområdet har vejadgang ad Søtofte og Søkærvej til de offentlige veje Viborg Landevej og Sdr. Ulstrupvej. 8.3. Der må kun ske tilkørsel til grundene fra vejstykkerne G-H, D-E og I-J. 8.4. Vejene A-B, F-I og K-L skal forblive i samme bredde som udlagt på matrikelkortet. Vejen B-C skal udlægges i en bredde af mindst 6,5 meter med en kørebanebredde på mindst 5 meter med en rabat mod syd i en bredde af mindst 1,5 meter. Vejene D-E og D-I skal udlægges i en bredde af mindst 7 meter med en kørebanebredde på mindst 5 meter med en rabat mod nord- side 20
Bestemmelser Lokalplan 16/2008 øst i en bredde af mindst 0,5 meter og en rabat mod syd-vest i en bredde af mindst 1,5 meter. Vejene C-G, D-G, G-H, D-K og I-J skal udlægges i en bredde af mindst 8 meter med en kørebanebredde på mindst 5 meter og en rabat i hver side på mindst 1,5 meter. 8.5. Veje skal være grusvej eller gives en belægning af asfalt. Asfalt skal afgrænses af kantsten. 8.6. Vejrabatter skal være udformet ens i hele lokalplanområdet som græsrabatter eller belagt med perlegrus. 8.7. Der skal udlægges areal til stiforbindelserne a-b og c-d i princippet som vist på kortbilag 2. 8.8. Stier skal anlægges med fast belægning, der er velegnet til kørsel med bl.a. barnevogne og cykler (f.eks. stenmel eller grus). 8.9. Vejbelysning af vejene skal ske med parklygter med lyspunktshøjde på maksimalt 3,5 meter. 8.10. Til hver bolig skal der anlægges minimum 2 p-pladser på egen grund. 8.11. Til erhvervsvirksomhed skal der etableres parkeringsareal på egen grund, som efter Byrådets skøn til enhver tid opfylder behovet for virksomhedens medarbejdere, kunder og besøgende. 8.12. Større parkeringsarealer for mere end 4 biler skal udføres med en grøn karakter dvs. at parkeringsarealer skal forsynes med hække, træer, buske og lignende, så de fremtræder grønne. 8.13. Parkering i området skal ske i overensstemmelse med det til enhver tid gældende parkeringsregulativ for Mariagerfjord Kommune. 8.14. Overkørslen til vej fra den enkelte ejendom må have en bredde på maksimalt 5 meter. 9 9.1. Forudsætninger for ibrugtagning Før ny bebyggelse tages i brug, skal følgende være opfyldt: Ejendommen skal være ryddet for byggeaffald m.v. og fremtræde ordentlig stand. Det skal påvises, at det indendørs støjniveau ikke vil overstige 30 db(a) jf. 11.1. Der skal være etableret parkeringspladser jf. 8.10. Bebyggelsen skal være tilsluttet spildevandsforsyningen i overensstemmelse med spildevandsplanen (jf. redegørelsesdelens afsnit side 21
Bestemmelser Lokalplan 16/2008 4.7 Spildevandsplanen) Bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning (jf. redegørelsesdelens afsnit 4.8 Varmeforsyning) Bebyggelsen er tilsluttet en almen vandforsyning (jf. redegørelsesdelens afsnit 4.6 Vandforsyningsplanen) 10 Tekniske anlæg 10.1. Ledninger til el, telefon, fællesantenne og lignende skal fremføres som jordledninger. 10.2. Anlæg til områdets tekniske forsyning må have en højde af maksimalt 2,5 meter over terræn og højst fylde 20 m2 bebygget areal og skal udføres i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 10.3. Anlæg placeres på en sådan måde, at deres synlighed fra fællesog offentlige arealer, herunder veje og stier, begrænses mest muligt. Dette skal ske på baggrund af Byrådets vurdering i det enkelte tilfælde. 11 Støj 11.1. Boligbebyggelse i lokalplanområdet skal konstrueres således, at trafikstøj højst medfører et indendørs støjniveau på 30 db(a). 12 Grundejerforening 12.1. Grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanområdet skal oprettes senest når halvdelen af grundene er solgt, eller når Byrådet beslutter det. 12.2. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private stier og fællesvejene samt af vejbelysningen. 12.3. Grundejerforeningen skal i forbindelse med dannelsen udarbejde et sæt vedtægter, som skal godkendes af Byrådet. 12.4. Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de veje og stier, der ligger på matr.nr. 4 b og 7 ø Sdr. Onsild By, Sdr. Onsild. 12.5. Grundejerforeningen er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved optagelse af lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelsen og administrationen af foreningens opgaver, samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor. 12.6. Grundejerforeningen kan varetage medlemmernes fælles interesser af enhver art i forbindelse med de ejendomme, der hører under foreningens område. side 22
Bestemmelser Lokalplan 16/2008 12.7. Grundejerforeningen skal efter krav fra Byrådet optage medlemmer fra tilgrænsende områder. 12.8. Grundejerforeningen skal efter krav fra Byrådet sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder, eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. 13 Servitutter 13.1. Tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål eller indhold, fortrænges af planens bestemmelser. Der er ingen servitutter, som aflyses med denne lokalplan. 14 Ophævelse af lokalplan 14.1. Lokalplan nr. 173 for Sønder Onsild, der er vedtaget af Hobro Byråd den 13. marts 1990 ophæves for det området, som er omfattet af nærværende lokalplan med den endelige vedtagelse og offentliggørelse af denne lokalplan. 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen, medmindre der meddeles dispensation efter reglerne i Planlovens 19 eller 40. 15.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. 15.3 Byrådet kan dispensere fra lokalplanen jf. Planlovens 19, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. 15.4 Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer eller andre, skal der foretages en naboorientering/partshøring, før dispensationen kan gives. 15.5 Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan. 15.6 I henhold til Planlovens 47 kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. side 23
Bestemmelser Lokalplan 16/2008 Vedtagelsespåtegning Foranstående er vedtaget som forslag til Lokalplan nr. 16/2007 - Boligområde ved Søtofte og Søkærvej i Sønder Onsild af Mariagerfjord Byråd, den 23. august 2007 H.C. Maarup Borgmester Bo Nielsen Kommunaldirektør I henhold til 27 i planloven er foranstående Lokalplan nr. 16/2008 - Boligområde ved Søtofte og Søkærvej i Sønder Onsild vedtaget endeligt i byrådets møde den 24. januar 2008. H.C. Maarup Borgmester Bo Nielsen Kommunaldirektør Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den 19. februar 2008. side 24
BILAG
1u Viborgvej 1d Søtofte 3n Fælles vanddam 38an 38æ 1a a 2b 1s Gade 70 38ak Gymna 38g stik plads 12i 4g 3,77m 22c 12g 14v 38at 22e 4h 4b 4i 38r 1o 38au 38a 38as 6,00m 38ar 6,28m Søkærvej 38aq 14b 22d 38av Fælles 14c 22g 22f brønd 6a 75a Sdr. Onsild By, Sdr. Onsild 7,53m 38ao 38aæ 76 12k 7ø 38p 38i 38ap 7a 5b Bilag 1 Mariagerfjord Matrikelkort Kommune Teknik & Miljø Lokalplan Østergade 16/2008 22, 9510 Arden Tlf: 97113000 Boligområde E-mail: raadhus@mariagerfjord.dk ved Søtofte og Kortbilag Søkærvej 1 Matrikelkort i Sønder Onsild Målforhold: Ulstrupvej 5c Målforhold 1:2000 Dato 13. juli 2007 1:2000 Dato: 13-07-2007 Sagbeh.: vikch
A E B C G D Ha b c I d J K F L Bilag 2 Lokalplankort Lokalplan 16/2008 Boligområde ved Søtofte og Søkærvej i Sønder Onsild Målforhold 1:1500 Dato 13. juli 2007
Bilag Lokalplan 11/2007 Kortbilag 3 Illustrationsplan Bilag 3 Illustrationsplan Lokalplan 16/2008 Boligområde ved Søtofte og Søkærvej i Sønder Onsild Dato 13. juli 2007
1/4 MILJØVURDERING AF PLANER Screening af Lokalplan nr. 16/2007 Boligområde ved Søtofte og Søkærvej i Sønder Onsild Planen screenes fordi der er tale om et mindre område jf. 3 stk. 2. PLANENS INDVIRKNING PÅ MILJØET, MILJØPARAMETRE Ikke relevant Væsentlig negativ indvirkning Ingen væsentlig indvirkning Væsentlig positiv indvirkning EVENTUELLE BEMÆRKNINGER Befolkning og sundhed Indendørs og udendørs støjpåvirkning Lokalplanområdet ligger ca. 500 meter fra motorvejen. Området ligger således udenfor beskyttelseszonen på 300 meter omkring motorvejen. Ved etablering af ny bebyggelse indenfor lokalplanens område skal det sikres, at støjniveauet indendørs ikke overstiger 30 db (A) primært i forhold til motorvejen. Sundhedstilstand Svage grupper (f.eks. handicappede) Der bliver tale om énfamiliehuse med mulighed for individuel indretning. Terrænet er forholdsvis jævnt. Friluftsliv/rekreative interesser Lokalplanområdet ligger i et mindre bysamfund, og lokalplanområdet grænser direkte op til det åbne land. Der er således umiddelbar adgang til naturen/landbrugslandet. Påvirkninger fra viberationer Biologisk mangfoldighed Dyreliv Planteliv x Sjældne, udryddelsestruede el. fredede dyr, planter el. naturtyper Nærliggende naturbeskyttelses- og fuglebeskyttelsesområder Habitat-områder Spredningskorridorer, barrierer Naturbeskyttelse jf. 3 Grønne områder Skovrejsning/skovnedlæggelse
2/4 PLANENS INDVIRKNING PÅ MILJØET, MILJØPARAMETRE Ikke relevant Væsentlig negativ indvirkning Ingen væsentlig indvirkning Væsentlig positiv indvirkning EVENTUELLE BEMÆRKNINGER Fredning Landskab Landskabelig værdi, æstetik, Naturbeskyttelseslovens beskyttelseslinier Lokalplanområdet er ikke omfattet af beskyttelseslinier i Naturbeskyttelsesloven. Området er forholdsvis jævnt, men fra nogle af grundene mulighed for at kigge ud i landskabet. Geologiske særpræg x Lokalplanområdet er omfattet af regionplanens retningslinier om geologiske beskyttelses- og interesseområder. Lokalplanen vurderes dog ikke at være i konflikt med hensigten med retningslinien, da boligområdet ikke ligger i selve ådalen, og da der er tale om, at der bygges ovenpå den geologiske struktur, som således stadig vil være synlig. Samtidig er der tale om, at boligområdet afslutter den eksisterende by Sønder Onsild mod øst. Jordbund Jordforurening, eksisterende Risiko for forurening Jordhåndtering / flytning x Der er ikke registreret forurening i lokalplanområdet. Råstoffer x Vand Overfladevand, udledning til vandløb, vådområder eller hav Udledning af spildevand Grundvandsforhold, nedsivning, øget indvinding Risiko for forurening af grundvandsressourcen Luft Luftforurening (støv, lugt og andre emissioner) x x Ingen udledning af overfladevand. Ubetydelig ændring af opspædt spildevand og ubetydelig ændring af udledning til rensningsanlæg. Lokalplanområdet ligger i en mindre by og grænser op til andre boligområder og til det åbne land. Der er ikke umiddelbart øget risiko for luftforurening. Emissioner fra trafik til og fra området x Boligområdet vil være uden gennemkørende trafik og består kun af 12 grunde, hvorfor det vurderes at risikoen for forurening fra trafik vil være begrænset. Trafik og anlæg
3/4 PLANENS INDVIRKNING PÅ MILJØET, MILJØPARAMETRE Ikke relevant Væsentlig negativ indvirkning Ingen væsentlig indvirkning Væsentlig positiv indvirkning EVENTUELLE BEMÆRKNINGER Trafikafvikling / belastning Lokalplanområdet vil få vejadgang fra Viborg Landevej via Søtofte og fra Søkærvej, hvorved trafikken fordeles på Søkærvej og Søtofte. Der forventes ikke en væsentlig trafikbelastning, da boligområdet kun vil bestå af 12 parcelhuse. Støj x Ved etablering af ny bebyggelse indenfor lokalplanens område skal det sikres, at støjniveauet indendørs ikke overstiger 30 db (A) primært målt i forhold til motorvejen. Viberationer x Energiforbrug x Sikkerhed Risiko for ulykker x x Klimatiske forhold Eventuel påvirkning af klima x Kulturarv Kulturhistoriske værdier Arkitektoniske værdier Arkæologiske værdier Ved etablering af ny bebyggelse i lokalplanområdet skal bebyggelsen have et omfang, en placering og en karakter, der harmonerer med den eksisterende bebyggelse i Sønder Onsild. Lokalplanen giver således kun mulighed for huse opført i teglsten for derved at indpasse det nye boligområde i det eksisterende bymiljø. Der gøres i lokalplanen opmærksom på de forholdsregler, der skal tages, såfremt der i forbindelse med byggemodning og byggeri påtræffes fortidsminder. Kirker Området er omfattet af kirkebyggelinien omkring Sønder Onsild kirke. Lokalplanen vurderes ikke at være i konflikt med byggelinien, da boligområdet kommer til at ligge bag eksisterende boligbebyggelse. Fredede / bevaringsværdige bygninger og sammenhænge Ressourcer og affald Energiforbrug, anlæg og drift x Boligudbygningen vil medføre et øget energiforbrug ved både anlæg og drift. Merforbruget vurderes dog ikke at have væsentlig miljømæssig betydning.
4/4 PLANENS INDVIRKNING PÅ MILJØET, MILJØPARAMETRE Ikke relevant Væsentlig negativ indvirkning Ingen væsentlig indvirkning Væsentlig positiv indvirkning EVENTUELLE BEMÆRKNINGER Vandforbrug Produkter, materialer, råstoffer, fornybarhed Kemikalier, miljøfremmede stoffer Affald, genanvendelse Sikkerhed Kriminalitet Brand, eksplosion, giftpåvirkning Socioøkonomiske effekter Påvirkning af sociale forhold Påvirkning af erhvervsliv x x x x Udbygningen af området vil medføre et øget Vandforbrug i området. Merforbruget vurderes dog ikke at have væsentlig miljømæssig betydning. Udbygningen af området vil medføre et øget forbrug af materialer, produkter o.l. Merforbruget vurderes dog ikke at have væsentlig miljømæssig betydning. Materielle goder Herlighedsværdier Muligheder for arealanvendelse Lokalplanområdet ligger i udkanten af Sønder Onsild med forholdsvis hurtig adgang til det åbne land. Lokalplanen indeholder en række bestemmelser, som giver forholdsvis stor mulighed for at bygge et hus, som opfylder ønskerne til et drømmehus. Servicefunktioner x Sønder Onsild har tilbud til børnefamilier i form af skole med SFO samt børnehave. Derudover er der en kro, en tankstation med kiosk samt en sparekasse i byen. Screeningen er udført af Plan, Natur & Grundvand, Natur & Miljø samt Park & Trafik, Mariagerfjord Kommune Konklusion På baggrund af screeningen vurderes det, at lokalplanen ikke medfører en væsentlig indvirkning på miljøet, hvorfor der ikke udarbejdes en miljøvurdering. Dette begrundes med: At planen ikke berører internationale beskyttelsesområder At planen ikke omfatter projekter i lovens bilag 3 og 4 At planen omfatter et mindre geografisk område på lokalt plan At planen ikke antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. Screeningen af udført af Planafdelingen, Natur & Grundvand, Natur & Miljø og Park & Trafik, Mariagerfjord Kommune
Tillæg nr. 409 til Hobro Kommuneplan 2004/2016 Tillæg nr. 409 til Hobro Kommuneplan 2004/2016 udlægger et nyt rammeområde 4B9. Området omfatter et areal på ca. 1,7 ha er herefter afgrænset som vist på tillæggets kortbilag. Kommuneplantillæggets rammebestemmelser For område 4B9 gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen og en lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med åben-lav bebyggelse med mulighed for nærmere angivne erhvervsvirksomheder som kan drives fra en normal bolig eller i umiddelbar tilknytning hertil, at bebyggelsesprocenten for åben-lav boligbebyggelse ikke overstiger 30 at bebyggelsen ikke opføres med mere end 2 etager og ikke med en højde større end 8,5 meter Søtofte 3n Fælles vanddam 38an 38æ 5 12i 4g 1o s 3,77m 12g 4h 22c 4i 38r 38at 22e 22d 38av 2g 22f 38au 38a 38as 6,00m 38ar 8m 75a 4b Søkærvej Fælles brønd 4B9 38aq 38ao 38aæ 76 12k 7ø 38i 38ap
Vedtagelsespåtegning Foranstående er vedtaget som Forslag til Tillæg nr. 409 til Hobro Kommuneplan 2004/2016 af Mariagerfjord Byråd, den 23. august 2007 H.C. Maarup Borgmester Bo Nielsen Kommunaldirektør I henhold til 27 i Planloven er foranstående Tillæg nr. 409 til Hobro Kommuneplan 2004/2016 vedtaget endeligt af Mariagerfjord Byråd den 24. januar 2008 H.C. Maarup Borgmester Bo Nielsen Kommunaldirektør Vedtagelsen af tillægget er offentliggjort den 19. februar 2008.
Redegørelse Lokalplan 16/2008 side 39
Tangkrogen Odins Frejasvej Thorsvej Friggsve