Område til boligformål i Astrup

Transkript

1 Lokalplan 3.6 og kommuneplantillæg nr. 26 side 1. Lokalplan 3.6 & Kommuneplantillæg nr.26 Område til boligformål i Astrup Arden Kommune November 2005

2 Lokalplan 3.6 og kommuneplantillæg nr. 26 side 2.

3 Lokalplan 3.6 og kommuneplantillæg nr. 26 side 3. Hvad er en lokalplan? Der skal udarbejdes en lokalplan inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan igangsættes eller når det er nødvendigt for kommuneplanens virkeliggørelse. Vedtagne lokalplaner tinglyses og er juridisk bindende for grundejere, lejere og brugere af fast ejendom beliggende inden for lokalplanens område. En lokalplan fastlægger bestemmelser for, hvordan bygninger, veje, stier, beplantning, arealer m.v. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplaner skal sendes i høring i mindst 8 uger, så kommunens borgere, foreninger m.v. kan vurdere forslaget med henblik på at komme med indsigelser og ændringsforslag. Når lokalplanen har været i høring vurderer byrådene de indkomne indsigelser og tager stilling til, om planen skal vedtages endeligt. Lokalplanen består af en redegørelse og lokalplanbestemmelser. Redegørelsen skal på en let forståelig måde fortælle hvad lokalplanen går ud på, mens det er lokalplanbestemmelserne som er bindende. Hvad er et kommuneplantillæg? En kommuneplan består af en hovedstrukturdel og en rammedel for, hvordan de enkelte arealer skal anvendes. Lokalplaner skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. Byrådene kan beslutte, at der skal udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, hvis der skal gennemføres lokalplan, som ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen. De fleste tillæg indeholder mindre ændringer af kommuneplanen, og skal offentliggøres i mindst 8 uger. I denne periode kan der fremsættes indsigelser m.v. mod forslaget. Indsigelser, ændringsforslag m.v. sendes til: Arden kommune Teknisk Forvaltning Østergade Arden Tlf teknisk@ardenkom.dk

4 Lokalplan 3.6 og kommuneplantillæg nr. 26 side 4. Redegørelse Baggrunden for denne lokalplan Der er i juni 2005 kun to ledige grunde i Astrup by. Arden Kommune har et ønske om at understøtte befolkningsudviklingen i Astrup, for bl.a. på sigt at kunne bevare skolen og børnehaven. På den baggrund anser kommunen det for nødvendigt at byggemodne et areal, så der kan tilbydes nye attraktive grunde i Astrup. Lokalplanens indhold Lokalplanen omfatter et område umiddelbart vest for kirken. Jf. kortbilag 1 og 2. Dette område vurderes at være attraktiv pga. udsigten og beliggenheden på sydvendt skråning. Boligområdet er beliggende umiddelbart vest for kirken Pga. de særlige forhold omkring Astrup Kirke, jf. afsnittet vedr. Regionplanen og Naturbeskyttelsesloven er der udlagt to grønne kiler på hver side af boligområdet. De to kiler sikrer indblik til kirken fra Søvejen og Skørpingvej. Arealet er ca. 3,4 ha (heraf en privat udstykning på 0,7 ha) og har vejadgang fra Skørpingvej. Søvej er meget smal og dermed mindre egnet til den trafikmængde et nyt boligområde vil medføre. Der gives i den kommunale udstykning mulighed for opførelse af 13 forholdsvis store grunde (1200 til 1600 m2) Jf. udstykningsplanen. I den private udstykning kan udstykkes 2 store grunde. Udstykningsplanen er dog ikke bindende, men retningsgivende, hvorfor byrådet i særlige tilfælde kan afvige fra denne. 2. Der må ikke opføres byggeri nord for den nordligste byggelinie eller syd for den sydligste byggelinier. Arealet må gerne anvendes til have e.l. Der gøres plads til etablering af 2 stier til/fra området, som giver en genvej for bløde trafikanter til hhv. bymidten i det syd/østlige hjørne og til skoven i det nord/vestlige hjørne af området. Af kortbilag 2 ses, at der påtænkes at etablere spredt allébeplantning samt lidt beplantning mod vest af hensyn til læ mod vest samt forskønnelse af området. Boligerne i delområde A (jf. kortbilag 2) må kun opføres i ét plan med ikke udnyttelig tagetage og i en højde af 6 meter. Boligerne i delområde B må opføres i 1½ etage, dvs med udnyttelig tagetage og i en højde af 8½ meter. Der må max. foretages terrænregulering på +/- ½ meter indenfor hele lokalplanområdet. Derudover er der på dele af enkelte grunde restriktion om at beplantning højest må være 4 meter. Disse restriktioner er pålagt af hensyn til kirken samt for at sikre udsigten for de enkelte grunde indenfor området. Derudover er der pålagt en række andre restriktioner, som er almindelige for nye boligområder. Jf. afsnittet om Retningslinier i denne lokalplan. Lokalplanens forhold til anden planlægning mv. Regionplan Området er omfattet af forslag til Regionplan 2005 for Nordjyllands Amt som pt. ikke er endeligt godkendt. Af regionplanforslaget fremgår, at området er beliggende i landzone og udlagt til jordbrugsområde. På den baggrund er denne lokalplan underlagt Retningslinie i Regionplanforslaget. Arden Kommune vurderer i den forbindelse, at området har større værdi som byvækstområde frem for som jordbrugsområde. Denne lokalplan strider således ikke imod regionplanen hvad dette punkt angår. For at sikre en vis bredde på indblikket til kirken er der indlagt 2 byggelinier, jf. kortbilag

5 Lokalplan 3.6 og kommuneplantillæg nr. 26 side 5. Kik mod vest langs Søvej, som ligger nord for området. Søvej er for smal til at bære trafikken fra området. Området er endvidere i regionplanen udpeget som Område med særlige drikkevandsinteresser samt Nitratfølsomindvindingsområde, dog uden angivelse af sårbarhed. Dvs., at grundvandsressourcen skal sikres gennem en generel beskyttelse af grundvandet, både over for kendte og fremtidige forureningskilder (jf. retningslinie 6.1.6) og at der ved byudvikling bør tages vidtgående hensyn til grundvandsbeskyttelse (jf. retningslinie 2.3.3). Da der vil blive tinglyst forbud mod at benytte (sprede) kemikalier til bekæmpelse af ukrudt, svampe og insekter på udendørsarealer indenfor lokalplanområdet, vurderer Arden Kommune, at lokalplanen heller ikke strider imod regionplanen, hvad angår grundvandsbeskyttelse. Indblikket mod kirken fra Nord/vest skal bevares Området er endvidere udpeget som kulturmiljø (nr. 92), for hvilket det gælder jf. retningslinie at inden for afgrænsningen af de udpegede områder skal de kulturhistoriske værdier beskyttes. Byggeri, anlægsarbejder og andre indgreb, der i væsentlig grad vil forringe oplevelsen eller kvaliteten af de kulturhistoriske værdier, må ikke finde sted. Af retningslinie fremgår det endvidere, at det gælder, at når der udarbejdes lokalplaner, der går ind i de udpegede kulturmiljøer, bør disse indeholde bevarende bestemmelser. Derudover ligger området indenfor Astrup Kirkes kirkebeskyttelseslinie, indenfor hvilket det gælder (jf. retningslinie og 5.4.7), at der skal i planlægningen og administrationen sikres, at hensynet til kirkernes fremtræden varetages. Indenfor beskyttelseszonerne omkring kirkerne kan der ikke opføres bygninger, tekniske anlæg mv., medmindre det er sikret, at hensynet til kirkernes betydning som monumenter i landskabet og (lands-)bymiljøet ikke herved tilsidesættes. Som nævnt, er der i lokalplanen indlagt retningslinier som hindrer terrænregulering, sikrer grønne kiler samt sætter grænser for max. bygningshøjde. Lokalplanen tager således højde for den visuelle påvirkning af landskabet og kulturværdierne, herunder den visuelle påvirkning af kirken. Dermed vurderer Arden Kommune, at lokalplanen ikke strider imod regionplanen for så vidt angår kulturmiljøer og kirkebeskyttelseslinier. Af regionplanens retningslinie fremgår at rammen for løbende rummelighed til byudvikling er 5 ha. Såfremt denne lokalplan og det tilhørende kommuneplantillæg vedtages, vil der i alt i Astrup være godt 7 ha rummelighed. Dvs. at grænsen overskrides med godt 2 ha. På den baggrund har det været nødvendigt at udtage ca. 2 ha planlagt erhvervsareal. Dette gøres via det vedlagte kommuneplantillæg, jf. nedenstående afsnit om kommuneplanen. Kommuneplanen Lokalplanområdet er ifølge kommuneplanen for Arden Kommune beliggende i landzone. Lokalplanen er på den baggrund i modstrid med kommuneplanen, hvorfor det nødvendiggør, at der udarbejdes et kommuneplantillæg. Denne lokalplan skal således sikre, at de i kommuneplantillægget nævnte bestemmelser bliver bindende for den enkelte lodsejer. Sideløbende med denne lokalplan fremlægges derfor Kommuneplantillæg nr. 26, der muliggør lokalplanens gennemførelse.

6 Lokalplan 3.6 og kommuneplantillæg nr. 26 side 6. I kommuneplantillægget udlægges et nyt rammeområde:b14 med tilhørende retningslinier, Jf. Kommuneplantillæg samt Kortbilag 3: Rammekort. Af hensyn til regionplanens retningslinie om max 5 ha arealudlæg omfatter kommuneplantillægget endvidere et rammekort som viser hvilket areal som udtages af rammekortet, samt hvordan den fremtidige afgrænsning af erhvervsarealet H3 forløber. Miljøkonsekvensvurdering I hht. Til Lov nr. 316 af 5. maj 2004 har Arden Kommune vurderet, at lokalplanen ikke får væsentlige virkning på miljøet, jf. bl.a. afsnittet om brug af kemikalier og sprøjtemidler. På den baggrund er det ikke lovpligtigt at foretage en egentlig strategisk miljøvurdering. Jf. 3, stk.2 i ovennævnt lov, hvoraf det fremgår, at hvis planer under punkt 1 fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan, skal der kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Beskyttet natur/naturbeskyttelsesloven Inden for lokalplanområdet er der ikke nogen former for beskyttet natur i hht. Naturbeskyttelsesloven e.l. Udover den tidligere nævnte særlige kirkebeskyttelseslinie er der i hht. Lov om Naturbeskyttelse udlagt en generel 300 meter beskyttelseslinie om kirken, hvor der ikke må opføres byggeri af en højde over 8½ meter. Da denne lokalplan indeholder max. begrænsning på bygningshøjde på 8½ meter vil lokalplanen ikke stride imod Naturbeskyttelsesloven. Spildevandsplan Området skal separatkloakeres med nedsivning af regnvand på egen grund. Varmeforsyningsplan Lokalplanområdet forsynes med fjernvarme fra Astrup varmeværk. Ny bebyggelse har tilslutningspligt. Brug af kemikalier og sprøjtemidler Som tidligere nævnt vil der af hensyn til grundvandet og miljøet på de enkelte grunde blive tinglyst forbud mod at benytte (sprede) kemikalier til bekæmpelse af ukrudt, svampe og insekter på udendørsarealer Jf. tidligere praksis for udlæg af nye boligområder i Arden Kommune. Støj Området forventes ikke generet af støj. Det skal dog bemærkes, at de af Miljøstyrelsen fastsatte vejledende grænseværdier for støjbelastningen i boligområder altid er gældende. Jordforurening Der er inden for lokalplanområdet ikke registreret nogen jordforurening. Hvis der under bygge-, anlægs- og jordarbejde træffes forurening, skal arbejdet standses og kommunalbestyrelsen underrettes. Der må foretages en vurdering af forureningen i forhold til grundvand og arealanvendelse m.m. Eventuelt kan en umiddelbar indsats over for forureningen være påkrævet. Amtsrådet vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises i øvrigt til Miljøbeskyttelseslovens 21 og til Jordforureningslovens 71 Servitutforhold Denne lokalplan er ikke i modstrid med nogen af de pt. tinglyste servitutter inden for lokalplanområdet. Fremtidige servitutter må ikke fremover stride imod denne lokalplan. Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder Opførelse af boliger indenfor lokalplanområdet kræver byggetilladelse fra kommunen. Anlæggelse og ændringer af veje, stier samt parkeringsareal kræver endvidere politiets godkendelse i h.h.t. vejlovgivningen. Da ejendommen er pålagt landbrugspligt, forudsætter realiseringen af planen, at jordbrugskommissionen ophæver landbrugspligten indenfor lokalplanområdet. Vandforsyningsplan Lokalplanområdet skal vandforsynes fra Astrup vandværk.

7 Lokalplan 3.6 og kommuneplantillæg nr. 26 side 7. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må ejendomme omfattet af forslaget ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Der gælder efter Planlovens 17 et midlertidigt forbud mod bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. De midlertidige retsvirkninger gælder fra den 24. januar 2005 og indtil forslaget er endeligt vedtaget, do senest indtil den 24. januar Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, gælder nedenstående retsvirkninger. Lovlig brug af ejendommene kan fortsættes som hidtil. Grundejere og brugere har ikke pligt til at gennemføre lokalplanen. Ændret brug, bebyggelse eller udstykning må ikke stride mod lokalplanen.

9 Lokalplan 3.6 og kommuneplantillæg nr. 26 side 9. Lokalplanens bestemmelser 1.formål 1.1. at sikre et område til åben/lav helårsbeboelse 1.2. At sikre at indblikket til Astrup Kirke bevares. 2. Område- og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter dele af matr. nr. 11v og 14 l Astrup By, Astrup samt alle parceller der efter den 27. juni 2005 udstykkes fra den nævnte ejendom Lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1. Området må anvendes til åben/lav boligbebyggelse Der må kun forefindes mindre institutioner og erhverv, såfremt disse ikke er til gene for områdets øvrige beboere. 4. Udstykning 4.1 Udstykning skal i princippet ske som vist på kortbilag Den udlagte grønne kiler, jf. kortbilag 2, skal have en bredte af mindst 30 meter. Kilen må kun beplantes i det omfang at indblikket til kirken kan bevares. 4.3 Den øvrige del af udstykningsplanen er kun retningsgivende og ikke bindende, hvorfor der kan ske afvigelser, som dog skal godkendes af byrådet 5. Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesprocenten på den enkelte grund må ikke overstige 25%. 5.2 Bebyggelsen i delområde A, jf. kortbilag 2, må max. opføres i 1 etage med ikke udnyttelig tagetage, i en højde af 6 meter. 5.3 Bebyggelse i delområde B, jf. kortbilag 2, må max. opføres i 1½ etage og med udnyttelig tagetage samt en højde på 8½ meter. 5.4 Der må opføres 1 boligenhed på hver grund. 5.5 Indenfor området kan der opføres byggeri til lokalplanområdets forsyningsmæssige drift, når det ikke har et bebygget areal større end 30 m2 og en højde, som ikke er over 3 m. 5.6 På de grunde, som er beliggende nord for den sydligste grønne kile, er der indtegnet en byggelinie, jf, kortbilag 2. Der må ikke opføres bygninger syd for denne linie. 5.7 På de grunde som er beliggende i den nordlige del af området er der ligeledes indtegnet en byggelinie. Der må ikke opføres bebyggelse nord-øst for denne linie. 6. Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1. Bebyggelsen skal i udformning og materialevalg tilpasses omgivelserne. Facader af træ er tilladt Til udvendige bygningsflader samt tagflader, må der ikke anvendes materialer og farver, som efter byrådets skøn virker skæmmende Skiltning og reklamering må ikke finde sted uden byrådets godkendelse. 7. Vej, stier og parkering 7.1. Der etableres vejadgang fra Skørpingvej, jf. kortbilag Vejen skal som udgangspunkt have en befæstningstype og bredde som de tilstødende boligområder. Der etableres ikke fortov Parkering skal fortrinsvis finde sted på egen grund. Vejarealet må i begrænset omfang anvendes til gæsteparkering Der må kun etableres én indkørsel pr. ejendom. 8. Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 8.2 Hegn i nabo- og vejskel må kun etableres som levende hegn. 8.3 Oplag må ikke finde sted. Både, uindregistrerede køretøjer og campingvogne må ikke opbevares på ubebyggede arealer. 8.4 Terrænregulering må som udgangspunkt kun ske med +/- ½ meter.

10 Lokalplan 3.6 og kommuneplantillæg nr. 26 side På de grunde, som er beliggende nord for den sydligste grønne kile, er der indtegnet en byggelinie, jf, kortbilag 2. Beplantning syd for denne linie må ikke overstiger 4 meter. 8.6 På de grunde, som er beliggende i den nordlige del af området, er der ligeledes indtegnet en byggelinie. Jf. kortbilag 2. Beplantning nord-øst for denne linie må ikke overstiger 4 meter. 10. Tekniske anlæg 10.1Elledninger og lign. skal udføres som jordkabler. 11. Betingelser for at ny bebyggelse må tages i brug. 11.1Ny bebyggelse må ikke ibrugtages, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varme, vand, kloak og elforsyning. 12. Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening når byrådet kræver det Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer, rabatter og grønne kiler, men ikke stier og veje Grundejerforeningen skal lægges sammen med andre grundejerforeninger når byrådet kræver det. 13. Servitutforhold 13.1 Servitutter, som er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. 14. Vedtagelse. Denne lokalplan er vedtaget af Arden Byråd den 14. november 2005 H.C. Maarup Borgmester Jens Nørgaard Kommunaldirektør Lokalplanens retsvirkninger indtræder den 19. december 2005, d.v.s. datoen for offentlig bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan. Nærværende lokalplan bedes tinglyst på matr. nr. der afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter dele af matr. nr. 11v og 14 l Astrup By, Astrup samt alle parceller der efter den 27. juni 2005 udstykkes fra den nævnte ejendom.

15 Lokalplan 3.6 og kommuneplantillæg nr. 26 side 15. Kommuneplantillæg nr. 26 Dette kommuneplantillæg fastlægger et nyt rammeområde til boligformål i Astrup by. Jf. Rammekort 1. For det nye rammeområde gælder nedenstående rammebestemmelser. Derudover ændrer denne lokalplan på det eksisterende rammeområde H3, som omfatter et erhvervsareal. H3 ændres så der udtages 2 ha erhvervsjord. Jf. rammekort nr.2 og muliggør endvidere vedtagelsen af lokalplan 3.6. Rammebestemmelser For rammeområde B14, jf. rammekort 1, gælder følgende bestemmelser: Områdets fremtidige anvendelse Boliger(helårsbeboelse) med tilhørende kollektive anlæg samt mindre ikke generende erhverv, der kan indpasse i området uden genevirkninger for omgivelserne Bebyggelsens art Åben/lav Byggemuligheder Bebyggelsesprocenten for området under ét må ikke overstige 25% Bygningshøjden må ikke overstige 8½ meter Vedtagelse Dette tillæg til kommuneplanens rammer anser byrådet som en mindre ændring der ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper. Vedtaget af Arden Byråd den 14. november HC. Maarup Borgmester Jens Nørgaard Kommunaldirektør