Roskilde Kommune Rådhusbuen 1 Postboks 100 4000 Roskilde 17-01- 2 0 1 3 T I L S Y N E T Roskilde Kommune anmoder ved henvendelse af 7. december 2012 Statsforvaltningen Sjælland om samtykke til at sælge en ejendommen, delareal 2 af matr. nr. 10h Vestermarken, Roskilde Jorder beliggende Rådhusbuen 1, 4000 Roskilde, til Fællesfonden til Støtte for Kræftens Bekæmpelse uden offentligt udbud, kommunens j.nr. 208186. Dette brev er inddelt i 4 punkter: 1. Vores vurdering 2. Begrundelse 3. Retsregler 4. Øvrige forhold S T A T S F O R V A L T N I N G E N S J Æ L L A N D D R O N N I N G E N S G A D E 3 0 4800 N Y K Ø B I N G F J O U R N A L N R. : 2 0 1 2-6 1 4 / 1 5 2 S A G S B E H A N D L E R : T I L S J L D I R E K T E T E L E F O N : T E L E F O N : 7 2 5 6 7 6 0 0 T E L E F A X : 5 4 8 2 1 8 6 4 G I R O : 1 0 2 0 2 0 2 7 E A N - N R. 5 7 9 8 0 0 0 3 6 2 6 2 8 s j a e l l a n d @ s t a t s f o r v a l t n i n g. d k w w w. s t a t s f o r v a l t n i n g. d k 1. Vores afgørelse Statsforvaltningen giver samtykke til salg af ejendommen uden offentligt udbud, jf. udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3. 2. Begrundelse Sådan vurderer vi sagen Vi vurderer, at der foreligger sådanne særlige forhold, der kan begrunde, at kommunen kan undlade at foretage o f- fentligt udbud. Kommunens oplysninger Kommunen oplyser, at ansøgningen sker i henhold til b e- kendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 2, stk. 3, idet det gøres gældende på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget og på den
anden side, at et offentligt udbud ikke vil fremkalde højere købstilbud. Ejendommen ønskes solgt til Fællesfonden til Støtte for Kræ f- tens Bekæmpelse, Strandboulevarden 49, 2100 København Ø, med henblik på etablering af en ny kræftrådgivning på adre s- sen. Delareal 2, der er på 1.440 m2, tænkes udstykket fra rådhu s- grunden - matr. nr. 1 Oh Vestermark en, Roskilde Jorder- og der er allerede indgået vedhæftede købsaftale, betinget af 1. at Statsforvaltningen Sjælland tillader salg uden offentligt udbud, 2. at der vedtages en lokalplan for delarealet, som muliggør anvendelsen til offentlige formål/rådgivningscenter og med en bebyggelsesprocent på 40, og 3. at køber på visse betingelser kan træde tilbage fra han d- len, hvis der konstateres yderligere forurening på delarealet. Kræftrådgivningen etableres som et samarbejde mellem Kræ f- tens Bekæmpelse og Realdania. Der er planlagt 7 kræftrå d- givningscentre ved centrale behandlingssteder i landet, herunder Roskilde Sygehus. Der henvises til www.cancer.dk/livsrum/. Det er væsentligt for initiativtagerne, a t rådgivningen placeres, så der sikres optimal tilgængelighed og synlighed for kræftpatienter og deres pårørende, når de ankommer til behandling på Roskilde Sygehus. l den forbindelse er nærhed til sygehuset af afgørende betydning. Kræftens Bekæmpelse og Roskilde Kommune har sammen a f- søgt placeringsmuligheder tæt på Roskilde Sygehus, og der er i det ellers fuldt udbyggede byområde enighed om en placering på en del af rådhusgrunden, der ligger overfor Ro s- kilde Sygehus, kun adskilt af Køgevej. Der vedhæ ftes luftfotos dels over hele byområdet, dels over det omhandlede delareal 2. Kræftens Bekæmpelse har på baggrund af den betingede købsaftale påbegyndt planlægningen af arkitektkonkurrencen, og der er prækvalificeret entreprenører til byggeopgaven. Endvidere er Roskilde Kommune godt på vej med en ny loka l- plan for delarealet. Det gøres på den baggrund gældende, at Kræftens Bekæ m- pelse har en konkret og aktuel interesse i erhvervelsen af netop delareal 2, og at et offentligt udbud kan lægge hi n- dringer i vejen for salget. S I D E 2
Det er endvidere opfattelsen, at et offentligt udbud ikke vil kunne udvirke højere købstilbud end den aftalte købesum. l den forbindelse henvises til, at gældende lokalplan 506 for Roskilde Rådhus udlægger området til offentlige formål i for m af offentlig administration, undervisningsinstitution, parko m- råde og lignende. Det må derfor antages, at køberpotentialet ved et offentligt udbud ville være meget begrænset. Købesummen er ud fra beliggenhed, anvendelsesmulighed og Regionens kortlægning af en mindre del af arealet på viden s- niveau 2 aftalt til 2.125.000 kr. inkl. moms. Købesummen vurderes i det mindste at svare til markedsprisen. l relation hertil henvises til vedhæftede vurdering af den 21. september 2012, udført af statsaut. ejendomsmæg ler og valuar Kurt Nielsen. Det angives her, at delarealet ved en tilladt bebyggelsesprocent på 40% og uden forurening har en markedspris på 1.800.000 kr. (1.440 m2 x 40% x 2.500 kr. + moms). Der anmodes på denne baggrund om Tilsynets tilladelse til et salg til Fællesfonden til Støtte for Kræftens Bekæmpelse uden offentligt udbud og på de i vedhæftede købsaftale angivne vilkår. Sluttelig henvises til Tilsynets tilladelse i lignende sag, hvor Næstved Kommune og Region Sjælland fik tilladelse til at sælge en ejendom til Kræftens Bekæmpelse uden offentligt udbud- journal nr. 2011-614/139. Afgørende for vores vurdering Salg af kommunens faste ejendomme skal ske ved offen t- ligt udbud, medmindre andet er fastsat i lovgivningen, jf. 68 i den kommunale styrelse slov og 1 i udbudsb e- kendtgørelsen. Med tilsynsmyndighedens samtykke kan offentligt udbud bl.a. undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud, jf. 2, stk. 3, i udbudsbekendtgørelsen. Ifølge vejledningen til udbudsbekendtgørelsen er undt a- gelsesbestemmelsen om salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, alene tænkt anvendt i ganske særlige ti l- fælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i v e- jen for salget, og på den anden side, at et offentligt u d- bud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. Ifølge vejledningen forudsætter en fritagelse for offentligt udbud, at tilbudsgiveren har en sådan særl ig tilknytning S I D E 3
eller interesse i netop den pågældende ejendom, at det vil være ubetænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsg i- vere fra at komme i betragtning. Fritagelse forudsætter endvidere, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt b e- hov for erhvervelse af netop den omhandlede ejendom. Det er herudover en forudsætning for tilsynsmyndighedens samtykke, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen. Som eksempler på tilfælde, der afhængigt af de konkrete omstændigheder vil kunne begrunde en undladelse af offentligt udbud, nævnes i udbudsvejledningen pkt. 5.4. blandt andet: 6) Salg med henbli k på, at en ej endom kan indgå i forbindel se m ed et større pr oje kt. Be gr eb et pr oje kt s kal fo rstås bred t og kan bl.a. om fatte op fø rel se a f en i nstitution, en vi rks omhed, et tra fik -, havneeller parkanlæg eller lign ende, evt. e ft er en fo r udgående arkitekt kon kurr ence. Pr oj ekt et kan evt. om fatte an d re arealer, der ikke ell er kun delvis ej es a f den på gældende komm une. Fritagel se kan ske i til fælde, h vor det må antages, at et krav om o ffe ntligt udbud vil kunne lægge hindrin ge r i vej en fo r et s al g a f ejend ommen ell er fo r virk eliggø rel sen a f pro je k t et, og h vor det samtidig må antages, at et o ffe ntligt udbud ikk e vil fremkalde høje re ell er bed re kø b stilbud. Det vil i den fo rbindelse kunn e tillægg es vægt, så fr emt der i det omhandled e pro je kt indgår areal er, der ikke eller kun delvis ej es a f d en pågældende kommun e. 7) Andre til fælde, hvor en pot entiel kø be r har en konkret og a kt uel interes se i en kommunal ejendom, o g hvor det må antages, at et o ffe ntligt udbud a f ejend ommen på den ene side v il kunn e læ gg e hindringer i ve jen fo r salget og på den anden side ikk e vil kunne fr emkalde høje re eller bedre kø bstilbud. Vi finder, at der i det konkrete tilfælde foreligger sådanne særlige forhold, der kan begrunde, at ejendommen kan sælges uden offentligt udbud og giver hermed samtykke til salg af ejendommen uden offentligt udbud. Vi lægger vægt på det oplyste om, at ejendommen på grund af beliggenhed og anvendelsesmuligheder er af sæ r- lig betydning for Fællesfonden til Støtte for Kræftens B e- kæmpelse, herunder ved tilgængelighed og synlighed for kræftpatienter og deres pårørende, når de ankommer til behandling på Roskilde Sygehus; ejendommen ligger over for Roskilde Sygehus, kun adskilt af Køgevej og nærheden til sygehuset er af afgørende betydning. Vi finder derfor, at Fællesfonden til Støtte for Kræftens Bekæmpelse har den fornødne konkrete og aktuelle int e- resse. Vi finder samtidig efter det oplyste ikke grundlag for at antage, at andre har interesse i ejendommen, eller at der vil kunne opnås højere eller bed re købstilbud ved at udbyde ejendommen offentligt. S I D E 4
Vi finder endelig ikke grundlag for at tilsidesætte komm u- nens vurdering af fastsættelse af markedsprisen. Vi bemærker, at vi ikke har forholdt os til det nærmere indhold af den betingede købsaftale, som k ommunen har fremsendt sammen med sin anmodning om tilladelse til salg uden offentligt udbud. 3. Retsregler Anvendte retsregler m.v. Her er de retsregler, som vi har vurderet sagen efter. Retsreglernes fulde ordlyd findes på www.retsinformation.dk. Love og bekendtgørelser Lov om kommunernes styrelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 885 af 29. august 2012 68, stk. 1. Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Økonomi - og indenrigsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. Bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens f a- ste ejendomme 1, stk. 1. Salg af kommunens henhold svis regionens faste ejendomme skal, medmindre andet særligt er hjemlet i lovgivningen, ske efter forudgående offentligt udbud, jf. dog 2. 2, stk. 3. Med tilsynsmyndighedens samtykke kan o f- fentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. Vejledninger Vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme Punkt 5.4. Tilfælde, hvor offentligt udbud med ti lsynsmyndighedens godkendelse kan undlades. Efter udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3, er der mulighed for i konkrete tilfælde at opnå fritagelse for offentligt u d- bud. Efter bestemmelsen kan den kommunale tilsynsmy n- dighed således meddele samtykke til, at of fentligt udbud kan undlades dels ved mageskifter dels ved salg, hvor der S I D E 5
i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. Undtagelsesbestemmelsen om salg, hvor der i øvrigt for e- ligger særlige forhold, er alene tænkt anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindri n- ger i vejen for salget, og på den anden side, at et offen t- ligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. Tilsynsmyndigheden har alene hjemmel til at træffe afg ø- relse om samtykke efter udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3, i tilfælde, hvor en kommune aktuelt er ejer af den o m- handlede ejendom, der ønskes solgt uden offentligt u d- bud. I andre situationer, herunder situatione r hvor kommunen har anmodet om samtykke under henvisning til, at kommunen forventer inden længe at blive ejer af den ejendom, der efterfølgende påtænkes solgt, vil tilsyn s- myndigheden imidlertid kunne give en forhåndstilkendeg i- velse om, hvorvidt tilsynsmynd igheden vil være indstillet på at meddele samtykke i medfør af 2, stk. 3, til et p å- tænkt salg af den omhandlede ejendom, såfremt komm u- nen som forventet erhverver den omhandlede ejendom. Det er en forudsætning for tilsynsmyndighedens samty k- ke, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til ma r- kedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.1. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgi v- ning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejen dommen til en pris, der er lavere end markedsprisen, jf. herom n e- denfor under afsnit 7.2. Det anførte gælder også, når overdragelsen består i eller når der i overdragelsen indgår et mageskifte. En fritagelse for offentligt udbud forudsætter, at tilbu dsgiveren har en sådan særlig tilknytning til eller interesse i netop den pågældende ejendom, at det vil være ubetæ n- keligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere fra at komme i betragtning. Fritagelse forudsætter endvidere, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt og ikke blot potentielt behov for erhvervelse af netop den omhandlede kommunale ejendom. Som eksempler på tilfælde, der afhængigt af de konkrete omstændigheder vil kunne begrunde en undladelse af offentligt udbud, kan nævnes: 1) Salg i forbindelse med mageskifte, hvor kommunen i stedet for en overdraget ejendom får en anden ejendom. Det er i den forbindelse en forudsætning, at der er en i relation til størrelse og beliggenhed vis sammenhæng mellem de ejendomme, der indgår i mag eskiftet, f.eks. så- S I D E 6
ledes at ejendommene støder op til hinanden og er af n o- genlunde samme størrelse. Ved vurderingen af, om der kan meddeles samtykke til mageskifte uden forudgående offentligt udbud, vil der endvidere blive lagt vægt på fo r- målet med mageskiftet, herunder eksempelvis om mag e- skiftet er afgørende for et større projekts gennemførelse, eller om mageskiftet vil medvirke til opfyldelse af en l o- kalplans bestemmelser. 2) Salg til en virksomhed beliggende på en naboejendom, der har et konkret og aktu elt behov for at erhverve netop denne kommunale ejendom med henblik på en udvidelse af virksomheden. Begrebet virksomhed skal forstås bredt og omfatter bl.a. industri- og landbrugsvirksomhed og kirkegårdsdrift. Fritagelse forudsætter i sådanne tilfælde, at det må påregnes, at der ikke vil kunne opnås højere e l- ler bedre købstilbud ved at udbyde ejendommen offen t- ligt. Det vil sige, at der ikke kan meddeles samtykke til fritagelse for offentligt udbud, hvis den omhandlede eje n- dom eksempelvis vurderes som så at traktiv eller så attraktivt beliggende, at det må anses for betænkeligt at a f- skære andre potentielle tilbudsgivere herunder ejere af andre omkringliggende ejendomme fra at komme i betragtning som købere af ejendommen. 3) Salg til erhvervsbyggeri i øvr igt, hvor der foreligger et tilbud om køb af en bestemt ejendom, der uanset at der ikke er tale om en naboejendom som følge af dens beliggenhed, dens anvendelsesmuligheder eller andre fo r- hold er af særlig betydning for den pågældende tilbudsg i- ver. Som ved salg til en virksomhed beliggende på en n a- boejendom forudsætter fritagelse, at det må påregnes, at der ikke vil kunne opnås højere eller bedre købstilbud ved at udbyde ejendommen offentligt. Det vil sige, at der ikke kan meddeles samtykke til fritagels e for offentligt udbud, hvis den omhandlede ejendom eksempelvis vurderes som så attraktiv eller så attraktivt beliggende, at det må anses for betænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere herunder andre, der ønsker at opføre erhvervsbyggeri fra at komme i betragtning som købere af ejendommen. 4) Salg i forbindelse med salg af en kommunal virkso m- hed, herunder salg med henblik på videreførelse af en kommunal virksomhed i selskabsform (aktieselskab eller andet selskab), hvor den faste ejendom er en integreret del af virksomheden og særligt indrettet til driften af virksomheden. Det kan i den forbindelse tillægges vægt, om ejendomsværdien kun udgør en mindre del af den samlede virksomheds værdi, om et offentligt udbud af ejendommen vil kunne hindr e salget af den samlede virksomhed, og om det må antages, at der ved et offentligt udbud af ejendommen vil kunne opnås højere eller bedre købstilbud end ved en overdragelse af ejendommen i fo r- S I D E 7
bindelse med en samlet overdragelse af virksomheden og ejendommen. 5) Salg af en ejendom sammen med den elforsyningsvir k- somhed, der udøves på ejendommen, til et af kommunen ejet selskab som følge af reglerne i lov om elforsyning om, at elforsyningsvirksomheden alene vil kunne udøves i se l- skaber med begrænset ansvar, j f. herom ovenfor under a f- snit 4.2. 6) Salg med henblik på, at en ejendom kan indgå i forbi n- delse med et større projekt. Begrebet projekt skal forstås bredt og kan bl.a. omfatte opførelse af en institution, en virksomhed, et trafik -, havne- eller parkanlæg eller lignende, evt. efter en forudgående arkitektkonkurrence. Projektet kan evt. omfatte andre arealer, der ikke eller kun delvis ejes af den pågældende kommune. Fritagelse kan ske i tilfælde, hvor det må antages, at et krav om o f- fentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for et salg af ejendommen eller for virkeliggørelsen af projektet, og hvor det samtidig må antages, at et offentligt udbud ikke vil fremkalde højere eller bedre købstilbud. Det vil i den forbindelse kunne tillægges vægt, såfremt d er i det omhandlede projekt indgår arealer, der ikke eller kun de l- vis ejes af den pågældende kommune. 7) Andre tilfælde, hvor en potentiel køber har en konkret og aktuel interesse i en kommunal ejendom, og hvor det må antages, at et offentligt udbud af ej endommen på den ene side vil kunne lægge hindringer i vejen for salget og på den anden side ikke vil kunne fremkalde højere eller bedre købstilbud. 4. Øvrige forhold Afgørelsen vil snarest blive offentliggjort på statsforval t- ningens hjemmeside på internett et (www.statsforvaltning.dk). Med venlig hilsen Susann Starzet S I D E 8