1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Lokalbolig Frederikssund ApS v/aig Europe Kalvebod Brygge 45 1560 København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne i forbindelse med formulering af klausul i købsaftalen vedrørende el-installationer. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ejede en ejendom kort tid - ca. 1 år og 4 måneder. Den 1. februar 2005 indgik indklagede og klagerne en formidlingsaftale om salg af klagernes ejendom. Den 28. februar 2005 underskrev klagerne en købsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr. 1.895.00,00 med overtagelse den 1. august 2005. Der var på foranledning af køberne i købsaftalen indsat en klausul vedrørende elinstallationerne på ejendommen:
2 Det er mellem køber og sælger aftalt at sælger får foretaget et eltjek af autoriseret elinstallatør og at el på nærværende ejendom lovliggøres inden overtagelsesdagen. Såfremt sælger ikke har udført arbejdet inden overtagelsesdagen, er køber berettiget til at lade arbejdet udføre af egen håndværker og for sælgers regning. Af salgsopstilling tilhørende købsaftalen, dateret 20. februar 2005 fremgik: 153 kvm. istandsat og opdateret murstensvilla fra 1940. Villaen er oprindeligt fra 1940 men har gennemgået en fuldstændig forvandling inkl. hulmursisolering således at det i dag fungerer fuldt opdateret og gulvvarme overalt. Huset har bl.a. fået udskiftet tag, vinduer, el, vvs, kloakker, køkken, badeværelse m.v. I forbindelse med underskrivelse af købsaftalen fik køberne udleveret tilstandsrapport af 14. februar 2005. Af tilstandsrapporten fremgik: 11. El-installationer 11.1. Andet: K1 El-tavle mangler blænddæksel. K2 Der er ulovlig el-installation udvendigt. Note: Der bør udføres el-tjek med kontrol og gennemmåling af el-installation af autoriseret elinstallatør. Bygn. 5. Lofter/etageadskillelser Kommentar A Der er sænkede lofter flere steder. Ved sænkning af lofter er el-installation ændret, hvilket giver risiko for el-fejl.
3 Efter købernes overtagelse af ejendommen konstaterede de, at der var ulovlige elinstallationer på ejendommen. I den forbindelse rettede købernes advokat den 23. august 2005 henvendelse til indklagede og meddelte denne, at sælgerne tilsyneladende ikke havde fået lavet det i købsaftalen aftalte el-tjek. Det fremgår herefter af sagen, at køberne og klagerne var uenige om, hvorvidt det var aftalt, at der kun skulle foretages el-tjek af de udvendige el-installationer, eller om klausulen i købsaftalen gjaldt såvel de indvendige som de udvendige installationer. Den 30. april 2007 blev der afholdt syns- og skønsforretning til afklaring af spørgsmål om omfanget af ulovlig el. Den 14. september 2007 blev supplerende skønserklæring afgivet. Den 26. februar 2008 blev der afsagt byretsdom i sag verserende mellem køberne og klagerne. Af dommen fremgik:
4
5
6
7 Den 5. marts 2008 fremsendte klagernes advokat kopi af dommen til indklagede og skrev i den forbindelse: Det fastholdes, at De som ejendomsmægler bærer det primære ansvar for den opståede situation. Der skal i den forbindelse henvises til dommen og rettens afgørende anbringende om, at forpligtelsen følger den bestemmelse, der er formuleret af den af mine klienter antagne ejendomsmægler (Dem). Det har så absolut formodningen imod sig, at mine klienter kunne finde på at indgå en blanco garanti for en ejendom, der ikke kendes og det må alene tilskrives uforsigtighed / dårlig rådgivning, at mine klienter er blevet bragt i den foreliggende situation. Den 7. marts 2008 indgav klagernes ankestævning til Østre Landsret i sagen mellem køberne og klagerne. Den 17. marts 2008 skrev indklagedes ansvarsforsikringsselskab til klagernes advokat:
8 Det fremgår tydeligt af sagens bilag, særligt tilstandsrapporten, at der både var problemer med de indvendige og de udvendige el-installationer. I tilstandsrapporten punkt 11 er nævnt følgende forhold El-tavle mangler blænddæksel Der er ulovlig el-installation udvendigt I samme rapport på side 14, punkt 5 Der er sænkede lofter flere steder. Ved sænkning af lofter er el-installation ændret, hvilket giver risiko for el-fejl. Det var særligt el-tavlen, som påkaldte sig købernes/købernes rådgivers opmærksomhed, idet der var et virvar af synlige ledninger i el-tavlen. Det var således køberne, som ønskede at sikre sig mod eventuelle fejl og mangler ved el-installationerne og det begrænsede sig ikke til det udvendige tværtimod var fokus rettet mod det indvendige. Det har således aldrig været intentionen, at el-klausulen skulle begrænses til kun at omfatte de udvendige installationer. Der var ikke andre interesserede købere på handelstidspunktet og køberne ville gerne betale den fulde købesum for lovligheden af el-installationerne og det var en forudsætning for køber, at klausulen blev indsat. Sælger havde et halvt år til at få foretaget et el-tjek og udbedring af eventuelle mangler, som ifølge klausulen skulle have været bragt på plads inden overtagelsen. Sælgerne foretog sig imidlertid intet og overlod således til køberne at få foretaget det nødvendige. det var således ikke en blanco-check til køberne for de kunne selv have styret udbedringen af eventuelle mangler. I forbindelse med underskrivelse af købsaftalen, blev klausulen tillige gennemgået med sælgerne. På baggrund heraf, afvises det at LokalBolig har handlet ansvarspådragende i forbindelse med handlen. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne.
9 Klagerne gensolgte en ejendom efter ganske kort ejertid. I den forbindelse foranledigede indklagede i købsaftalen indsat en passus, der kunne opfattes som en garanti for lovligheden af hele ejendommens el-installationer. Det er klagernes sikre opfattelse, at der alene har været drøftet udendørs el, hvilket forhold er udbedret inden købernes overtagelse af ejendommen. Ved dommen i retssagen mellem køber og klagerne er der imidlertid lagt afgørende vægt på formuleringen, og den usikkerhed, der med formuleringen er givet i forhold til afgrænsning af indeståelse/garanti, og således at klagerne er blevet dømt til at betale køberne kr. 65.000,00. Klagernes ansvar beror alene på formuleringen, og under henvisning til det i korrespondancen anførte har det så absolut formodningen imod sig, at klagerne ville acceptere en formulering som den foreliggende henset til, at klagerne ikke har ændret ved de faktiske forhold og kun kort tid har boet i ejendommen, hvorfor man ikke har haft anledning til/grundlag for at indestå for el i hele ejendommen, men kun i det omfang el-installationerne har været direkte omtalt i tilstandsrapporten. Forholdene vedrørende sænkede lofter har ikke været nævnt af køberne og vil endvidere på ingen måde kunne danne grundlag for et generelt el-tjek af ejendommen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Klagerne underskrev formidlingsaftale på ejendommen den 1. februar 2005. Ejendommen blev, som det fremgår af salgsopstillingen, markedsført som en istandsat og opdateret murstensvilla fra 1940. Som det fremgår af salgsopstillingen havde huset fået udskiftet tag, vinduer, el, VVS, kloak, køkken, badeværelse m.v. Efter at køberne havde besigtiget ejendommen flere gange, meddelte de, at de gerne ville købe ejendommen til prisen, men at de ville have sikkerhed for, at el-installationen i huset var i orden. Grundlaget for købernes krav om el-tjek af huset var tilstandsrapportens bemærkninger om el-installationen i ejendommen. Det viste sig ved overtagelsen af ejendommen, at sælger ikke havde fået elinstallationen gennemgået, og køberne igangsatte derfor i henhold til købsaftalens bestemmelser herom et el-tjek. Installatøren opdagede ved sin gennemgang flere graverende fejl ved elinstallationerne.
10 Det er svært at se, at klagernes ansvar beror på indklagedes formulering af klausulen. Såvel sælger som køber har fået gennemgået købsaftalen og var bekendt med formuleringen. Klausulen er udformet således, at køberne kunne flytte ind i ejendommen uden at være urolig for el-installationerne i ejendommen. Det er kravet fra købernes side, og dette krav blev accepteret af klagerne. Indklagede må derfor afvise, at klagernes ansvar beror på indklagedes formulering. Ansvaret beror alene på, at el-installationerne inden overtagelsen ikke var gennemgået som aftalt, og at der ved den af køberne foranledigede gennemgang blev konstateret alvorlige fejl. Nævnet udtaler: Den sproglige forståelse af formuleringen i købsaftalen vedrørende el må forstås således, at den vedrører el på ejendommen såvel inde som ude. Nævnet finder det ikke godtgjort, at køberne af klagernes ejendom kun havde betinget sig, at der skulle foretages tjek af udvendig el. Nævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at indklagede over for klagerne skulle have tilkendegivet, at klausulen i købsaftalen skulle forstås således, at den kun omfattede udvendig el. Nævnet kan som følge heraf ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne i anledning af, at klagerne ved dom er blevet pålagt at betale erstatning kr. 65.000,00 til køberne af ejendommen i forbindelse med ulovlig el. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand