LOKALPLAN SK 24 Sorø Kommune August 2008 Doktorhaven, Dianaund Bøgeskov.,.,\ ' \'
LOKALPLANER GENERELT Tivejebringese Kommunabestyresen står for tivejebringesen af okapaner, evt. i samarbejde med dem, der har interesse i at udføre anægs- og byggearbejder for det pågædende område. Kommunabestyresen ska tivejebringe en okapan, når det er nødvendigt for at sikre kommunepanens virkeiggørese, når der påtænkes større udstykninger, anægs- og byggearbejder, eer nedrivninger af bebyggese. Kommunabestyresen kan desuden tivejebringe okapaner for en række andre forhod. Indhod En okapan må ikke indehode bestemmeser i strid med panovens 13, stk. 1 pkt. 1-5, herunder kommunepanen. Lokapaner ska indehode opysninger om panens formå og retsvirkninger, og en redegørese, der b.a. beskriver forhodet ti kommunepanen, anden panægning, tiadese fra andre myndigheder mm. Den kan desuden rumme bestemmeser om overførser af areaer ti byzone, om anvendese og udstykningsforhod, om bebyggesespacering og -udformning, bevaring af bygninger og andskabstræk, sikring af friarea Jer og fæesareaer mm. Offentiggørese Når kommunabestyresen har vedtaget et forsag ti okapan, ska det offentiggøres sammen med opysning om indsigesesfrist, som ska være mindst 8 uger. Samtidig ska kommunabestyresen give skriftig underretning om forsaget ti ejere, ejere og brugere af de ejendomme, som enten omfattes af panen direkte, eer for hvem forsaget har væsentig betydning, og tiokae foreninger, samt foreninger der har kageret, ti mijøministeren og andre, for hvem panen har retig interesse. De statsige mijøcentre påser at et forsag tiokapan ikke er i strid med andspandirektivet (den tidigere regionpan). Endeig vedtagese Er der opnået enighed meem mijøcenter og kommunabestyrese om evt. ændringer i panforsaget, kan kommunabestyresen efter udøbet af indsige- sesfristen, vedtage panen endeigt, hvis der ikke er indkommet indsigeser, der giver væsentige ændringer i panen, som fordrer en fornyet høringsperiode. Efter vedtagesen foretages offentig bekendtgørese af panen, og der fremsendes skriftig underretning ti ejere, ti dem, der har fremsat indsigeser, samt ti foreninger og myndigheder. Retsvirkninger Når et forsag ti okapan er offentiggjort, må ejendomme omfattet af panen ikke udnyttes eer bebygges på en måde, der kan foregribe indhodet af den endeige pan. Lokapanen tingyses på de enkete ejendomme, der er omfattet af panen, og der må ikke etaberes forhod, som strider mod panen, efter at den er bekendtgjort. Med henbik på at sikre panens gennemførese kan kommunabestyresen ekspropriere fast ejendom, når det er af væsentig betydning for amenveets interesser. Kommunabestyresen kan give dispensationer, der dog ikke kan stride mod det principiee indhod i okapanen. Bemærkninger og indsigeser Byrådet vedtog den 21. maj 2008 at fremægge forsaget tiokapan offentig. Lokapanforsaget var fremagt i perioden 27. maj - 23. jui 2008, og panen bev vedtaget endeigt på Byrådets møde den 27. august 2008. Kagemuighed Retige spørgsmå i forbindese med endeig vedtagese af okapaner kan påkages ti Naturkagenævnet, Frederiksborggade 15, 1360 København K, inden for 4 uger efter offentiggørese af vedtagesen. Der er et kagegebyr på 500 kr. SORØ KOMMUNE Fagcenter Pan & Mijø Rådhusvej 8 4180 Sorø Tf. 5787-6000 Fax. 5789-4269 pan-mijoe@soroe.dk www.soroe.dk 2
INDHOLD INDHOLD REDEGØRELSE......... 4 A. Lokapanens baggrund og formå...4 B. Lokapanområdet - nuværende forhod...............4 C. Lokapanens indhod......... 7 D. Forhod ti anden panægning... 8 E. Forudsatte myndighedstiadeser......... 9 F. Lov om mijøvurdering...... 10 G. Tekniske forhod mv... 11 LOKALPLANENS BESTEMMELSER........... 14 1 Lokapanens formå............. 14 2 Område, zonestatus og evt. opdeing...... 14 3 Områdets anvendese... 14 4 Udstykning og matrikuære forhod...... 15 5 Veje, stier og parkering... 15 6 Tekniske anæg og mijøforhod......... 16 7 Bebyggesens omfang og pacering...... 17 8 Bebyggesens ydre fremtræden... 18 9 Ubebyggede areaer, bepantning m. v...... 19 1 O Grundejerforening...... 20 11 Forudsætninger for i brugtagen...... 21 12 Servitutter og afysning af okapaner... 21 Retsvirkninger.................... 21 Vedtagesespåtegning........ 22 KORTBILAG 1, Areaanvendese KORTBILAG 2, Iustrationspan KORTBILAG 3, Vejprofi Lokapanen er udarbejdet af Lars Mouritsen AIS og Arkipus AIS i samarbejde med Sorø Kommunes Fagcenter Pan og Mijø. Fotos af Caus Lorange Christensen, ark. MAA. 3
REDEGØRELSE REDEGØRELSE A. LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMAL Den sevejende institution Koonien Fiadefia har i mange år ejet størstedeen af det aktuee panområde, som er præget af store, ædre viaer i parkignende omgiveser, med den game overægeboig som et meget karakteristisk centrum for okapanområdet. Efter at Socia- og Sundhedsskoen er fyttet ti andre okaiteter står Koonien Fiadefia overfor besutninger om områdets fremtidige anvendese, nybyggeri, udstykning og grundsag. Indpasning af et hospice for Vestsjæand har b.a. været på tae, men efter besutning om anden pacering, er området nu frasogt ti en privat bygherre, der ønsker at omdanne området ti et attraktivt boigområde med respekt for områdets karakter, herunder dets særige arkitektoniske og parkagtig e kvaiteter. B. LOKALPLANOMRÅDET- NUVÆRENDE FORHOLD Lokapanområdet er beiggende ige vest for Koonien Fiadefia's område og administrationsbygninger, og er afgrænset af Dr. SeJs Vej mod nord, Hobergsvej mod øst og Rønnebærvej mod syd og vest. KORT A: De eksisterende forhod Byudvikingen i området har baggrund i Koonien Fiadefia, som bev oprettet i 1897 af andsbyægen Adoph SeJ. Kooniens aktiviteter udvikedes hovedsageigt øst for Hobergsvej. 1920-erne og 1930-erne var der behov for standsmæssige boiger ti Kooniens overæge og andre edere. Ti disse bev store boiger 4
REDEGØRELSE med hvert sit arkitektoniske præg opført i okapanområdet, heribandt den tidigere overægeboig på Dr. Ses Vej 26, som bev opført ti H.J. Schou, der bev overæge efter Dr. Ses død i 1921. Den tidigere overægeboig, Dr. Ses Vej 26, set fra parken syd for bygningen. Den markante og smukke tidigere overægeboig på Dr. Ses Vej 26 er opført som et af områdets første huse, omgivet af en stor parkagtig have. Senere er andre bygninger kommet ti i randen af parken. Fere af disse huse har også arkitektoniske kvaiteter, som er værd at bemærke og værne om. Områdets bygninger er overvejende opført i op ti 2 udnyttede etager, og står som soide, tegmurede bygninger- noge pudsetimaet hvidige eer i ys okker. Næsten ae områdets større bygninger har røde tegdækkede tage med høj rejsning. Fra terræn ti tagryg er husene overvejende meem 8 og 1 O m høje. Dr. Ses Vej 26 med buskfankeret indkørsesvej, set fra parken nord for bygningen. 5
REDEGØRELSE Den fint bevarede via på adressen Hobergsvej 2B. De feste huse har bevaret originae stitræk, hviket vidner om, at renoveringer som hovedrege er udført med respekt for den oprindeige arkitektur. Der er bygninger, hvis arkitektur og originaitet har en bevaringsværdi -også set i et kuturhistorisk perspektiv. Særigt må fremhæves den g. overægeboig, Dr. Ses Vej 26. Ingen huse i okapanområdet er fredet i føge Lov om bygningsfredning. 2008 opføres der på Hobergsvej 2A en mindre etageejendom indenfor rammerne af Lokapan nr. 1.06.84-2006 som siden sensommeren 2006 har været gædende for området. Landskabeige forhod og grønne træk Panområdet har terrænforskee på op mod et par meter i svagt hædende forøb mod syd. Hegn i området er hovedsageigt buske eer hække som tjørn og bøg. Meem de private viaer ses enkete rækværker. En væsentig de af området har parkkarakter med vehodte græspæner og game træer. En række meget høje og udtjente grantræer udgør en unødig bastant opdeing af parkareaet nord og syd for den game overægeboig. Fra Dr. Ses Vej ti den tidigere overægeboig udgør en sma tikørse grænset af formkippede buske et særigt værdifudt eement i haveandskabet Veje, stier og parkering Området vejbetjenes fra henhodsvis Rønnebærvej, Hobergsvej og Dr. Ses Vej, jf. Kortbiag 2. Rønnebærvej består af en nordig og sydig de, matrikuært udagt med bredde på 8 meter samt 4 meter ekstra ved/ti vendepadser. Vejen har 4-5 meter bred, 6
REDEGØRELSE asfatbeagt kørebane samt rabatter med enkete rønnetræer. Der er over matr.nr. 19dø fri passage for fodgængere og cykister meem de to dee af Rønnebærvej. Fra Dr. Ses Vej og Hobergsvej er der tisutning ti henhodsvis den nordige og sydige de af Rønnebærvej samt en række overkørser ti områdets ejendomme. Dr. Ses Vej 24C, 26 og 28 samt Hobergsvej 2 og 2B har hidti kunnet anvende p-padser på matr.nr. 19dø. Ved Hobergsvej 2 parkeres der på et forareaangs vejen. De private boiger har parkering på egen grund. C. LOKALPLANENSINDHOLD Lokapanen formå at er skabe muighed for at omdanne området ti et boigområde med op ti 2 etages boiger indpaceret angs mindre grønne aeer i den parkignende have centreret omkring den meget karakteristiske overægeboig midt i området. Boigerne tænkes udført som mindre 2 etages huse med 2-6 boiger i hver. Den nye bebyggese ska gives et ensartet præg af afdæmpet karakter, såedes at områdets eksisterende bebyggese og karakter ikke overskygges men snarere understøttes af den nye bebyggese. Lokapanområdet opdees i 4 deområder, jf. Kortbiag 1: Deområde A Omfatter ejendommene ved hjørnet Dr. Ses Vej og Hobergsvej, og udægger området ti boigformå som etagebyggeri i op ti 2% pan. Deområde B: Omfatter de eksisterende fritiggende boiger, og udægger området ti boigformå som åben-av bebyggese i op ti 1% pan. Deområde C: Omfatter den game overægeboig, og udægger ejendommen ti bandet boig/erhverv med muighed for indretning af iberat erhverv, kinik, undervisningsokae o.ign. indenfor eksisterende bygningsrammer. Deområde D: Udægger areaerne ti boigformå med muighed for opførese af tæt-avt og etagebyggeri i op ti 2 etager, indenfor de på Kortbiag 1 anførte byggefeter op ti de mindre aeer, der fungerer som adgangs- og boigveje i området, såedes at der skabes og bibehodes så meget sammenhængende friarea som muigt. Det er såedes intentionen, at områdets parkagtige karakter ska styrkes og give sammenhæng i boigområdet. Aeerne ska derfor gives et grønt præg med græsrabatter og aetræer, igesom boigerne ikke må omkranses af haver eer skure, men ska igge direkte i græsfaden. Boigerne i deområde D kan udføres i op ti 2 etages byggeri med av taghædning. 7
REDEGØRELSE Tage ska overvejende bekædes af et et materiae, f.eks. meta, sort pap eer ignende. Materiaevaget ska igeedes ses i forhod ti, at tagene får en naturig patinering. Facaderne ska udføres som muret, pudset eer fiset byggeri i yse farver tipasset områdets eksisterende bygninger i yse og gydne jordfarver. Der kan indpasses andre materiaer i forbindese med vinduespartier som f.eks. mindre partier med træbekædning. De tunge facadepartier kan igeedes brydes op af en meembygning, f.eks. af gas eer andet et materiae i farver tipasset boigerne. Skure og carporte ska paceres i tiknytning ti boigerne og adgangsvejene, såedes at haveareaerne bag husene frihodes. Småbygninger ska udføres som ette konstruktioner i træ eer stå med tagbekædning af meta, sort pap eer ignende. Der udægges parkeringspadser angs aeerne og ved indgangspartierne svarende ti 2 padser pr. boig. For at kunne reaisere en ny bebyggese indenfor de i okapanens fastagte byg gefeter forudsættes det, at Sorø Kommune meddeer nedrivningstiadese ti ejendommen, Dr. Ses Vej 24C som også er en tidigere ægeboig. Ejendommen er i tidens øb ombygget og fremstår ikke ængere i sin oprindeige udformning, hvorfor kommunen vi være indstiet på at meddee den fornødne tiadese. Rønnebærvej forbiver todet. Vejens forøb paraet med Hobergvej udmunder i en vendepads ængst mod syd. Den de af Rønnebærvej som øber paraet med Dr. Ses Vej spærres for motorkøretøjer meem førnævnte vendepads og udmundingen af den nye vej, der i panområdets sydøstige de etaberes meem Hobergsvej og Rønnebærvej, jf. Kortbiag 2. Rønnebærvej fra den nye vej og ud ti Hobergsvej fasthodes ti færdse i begge retninger. Den nye vej gøres ensrettet med indkørse fra Hobergsvej og udkørse ti Rønnebærvej. De interne veje i okapanområdet anægges med en 5 meter bred vejbane, kantet med en av kantsten, og rabatter/gangareaer i græs eer græsarmering ved parkeringsommer. D. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Landspandirektiv (Regionpan 2005-2016) Lokapanområdet igger i eksisterende udagt BYOMRÅDE, og okapanen er i overensstemmese med andspandirektivet den tidigere Regionpan 2005-2016. Dianaund Kommunepan 2005-2016 Lokapanareaet er iføge kommunepanens hovedstruktur udagt som "Bandet boig/erhverv". Det igger i kommunepanens rammeområde 1.06, Område nord for Ventemøevej, hvorom rammebestemmeserne b.a. anfører: "Områdets anvendese Boiger, offentige formå og mijøvenige erhverv. 8
REDEGØRELSE Bebyggesesprocent Aben-av boigbebyggese højst 25 Tæt-av boigbebyggese o.a. højst 35 Bygningshøjde Aben-av og tæt-av bebyggese højst 8,5 m Anden bebyggese max. 11 m Etageanta Aben-av boigbebyggese max. 1 Y2 Tæt-av boigbebyggese max. 2 For anden bebyggese max. 2Y2" Lokapanen igger i et særigt markeret område, hvorom der står: "Generet ska bebyggesen være av, men i det med 'X " angivne område ved hjørnet af Hobergsvej- Dr. SeJsvej kan der gives tiadese ti bebyggese i 2Y2 etage, f eks. ti undervisnings- eer serviceaktiviteter, koegium og ignende. Der ska tages hensyn ti at bebyggesen fornyes/renoveres under hensyn ti den oprindeige byggesti hvad angår materiaer, vinduer og ignende ydre træk. På de mindre veje kan der tiades mijøforbedrende og fartdæmpende anæg." Lokapanen er i overensstemmese med Dianaund Kommunepan 2005-2016. Andre okapaner Nærværende okapan erstatter Lokapan 1.06 84-2006, der i 2006 bev vedtaget med det formå at udægge området ti henhodsvis boigområde med parcehusgrunde samt område ti bandet boig og erhverv med muighed for at opføre et hospice. Den pågædende okapan afyses i forængese af den endeige vedtagese af denne okapan. Servitutter Der foreigger fra andinspektør servitutoversigter for en række af panområdets ejendomme. Et stort anta af tingysningerne, er irreevante for de pågædende ejendomme. Grundejerne opfordres ti at ade en andinspektør udarbejde opæg ti afysning af uaktuee servitutter. Sorø Kommune tager gerne en diaog med interesserede grundejere om afysninger af sådanne, så dette kan koordineres med okapanens endeige vedtagese og tingysning. E. FORUDSATTE MYNDIGHEDSTILLADELSER Naturbeskyttesesoven Det ædre byområde i Dianaund - og herved okapanområdet - er ikke omfattet af skovbyggeinje i henhod ti naturbeskyttesesovens 17. g
REDEGØRELSE Museumsoven panområdet er der ikke registreret fortidsminder eer kendskab ti fortidsminder. Det anbefaes dog at bygherre indhenter en udtaese jf. museumsovens 25 forud for jordarbejder, så eventue standsning af anægsarbejdet, jf. museeumsovens 27, stk. 2, kan undgås. Hvis der under jordarbejde i området findes spor af fortidsminder, ska arbejdet standses, og det ska straks anmedes ti Sydvestsjæands Museum i Sorø. Trafikstøj D r. Ses Vej er trafikeret med omkring 3.250 køretøjer pr. døgn, hviket giver støjbeastning over 58 db(a) på areaer, der igger op ti ca. 30 meter fra vejmidten. Hobergsvejs trafik er ca. 1700 køretøjer i døgnet med deraf føgende støjbeastning på over 58 db(a) ca. 20 meter fra vejmidte. Ved fremtidig bebyggese ti støjføsom anvendese nær Dr. Ses Vej og Hobergsvej ska det tisigtes at overhode de vejedende støjgrænser i Mijøstyresens vejedning nr. 4 fra 2007. Dette kan b.a. opnås gennem disponeringen af boigernes rum og orientering, ved særige yddæmpende gas/vinduer samt ved en hensigtsmæssig pacering af ophodsareaer i det fri. Overkørser Etabering af nye overkørser og færdsesreguerende titag forudsætter vejmyndighedens (Sorø Kommunes Fagcenter Teknik og Forsyning) tiadese. Jordforurening Iføge Region Sjæands opysninger om forurenede grunde er der ikke registreret jordforurening på ejendomme i okapanområdet. F. LOV OM MILJØVURDERING Mijøscreening henhod ti Lov om mijøvurdering ska der b.a. ved okapanægning gennemføres en mijøvurdering, hvis panen indbefatter særige typer anæg, eer hvis en mijøscreening taer for det. Ved udarbejdesen af Lokapan nr. 1.06.84-2006 bev der udført en screening ti afkaring af behovet for en mijøvurdering, der bev fremsendt i partshøring hos berørte myndigheder. Det bev ikke anset for nødvendigt med en mijøvurdering. Med nærværende okapan gives der muighed for et større anta boiger end den tidigere okapan og dermed en større trafika beastning. Dog vurderes trafikbeastningen ikke at bive større, end den vie være bevet ved etaberingen af et hospice i området. Med nærværende pan tages hensyn ti eksisterende bebyggese mv. svarende ti den tidigere pan og desuden ægger panen op ti, at parkområdet i højere grad får karakter af et offentigt tigængeigt rekreativt område, hviket vurderes at være et natur-/mijømæssigt fremskridt. Sorø Kommune 10
REDEGØRELSE vurderer, at der ikke er behov for en fornyet screening i forhod ti nærværende okapan. Der er ikke siden udarbejdesen af Lokapan nr. 1.06.B4-2006 sket nævneværdige ændringer indenfor okapanområdet, og nærværende okapan reguerer ikke forhod, der berører andre myndigheder, som i givet fad vie skue høres forud for besutningen om mijøvurdering. Sorø Kommune har på denne baggrund - med afsæt i den tidigere udførte screening og dette afsnits supperende bemærkninger i reation ti forskeene meem de to okapaner- besuttet, at der ikke ska gennemføres en mijøvurdering af nærværende okapan. Bemærkninger i forhod ti screeningens hovedpunkter Bymijø og andskab Panen sikrer, at den store parkagtige have, trods nye byggerier i området, fortsat fremstår som et synigt og tigængeigt grønt eement i området, igesom den eksisterende bepantning så vidt muigt søges bevaret og understøttet med ny, ignende bepantning. Samtidig ægger okapanen vægt på, at ny bebyggese ska tage hensyn og passe ti den eksisterende bebyggese i området, med særigt vægt på at værne de særige værdier af kuture og arkitektonisk betydning, som især den tidigere overægeboig repræsenterer i området. Forurening og ressourceanvendese Lokapanen fastægger områdets primære anvendese ti boigformå, hviket ikke vurderes at medføre øget mijøbeastning i væsentigt omfang. Der er tae om areaforbrug indenfor eksisterende panrammer og byområde. Boigerne ska vandforsynes af fæesprivat vandforsyning, og opvarmes ved naturgas. Ejendommene i området er omfattet af kommunens reguativer for affadsbortskaffese, og der etaberes i området en pads ti opstiing af genbrugskuber. Trafik Trafikken ti og fra området og de nye boiger foregår af henhodsvis den eksisterende Rønnebærvej der dees i to, en udbygget ae op tiægeboigen og en ny ensrettet adgangsvej ti området fra Hobergvej ti den sydige de af Rønnebærvej. G. TEKNISKE FORHOLD M.V. Renovation Området ska kunne betjenes af renovationsvogne, og udformningen af adgangsforhod ska opfyde kommunens affadsreguativer og godkendes af kommunen. Etabering af vendepadser ska ske i overensstemmese med vejregernes krav ti vendepadser for astvogne. Beægning på padserne ska være jævne og med fast underag. 11
REDEGØRELSE Koakforsyning henhod ti Dianaund Spidevandspan 2001-2012 vi området bive koakrenoveret med separat koakering af regnvand og spidevand. Ny bebyggese ska tisuttes offentig koakforsyning ved anæg af separeret regn- og spidevandssystem. Tagvand nedsives eer opsames i henhod ti gædende bestemmeser. Sideøbende med okapanforsagets høringsperiode har et tiæg ti ovennævnte spidevandspan været i høring, hvori der ægges op ti at overfadevand fra veje og padser ska forsinkes i et rør- eer faskinesystem eer edes ti et regnvandsbassin med frit vandspej. Regnvandsbassiner bør generet udformes som rekreative anæg. Varmeforsyning Lokapanområdet igger iføge varmepanen for Dianaund i naturgasområde, og ska tisuttes denne koektive varmeforsyning. henhod ti panovens 19, stk. 4, ska kommunen dispensere fra kravet om koektiv varmeforsyning, når bebyggesen opføres som avenergihus. For et avenergihus ska det kunne dokumenteres, at det opfyder kassifikationskravene i Bygningsregement BR 08 kap. 7. Vandforsyning Ny bebyggese ska tisuttes vandforsyning fra Dianaund Vandværk. 12
REDEGØRELSE N KORT B: Lokapanområdets afgrænsning, ske og matrikenumre af ejeravet Tersøse By, Tersøse. 13
BESTEMMELSER LOKALPLANENS BESTEMMELSER Lokapan SK 24 for Doktorhaven i Dianaund. henhod ti Lov om panægning (Lovbekendtgørese nr. 813 af 21. juni 2007 med senere ændringer) fastægges føgende bestemmeser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMAL 1.1 Formået med okapanen er: At fastægge deområdernes anvendese ti henhodsvis boigområde og bandet boig/erhverv. At skabe muighed for at opføre ny bebyggese ti boigformå som tæt-avt byggeri i op ti 2 etager med en maksima bygningshøjde på 8,5 meter At fastægge paceri ng af ny bebyggese samt vejføring i området. At fastægge principper for byggeriets udformning og arkitektoniske udtryk, herunder indpasning i forhod ti eksisterende bebyggese Nybyggeri og restaurering udføres, så der opnås en harmonisk karakter i materiaevag, farver og arkitektur, At eksisterende bygninger af høj arkitektonisk kvaitet bevares, og bygningernes oprindeige sti respekteres i forbindese med ombygning og renovering. At sikre områdets parkignende karakter og bepantning 2 OMRÅDE, ZONESTATUS OG EVT. OPDELING 2.1 Lokapanområdet er afgrænset som vist på kortbiaget på foregående side. 2.2 Området omfatter matrikerne 19ea, 19ee, 19ef, 19eg, 19eh, 19ei, 19ek, 19ep, 19et, 19eu, 19ev, 19v, og 57 ae Tersøse By, Tersøse, samt grunde, der efter den 1.9.2008 udstykkes fra ovennævnte ejendomme. 2.3 Området er beiggende i byzone. 2.4 Området opdees i 4 deområder jævnfør Kortbiag 1. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Deområde A ska anvendes ti boigformå med etagebyggeri i op ti 2% etage med tihørende fæesfaciiteter som cykeskure, parkering, ophodsareaer m.v. 3.2 Deområde B ska anvendes ti boigformå med åbent-avt byggeri i op ti 1% etage med tihørende garager, udhuse og haveanæg. 3.3 Deområde C kan anvendes ti bandet boig/erhverv med muighed for iberat erhverv, kinik, undervisningsokae o. ign. eer anden mijøvenig virksomhed, som Kommunabestyresen finder veegnet for stedet, og som kan drives indenfor eksisterende bygningsrammer. 3.4 Deområde D ska anvendes ti boigformå med muighed for opførese af tæt-avt byggeri i op ti 2 etager med tihørende carporte, udhuse og friareaer. 14
BESTEMMELSER 3.5 områderne A, B og D må der i overensstemmese med kommunens administrationsgrundag for okapaner være erhvervsvirksomhed, som amindeigvis drives i boigområder, under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågædende boig eer ejendom, at virksomheden drives sådan, at karakteren af beboesesejendom ikke forandres, herunder ved skitning mv., og at virksomheden ikke medfører uempe for de omboende, herunder ved særig trafikbeastning eer parkeringsbehov. Virksomhed med andre og fere beskæftigede end boigens beboere er kun tiadt med særig godkendese af byrådet. 4 UDSTYKNING OG MATRIKULÆRE FORHOLD 4.1 Indenfor deområde A, jf. Kortbiag 1, kan der foretages en matrikuær sammenægning så deområdet kommer ti at udgøre en ejerejighedsejendom med tihørende fæesareaer og fæes, privat parkering. 4.2 Indenfor deområde D kan boigerne tiades udstykket ti ejerboiger på sokkejord med vejadgang ti de private fæesveje. Foretages en sådan udstykning, kan den enkete ejendoms ande af de fæes friareaer, der er sevstændigt matrikuerede, medregnes ved beregning af bebyggesesprocenten, de enkete ejendommes ande af friareaet fordees igefremt proportionat efter boigernes størrese. 4.3 Vejareaer ska udmatrikueres sevstændigt. 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Vejareaerne indenfor okapanområdet udægges som private fæesveje undtagen indkørsen ti den private parkering i område A, der ska have status af privat vej. 5.2 De interne veje i okapanens deområde D udægges i en bredde på 11 meter, fordet som vist på Kortbiag 3 med 5 meter bred kørebane, 2 meter brede rabatter med bepantning og parkering samt 1 meter brede gangareaer. 5.3 Rønnebærvejs sydige de ska spærres for motorkøretøjer på strækningen fra vendepadsen i okapanområdets sydvestige hjørne ti den nye boigvejs udmunding i vejen, jf. Kortbiag 2. Nævnte boigvej ensrettes på strækningen fra indkørsen ti Hobergsvej 2C ti Rønnebærvej, som på strækningen meem boigvejens udmunding og Hobergsvej anvendes ti dobbetrettet færdse. 5.4 okapanområdet etaberes parkeringspadser som føger: Deområde A: Der ska anægges en fæes parkeringspads med tikørse fra Hobergsvej som vist på Kortbiag 1 svarende ti 1% pads pr. boig. Deområde B: Parkering ska finde sted på de enkete parceer, idet der ska udægges area ti 2 padser på hver grund. 15
BESTEMMELSER Deområde C: Parkering ska finde sted på egen grund, idet kommunen afhængig af den konkrete anvendese fastægger antaet af p-padser. Deområde D: Der ska anægges 2 p-padser pr. boig i princippet som vist på Kortbiag 2. 5.5 Parkeringsareaer og fortove ska anægges med græsarmering eer ign. 5.6 Ved anæg af parkering, egepads og tisvarende som sevstændige eementer i parkrummet ska der etaberes hæk omkring, herunder den runde p-pads indenfor deområde A 6 TEKNISKE ANLÆG OG MILJØFORHOLD 6.1 Ny bebyggese ska tisuttes amen vandforsyning. 6.2 Ny bebyggese ska tisuttes kommunens koaksystem med separering af regn- og spidevand. Regnvand kan dog nedsives i det omfang, det kan dokumenteres, at jordbunden er egnet herfor. 6.3 Der ska indenfor okapanområdet udægges area ti opstiing af 2 genbrugskuber ti henhodsvis papir og fasker. Kuberne ska paceres tæt ved Dr. Ses Vej eer Hobergsvej og under hensyntagen ti områdets karakter. 6.4 Ny bebyggese ska -jf. den kommunae varmepan for området- tisuttes naturgas eer anden koektiv varmeforsyning. Individuee anæg for vedvarende energi må suppere koektiv varmeforsyning. henhod ti panovens 19, stk. 4, ska kommunen dispensere fra kravet om tisutning ti koektiv varmeforsyn ing. når bebyggesen opføres som avenergihus. For et avenergihus ska det kunne dokumenteres, at det på tidspunktet for ansøgningen om byggetiadese opfyder de energirammer for energiforbrug for avenergibygninger, der er fastsat i bygningsregement BR 08. 6.5 Ny bebyggese ska tisuttes eforsyning og fæesantenneanæg. 6.6 Der må indpasses de for området nødvendige tekniske anæg i form og udseende, der tager hensyn ti området. Transformer må udføres med area op ti 8 m 2 og m aks. højde på 2 meter. Ledninger og rør ska fremføres i jorden, så vidt muigt under vejareaerne. 6.7 Vejbeysning ska være med parkamper eer puertbeysning. Beysningen ska have omfang og kvaitet, der tigodeser vejregenormerne for beysning. 16
BESTEMMELSER 6.8 Skite og ignende- amindeige navneskite undtaget- ska opsættes i overensstemmese med den praksis vedrørende skitning for erhverv i boigområder i bymæssig bebyggese i Sorø Kommune, som kommunens teknik- og mijøudvag vedtog den 3. apri 2007. Skitning i forhod ti ejendommen Dr. Ses Vej 26 forudsætter dog Sorø Kommunes nærmere godkendese. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Deområde A: 7.1 Bygninger må ikke opføres med mere end 2 etager og udnytteig tagetage. Bygningshøjden må ikke overstige 11 meter og facadehøjde må ikke være over 6,5 meter, måt fra terræn eer godkendt niveaupan ti hhv. tagryg og skæring meem facadepan og ydre tagfade. 7.2 Bebyggesesprocenten må ikke overstige 40. 7.3 Området anses for udbygget, idet der aene kan opføres udhuse og carporte i fornødent omfang ti de eksisterende boiger efter en samet pan, som ska godkendes af Sorø Kommune. Deområde B: 7.4 Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage med udnytteig tagetage, og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 meter måt fra terræn eer fra et af kommunen godkendt niveau pan (BR 08) ti tagryg. 7.5 Bebyggesesprocenten må ikke overstige 25. 7.6 Området anses for udbygget, og der må derfor kun opføres tibygninger, udestuer, udhuse eer carporte ti eksisterende boiger. Deområde C: 7. 7 Området anses for udbygget, idet der aene kan tiades opført en garage/udhus. Der må ikke opføres tibygninger, udestuer, påsættes kviste eer ignende på den eksisterende bygning. 7.8 Bebyggesesprocenten må ikke overstige 25. Deområde D: 7.9 Bygninger ska opføres i 2 etager, og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 meter måt fra terræn eer fra et af kommunen godkendt niveaupan Uf. BR 08) ti tagryg. 7.10 Bebyggesesprocenten må ikke overstige 35. 17
BESTEMMELSER 7.11 Ny boigbebyggese ska opføres indenfor de på Kortbiag 1 anviste byggefeter, idet bebyggesen ska brydes af de på kortbiaget viste passager, der ska skabe uft i bebyggesen, og sikre indbik og adgang ti de grønne fæesom råder. Bebyggese ska ti en hver tid respektere byggeovens bestemmeser om forhodet meem bygningers højde og afstand ti ske (højdegrænsepan) Passagerne ska have en bredde på 12meter og må ikke overdækkes. 7.12 Bygningen på matr.nr. 19dø Tersøse by Tersøse, beiggende Dr. Ses Vej 24C kan tiades nedrevet for at skabe muighed for opførese af ny bebyggese. 7.13 Carporte, udhuse og andre småbygninger må kun opføres efter en samet pan og bygningerne ska paceres indenfor de på Kortbiag 1 anviste byggefeter. Eventue opførese af carporte, udhuse eer ignende på den nordige de af matrike 19 ei kan dog ske i overensstemmese med de bestemmeser, der reguerer sådant byggeri i deområde B, så ænge areaet hører ti ejendommen beiggende Rønnebærvej 6. 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Deområde A og B: 8.1 Ydermure ska fremstå i bank mur eer som pudset, vandskuret eer berappet mur i yse og gydne jordfarver, udført med siikatmaing, kakfarve eer ign. Facade eer facadedee med bekædning af træ kan tiades anvendt i mindre omfang, såfremt bekædningsform og -farve indgår som en naturig de af bygningens samede udtryk og karakter. 8.2 Tage på ae større bygninger ska dækkes med røde tegsten af traditione type, medmindre andet kan dokumenteres at være oprindeigt. 8.3 Mindre tage på udhuse, garager og ignende ska svarer ti hoved huset, eer have bekædning af tagpap. 8.4 Udestuer, karnapper, kviste på tag og ignende kan udføres med tag som hovedhuset eer have bekædning af tagpap, zink, gavaniserede ståpader og ignende materiaer efter kommunabestyresens godkendese i hvert enket tifæde. 8.5 Facader på udhuse, garager og ignende mindre bygninger kan udføres som hovedhuset eer med træbekædning. 8.6 Eksisterende bebyggese indenfor området må ikke nedrives, tibygges eer ombygges væsentigt, med mindre kommunabestyresen giver tiadese herti. Udskiftning af tagsten, tagrender, vinduer, døre og ign., bør ske under iagttagese af de stedige traditioner og bygningens oprindeige udtryk. Der ska så vidt muigt udskiftes ti det oprindeigt anvendte eer tisvarende materiae. Deområde C: 8. 7 Hovedbygningen ska sikres bevaret, og ae ændringer og fornyeser ska så vidt muigt ske ved udskiftning/tibageføring under iagttagese af de stedige traditioner og bygningens oprindeige udtryk. Dette gæder tagmateriaer og detajer, herunder gesims, skorstensstørrese og udformning, facaders detajering og overfadebehanding, samt døre og vinduers udformning, detajering samt overfadebehanding. 18
BESTEMMELSER Garage/udhus ska opføres i samme materiaer og farvehodning som hovedhuset Deområde D: 8.8 Der ægges vægt på, at bebyggesen udformes, så der opnås øsninger af høj arkitektonisk kvaitet, som naturigt og harmonisk indpasses i området. 8.9 Boigerne ska udføres med en av, ensidig taghædning på maksimat 20 grader. Tage ska overvejende bekædes med tagbekædning af meta, sort pap eer ignende, der sikrer en naturig patinering. 8.1 O Facaderne ska udføres som muret, pudset, vandskuret eer berappet mur i afdæmpet farvehodning som underordner sig områdets eksisterende ejendomme og andskabeige karakter. Facade eer facadedee, tremper, gave og karnapper samt mindre carport udhusbygninger med bekædning af træ kan tiades anvendt i mindre omfang, såfremt bekædningsform og -farve indgår som en naturig de i bygningens samede udtryk og karakter. Endvidere ska de tunge facader på den enkete bygning opdees af mindst en meembygning af transparent gas. Bebyggesens materiaevag, farvesammensætning mv. ska godkendes af kommunabestyresen. 8.11 Småbygninger ska udføres som ette konstruktioner i træ eer stå med tagbekædning af meta, sort pap eer ignende. 8.12 Gansen på tagmateriae må ikke overstige 30 i bankhedskoefficient. 8.13 For at sikre bebyggesen en ensartet fremtræden, hvor æstetiske hensyn og materiaernes evne ti at patinere på en naturig måde er i højsædet, må der ikke benyttes ubehandet trykimprægneret træ og pastmateriaer i bebyggesen. 8.14 Private antenneanæg, herunder antenner ti radioamatører og ignende, må ikke opsættes i det fri. Paraboer må opsættes med av pacering (maks. 1,5 meter fra terræn ti overkant), og antennerne må ikke skæmme i forhod ti omgiveserne. 8.15 Indenfor okapanområdet kan der tiades opsætning af fæesantenneanæg, såfremt dette efter Kommunabestyresens skøn ikke er ti gene for omgiveserne. 8.16 Mindre vindmøer må ikke opsættes. 9 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING M.V. 9.1 Bebyggesen ska som hovedrege tipasses det naturige terræn, så der undgås unødigt store/markante terrænregueringer. Der må ikke foretages terrænreguering inden for 2,5 meter fra ske. 9.2 De fæes friareaer, inc. veje, stier og p-padser og ophodareaer ska udføres efter en af kommunen godkendt anægspan, som føger Kortbiag 1. Anægspanen ska indehode bepantningspan med pejepan, kotepan og vejprojekt med beysning samt eventuet udstyr. Bepantningspanen ska baseres på en registrering af den eksisterende bepantning 19
BESTEMMELSER i området, og indehode en samet pan for hvike træer der ønskes fædet, jf. 9.3. Panerne ska godkendes af Sorø Kommune, inden der kan meddees byggetiadese. 9.3 Eksisterende, evedygtige soitærtræer i deområde D må kun fædes efter kommunens forudgående godkendese, og i øvrigt supperes med nye soitærtræer af samme eer ignende, egnskarakteristiske arter. 9.4 Langs boigvejene i område D ska der etaberes ae-bepantning af avnbøg, ijørn eer ignende, i princippet paceret som anført på Kortbiag 3. 9.5 Lokapanområdets grønne kvaiteter ska gennem vedigehodese og nypantninger værnes og udvikes, så områdets hovedpræg er park. 9.6 Friareaerne ska ved bevoksninger, græs og beægning mv., samt ved god vedigehodese, fremstå, så de ikke skæmmer området. De fæes friareaer, jf. Kortbiag 1, ska tisås med græs og bepantes med grupper af egnskarakteristiske træer og buske for at opnå et smukt og frodigt mijø. 9. 7 områderne må der være faciiteter ti ophod og eg, f.eks. båpads, petanquebane og en mindre bodpads. 9.8 Der må ikke være udendørs opag. 9.9 Afskærmning og areaopdeing med hegn ska som hovedrege være i form af evende bevoksning (hæk eer buske), evt. supperet med avt trådnethegn. Indenfor deområde D kan hegn ved gårdhaver mod adgangsvej dog udføres med fast hegning i en højde på max. 1,2 meter. 9.1 O Henstiing af campingvogne, større både m.v. og parkering af køretøjer over 3.500 kg. må ikke finde sted på de ubebyggede areaer ved husene indenfor deområderne A, C og D. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der ska indenfor deområde A henhodsvis deområde D stiftes en grundejerforening, som ska varetage fæesinteresser og vedigehode fæesareaer og -anæg. Ti grundejerforeningerne er der medemspigt for de respektive grundejere eer andeshavere i det pågædende område. 10.2 Grundejerforeningerne ska stiftes, når kommunen kræver det, dog senest når havdeen af boigerne i de pågædende deområder er taget i brug. 10.3 Grundejerforeningerne ska forestå vedigehodese af fæesareaer i over- ensstemmeise med den af kommunen godkendte pejepan. 10.4 Grundsæger ejere ska ade udarbejde vedtægter for grundejerforeningen som ska godkendes af kommunabestyresen. 10.5 Grundejerforeningen er pigtig ti at tage skøde på fæesareaer og fæes anæg, herunder friareaer, veje, stier som naturigt tihører bebyggesen i fæesskab. 20
BESTEMMELSER 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN 11.1 Ny bebyggese ska være tisuttet de ti området hørende tekniske anæg, jf. 6. 11.2 Der ska være etaberet to genbrugskuber ti henhodsvis papir og fasker, jf. 6. 11.3 Før ibrugtagen af en boig ska de i okapanen forangte anæg af friarea være gennemført, jf. 9. Kommunen kan dog tiade pantningen udsat ti førstkommende veegnede pantesæson, så der opnås gode vikår for trivse. 11.4 De i 5 nævnte veje og færdsesreguerende titag af betydning for ny boigbebyggese i hee eer en de af området, ska være etaberet, inden den pågædende bebyggese tages i brug, 11.5 De i 5.4 fastagte parkeringspadser ska være anagt inden ibrugtagning af nye boiger, 12 SERVITUTTER OG AFLYSNING AF LOKALPLANER 12.1 Servitutter, der er uforeneige med okapanen, vi bive ophævet. 12.2 Med okapanens endeige vedtagese og tingysning ska der for ejendommene i området foretages afysning af Lokapan 1.06 84-2006. RETSVIRKNINGER Efter byrådets endeige vedtagese og offentiggøresen, må ejendomme, der er omfattet af panen, iføge panoven kun udstykkes, bebygges eer i øvrigt anvendes i overensstemmese med panens bestemmeser. Den eksisterende ovige anvendese af ejendom kan fortsætte som hidti. Lokapanen medfører ikke i sig sev krav om etabering af de anæg m.v., der er indehodt i panen. Mere væsentige afvigeser fra okapanen kan kun gennemføres ved tivejebringese af en ny okapan. henhod ti panoven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eer rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vi være af væsentig betydning for virkeiggøresen af okapanen. Privatretige servitutter og øvrige tistandsservitutter, der måtte være uforeneige med okapanens bestemmeser, fortrænges af okapanen, når byrådet har foretaget offentig bekendtgørese af okapanens endeige vedtagese. Måtte nogen af de på ejendommene yste servitutter omhandede forhod senere vise sig at være ti hinder for eer vanskeiggøre gennemføresen af okapanens formå, må der forhandes med vedkommende påtaeberettiget om ændring af forhodene, eer servitutterne må eksproprieres i henhod ti panovens 47. 21
BESTEMMELSER VEDTAGELSESPATEGNING t fremagt i offentig høring i perio n 27. maj 2008 ti 23. jui 2008. apanen endeigt den 27. augu 8. Borgmester 22
SIGNATURFORKLARING: Eksist. bygninger Områdegrænse, okapan ~ i.. D Byggefeter- nye bygninger Vejudæg P-padser Park Fæesareaer A Områdegrænse, deområder Byggeinie - afgrænsning af byggefet Områdebetegnese deområde Passage meem park og vej B 7 B AREALDISPONERING, MAL 1:1250 KORTBILAG 1
c c ILLUSTRATIONSPLAN, MAL 1:1250 KORTBILAG 2
' ----------J L - --- - ------~ r---~--------rr-----------r -- ---- - ---- - ---- - ---- -- - - ~ J ~ L-------------~~--------~---- - ----- - - - - - ---- - - - --- --- r--- - -- ---- -~ r - ------ ---- ~