Erhvervs-, Beskæftigelses- og Kulturudvalget s møde den

Erhvervs-, Beskæftigelses- og Kulturudvalget s møde den 03-11-2016 Kullinggade 29 - Principper for ny lokalplan 15/10629 Beslutningstema: Vedtagelse af principper for ny lokalplan. Indstilling: Direktionen indstiller, på baggrund af kommuneplanens kulturmiljøudpegning, den foroffentlige høring og grundidéen om sammenhæng og tilgængelighed mellem by og havn, følgende principper for den kommende lokalplan: 1. Lokalplanområdets nordlige del området i og omkring de eksisterende pakhuse, skal forbeholdes rent erhverv serviceerhverv, liberale erhverv og erhverv, der er forenelige med de omkringliggende boligområder. 2. Pakhusene skal bevares. 3. Såfremt det ikke er muligt at indarbejde øvrige bevaringsværdige bygninger i et kommende lokalplanforslag, så kan lokalplanen rumme mulighed for nedrivning. 4. Ny bebyggelse langs med Kullinggade må, oplevet fra Kullinggade, ikke overstige 11,5 m. 5. Der skal minimum være én pause/ophold i bebyggelsen langs Kullinggade, der skal friholdes for byggeri for at skabe visuel forbindelse mellem Kullinggade og Svendborg Sund. 6. Pakhusene/etageboligerne skal enten udføres med saddeltag med en hældning ml. 25 og 53 grader, eller med en aftrapning af bebyggelsens øverste etage. 7. Pakhusenes/etageboligernes højde må ikke overstige kote 16,5 (målt fra 0). 8. Lokalplanen skal både sikre en offentlig adgang langs med havnekanten/broerne og en offentlig forbindelse op over grunden, i mellem de to eksisterende pakhuse, og op til Kullinggade. Den offentlige adgang skal være åben døgnet rundt, året rundt. Begrundelser for ovenstående principper, samt kort, er vedlagt på bilaget Uddybning af principper. Heraf fremgår også rådgivers og bygherres ønsker til ny lokalplan. Høringssvar fra borgere, foreninger og institutioner er vedlagt i deres fulde ordlyd. Disse høringssvar er ligeledes samlet på temaform i bilaget Resume af høringssvar. Sagsfremstilling: Den 4 ugers foroffentlige høring vedrørende Kullinggade 29 er slut, og der har været afholdt borgermøde. Der er kommet bemærkninger og idéer fra mange beboere i området, og fra flere foreninger og interesseorganisationer. Resultatet er en overvejende forståelse og imødekommenhed overfor, at området skifter anvendelse og fremadrettet også skal indeholder boliger. Samtidig er det med et stort og udtalt ønske om, at omdannelsen af området sker med respekt for såvel stedets historie, de karakteristiske bygninger, og det omgivende bymiljø. Blandt 1

Erhvervs-, Beskæftigelses- og Kulturudvalget s møde den 03-11-2016 beboerne er der en bekymring for den øgede bebyggelsesprocent på området i forhold til tidligere planlægning. Det er vigtigt for beboerne i området, at en ny bebyggelse langs Kullinggade fremtræder åben og varieret og i sin skala forholder sig til den øvrige bebyggelse i og omkring Kullinggade. Beboerne i området ser frem til, at hullet i plankeværket afløses af endnu større kig og åbenhed til området ved Baagøe og Riber og det maritime miljø. Kontakt mellem by og havn er et bærende princip for udviklingen og omdannelsen af alle Svendborgs havnearealer jf. eksempelvis Fremtidens Havn, Blå Kant projektet og områdefornyelsesprojektet Liv i Min By. Svendborg Museum, By og Land Sydfyn, og Svendborg Kommunes Arkitekturråd har ligeledes påpeget vigtigheden af, at en kommende planlægning for området i udstrakt grad tager hensyn til områdets bevaringsværdier og synliggør de kulturhistoriske kvaliteter på grunden. En strategi som byrådet har vedtaget i forbindelse med udpegningen af Kulturmiljøerne, og som fremgår af gældende kommuneplan. Kulturmiljøer er stærke fortællinger om tidligere tiders samfund og egnshistorie, og de kan styrke lokale erhverv og tiltrække turister og tilflyttere, hvis deres fortællekraft aktiveres og aktualiseres. Det beskriver såvel kommuneplanen, som en nylig afsluttet rapport, udarbejdet af Arkitektskolen i Århus og Realdania. Rapporten beskriver kulturmiljøernes værdi og potentialer i 22 kommuner i Danmark, inkl. Svendborg og Købmandsgården Baagø og Riber. Det aktuelle kulturmiljø scorer meget højt på værdier som kulturhistorie, arkitektur og integritet. Rapporten påpeger desuden at kulturmiljøets potentiale først og fremmest er erhverv, turisme, kultur/oplevelse og i mindre grad bosætning. Lovgrundlag: Planloven. Bilag: Åben - Bilag - Resume af høringssvar Åben - Bilag - Samlede høringssvar fra borgere og foreninger Åben - Notat - uddybning af kulturarvsværdier Åben - Bilag - Uddybning af principper (rev).pdf Beslutning i Erhvervs-, Beskæftigelses- og Kulturudvalget den 03-11- 2016: Ad 1) Lokalplanområdets nordlige del området i og omkring de eksisterende pakhuse, kan benyttes til bolig og erhverv. Beboelse begrænses til pakhusenes øverste etager (de to nederste forbeholdes til erhverv) og bestemmelser om omfanget af udvendige ombygninger på de to bevaringsværdige pakhuse fastlægges i lokalplanens bestemmelser. Erhverv er forbehold liberalt erhverv og erhverv der er foreneligt med de omkringliggende boliger. 2

Erhvervs-, Beskæftigelses- og Kulturudvalget s møde den 03-11-2016 Ad 2) Godkendt. Ad 3) Den italienske villa og målerhuset bevares. Ad 4) Godkendt.Ad 5) Der skal skabes mindst en visuel forbindelse mellem Kullinggade og Svendborgsund, enten i form af et porthus eller en pause/ophold i bebyggelsen. Ad 6) Ændringsforslag fra F, Ø, L og O: Pakhusene/etageboligerne skal udføres med sadeltag med en hældning mellem 25 og 53 grader. Imod stemte: C, A, V og løsgænger Henning Stærmose. For stemte: Ø, L, O og F. Dermed faldt forslaget Ad 6) Ikke godkendt idet udvalget anmoder om visualiseringer af forskellige tagløsninger i forbindelse med lokalplanforslaget. Ad 7) Godkendt. Ad 8) Lokalplanen skal både sikre en offentlig adgang langs med havnekanten/broerne og en offentlig forbindelse op over grunden, i mellem de to eksisterende pakhuse, og op til Kullinggade. Den offentlige adgang skal være åben døgnet rundt, året rundt. Der åbnes mulighed for drøftelse af alternative løsninger for det blå bånd. Der var afbud fra Curt Sørensen (A). 3

Uddybning af principper for ny lokalplan for Kullinggade 29 Anvendelse Lokalplanområdets nordlige del området i og omkring de eksisterende pakhuse, skal forbeholdes rent erhverv, se nedenstående kort. Erhverv kan tilføre kulturmiljøet en større grad af offentlighed og aktiverer området på en anden måde end boliger (kunder, ansatte, turister). Erhvervsfunktionerne skal indrettes i de eksisterende erhvervsbygninger, og kan være med til at bevare kulturmiljøet og stemningen i området. Indretning til erhverv i bevaringsværdige bygninger fordrer som oftest også færre indgreb både ind- og udvendigt på bygningen, modsat boliger, der kræver yderligere opdelinger, flere vinduer, altaner mm. Erhverv på en del af området kan medvirke til at binde by og havn sammen. Rapporten fra Århus Arkitektskole og Realdania understøtter et erhvervsrettet fokus. Erhvervsområde er markeret med grønt Boligområder er markeret med gult Den italienske villa, som er markeret med blåt, kan anvendes til erhverv og/eller beboelse 1

Bevaringsværdige bygninger Pakhusene, den italienske villa, og målerhuset skal bevares. Bygningerne bidrager hver især til oplevelsen af det samlede miljø både i en kulturhistorisk fortælling og fysisk idet de definerer den karakteristiske plads mellem pakhusene. Bevaring af den italienske villa og målerhuset vil desuden bidrage til variation i bebyggelsen mod Kullinggade og skabe kig igennem bebyggelsen. Flere af de gamle lagerbygninger i den sydlige del af grunden rummer også bevaringsværdige og karaktergivende træk. De er dog vanskelige, at finde nye anvendelser til, hvorfor de kan tillades nedrevet ved områdets overgang til ny anvendelse. Materialer, detaljer eller konstruktive elementer fra denne del af bebyggelsen kan eventuelt overføres til den nye bebyggelse. Bygningerne markeret med rødt bør bevares. I rådgivers oplæg ønskes kun de to pakhuse bevaret. 2

Ny bebyggelse langs Kullinggade Ny bebyggelse langs med Kullinggade skal udføres som gavlhuse og må, oplevet fra Kullinggade, ikke overstige 11,5 m. Denne højde svarer til de gængse kommuneplanrammer for boliger i 2½ etage, hvor en ½ etage svarer til et saddeltag. Administrationen anbefaler at den nye bebyggelse langs Kullinggade udføres som gavlhuse med saddeltag. Visuelt giver gavlhuse et mindre bastant facadeudtryk. Ofte er gavlhuse smalle, men dybe, og der er god mulighed for at give husene et individuelt udtryk. Kullinggade er ikke kendetegnet ved gavlhuse. Ikke desto mindre genfindes gavlmotivet i mange af boligernes frontkviste, ligesom det gentager pakhusmotiverne på havnen. Gavlhusene skal fortsat markere sig individuelt og indeholde variation og forskydninger. Der skal minimum være én pause/ophold i bebyggelsen, der skal friholdes for byggeri for at skabe visuel forbindelse mellem Kullinggade og Svendborg Sund. De nye pakhuse til beboelse Pakhusene/etageboligerne skal udføres med saddeltag med en hældning ml. 25 og 53 grader. Saddeltaget sikrer en arkitektonisk reference til de øvrige pakhuse i området og syner mindre massiv end en bygning med fladt tag. På nabogrunden (gasværkshavnen og forskerparken) tillader lokalplanen, at tage kan opføres som symmetriske saddeltage på mellem 47-53 grader eller som symmetrisk tag med lyre og taghældning ml. 25-35 grader Pakhusenes højde må ikke overstige kote 16 DVR90. Derved indføjer de nye beboelsesbygninger sig med en højde, der ligger imellem de nuværende pakhuse på Baagø og Riber grunden (kote 14) og hhv. Dampmøllen (kote 16,5) og Forskerparken (kote 17). Koterne betyder, at den samlede bygningshøjde på de nye bygninger inklusiv eventuel plint ikke overstiger 15 m. Størrelse og form på de nye etageboliger er mere afgørende end materialevalg. Et saddeltag er ikke ensbetydende med, at bygningerne ikke kan udføres med et nutidigt og kreativt udtryk. Bebyggelsesprocent En høj bebyggelsesprocent på arealet er ikke nødvendigvis et problem i sig selv, kun når den høje bebyggelsesprocent alene er argumenteret i øgede højder, der bevirker, at byggeriet kommer ud af skala i forhold til omgivelserne. 3

Offentlig adgang Lokalplanen skal både sikre en offentlig adgang langs med havnekanten og en offentlig forbindelse op over grunden, i mellem de to eksisterende pakhuse, og op til Kullinggade se nedenstående kort. Den offentlige adgang skal være åben døgnet rundt. Adgangen skal ses i sammenhæng med projektet Den Blå Kant, hvis grundide er at skabe en offentlig forbindelse langs hele havnen, fra Christiansminde til den Runde Lystbådehavn, og samtidig aktivere byrummene mellem by og havn til glæde for Svendborgenserne og byens besøgende. Der skal sikres en offentlig forbindelse fra A til B. 4

Skema der illustrerer hhv. bygherres/rådgivers ønsker til ny lokalplan og direktionens indstilling til samme Ad. Bygherres/rådgivers ønske til ny lokalplan 1 Den nordlige del af LP-området skal både kunne indeholde boliger og erhverv. Eksisterende pakhuse (tidligere kornmagasiner) kan indrettes til erhverv og/eller boliger). Direktionens indstilling Den nordlige del af området skal forbeholdes rent erhverv. Dvs. de to eksisterende pakhuse og målerhuset. Beboelse begrænses til pakhusenes øverste etager (de to nederste forbeholdes erhverv), og bestemmelser om omfanget af udvendige ombygninger på de to bevaringsværdige pakhuse fastlægges i lokalplanbestemmelserne. 2 Pakhusene skal bevares Pakhusene skal bevares 3 Den italienske villa, målerhus og tilbygningerne til målerhuset kan nedrives. 4 Bebyggelse langs Kullinggade ønskes opført i en højde af 13 m over fortovskant. Bebyggelsen skal have facade mod gaden. Øvrige bevaringsværdige bygninger kan nedrives, såfremt at det ikke er muligt at indarbejde disse bygninger i et kommende lokalplanforslag. Bebyggelse langs Kullinggade må maksimalt være 11,5 m over fortovskant. Anbefaler løsning med gavlhuse. 5 Én Sammenhængende bebyggelse mod Kullinggade. Evt. med en portgennemgang. 6 Ingen krav til tagudformningen. Pakhusene/etageboligerne er illustreret khusene/etageboligerne udføres med fladt tag, der aftrappes på 7 Pakhusene/etageboligerne kan opføres op til kote 18. 8 Offentlig stiforbindelse begrænses til de indre broer ved havnekanten. Bebyggelsen mod Kullinggade skal minimum indeholde en pause/ophold, der friholdes for bebyggelse. Pakhusene/etageboligerne må ikke overstige kote 16,5. Offentlig stiforbindelse skal sikres igennem bebyggelsen fra havnekanten/broerne og op til Kullinggade. Offentlig adgang skal sikres døgnet rund/året rundt. 5

Bilag: Resume af høringssvar, Kullinggade 29 Bemærkninger fra offentlig høring forud for kommuneplantillæg og lokalplan for Kullinggade 29 I høringsperioden fra d. 16. september til d. 14. oktober har vi modtaget: - Et samlet høringsbrev underskrevet af 106 beboere i området omkring Kullinggade, Skattergade, Valdemarsgade m.fl. - Høringsbrev fra Svendborg Museum, samt foreningerne By- og Land Sydfyn, Bevar Svendborg Havn, Bæredygtigt Fællesskab og Skattergades Beboerforening. - 14 individuelle høringsbreve, inkl. tre skitseforslag til kommende bebyggelsesplaner. I samme periode er afholdt borgermøde med deltagelse af ca. 60 borgere foruden politikere, administration og rådgivere. I det følgende er der givet et resume af høringsbrevenes indhold. De enkelte høringsbreve er ligeledes vedlagt som bilag. Kortet illustrerer, hvilke husstande i nærområdet, der har indgivet bemærkninger i høringsperioden. (Gul = fælles høringssvar, grøm = individuel høringssvar). Det bemærkes, at der også er indkommet bemærkninger fra husstande udenfor nærområdet eksempelvis fra Bagergade, Krebsen, Strandhuse, Otte Ruds Vej, Stenbukken, Thorsvang.

Resume af høringssvar Resultatet af den indledende høring omkring Kullinggade 29, Baagøe og Riber, er en overvejende forståelse og imødekommenhed overfor, at området skifter anvendelse og fremadrettet også indeholder boliger. Samtidig er det med et stort og udtalt ønske om, at omdannelsen sker i sammenhæng med og respekt for stedets historie, de karakteristiske bygninger, og det omgivende bymiljø. Beboerne i området ser frem til at hullet i plankeværket afløses af endnu større kig og åbenhed til området ved Baagøe og Riber og det maritime miljø. Til gengæld vil de gerne stille den unikke stemning og det særlige miljø i Latinerkvarteret til rådighed for de nye beboere og virksomheder. Beboerne ser gerne, at stedet i fremtiden er genkendeligt i forhold til områdets eksisterende kvaliteter og at de udvikles som et privilegium for byens borgere og besøgende på et generelt plan. Stedet rummer en helt særlig mulighed for at skabe et nyt bolig- og erhvervsområde med identitet og historiske referencer. Et område som med en åben og afbalanceret bebyggelse kan koble byen med havnen og omvendt. Kvaliteten i den nye bebyggelse ligger ikke i sundudsigten alene, men i helheden og sammenhængen med den øvrige by. Det gode liv - essensen af Svendborg. Høringssvar opdelt i temaer Anvendelsen af området Bred imødekommenhed og forståelse for at området skifter anvendelse og fremadrettet også kan indeholde boliger. En del af grunden bør forbeholdes rent erhverv gerne de bevaringsværdige pakhuse. Erhvervet skal motivere en større offentlighed til at frekventere området eks. restaurant, café, kultur, butikker. Fasthold blandede funktioner. Kulturmiljø og bevaringsværdige bygninger Bred enighed om, at alle de bevaringsværdige bygninger, herunder den italienske villa, er en essentiel del af kulturmiljøet omkring Baagø og Riber og den større fortælling om Svendborg Havn, og derfor skal bevares og bruges aktivt til at højne områdets identitet og tiltrækningskraft for kommende beboere og brugere. Ny bebyggelse langs Kullinggade Enten ingen bebyggelse eller en åben bebyggelse, der tillader kig og passager fra byen til sundet og omvendt. Vigtigt at bebyggelsen i sin udformning tager afsæt i kvarterets øvrige byhuses karakter og detaljerigdom. Flere mener at en ny bebyggelse bør trækkes ind på grunden og placeres på samme område/fodaftryk som træladen tilknyttet Lundeborg Træ.* se kortbilag. Nye pakhuse (etageboliger) Pakhusene skal ikke blot benævnes som pakhuse, men også på et arkitektonisk plan være genkendelige i forhold til denne reference. Nye pakhuse må i karakter og størrelse ikke overdøve de omgivelser, som de placeres i.

Bebyggelsesprocent Bred enighed om, at en hævelse af bebyggelsesprocenten fra nuværende 50 % og op til 100-120 % er for voldsom. Der henvises til tidligere skitseprojekt fra 2015, der arbejdede med en bebyggelsesprocent på 63,3 %. Plint Plint skal bearbejdes, så den ikke dominerer bebyggelsen. Bør udnyttes til parkering i konstruktion. Trafik, p-pladser og støj Flere påpeger at området allerede på nuværende tidspunkt er udfordret i forhold til mængden af trafik og mangel på p-pladser. Ønskeligt, hvis p-pladser reserveret til hhv. erhverv og bolig kan bruges mere fleksibelt, så området får en bedre udnyttelse af den samlede mængde p-pladser. Trafikstøjen forventes øget, hvis der opføres en sammenhængende bebyggelse mod Kullinggade. Skader på omkringliggende bebyggelser Bred bekymring for sætningsskader og andre skader på omkringliggende bebyggelser i forbindelse med anlægs- og byggefasen. Beboerne i området forventer at stifte en forening til at tage hånd om denne udfordring. Offentlig adgang og Blå kant Pladsen mellem de bevaringsværdige pakhuse ønskes offentlig tilgængelig. Bred enighed om, at området langs vandet skal være fuldt tilgængeligt for offentligheden. Området skal understøtte ideen om Svendborg Havn, som en sammenhængende oplevelseszone fra Christiansminde til den runde lystbådehavn, og med Kulturmiljøet Baagøe og Riber, som en del af oplevelsen. Boligerne omkring Mudderhullet ønsker ikke offentlig adgang igennem eller over deres strandparceller af hensyn til såvel privat ejendomsret som til bevaring af kulturmiljøet. Brugerbetalt lokalplan Skepsis i forhold til brugerbetalte lokalplaner og projektlokalplaner potentiel interessekonflikt mellem investors ønsker og offentlighedens ønsker.

Notat uddybning af kulturarvsværdier Nærværende notat er en uddybning af kulturarvsværdierne på Baagøe og Riber Grunden. Baagøe og Riber repræsenterer sammen med Havnepladsen et af de bedste eksempler i Danmark på den førindustrielle havn (jf. Kulturarvsstyrelsens undersøgelse af danske havne fra 2006-08) Grunden rummer en række bevaringsværdige bygninger og kulturhistoriske fortællinger, og er som følge heraf udpeget som kulturmiljø i Svendborgs Kommuneplan. Med udpegningen er der også opstillet mål, strategi og retningslinjer for udviklingen af området. Grunden er funktionsmæssigt opdelt i tre og består overordnet af pakhusene (de tidligere kornmagasiner), trælasten med tømmerladerne, og den tidligere beboelse (den italienske villa). Se nedenstående kort. Pakhusene, som ses på foto øverst til højre, er registreret med en bevaringsværdi på 3, og har således den højeste bevaringsværdi af grundens bygninger. (Det bemærkes, at bevaringsskalaen går fra 1-9, hvor 1 svarer til en fredet bygning). Både den italienske villa og målerhuset med sidebygninger er registreret med en lidt lavere bevaringsværdi på 4. Disse bygninger ses ligeledes på foto øverst til højre. Det åbne rum mellem pakhusene og den direkte adgang til vandet er karakteristisk for kulturmiljøet og fremhævet i kommuneplanen som den bærende bevarinsgværdi på Baagøe og Riber-grunden. Rummet defineres af såvel pakhusene, samt villaen, målerhuset, og sidebygningerne til sidstnævnte. Tømmerladerne mod syd er også nævnt i beskrivelsen af kulturmiljøet (foto nederst til højre). Her fremhæver man, at tømmerladerne ikke findes bevaret andre steder på Svendborg Havn, og at man i forbindelse med en omdannelse af området, i videst mulig omfang, bør tage hensyn til sikring/bevaring af samme. Tømmerladerne vurderes dog sværere, at finde en ny anvendelse til, end pakhusene, villaen og målerhus, hvorfor de ikke søges bevaret i en kommende lokalplan.

I forhold til de bevaringsværdige bygninger på den nordlige del af grunden, kan følgende scenarier komme på tale. A: Alle bygninger i den nordlige del af området bevares (inkl. Sidebygninger på målerhus) B: Pakhusene, villa og målerhus bevares C: Pakhusene bevares