Generationsskifte af Udlejningsejendomme Lilly Jeppesen Registreret Revisor FRR Vestergade 165a, 1. sal 5700 Svendborg, Tlf. 62 22 02 12
Indehavere Lilly Jeppesen Registreret Revisor FRR Eva Kristensen Registreret Revisor FRR Side 1
Medarbejdere Stine Eden Revisor HD (R) Jane V. Kraft Revisor HD (R) Sabine S. Larsen Revisor HD (R) Jesper Beese Skatterevisor SRF Hanne Hornstrup Revisor HD (R) Kenneth Hansen Revisor Merkonom Side 2
Baggrund Lilly Jeppesen Registreret Revisor FRR - KPMG fra 1982-1995 - RevisorGruppen, selvstændig siden 1995 - Medlem af udlejerforeningens bestyrelse i 10 år - Lægdommer for boligretten i ca. 8 år - Revisor for mange investeringsselskaber med forskellig ejendomsportefølge både i størrelser, pris, kapital og ejertid - Herunder investeringejendomme der er privatejet / familieejet Side 3
Dagens program Generationsskifte: 1. Hvem skal / kan arve? 2. Hvordan er beskatningen ved salg? 3. Hvordan opgøres boafgiften / gaveafgiften 4. Kan der succederes i arvgivers sted? 5. Overvejelser om finansiering ved generationsskifte? 6. Evt. gennemgang af beskatning ved anvendelse af VSO Side 4
Hvem skal / kan arve? Testamente? Siden 2008 er tvangsarven reduceret fra 50% til 25% dvs. at 75% kan man disponere over via testamente Derfor tænk på om arveloven er god nok til din situation Overvej altid testamente konsulter advokat Lav altid testamente ved samlevende uden ægteskab, særbørn osv. Har de nærtstående parter den fornødne viden om drift af udlejningsejendomme? Side 5
Eksempel Forudsætninger: Købesum ejendomme i 1970 2.000.000 Off. ejendomsværdi 1993 5.000.000 Off. ejendomsværdi 1996 6.000.000 Markedsværdi 2010 15.000.000 Off. ejendomsværdi 2010 13.000.000 Gæld gæld i ejendommene 5.000.000 Alle beløb er kontantomregnede Side 6
Skattemæssig fortjeneste v.salg Kontantomregnet salgssum 15.000.000 Anskaffelsessum: Ejendomsværdi 1993 + 10% 5.500.000 halvdelen af forskellen mellem denne værdi og vurderingen i 1996 250.000 I alt 5.750.000 Forbedringer: Diverse forbedringer i ejertiden, som ikke er fradraget ved indkomstopgørelsen, reduceret med 10.000 kr. pr. indkomstår Forbedringer pr. år fra 1993 10.000 kr. 170.000-5.920.000 Skattemæssig fortjeneste 9.080.000 Side 7
Skat og likviditet personlig drift Skattemæssig fortjeneste - afrundet 9.000.000 Beregnet skat heraf max 56% 5.040.000 Provenu: Salgssum 15.000.000 Gæld i ejendommene -5.000.000 Beregnet skat jf. ovenstående -5.040.000 Provenu 4.960,000 Side 8
Skat og likviditet i selskabsform Skattemæssig fortjeneste - afrundet 9,000.000 Beregnet skat heraf 25% 2.250.000 Provenu af aktier: Salgssum 15.000.000 Gæld i ejendommene -5.000.000 Beregnet skat jf. ovenstående -2.250.000 Værdi af aktier 7.750.000 Fradrag for anskaffelsessum aktier 0 Fortjeneste aktier 7.750.000 Udbytteskat heraf 42% (afrundet) -3.250.000 (28% af 48.300) 4.500.000 Samlet maximal skat i selskab 56,5% (personligt 56%) Side 9
Boafgift Boafgift: (uddrag) Ægtefælle Ingen Børn, stedbørn og disses afkom 15% Forældre 15% Person med fælles bopæl i 2 år 15% ( ægteskab bør måske overvejes ) Alle andre (herunder søskende) 36,25% Bundfradrag 264.100 Side 10
Gaveafgift Gaveafgift: (uddrag) Ægtefælle Ingen Børn, stedbørn og disses afkom 15% Forældre og stedforældre 15% Person med fælles bopæl i 2 år 15% Bundfradrag 58.700 Svigerbørn (bundfradrag 20.700) 15% Alle andre (herunder søskende) skattepligt Side 11
Eksempel - fortsat Boafgift ejendomme i personligt regi: Ægtefælle Ingen Børn og børnebørn mv. 15% af 5.040.000 264.100 ca. 716.000 Provenu herefter 4.324.000 Boafgift ved salg af aktier: Ægtefælle Ingen Børn og børnebørn mv. 15% af 4.500.000 264.100 ca. 635.000 Provenu herefter 3.865.000 Side 12
Kan der succederes? Succesion: Succession betyder, at fx børn kan indtræde i forældres skattemæssige anskaffelsessum i ejendomme eller aktier Der er desværre ikke mulighed for at succedere i virksomheder, hvor 75% eller mere af aktiverne udgør udlejningsejendomme Side 13
Indskud på pensionsordning Pensioner: Indskud på pensionsordning er et glimrende element til at nedbringe skatten ved realisation af en skattepligtig fortjeneste Der kan dog ikke indskydes på ophørspension, når virksomhedsdriften stammer fra udlejningsejendomme Der kan indskydes indtil 30% af årets overskud på pension (fritaget for max. På 100.000) til 2014 Alternativt livrente Side 14
Salg til nærtstående Salg til nærtstående: Hvis ejendommene ejes i personligt regi kan de overdrages til den offentlige vurdering 15% (cirkl.nr.185 af 1982) I eksemplet 13 mio. 15% = ca. 11 mio. kr. Registreringsafgift 0.6% af 11 mio. 66.000 Sparet skat 56% af 4 mio.kr. = 2,240 mio. kr. Måske problemer med finansiering heraf Har de nærtstående den fornødne viden om drift af udlejningsejendomme? Side 15
Salg af aktier til nærtstående Salg af aktier til nærtstående: Hvis ejendommene ejes i selskab kan de ikke overdrages til den offentlige vurdering 15% Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien. Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, f.eks. fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses for at være egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i formueskattekursen. Måske problemer med finansiering heraf Har de nærtstående den fornødne viden om drift af udlejningsejendomme? Side 16
Salg af aktier med ejendomme Værdi af aktier: (Ændrede forudsætninger, således at der er medtaget forventet maximal belåning i ejendommene på 60% i realkreditinstitut og overskydende likviditet er udloddet som udbytte for at reducere kapitalkrav hos en evt. køber) Aktiver: Markedsværdi af ejendomme 15.000.000 Gæld i ejendomme max 60% -9.000.000 Udskudt skat af beregnet fortjeneste -2.250.000 Egenkapital 3.750.000 Den udskudte skat anvendes her til finansiering af ejendomssalget og kan dermed lette handlen. Side 17
7. VSO og ægtefæller Overdragelse af virksomhed til ægtefællen Hvis virksomhedens overdrages til den anden ægtefælle og den anden forestår driften fremadrettet, indtræder den anden ægtefælle i overdragers skattemæssige stilling (succession) jf. KSL 26 A. Side 18
1. Historik og formål med VSO Historik Indført i 1987 som følge af skattereform Nye begreber Personlig indkomst Kapitalindkomst Skattepligtig indkomst Medførte fald i værdi af fradrag fra max. 73% til ca. 50% Udvikling i virksomhedsskatten og (selskabsskatten) 1987 1990: 50% 1991 1991: 38% 1992 1998: 34% 1999 2000: 32% 2001 2004: 30% 2005 2006: 28% 2007 : 25% Side 19
1. Historik og formål med VSO Formål med VSO Opretholde fuld fradragsværdi af renter Sidestille beskatning af afkast ved investering i egen virksomhed med beskatning af renteindtægter m.v. (kapitalafkastet). Udjævning af beskatning af svingende indkomster fra år til år (udskydelse af beskatning ved opsparing i VSO). Beskatning af personlig virksomhed tilnærmes beskatning af selskaber. Side 20
9. Overskudsdisponering i VSO Overskud virksomhed efter renter Kapitalafkast (K.I) Resterende overskud Hævet (overført) resterende overskud (P.I.) Indkomst til virksomhedsbeskatning 75% Årets opsparede overskud Årets virksomhedsskat Resterende overskud opdeles i hævet (overført) overskud som er personlig indkomst og virksomhedsindkomst der igen opdeles i opsparet overskud og virksomhedsskat. 25% Det er derfor som udgangspunkt hele det resterende overskud der kan beskattes som virksomhedsindkomst, hvis der ikke er nogen hævninger i virksomheden. Tilgang på konto for opsparet overskud bliver i så tilfælde 75% af resterende overskud. Det er hævningerne i virksomheden, der bestemmer hvordan der fordeles. Både de faktiske hævninger og de beløb, der anses for hævet jf. hæverækkefølgen. Side 21
4. Hvad kan VSO bruges på Beboelsesejendomme med mere end 2 lejligheder Indgår fuldt ud i VSO Også med den lejlighed, som ejer selv bebor som følge af, at han beskattes af den objektive udlejningsværdi. Dog undtaget de ejendommen, hvor der er en vurdering på ejers lejlighed (ejd. med 3 6 lejligheder og visse bofællesskaber). I disse tilfælde indgår kun den del af ejendomsværdi, der ikke tjener til bolig for ejere, kan indgå i VSO. Side 22