Den 13. maj 2008 blev i sag nr. 53/2007-S B og C mod Statsautoriseret revisor A afsagt følgende K e n d e l s e: Ved skrivelser af 1. og 6. september 2007 har B og C klaget over statsautoriseret revisor A. A har været beskikket som statsautoriseret revisor siden den 20. februar 1985. Klagen angår en hensættelse på 19,1 mio. kr. i årsrapporten for 2006 for Andelsboligforeningen D. Sagsfremstilling: Indklagede er revisor for Andelsboligforeningen D, hvor klagerne er andelshavere. Indklagede har revideret andelsboligforeningens årsrapport for 2006 og forsynede den 15. marts 2007 dette regnskab med en blank revisionspåtegning. I dette regnskab anførtes: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN 1
Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom måles til senest kendte offentlige ejendomsvurdering (kontantværdi) med tillæg af de forbedringsarbejder på ejendommen som måtte være afholdt efter vurderingstidspunktet. Opskrivningen er ført på opskrivningsfond ejendom under egenkapitalen. Under hensyntagen til det retvisende billede af årsrapporten og andelsboligforeningslovens bestemmelser om værdiansættelse, foretages der ikke afskrivninger på ejendommen. Hensatte forpligtelser Der er i henhold til generalforsamlingsbeslutning hensat i alt kr. 20.203.925 til fremtidig større vedligeholdelsesarbejder. Hensættelsen omfatter en generel hensættelse til vedligeholdelsesdelen på fremtidige vedligeholdelsesarbejder på kr. 20.104.000 og kr. 99.925 til istandsættelse af trapper. Beløbet indregnes under hensatte forpligtelser i balancen, idet der er væsentlig usikkerhed med hensyn til størrelsen af de fremtidige udgifter hertil samt tidspunktet for afholdelsen af udgifterne. I balancen anførtes bl.a. under passiver, egenkapital: Hensættelser til imødegåelse af vedligeholdelsesdel på fremtidige vedligeholdelsesarbejder: Saldo iflg. sidste årsrapport 900.000 + årets hensættelser overført fra egenkapital 19.100.000 20.000.000 Årsrapporten blev udsendt som bilag med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling, der blev afholdt den 30. april 2007. Advokat E, der var dirigent på generalforsamling, udsendte senere et referat, hvoraf bl.a. fremgik: 3.Forelæggelse af årsregnskab for 2006 og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskabet. 2
Advokat E gennemgik årsregnskabet, herunder blev redegjort for den nye offentlige vurdering samt hensættelsen til imødegåelse af vedligeholdelsesdel på fremtidige vedligeholdelsesarbejder. B meddelte, at han var af den opfattelse, at det var ulovligt at medtage den yderligere hensættelse til fremtidig vedligeholdelse på kr. 19. 100.000 i regnskabet, ligesom han gjorde opmærksom på, at revisors påtegning på side 5 i regnskabet om, at hensættelsen var i henhold til generalforsamlingsbeslutning, er forkert, og at regnskabet af denne grund er ulovligt/ugyldigt. Efter Bs opfattelse kunne hensættelsen kun ske efter en egentlig generalforsamlingsbeslutning efter et egentligt forslag og derfor tidligst medtages i regnskabet for 2007. F var ligeledes af den opfattelse, at hensættelsen ikke kunne ske, idet han henviste til, at vedtægternes 14, stk. 1, litra 1 endeligt tager stilling, hvor stor en hensættelse der kan være til imødegåelse af fald i foreningens formue på grund af senere vedligeholdelsesarbejder. E meddelte, at hensættelsen efter hendes opfattelse var lovlig, selvom hun var enig i, at revisors påtegning på side 5 var ukorrekt, idet generalforsamlingen først med godkendelse af regnskabet for 2006, har taget stilling til hensættelsen. E gjorde endvidere opmærksom på, at hensættelsen efter hendes opfattelse kunne foretages i regnskabet og som en del af regnskabet, kunne udtages til særskilt behandling, uden at det var stillet som et egentligt forslag til generalforsamlingen. I den forbindelse blev nævnt, at andelshaverne ved cirkulæreskrivelse af 13. marts 2007, var gjort bekendt med, at bestyrelsen foreslog en øget hensættelse til større arbejder. Den 13. marts havde man foreslået den øgede hensættelse til kr. 29. 100.000, hvilket i det endelige regnskab er ændret til kr. 19.100.000. E gjorde opmærksom på, at generalforsamlingen selvfølgelig kan stemme om, hvorvidt hensættelsen skal være i alt kr. 20.000.000 eller et mindre beløb, eller helt udgå af regnskabet, men dette gør ikke regnskabet hverken ulovligt eller ugyldigt. 3
E oplyste endvidere, at hun var af den opfattelse, at hensættelsen ikke var i strid med vedtægternes 14, stk. 1, litra 1, selvom man selvfølgelig kunne diskutere dette, og at afgørelsen i sidste ende beroede hos domstolene. Foreningen har tidligere foretaget tilsvarende hensættelser med virkning for andelsprisen. Grunden til at dette beløb nu øges betragteligt, er den netop udarbejdede tilstandsrapport, der viser, at der skal foretages renoveringer over den næste 5 10-årige periode på 20.000.000 30.000.000 kr. Hvis man ikke foretager hensættelsen nu, hvor ejendomsværdien er steget så meget, som den er, vil man risikere at skulle sætte andelspriserne ned, når de enkelte arbejder bliver vedtaget eller er udført. Dette skyldes, at den offentlige vurdering formentlig ligger over ejendommens reelle handelsværdi. Dette er bekræftet af den valuar, som generalforsamlingen havde besluttet at benytte, idet valuaren har meddelt, at han ikke vil kunne vurdere ejendommen til kr. 248.000.000, men alene til det han oprindeligt har anslået, nemlig mellem 170.000.000 og 190.000.000 kr. Dette betyder, at når pengene til større vedligeholdelsesarbejder er brugt, vil det ikke øge ejendommens værdi, hverken ved en valuarvurdering eller en ny offentlig vurdering, og der bør derfor være plads til, at man kan lave disse arbejder uden at skulle sætte andelspriserne ned. Det er derfor fornuftigt og lovligt at lave hensættelsen på et tidspunkt, hvor man ved, at der kommer store arbejder i de kommende år, således at man ikke lader en række nye andelshavere købe til en andelspris, der derefter skal nedsættes på grundlag af forhold, der har været kendt på det tidspunkt, hvor andelsprisen er blevet fastsat. Der var en meget lang debat om hensættelsen, både om hensættelsen var lovlig og om det hensigtsmæssige i at lave en hensættelse. Nogle andelshavere anførte, at hensættelsen var for stor, idet hensættelsen sammen med de 5 %, der ifølge vedtægterne fragår, reelt er på kr. 32.000.000, og der formentlig kun er behov for en samlet hensættelse på kr. 20.000.000. Heroverfor anførte bestyrelsen, at de 5 % også skal dække kursregulering af gælden og andre formuebevægelser end dem, der følger af tilstandsrapporten. Det blev i øvrigt præciseret, at der ikke er nogen pligt til at bruge hele hensættelsen, og at hensættelsen kan nedskrives, når der er bedre overblik over, hvilke arbejder, der 4
skal udføres, ligesom hensættelsen vil blive nedskrevet efterhånden som arbejderne i tilstandsrapporten bliver udført. Efter en lang debat foreslog F, at hensættelsen blev nedsat fra 20.000.000 til 7.500.000 kr. Først blev forslag fra B om, at der ikke foretages nogen yderligere hensættelse overhovedet sat til afstemning. Forslaget blev forkastet, idet 23 stemme for, 28 stemte imod. Den sidste stemme var ikke afgørende for afstemningsresultatet, og blev ikke eftersøgt nærmere. Herefter blev stemt om, hvorvidt hensættelsen skulle nedsættes til kr. 7.500.000. Forslaget blev forkastet, idet 24 stemte for og 28 stemte imod. Herefter blev bestyrelsens forslag om en hensættelse på kr. 20.000.000 vedtaget med 33 stemmer for og 19 stemmer imod. F bad om, at det blev tilført referatet, at han fandt bestyrelsen og administrators fremgangsmåde for utilstedelig. B bad om, at det blev protokolleret, at han fandt generalforsamlingens beslutning for ulovlig. Generalforsamlingen var enig i, at revisors bemærkning på side 5 i regnskabet om, at hensættelsen på kr. 20.203.925 til fremtidige større vedligeholdelsesarbejder er sket i henhold til generalforsamlingsbeslutning, ikke er korrekt, for så vidt angår de 19. 100.000. Dette vil blive påtalt overfor revisor. E oplyste, at såfremt beslutningen er ulovlig, er der muligvis et erstatningsansvar for bestyrelse, administrator og revisor for det tab, som en sælger måtte lide i anledning af den ulovlige beslutning. Endvidere bekræftede E, at også andelshavere der ikke er 5
ved at sælge deres lejlighed, men som stemte imod forslaget, eller ikke har været til stede på generalforsamlingen, kan anlægge sag om spørgsmålet. Herefter blev den resterende del af regnskabet, bortset fra hensættelsen, sat til afstemning og vedtaget med 41 stemmer for og 11 stemmer imod. Af Andelsboligforeningens vedtægter fremgår bl.a.: Pris 14 (14.1) Prisen for andel og lejlighed skal godkendes af bestyrelsen. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinie: 1) Værdien af andelene i foreningens formue sættes til den pris, der er fastsat på den seneste ordinære eller ekstraordinære generalforsamling, med tillæg af den prisstigning, som generalforsamlingen har godkendt for tiden indtil næste generalforsamling. Handelsværdien af foreningens ejendom fastsættes ved beregning af andelspriserne enten til 95% af den kontante ejendomsværdi ved sidste almindelige vurdering eller sidste kontantregulering med tillæg af værdien af forbedringer udført efter sidste almindelige vurdering eller til 95% af ejendomsværdien ved en valuarvurdering Generalforsamling 22 6
(22.2) Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år i april måned med følgende dagsorden: 1) Bestyrelsens beretning 2) Forelæggelse af årsregnskab og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskabet. 3) Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. 4) Forslag Indkaldelse m.v. 23 (23.1) Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. (23.2) Forslag, som ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal være formanden i hænde senest 1. marts. (23.3) Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det er nævnt i indkaldelsen. Regnskab 31 (31.1) Foreningens årsregnskab skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik (31.2) I forbindelse med udarbejdelsen af årsregnskab udarbejdes forslag fra bestyrelsen til de priser og prisstigninger på andelene, som 7
kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jf. 14. Forslaget anføres som note til regnskabet. Revision 32 (32.1) Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret revisor til at revidere årsregnskabet. Klagen: Der er rejst følgende klagepunkter vedrørende hensættelsen på 19,1 mio. kr.: 1) Det blev med urette anført i årsrapporten, at hensættelsen skete i henhold til generalforsamlingsbeslutning, idet der ikke forelå nogen beslutning fra generalforsamlingen herom. 2) Indklagede har som revisor undladt at gøre bemærkning om, at hensættelsen savnede hjemmel. Parternes synspunkter: Klagerne har blandt andet anført, at der ved årsrapportens udarbejdelse ikke forelå en gyldig generalforsamlingsbeslutning om hensættelse af 19,1 mio. kr. 8
Forslaget om hensættelsen var ikke medtaget som selvstændigt punkt på dagsordenen for generalforsamlingen i april 2007, hvilket var i strid med vedtægternes 23, stk. 3. Derfor kunne forslaget ikke behandles på generalforsamlingen, og beløbet kunne ikke hensættes i regnskabet for 2006. I stedet blev hensættelsen behandlet under punktet om forelæggelse af årsregnskabet for 2006 og godkendelse heraf. Dette medførte, at kun 42 ud af 127 andelshavere var til stede på generalforsamlingen. Beløbet blev fastsat enerådigt af bestyrelsen på baggrund af en tilstandsrapport og en vedligeholdelsesplan. Tilstandsrapporten blev ikke forelagt generalforsamlingen, som den burde, og indklagede burde have gjort opmærksom på, at der ikke forelå en af generalforsamlingen godkendt dokumentation for berettigelsen af hensættelsen. Den fejlagtige hensættelse har påført andelshaverne tab, idet andelspriserne er nedsat tilsvarende med 19,1 mio. kr. Indklagede har anført, at han i forbindelse med afslutning af årsrapporten fik oplyst fra administrator, at bestyrelsen ønskede en forøgelse af hensættelsen indarbejdet fra 900.000 kr. til 20 mio. kr. Hensættelsens størrelse blev fastsat på baggrund af bestyrelsens nærmere kendskab til ejendommens vedligeholdelsestilstand og de forventede, større vedligeholdelsesarbejder. Administrator og bestyrelsen fremlagde dette på den ordinære generalforsamling den 30. april 2007 til godkendelse sammen med årsrapporten. På generalforsamlingen var der lejlighed til drøftelse af bestyrelsens forslag, og såfremt dette blev godkendt, var det allerede indarbejdet i den årsrapport, der blev fremlagt på generalforsamlingen. På tidspunktet for udsendelsen af årsrapporten til andelshaverne 14 dage før generalforsamlingen var der ikke truffet en beslutning om denne henlæggelse på en tidligere generalforsamling. Det er korrekt at indarbejde bestyrelsens forslag til hensættelser i den årsrapport, som fremlægges og godkendes på den samme generalforsamling, som godkender hensættelserne. 9
Den valgte regnskabspraksis var baseret på, at årsrapporten godkendtes med de afslutningsdispositioner, der var indarbejdet i form af opskrivning af ejendommen og hensættelser med disponering af årets overskud i lighed med aktie- og anpartsselskabernes afslutningsdispositioner, forslag til udbytte og overførsel af overskud til næste år. Bestyrelsens forslag skal ses i sammenhæng med, at bestyrelsen i forbindelse med årsrapporten skal stille forslag til andelspriser, som kan godkendes af generalforsamlingen jf. vedtægternes 31, stk. 2. Årsrapporten skal indeholde tidligere trufne beslutninger og de forslag til hensættelser, som lægges frem til godkendelse samtidig med årsrapporten på samme måde som bestyrelsens forslag til opskrivninger og anvendelse af årets overskud. Foreningens egenkapital i årsrapporten danner baggrund for beregning af de andelsværdier, som bestyrelsen foreslår til generalforsamlingen, og som generalforsamlingen godkender til brug ved handler med andele indtil næste generalforsamling. Bestyrelsen skal efter andelsboligforeningslovens 6, stk. 5, og vedtægternes 31, stk. 2, oplyse disse andelsværdier i en note til årsrapporten. Det er derfor nødvendigt, at der ved opgørelse af andelsværdierne sker reduktion af foreningens egenkapital med de hensættelser, man forventer godkendt af generalforsamlingen. Det er således ikke en fejl at indarbejde hensættelsen på 19,1 mio. kr. i årsrapporten for 2006, selvom der ved underskrivelsen af revisionspåtegningen endnu ikke forelå en egentlig generalforsamlingsbeslutning om hensættelsens størrelse og godkendelse af årsrapporten. Disciplinærnævnets bemærkninger: Klagernes synspunkt må forstås således, at forslaget om hensættelsen på 19,1 mio. kr. efter deres opfattelse skulle have været fremsat og vedtaget som et særskilt forslag efter den procedure, der er 10
fastlagt i vedtægternes 22, stk. 2, nr. 4, jf. 23, stk. 3, før det kunne optages i det regnskab, som blev forelagt på generalforsamlingen den 30. april 2007. Det årsregnskab for 2006, som blev forelagt på den pågældende generalforsamling, var i sig selv kun et udkast eller forslag, så længe det endnu ikke var godkendt og vedtaget af generalforsamlingen. Forelæggelsen skete med særskilt hjemmel i vedtægternes specialregel i 22, stk. 2, nr. 2, om behandlingen af forslag til årsregnskab. Det må derfor anses for forudsat i vedtægterne, at de forslag til regnskabsmæssige posteringer, som et sådant regnskabsudkast indeholder, jf. også 31, stk. 2, ikke forinden skal underkastes særskilt behandling efter de vedtægtsbestemmelser, der i øvrigt gælder for forslag. Hvorvidt en hensættelse som den foreliggende skulle foretages, var udtryk for et regnskabsmæssigt valg, som lå inden for rammerne af god regnskabsskik, jf. 31, stk. 1, og som det tilkom generalforsamlingen at træffe. Godkendelsen af regnskabet med denne hensættelse indebar hverken en beslutning om iværksættelse af vedligeholdelsesarbejder eller i øvrigt om afholdelse af udgifter til det formål, hvortil hensættelsen skete. Godkendelsen af hensættelsen var således ikke en materiel disposition, men alene en regnskabsmæssig postering. Herefter kan der ikke gives klagerne medhold i de indsigelser, som de har rejst mod indklagedes revision af regnskabet, herunder om manglende hjemmel for hensættelsen. Angivelsen i regnskabet af, at hensættelsen indgik i henhold til generalforsamlingsbeslutning kan ikke læses som en forkert oplysning om, at der forelå en tidligere generalforsamlingsbeslutning herom, men skal læses som en korrekt oplysning om, at generalforsamlingens godkendelse af regnskabet samtidig ville indebære en beslutning om hensættelsens foretagelse. Som følge heraf frifindes indklagede for den under begge klagepunkter rejste klage. T h i b e s t e m m e s : 11
Indklagede statsautoriseret revisor A frifindes. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Statsautoriserede og Registrerede Revisorer 12, stk. 3. Taber Rasmussen 12