29. MARTS 2012 LANDSRETSDOM OM BYGNINGSSAGKYNDIGES ERSTAT- NINGSANSVAR Bygningssagkyndig havde handlet ansvarspådragende, da det ikke var tilstrækkelig advarsel at give karakteren K1 i tilstandsrapporten for det forhold, at taget var understrøget med PUR-skum. Det gjorde ingen forskel, at der ikke kunne konstateres opfugtning af skummet. Imidlertid havde ejerskifteforsikringen, der gjorde regres over for den bygningssagkyndige, ikke løftet bevisbyrden for årsagsforbindelse mellem fejlen i tilstandsrapporten og den vandskade, som forsikringsselskabet havde erstattet. Forud for A's køb af et parcelhus udarbejdede den bygningssagkyndige B tilstandsrapport. I tilstandsrapportens afsnit om undertage/understrygning anførtes, at: øges evt. med riste i gavl for at mindske risikoen for evt. fugtskader". Samtidig gav B karakteren K1. A sørgede for at etablere den øgede ventilation, som B havde anbefalet. Ca. et halvt år efter udarbejdelse af tilstandsrapporten anmeldte A til forsikringsselskabet F, der havde tegnet ejerskifteforsikring, at der var fugtskader i ejendommen. Efter fradrag for aldersafskrivning m.v. opgjorde F erstatningen til ca. 97.000 kr. F gjorde under den efterfølgende regressag gældende, at B var ansvarlig for denne skadeudgift. "Understrygning er foretaget med PURskum. Der kunne dog ikke konstateres opfugtninger af skum. Note: Der gøres opmærksom på, at ventilation i tagrummet bør F gjorde gældende, at B burde have anvendt karakteren K3. F henviste herved til Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige, der som eksempel på anvendelse af karakteren K3 - kritiske skader - bl.a. anfører:
2/3 29. MARTS 2012 "Skumunderstrøgne tagsten, når taget er eller kan blive utæt, eller når lægter er eller kan blive opfugtet". grund lagde retten til grund, at F havde valgt den billigst mulige løsning ved udbedring af skaden, og F's krav fandtes herefter korrekt opgjort. F henviste endvidere til Byg-Erfas erfaringsblad 2000 10 18, der bl.a. advarer om dårlige erfaringer med PUR-skum. B ankede byrettens dom til Østre Landsret, der nu endeligt har afgjort sagen ved dom af 20. marts 2012. B bestred at være erstatningsansvarlig og anførte bl.a., at det udtrykkeligt fremgik af håndbogen, at de nævnte eksempler var vejledende og ikke normgivende. B bestred endvidere, at der var årsagsforbindelse mellem PUR-skummet og de konstaterede fugtskader. Parternes øvrige anbringender er nærmere angivet i byretsdommen. Retten i Glostrup gav ved dom af 4. februar 2011 1 givet F medhold i, at B var regrespligtig for den fulde skadeudgift. I dommens præmisser henvistes til såvel det nævnte Byg-Erfa-blad som det nævnte eksempel fra Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige. På denne baggrund fandt byretten, at B havde begået en ansvarspådragende fejl ved at anføre karakteren K1 i relation til taget, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom 3, stk. 1. Da F havde imødekommet A's krav om erstatning i henhold til ejerskifteforsikringen, var F indtrådt i A's krav mod B. For så vidt angår selve erstatningsopgørelsen - der blev bestridt af B - lagde retten vægt på, at taksator som vidne havde forklaret, at han havde opgjort kravet og foretaget aldersafskrivning efter de almindelige retningslinjer herfor. På denne bag- Under landsretssagen frafaldt B indsigelsen mod F's erstatningsopgørelse. Landsretten henviser i dommens præmisser udtrykkeligt til, at håndbogen som vejledende eksempel på angivelse af karakteren K3 nævner skumunderstrøgne tagsten, når taget er eller kan blive utæt, eller om lægter er eller kan blive opfugtet. Herefter udtaler landsretten, at da der ved huseftersynet i 2006 konstateredes fugtaftegninger på spær og lægter, burde B i tilstandsrapporten have tildelt de skumunderstrøgne tagsten karakteren K3. Imidlertid finder Østre Landsret ikke, at F har godtgjort, at PUR-skummet var årsag til, at vandet trængte gennem loftet til ejendommens beboelsesareal og dermed forårsagede den vandskade, som selskabet dækkede. Af den grund frifindes B. B var under landsretssagen repræsenteret af advokat Simon Heising, mens F var repræsenteret af advokat Michael S. Wiisbye. Kommentar: Dommen illustrerer, at det ikke nødvendigvis er tilstrækkeligt, at den bygningssagkyndige har omtalt et problematisk forhold ved ejendommen i tilstandsrapporten og givet en vis advarsel (i denne sag bl.a. ved karakteren K1). Den bygningssagkyndiges beskrivelse af forholdet, herunder karaktergivningen, skal på korrekt vis afspejle, hvor alvorligt det pågældende forhold er. I den forbindelse vil der bl.a. blive lagt vægt på Byg-Erfa-blade samt teksten i Håndbogen for Beskikkede Bygningssagkyndige; også selv om ek- 1 Byretsdommen er tillige omtalt i nyhedsbrev af 10. februar 2011.
3/3 29. MARTS 2012 semplerne i sidstnævnte bog blot er vejledende og ikke normgivende 2. Såfremt den bygningssagkyndige vælger en anden udfyldelse af tilstandsrapporten - herunder karaktergivning - end det, der anbefales i håndbogen eller andre forskrifter, må der i den pågældende sag kunne angives en god konkret grund hertil. Ellers risikerer den bygningssagkyndige at ifalde ansvar, såfremt der senere viser sig skader af anden karakter og omfang end det, køber kunne forvente efter tilstandsrapportens indhold. MICHAEL S. WIISBYE ADVOKAT (H) MSW@NNLAW.DK I den nu afgjorte sag måtte det samtidig konstateres, at landsretten ikke fandt det tilstrækkeligt til godtgørelse af årsagsforbindelse, at F's taksator - som forklaret under retssagen - ved sin besigtigelse af vandskaderne ikke kunne finde andre mulige skadesårsager end PUR-skummet. Frederiksberggade 16, 1459 København K Tel 33 11 45 45 Fax 33 11 80 81 www.nnlaw.dk Jeg står naturligvis meget gerne til rådighed, såfremt der måtte være spørgsmål til den nye dom. DETTE NYHEDSBREV KAN IKKE ERSTATTE JURIDISK RÅDGIVNING. NIELSEN NØRAGER ADVOKATPARTNERSELSKAB OG DE OVENNÆVNTE JURISTER PÅTAGER SIG INTET ANSVAR FOR TAB SOM DIREKTE ELLER INDIREKTE FØLGE AF BRUG AF NYHEDSBREVET, HERUNDER FOR TAB SOM FØLGE AF UTILSTRÆKKELIGE ELLER FEJLAGTIGE INFORMATIONER, VURDERINGER ELLER ANDRE FORHOLD I FORBINDELSE MED NYHEDSBREVET. NIELSEN NØRAGER ADVOKATPARTNERSELSKAB YDER RÅDGIVNING I FORBINDELSE MED KONKRETE SPØRGSMÅL I OVERENSSTEMMELSE MED DE ADVOKATETISKE REGLER. 2 Se hertil også FED 2002.367 V.