Lokalplan nr. 201 Lokalplan nr. 201 Boliger ved Bjergvej Kværkeby maj 2007
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej- og stiforhold, - placering og udformning af bebyggelse samt materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg. Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes igang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Herudover kan Byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og Byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Lokalplan 201 Gyrstinge Allindelille Jystrup Haraldsted Vigersted Benløse Kværkeby Bringstrup Teknisk Forvaltnings e-mail adresse: tf@ringsted.dk Kommunens e-mail adresse: ringsted@ringsted.dk Tolstrup Høm Nordrup Ørslev Vetterslev Sneslev Kommunens hjemmeside: www.ringsted.dk
Indholdsfortegnelse REDEGØRELSE Baggrund for lokalplanen Eksisterende forhold Lokalplanens indhold Forhold til anden planlægning Regionplan Kommuneplan Zonestatus Trafik Spildevand Varme Vand Miljø Tilladelser fra andre myndigheder Kulturværdier BESTEMMELSER 1 Formål 2 Område og zonestatus 3 Anvendelse 4 Udstykning 5 Veje, stier og parkering 6 Ledningsanlæg og belysning 7 Bebyggelsens omfang og placering 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 9 Ubebyggede arealer 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 11 Grundejerforening 12 Retsvirkninger 13 Vedtagelser Kortbilag Kortbilag 1 Kortbilag 2 Kortbilag 3 Områdets afgrænsning Områdets anvendelse Illustrationsplan
Lokalplanområde for boliger ved Bjergvej i Kværkeby Bjergvej Værkevadsvej Lokalplan 201 Nordbæksvej Bøstofte Bjergvej Jordemodervej Kværkebyvej
REDEGØRELSE I henhold til planlovens 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse, som beskriver lokalplanens forhold til anden planlægning, og som angiver, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end byrådet. De egentlige bestemmelser findes i lokalplanens 2. del. For at lette forståelsen af lokalplanen indeholder redegørelsen desuden en beskrivelse af eksisterende forhold i og omkring lokalplanområdet, og der gives en kort beskrivelse af hovedindholdet og intentionerne med planen. Baggrund for lokalplanen Området ved Bjergvej er i kommuneplanen udlagt som nyt boligområde. Ejer ønsker nu at udstykke området til en kombination af parcelhuse og rækkehuse. Lokalplanen danner grundlag for, at udbygningen kan igangsættes. Ved revision af kommuneplanen i 2005 (Temaplan for boligudbygning) var der særligt fokus på de fremtidige byggemuligheder i byzonelandsbyerne. På borgermøder blev det generelt fremhævet som et ønske, at nye udstykninger udformes på en måde, så boligerne placeres i mindre, overskuelige grupper, og landskabet trækkes ind i bebyggelsen i form af grønne kiler eller lignende. Disse kvaliteter er søgt indarbejdet i bebyggelsesplanen for området ved Bjergvej. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for at opføre cirka 60 boliger, heraf cirka 20 parcelhuse og 40 rækkehuse. Området inddeles i 3 boliggrupper adskilt af grønne kiler, der fungerer som fælles friareal. I den nordlige boliggruppe kan der bygges parcelhuse, mens de to andre boliggrupper bliver rækkehuse. For biler bliver der adgang fra Bjergvej. Der anlægges tre nye boligveje - en til hver boliggruppe - med ind- og udkørsel til Bjergvej. Ved tilslutningen til Bjergvej etableres der hastighedsdæmpende foranstaltninger. Den planlagte cykelsti mellem Vigersted og Kværkeby slutter lidt øst for lokalplanområdet. I lokalplanen indgår en forlængelse af den planlagte sti. Stien forlænges nord om det nye boligområde og fortsætter ad den eksisterende sti langs boligområdet ved Nordbæksvej, som overgår til offentlig sti. I det sydligste boligområde, der ligger nærmest den ældre del af Kværkeby, skal husene opføres i højst 1½ etage (dvs. en etage med udnyttet tagetage). Materialerne i dette område er begrænset til murede huse med sadeltag og tagsten, for at byggeriet hænger arkitektonisk sammen med den ældre del af Kværkeby. I det midterste område må husene også være i højst 1½ etage, men her kan bygges både i mursten og træ, og der er også mulighed for ensidig taghældning. Eksisterende forhold Lokalplanområdet er et ubebygget areal på ca. 5,2 ha i den nordlige del af Kværkeby. Området afgrænses mod vest af en eksisterende gang- og cykelsti, der løber langs parcelhusbebyggelsen ved Nordbæksvej, og mod nord grænser området til det åbne land. Mod syd og mod øst afgrænses området af Bjergvej. Lokalplanområdet set fra syd.
For begge tæt-lav områder gælder det, at husene i det enkelte område skal have en ensartet karakter. I området til parcelhuse kan boligerne opføres med individuel karakter og med flere slags materialer. Husene mod Bjergvej må højst opføres i 1 etage, mens de øvrige parcelhuse må opføres i 1½ etage. Derved minimeres indbliksgener for boligerne på modsatte side af Bjergvej. Taghældning er for parcelhusene er 30-45 grader, hvilket er fastlagt ud fra et ønske om at give området et harmonisk udtryk. Forhold til anden planlægning Regionplan Området er udlagt som byområde i Vestsjællands Amts Regionplan 2005. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanen. Zonestatus Lokalplanområdet ligger i byzone. Trafik Bjergvej er forholdsvis smal og har på strækningen langs lokalplanområdet et lige forløb, hvilket undertiden kan give problemer med for høj hastighed og deraf følgende utryghed for de bløde trafikanter. Med lokalplanen forbedres trafiksikkerheden på Bjergvej, idet bygherren i forbindelse med anlæg af de nye boligveje skal etablere hastighedsdæmpende foranstaltninger tre steder på Bjergvej. Trafikken til det nye boligområde vurderes ikke at medføre nogen væsentlig trafikbelastning. For cykeltrafikken har der været foreslået Vej mod Ortved Vej og ny sti mod Vigersted Kommuneplan I kommuneplanen (Temaplan for boligudbygning, vedtaget december 2005) er lokalplanområdet udlagt som boligområde 10B2 med følgende anvendelsesbestemmelser: Bjergvej a. Området udlægges til parcelhuse, rækkehuse o.lign. b. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. c. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1½ etage og ikke højere end 8,5 m. d. Der må ikke udstykkes grunde mindre end 400 m 2. Kværkebyvej e. Der skal udarbejdes en samlet bebyggel-sesplan for hele området. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Ny sti Ny boligbebyggelse ved Bjergvej Nye områder Stien mellem Vigersted og Kværkeby videreføres nord om det nye boligområde og ned ad en eksisterende sti til Bjergvej mod syd.
forskellige løsninger. Blandt andet har det været overvejet at anlægge en dobbeltrettet cykelsti mellem Bjergvej og det nye boligområde. Denne løsning ville imidlertid indebære, at cyklister i begge retninger skulle krydse de nye veje tre steder. I stedet er valgt en løsning, hvor den planlagte sti mellem Vigersted og Kværkeby videreføres nord om det nye boligområde og videre ad den eksisterende sti langs parcelhusområdet ved Nordbæksvej. Denne eksisterende sti er udlagt i 5 meters bredde, hvilket giver plads til en græsrabat ind mod det nye boligområde. Det befæstede areal forudsættes bibeholdt i sin nuværende bredde. Hovedstien nord og vest om bebyggelsen overgår til offentlig sti. Øvrige veje og stier i lokalplanområdet bliver private fællesveje, som skal vedligeholdes af grundejerforeningen for det nye boligområde. Spildevand Området seperatkloakeres, og ny bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg. Varme Området er udlagt til naturgasområde, og ny bebyggelse skal tilsluttes naturgasnettet. Støj Der forventes ingen støjmæssige problemer mellem den planlagte arealanvendelse og omgivelserne. Miljøvurdering Ringsted Kommune har vurderet, at lokalplanen ikke danner grundlag for anlæg mv., der medfører væsentlig påvirkning af miljøet. Området ligger mellem eksisterende parcelhusområder. Lokalplanen sikrer, at der udlægges grønne fællesarealer i bebyggelsen og en grøn afgrænsning mod det åbne land. Der er ingen særlige naturværdier i området. Arkæologiske interesser sikres i forbindelse med byggemodningen. Med bestemmelser for udformning af den sydlige boliggruppe sikres arkitektonisk tilpasning til den ældre del af landsbyen, og indblik til kirken forringes ikke af den nye bebyggelse. Lokalplanen indholder bestemmelser, som forbedrer trafiksikkerheden på den eksisterende vej og sikrer gode gang- og cykelstiforbindelser. Der gennemføres derfor ikke miljøvurdering i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Vand Området forsynes fra Kværkeby Vandværk. Miljø Forurenet jord Lokalplanområdet er ikke registreret efter jordforureningsloven på vidensniveau 1 eller 2, og Ringsted Kommune har ikke kendskab til, at der i området har foregået aktiviteter, der har kunnet medføre jordforurening. Tilladelser fra andre myndigheder Lokalplanens område udgør en del af ejendommen matr. nr. 4k Kværkeby By, Kværkeby, der er noteret med landbrugspligt. Landbrugspligten forudsættes ophævet inden for lokalplanens område efter reglerne i landbrugslovens 6 i forbindelse med udstykning. Kulturværdier Arkæologiske fund Sydvestsjællands Museum oplyser, at der på området kan være væsentlige arkæologiske interesser, navnlig i form af bopladsspor fra
bronze- og jernalder. Da der på området kan være væsentlige arkæologiske interesser, bør der forud for påbegyndelse af jordarbejder indhentes en udtalelse (jf. museumslovens 25) fra Sydvestsjællands Museum, så eventuel standsning af arbejdet i henhold til 27 i lov om museer kan undgås. Andre forhold Området ligger inden for et område omkring Kværkeby Kirke, der i Regionplan 2005 er udpeget som kirkeomgivelsesområde. Ringsted Kommune vurderer, at den nye bebyggelse ikke forringer indblikket til kirken.
BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser og kortbilag er umiddelbart bindende for borgerne og tinglyses på samtlige ejendomme inden for området. I henhold til planloven fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Formål Lokalplanens formål er at - sikre områdets anvendelse til boligformål i form af parcelhuse og rækkehuse - sikre, at bebyggelsen opdeles i boliggrupper adskilt af grønne kiler - sikre, at de to tæt-lav boliggrupper hver især fremtræder som en arkitektonisk helhed 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter del af matr. nr. 4k og del af matr. nr. 5c Kværkeby By, Kværkeby. 2.2 Området ligger i byzone. 2.2 Lokalplanområdet opdeles i områderne A, B, C og D som vist på kortbilag 2. 3 Anvendelse 3.1 Område A og B må kun anvendes til tætlav boligbebyggelse med tilhørende friarealer og fælles anlæg. 3.2 Område C må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse. Det med særlig signatur viste område på kortbilag 2 må kun anvendes til fælles friareal for område C. 3.3 Område D må kun anvendes til fælles friareal. Området må ikke bebygges bortset fra mindre bygninger til brug for områdets anvendelse som friareal. 4 Udstykning 4.1 Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med principperne som vist på kortbilag 2. 4.2 Grunde til åben-lav bebyggelse må ikke udstykkes mindre end 700 m 2, excl. andel af fælles friareal. 4.3 Grunde til tæt-lav bebyggelse må ikke udstykkes mindre end 400 m 2, incl. andel af fælles friareal. 5 Veje, stier og parkering Veje 5.1 Vejadgang til området sker fra Bjergvej, i princippet som vist på kortbilag 2. Snittet viser fra venstre parcelhus ved Nordbæksvej, eksisterende sti og nyt område til tæt lav bebyggelse
5.2 Der udlægges areal til nye, private fællesveje, i princippet som vist på kortbilag 2. 5.3 Boligvejene A-A, B-B og C-C udlægges i en bredde af mindst 7,5 m og anlægges med et befæstet areal på 5 m. Stier 5.4 Der udlægges areal til offentlig gang- og cykelsti og private fællesstier, i princippet som vist på kortbilag 2. 5.5 Den offentlige gang- og cykelsti a-a udlægges i en bredde af 3,5 m med en fast belægning på mindst 2,5 m. Den ekeisterende gang- og cykelsti b-b bibeholdes i en bredde af 5 m med et befæstet areal på mindst 2,5 m. 5.6 De private fællesstier c-c, d-d og e-e udlægges i en bredde af 2 meter uden krav om fast belægning. med en lyspunktshøjde på max. 3,5 m, dog 4,2 m for vejbelysning. 6.3 Belysning af veje og stier må kun udføres efter en samlet plan, der er godkendt af Byrådet. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. 7.2 Område A og B Bebyggelse må opføres i højst 1½ etage (se note) og ikke højere end 8,5 m over færdigt terræn. Parkering 5.7 Ved åben-lav bebyggelse skal der udlægges areal til 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund. Ved ibrugtagning af bebyggelsen skal der være anlagt mindst 1 parkeringsplads pr. bolig. Resten skal anlægges, når Byrådet forlanger det. 5.8 Ved tæt-lav bebyggelse skal der udlægges areal til 1½ parkeringsplads pr. bolig. Ved ibrugtagning af bebyggelsen skal der være anlagt mindst 1 parkeringsplads pr. bolig. Resten skal anlægges, når Byrådet forlanger det. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Elledninger må kun udføres som jordkabler. 6.2 Udendørs belysning må kun udføres med lavtsiddende armaturer som parkbelysning Note: 1½ etage er én etage med udnyttet tagetage. Bygninger, der opføres i skel, skal holde sig inden for den stiplede linie, som markerer et skråt højdegrænseplan fra 2,5 m i skel til 3,5 m i en afstand på 2,5 m fra skel. 7.3 Område C Bebyggelse langs Bjergvej må opføres i højst 1 etage og ikke højere end 7,5 m over færdigt terræn. Øvrig bebyggelse i område C må opføres i 1½ etage og ikke højere end 8,5 m over færdigt terræn. 7.4 Område A og B Bebyggelse skal holdes i en afstand af mindst 2,5 meter fra skel mod fællesarealer og vej. Dobbelthuse / rækkehuse kan sammenbygges i skel.
7.5 Område C Bebyggelse skal holdes i en afstand af mindst 2,5 meter fra skel. 7.6 Garager og carporte kan opføres i naboskel, hvis bebyggelsen holder sig inden for den viste stiplede linie på nedenstående figur. 7.7 Garager, carporte, udhuse og lignende skal placeres efter en samlet plan, der skal sikre et fælles arkitektonisk præg. Planen skal godkendes af Byrådet. 7.8 Område D Der kan opføres mindre bygninger til brug for områdets anvendelse som fælles friareal. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Facader 8.1 Område A Facader skal fremstå i teglsten som blank eller pudset/vandskuret murværk i afdæmpede farver inden for jordfarveskalaen, hvid eller sort. Mindre dele af facaden som for eksempel karnapper kan fremstå i glas eller træbeklædning. Gavltrekanter skal udføres i samme materialer og farve som facaderne i øvrigt. Område B 8.2 Facader skal fremstå i teglsten som blank eller pudset/vandskuret murværk eller i træ i afdæmpede farver inden for jordfarveskalaen, hvid eller sort. Mindre dele af facaden som for eksempel karnapper kan fremstå i glas eller træbeklædning. Gavltrekanter skal udføres i samme materialer og farve som facaderne i øvrigt. Område A og B 8.3 Der skal være ensartede facadematerialer inden for hvert af områderne. Område C 8.4 Facader skal fremstå i som blank eller pudset/vandskuret murværk i tegl eller i træ, glas eller plane facadeplader af eternit, metal eller lignende. 8.5 Vinduer og døre skal udføres i træ eller metal og skal fremstå enten ubehandlede eller i afdæmpede farver inden for jordfarveskalaen, hvid eller sort. Tage Område A 8.6 Tage skal udføres som symmetriske sadeltage med en hældning på 25-35 grader. Tage må ikke udføres med valm. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan udføres med en anden tagform og med en mindre taghældning, dog ikke med valm. Tage må kun udføres i matte, ensfarvede tagsten i tegl eller beton. Til garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må endvidere anvendes tagpap eller glas. Område B 8.7 Tage skal udføres som symmetriske sadeltage med en hældning på 25-35 grader eller med ensidig taghældning på 5-30 grader. Tage må ikke udføres med valm. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan udføres med en anden tagform og med en mindre taghældning, dog ikke med valm Tage må kun udføres i matte, ensfarvede tagsten i tegl eller beton eller matte, plane plader i eternit, metal eller tagpap i grå eller sorte farver. Til garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må endvidere anvendes glas. Område A og B 8.8 Der skal være ensartede tagmaterialer og taghældning inden for hvert af områderne. Område C 8.9 Tage skal udføres som symmetriske sa-
deltage med en hældning på 30-45 grader eller med ensidig taghældning på 5-30 grader. Tage må ikke udføres med valm. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan udføres med en anden tagform og med en mindre taghældning, dog ikke med valm. Tage må kun udføres i matte tagsten i tegl eller beton eller matte, plane plader i eternit, metal eller tagpap i grå eller sorte farver. Til garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må endvidere anvendes glas. 8.10 Der må monteres solvarme/solcelleanlæg på tagene. Anlæg skal udføres som en integreret del af taget. 8.11 Antenner, herunder parabolantenner, må ikke opsættes, så de er synlige fra offentlig vej eller sti. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn må ikke finde sted. Terrænregulering nærmere end 1 meter fra skel må kun foretages med Byrådets tilladelse. 9.2 Hegn i skel må kun etableres som levende hegn eller hæk, eventuelt suppleret med trådhegn på den indvendige side. 9.3 Fælles friarealer i område D skal indrettes som åbne græsarealer suppleret med enkelte træer eller mindre grupper af træer/ buske. Inden for området må der indrettes legeplads og opholdsarealer. Friarealerne skal anlægges efter en samlet plan, der skal godkendes af Byrådet. 9.4 Langs skellet mod det åbne land mod nord skal der udlægges areal til et 4 meter bredt plantebælte som vist på kortbilag 2. Når beplantningen er fuldt udvokset, skal den fremstå som en tæt, afskærmende beplantning med en kombination af mindre træer og buske. Beplantningsbæltet skal have en sluthøjde på ca. 4 meter. 9.5 Henstilling og parkering af køretøjer over 3.500 kg, lystbåde, campingvogne, skibscontainere og lignende må ikke finde sted inden for lokalplanens område. 10 Forudsætning for ibrugtagning 10.1 Før nogen del af bebyggelsen tages i brug, skal veje, stier, grønne områder og ubebyggede arealer være anlagt efter bestemmelserne i 5 og 9. Byrådet kan dog tillade, at de fælles friarealer først anlægges i takt med den løbende byggemodning og udstykning. 10.2 Før den enkelte ejendom tages i brug, skal tilslutning til naturgasnettet have fundet sted. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanens område. 11.2 Ejendomme inden for området skal tilsluttes grundejerforeningen, når ejendommene er solgt, eller når Byrådet forlanger det. 11.3 Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 25 % af boligerne er solgt, eller når Byrådet forlanger det. 11.4 Grundejerforeningen skal forestå vedligeholdelse af private fællesveje, stier og fælles friarealer inden for lokalplanens område.
11.5 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 12 Retsvirkninger 12.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 12.2 Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. 12.3 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. 12.4 Byrådet kan ifølge planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 12.5 I henhold til 47 i lov om planlægning kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. 13 Vedtagelser 13.1 Byrådet vedtog den 11.12.2006 at sende forslag til lokalplan 201 til offentlig høring i perioden fra den 19.12.2006 til og med den 13.02.2007. Der kom 8 indsigelser og bemærkninger i indsigelsesperioden. Byrådet vedtog den 14. maj 2007 lokalplan 201 endeligt med mindre ændringer som følge af indsigelser og ændringsforslag.
N Bjergvej Nordbæksvej Bjergvej Illustrationsplan Kortbilag 3