ÅRHUS KOM MUN E. Magistratens 2. Afdeling Ejendomsforvaltningen. H. H. Seedorffs Stræde 3-5. 8100 Århus C Side 1 INDSTILLING Til Århus Byråd Den 19. marts 2004 via Magistraten J.nr. Ref.: Tlf.nr. Jørn Hedeby Nielsen 8940 2489 Tilbagebetaling af kommunal indskudskapital i almene boligafdelinger 1. Resume Kommunen har siden 1975 betalt indskudskapital i forbindelse med opførelsen af almene familie- og ungdomsboliger. Indskudskapitalen bliver af kommunen indskudt i Landsbyggefonden, der udbetaler midlerne som et rente- og afdragsfrit lån til almene boligafdelinger. Lånet afdrages, når ejendommens økonomi efter fondens skøn tillader det, dog med påbegyndelse senest 50 år efter udbetalingen. Kommunen kan forlange, at Landsbyggefonden tager op til overvejelse, om afdragsfriheden skal ophøre. Efter en konkret vurdering af økonomien i de afdelinger Århus Kommune har betalt indskudskapital til, indstiller Magistratens 2. Afdeling, at byrådet anbefaler Landsbyggefonden, at afdragsfriheden for det kommunale indskudslån på 1,5 mio. kr. til Boligforeningen af 10. marts 1943, afdeling 10, skal ophøre. Magistratens 2. Afdeling indstiller i den forbindelse, at eventuelle afdrag fra afdeling 10 anvendes til forøgelse af kvoten for nybyggeri af almene
Side 2 familieboliger. 2. Tidligere beslutninger Byrådets tilsagn til almene byggeprojekter indebærer siden 1975 samtidig tilsagn om kommunal medfinansiering i form af indskudskapital. Byrådet forkastede den 30. august 2000 indstilling af 7 april 2000 om tilbagebetaling af kommunal indskudskapital i almene boligafdelinger. 3. Beskrivelse af indstillingen Århus Kommune har siden 1975 indbetalt ca. 520 mio. kr. i indskudskapital til nybyggeri af almene familie- og ungdomsboliger. Indskudskapitalen bliver af kommunen indskudt i Landsbyggefonden, der udbetaler midlerne som et rentefrit lån til almene boligafdelinger. Lånet afdrages ifølge lov om almene boliger m.v., når ejendommens økonomi efter fondens skøn tillader det, herunder når ejendommens økonomi kan forbedres ved omprioritering, eller ændrede forhold for byggeriet, f.eks. en stigning i det almindelige lejeniveau, taler derfor. Tilbagebetalingen skal dog påbegyndes senest 50 år efter ejendommens ibrugtagelse. Ingen afdelinger har på nuværende tidspunkt påbegyndt en afdragsordning - hverken i Århus eller i andre kommuner. Byrådet kan forlange, at fonden tager op til overvejelse, om afdragsfriheden for en afdeling skal ophøre. Efter en konkret vurdering af økonomien i de afdelinger Århus Kommune har betalt indskudskapital til, er Magistratens 2. Afdeling af den opfattelse, at kommunen nu i et konkret tilfælde bør anmode Landsbyggefonden om at overveje, om afdragsfriheden skal ophøre. Magistratens 2. Afdeling foreslår, at anmodningen til Landsbyggefonden i første omgang omfatter Boligforeningen af 10. marts 1943, afdeling 10, Vejlby Vænge, idet afdelingen er
Side 3 attraktiv og uden økonomiske, bygningsmæssige eller sociale problemer. Afdelingen er opført i 1974 til 1977 med en samlet oprindelig anskaffelsessum på 59,7 mio. kr. Anskaffelsessummen blev finansieret med realkreditlån på 38,8 mio. kr., beboerindskud på 1,3 mio. kr. og indskud fra Landsbyggefonden på 7,2 mio. kr. Den kommunale indskudskapital i afdelingen på ca. 1,5 mio. kr. indgår som en del af Landsbyggefondens indskud. Afdelingens ejendom er siden opførelsen steget væsentligt i værdi. Den nuværende offentlige vurdering af ejendommen er således på 126,0 mio. kr., dvs. mere end en fordobling i forhold til anskaffelsessummen. Afdelingens seneste regnskab er vedlagt som bilag i originalsagen. Endvidere har afdelingen en lavere husleje (466 kr. pr. m 2 ) end andre afdelinger i området. Notat om afdelingen og sammenligning med andre afdelinger i Vejlby-området er vedlagt som bilag 2. Sammenlignet med Landsbyggefondens huslejestatistik for 2001 for det øvrige land ligger afdeling 10 ligeledes under gennemsnittet for byggeri ibrugtaget i perioden 1971 til 1980 (afdeling 10 er opført i 1974 til 1977). Huslejegennemsnittet for byggerier ibrugtaget i perioden 1971 til 1975 er ca. 475 kr. pr. m 2 og for byggerier ibrugtaget i perioden 1976 til 1980 ca. 515 kr. pr. m 2. Landsbyggefondens huslejestatistik er vedlagt som bilag 3. Afdelingen har i 1998 investeret i et avanceret målersystem til måling af forbrug af varme, vand og el, hvilket medførte en huslejeforhøjelse. Det er afdelingens ønske, at når systemet er endeligt afskrevet om ca. 2 år, skal budgetoverskuddet anvendes til at forøge afdelingens henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse samt fornyelser. I 2003 omlagde afdelingen 3 af de oprindelige lån, som ikke længere oppebærer rentesikring. Låneomlægningen medfører over restløbetiden (12-16 år) en besparelse på afdelingens låneydelser på ca. 650.000 kr. Det bemærkes, at låneomlægning er specifikt nævnt i lov om almene boliger m.v. som et af de tilfælde, hvorved en afdelings økonomi kan forbedres, og et ophør af afdragsfriheden kan komme på tale. Den økonomiske byrde for afdelingen ved en afdragsordning vil være begrænset. En rentefri
Side 4 afdragsordning løbende over eksempelvis 15 år vil medføre en meget begrænset årlig lejestigning på 4,6 kr. pr. m 2, svarende til en stigning på 1,0 %. Det bemærke, at Landsbyggefonden alene kan fastsætte indholdet af en eventuel afdragsordning. Eventuelle afdrag på indskudskapitalen foreslås anvendt til en forøgelse af kommunens kvote for almene familieboliger, dvs. midlerne bliver inden for området, mens den finansielle situation for kommunen forbliver uændret. Den samlede indskudskapital på 1,5 mio. kr. vil med kommunens ramme for familieboliger i 2003 og et kommunalt indskud på 7 % medføre en forøgelse af kvoten med 22 familieboliger. Nærværende indstilling har været til høring hos Boligforeningen af 10. marts 1943. Boligforeningen bemærker, at afdelingen har et højt vedligeholdelsesbehov og boligforeningen mener i øvrigt ikke, det er hensigtsmæssigt at pålægge afdelingen udgifter til afdrag på den kommunale indskudskapital, hvis afdelingen fortsat skal fremstå som en attraktiv afdeling. Boligforeningens kommentarer er vedlagt som bilag 4. Med udgangspunkt i afdeling 10 s gode generelle sociale, bygningsmæssige og økonomiske tilstand samt den særlige økonomiske lettelse afdelingen har fået ved låneomlægningen i 2003 indstiller Magistratens 2. Afdeling, at byrådet anbefaler Landsbyggefonden, at afdragsfriheden for det kommunale indskudslån til afdelingen skal ophøre. Magistratens 2. Afdeling indstiller i den forbindelse, at eventuelle afdrag fra afdeling 10 anvendes til forøgelse af kvoten for nybyggeri af almene familieboliger. 4. Økonomiske konsekvenser Såfremt Landsbyggefonden imødekommer anmodningen vil en del af kommunens tilgodehavende på konto for indskud i Landsbyggefonden, konto 8.20.24.00.5-1, blive afdraget over en årrække. Kommunens samlede indskud i Boligforeningen af 10. marts 1943, afdeling 10, udgør ca. 1,5 mio. kr. Såfremt det bliver aktuelt, vil der blive fremsendt særskilt indstilling om tillægsbevilling herom. 5. Konsekvenser i forhold til mål
Side 5 Ingen. 6. Miljømæssige konsekvenser Ingen. 7. Beslutningspunkter Magistratens 2. Afdeling indstiller, 1. at byrådet anbefaler Landsbyggefonden, at afdragsfriheden for det kommunale indskudslån til Boligforeningen af 10. marts 1943, afdeling 10, skal ophøre, og 2. at eventuelle afdrag på indskudslånet fra Boligforeningen af 10. marts 1943, afdeling 10, anvendes til forøgelse af kvoten for almene familieboliger. Poul B. Skou / Poul Spliid Pedersen Bilagsfortegnelse: 1. Kortbilag (vedlagt til alle/+elektronisk). 2. Notat om Boligforeningen af 10. marts 1943, afdeling 10, (vedlagt til alle/+elektronisk). 3. Landsbyggefondens huslejestatistik 2001 - det øvrige land - fordelt efter ibrugtagningsår
Side 6 (vedlagt til alle/+elektronisk). 4. Kommentarer af 4. marts 2004 fra Boligforeningen af 10. marts 1943 (vedlagt til alle/ +elektronisk). Bilag i originalsagen: Regnskab 01.10.2001-30.09.2002 for afdeling 10.