ANDELSBOLIGFORENINGEN GADEKÆRET c/o AC Administration I/S 4760 Vordingborg ÅRSRAPPORT FOR ÅRET 2012 Godkendt på foreningens ordinære generalforsamling / 2013 dirigent Navn:
1 INDHOLDSFORTEGNELSE Side Foreningsoplysninger... 2 Bestyrelsespåtegning og administratorerklæring... 3 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet... 4 Anvendt regnskabspraksis... 5 Resultatopgørelse for året 2012... 7 Balance pr. 31. december 2012... 8 Noter... 9 Beregning af andelsværdi... 11 Budget 2013... 13
2 FORENINGSOPLYSNINGER Andelsboligforening: Andelsboligforeningen Gadekæret Ved Gadekæret 1 mfl. 2640 Hedehusene Bestyrelse: Knud Bastholm, formand Elmi Olsen, kasserer Lisbet Sørensen Leif Bentsen Birthe Jensen Administrator: AC Administration I/S Revision: Totalrevision Vordingborg ApS Nyråd Hovedgade 62, 1. 4760 Vordingborg
3 BESTYRELSESPÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for år 2012 for Andelsboligforeningen Gadekæret.. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2012. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Hedehusene, den / 2013 Bestyrelsen: Knud Bastholm Elmi Olsen Lisbet Sørennsen Leif Bentsen Birthe Jensen ADMINISTRATORERKLÆRING Som administrator i Andelsboligforeningen Gadekæret skal vi hermed erklære, at vi har forestået administrationen af foreningen i regnskabsåret 2012. Ud fra vores administration og føring af bogholderi for foreningen er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiviteter i regnskabsåret samt af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012. Administrator: AC Administration I/S
4 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Gadekæret. Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Gadekæret for regnskabsåret 1. januar 31. december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven og foreningens vedtægter. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens bestyrelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven og foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Budget er ikke revideret Årsregnskabet indeholder i overensstemmelse med sædvanlig praksis for andelsboligforeninger de af bestyrelsen godkendte resultatbudgetter for årene 2012 og 2013. Budgettallene, som fremgår i en særskilt kolonne i tilknytning til resultatopgørelsen samt på sidste side i årsregnskabet, har ikke været underlagt revision. Nyråd, den 1. februar 2013 TOTALREVISION VORDINGBORG Registreret revisionsanpartsselskab Kim Christensen Registreret revisor medlem af FSR danske revisorer
5 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Generelle bemærkninger Årsrapporten for Andelsboligforeningen Gadekæret er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jfr. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 5. Andelenes værdi beregnes efter reglerne i henhold til lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskabers 5. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Øvrige indtægter indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindestående og mellemregning. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle omkostninger består af renter af mellemregning. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indgår under posterne indtægter og omkostninger, og indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat.
6 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Balancen Materielle anlægsaktiver Andelsboligforeningens ejendom indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes til kostpris. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Prioritetsgæld Foreningen har i 2012 valgt at omlægge deres prioritetsgæld. Prioritetsgæld kr. 15.375.834 er medtaget til nominel restgæld, hvilket vil sige, det beløb foreningen skal tilbagebetale ved normale afdrag. Såfremt foreningen ønskede at indfri gælden pr. 31. december 2012, skulle der betales et beløb svarende til gældens kursværdi kr. 15.850.871. Foreningen har optaget et lån i BRF Kredit. De er som følger: Udløbsår % Hovedstol Afdrag Restgæld Kursværdi BRF Kredit 2042 3,3882 15.453.000 77.166 15.375.834 15.850.871 Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmernes andelsindskud. Beregning af andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af side 11. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 14. Vedtægterne bestemmer desuden i 14.1, stk A, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende.
7 RESULTATOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. JANUAR 31. DECEMBER 2012 Note Fællesudg. Boligydelse Budget 2012 2012 2012 2012 Indtægter: Boligafgift... 0 1.288.071 1.288.071 1.289.000 Fællesudgifter... 78.642 0 78.642 79.000 Refusion grundskyld tidligere år... 0 30.210 30.210 0 Renteindtægter... 0 12.461 12.461 13.000 ------------ ------------ ------------ ------------ Indtægter i alt... 78.642 1.330.742 1.409.384 1.381.000 ------------ ------------ ------------ ------------ Omkostninger: Terminsrenter... 0 842.939 842.939 874.000 Ydelsesstøtte... 0-161.374-161.374-161.000 Ejendomsskat... 0 60.578 60.578 58.000 Renovation... 31.100 0 31.100 33.000 Vand, fællesarealer... 0 2.331 2.331 4.000 El, fællesarealer... 0 12.552 12.552 15.000 Varme, fællesarealer... 0 7.512 7.512 10.000 Forsikringer... 0 18.154 18.154 19.000 Kontingent ABF og kurser... 0 7.080 7.080 10.000 Diverse renholdelse... 0 0 0 10.000 1 Vedligeholdelse... 0 47.319 47.319 25.000 Budgetteret henlæggelse vedligeholdelse. 0 67.000 67.000 67.000 Revision... 6.300 0 6.300 7.000 Administration... 40.684 0 40.684 39.000 Kontorartikler, porto og gebyrer mv... 0 4.581 4.581 5.000 Generalforsamling og møder... 0 8.634 8.634 8.000 Diverse... 0 811 811 2.000 ------------ ------------ ------------ ------------- Omkostninger i alt... 78.084 918.117 996.201 1.025.000 ------------ ------------ ------------ ------------ ÅRETS RESULTAT... 558 412.625 413.183 356.000 ------------ ------------ ------------ ------------ Resultatdisponering: Betalte afdrag prioritetsgæld... 355.953 356.000 Overført til vedligeholdelsesfond... 0 0 Overført andel af årets resultat... 57.230 0 ------------- ------------- Disponeret i alt... 413.183 356.000 ------------- -------------
8 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2012 AKTIVER Note 2012 2011 AKTIVER: Varmeregnskab... 72.626 65.976 Vandregnskab... 49.676 48.071 Diverse tilgodehavender... 32.831 Spar Lolland kt. 0687-2396408... 191.268 239.574 Vordingborg Bank kt. 6220-7030560... 100.000 0 FIH Bank kt. 82302173997... 300.102 0 Spar Lolland kt. 0687-2585383... 17.769 310.060 2 Ejendommen, matr. nr. 8 ax, Fløng By, Fløng, Anskaffelsessum... 21.380.000 21.380.000 AKTIVER I ALT... 22.144.272 22.043.681 PASSIVER GÆLD: 2012 2011 3 Skyldige omkostninger... 12.831 25.508 Varmeregnskab... 81.120 80.495 Vandregnskab... 43.500 43.230 Vedligeholdelseskonto til udestuer/terrasser... 46.284 37.104 4 Prioritetsgæld, BRF Kredit... 15.375.834 14.436.186 GÆLD I ALT... 15.559.569 14.622.523 HENSÆTTELSER: 5 Henlæggelse til vedligeholdelse... 533.658 487.720 HENSÆTTELSER I ALT... 533.658 487.720 6 EGENKAPITAL I ALT... 6.051.045 6.933.438 PASSIVER I ALT... 22.144.272 22.043.681
9 NOTER 1. VEDLIGEHOLDELSE: Gårdanlæg og udenomsarealer... 7.765 Vinduespolering... 2.802 Småanskaffelser... 13.453 Teknisk rådgivning... 1.875 Omkostninger fælleshus... 5.430 Drift af maskiner... 6.505 Diverse omkostninger, ejendom... 9.489 VEDLIGEHOLDELSE I ALT... 47.319 2. EJENDOMMEN, AB GADEKÆRET: Ejendommen, matr. nr. 8 ax, Fløng By, Fløng er anskaffet for kr. 21.380.000. Skema C er indleveret og godkendt af kommunen på byrådsmødet den 18. februar 2003. Den offentlige ejendomsvurdering for 2011 (kontantværdi) udgør kr. 28.000.000. 3. SKYLDIGE OMKOSTNINGER: Forbrugsafregning Gadekæret 11... 3.374 Revisionshonorar... 6.300 Udlæg Elmi Olsen... 3.157 SKYLDIGE OMKOSTNINGER I ALT... 12.831 4. PRIORITETSGÆLD: Prioritetsgæld, BRF Kredit... 15.453.000 Afdrag... -77.166 PRIORITETSGÆLD I ALT... 15.375.834 INDFRIET LÅN: Prioritetsgæld, BRF Kredit... 14.436.186 Afdrag... -278.787 Indfrielse af lån... -15.392.612 Kurstab lån... 1.235.213 INDFRIET LÅN I ALT... 0
10 NOTER 5. HENLÆGGELSE TIL VEDLIGEHOLDELSE: Saldo pr. 1. januar 2012... 487.720 Indbetalt i 2012... 67.000 Anvendt i 2012... -21.062 SALDO PR. 31. DECEMBER 2012... 533.658 6. EGENKAPITAL: I henhold til "Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 6 stk. 5, har vi beregnet andelenes værdi således: Foreningens samlede formue pr. 31. december 2012 opgøres således: EGENKAPITAL: Andelskapital (oprindeligt indskud)... 4.276.001 --- 4.276.001 Resultat tidligere år... -10.377 Overført andel af årets resultat 2012... 57.230 46.853 -------------- Tidligere års afdrag... 2.667.814 Årets afdrag 2012... 355.953 3.023.767 ------------- Kurstab mv. incl. låneomkostninger ifm. låneomlægning... -1.295.576 --- REGNSKABSMÆSSIG EGENKAPITAL I ALT... 6.051.045 --- 7. FORSIKRINGSFORHOLD: Bestyrelsen er ansvarsforsikret med følgende beløb pr. 1. januar 2012: Forsikringssum kr. 1.000.000 Maksimum pr. skade kr. 500.000 Selvrisiko 10%, dog min. kr. 1.000 og max. kr. 5.000. Ejendommen er bygningsforsikret på sædvanlige vilkår og incl. glas/sanitet, svamp/insekt og udvidet rørskade.
11 BEREGNING AF ANDELSVÆRDI Ved beregning af andelskroneværdien kan vælges mellem: a) Anskaffelsesværdien... 21.380.000 b) Handelsværdien... ukendt c) Kontant ejendomsværdi 2011... 28.000.000 Andelsværdi efter punkt a (anskaffelsesværdien): Egenkapital jf. årsrapporten... 6.051.045 a) Andelskronen kan beregnes til 6.051.045 4.276.001 = 1,415118 Egenkapital jf. årsrapporten... 6.051.045 Ejendommen, anskaffelsessum... -21.380.000 Ejendommen, ejendomsværdi for 2011 (seneste off. vurdering)... +28.000.000 Prioritetsgæld, bogført værdi... +15.375.834 Prioritetsgæld, kursværdi pr. 31. december 2012... -15.850.871 --- 12.196.008 --- c) Andelskronen kan beregnes til 12.196.008 4.276.001 = 2,852200 Bestyrelsens forslag er som følger: Sidste års vedtagne andelsværdi (1,621477 tillagt årets afdrag kr. 355.953) d) Andelskronen kan beregnes til 7.289.391 4.276.001 = 1,704722
12 BEREGNING AF ANDELSVÆRDI Der fordeles i forhold til indskuddet således: Oprindeligt a) anskaffelses- c) kontant d) bestyrelsens Andel indskud værdien ejendomsværdi forslag 1 249.801 353.498 712.482 425.841 2 235.107 332.704 670.572 400.792 3 220.412 311.909 628.659 375.741 4 264.495 374.292 754.393 450.890 5 205.718 291.115 586.749 350.692 6 249.801 353.498 712.482 425.841 7 205.718 291.115 586.749 350.692 8 279.189 395.085 796.303 475.940 9 205.718 291.115 586.749 350.692 10 279.189 395.085 796.303 475.940 11 264.495 374.292 754.393 450.892 12 205.718 291.115 586.749 350.692 13 249.801 353.498 712.482 425.841 14 191.024 270.322 544.839 325.643 15 191.024 270.322 544.839 325.643 16 249.801 353.498 712.482 425.841 17 249.801 353.498 712.482 425.841 18 279.189 395.085 796.303 475.940 4.276.001 6.051.046 12.196.010 7.289.394 Bestyrelsen foreslår at generalforsamlingen godkender kommende års andelsværdi efter punkt d. Der henvises i øvrigt til generalfosamlingsreferat.
13 BUDGET 2013 Boligafgift og fællesudgifter... 1.269.000 Udgifter: Prioritetsydelse... 916.000 Fællesudgifter: Ejendomsskatter (grundskyld til Amt & kommune)... 59.000 Renovation.... 33.000 Forsikring... 19.000 Vand fællesarealer... 5.000 Varme fællesarealer... 11.000 El fællesarealer... 15.000 Øvrig renholdelse... 10.000 Administration... 39.000 Revision og regnskab... 7.000 ABF kontingent og kurser... 15.000 Generalforsamling og møder mv.... 8.000 Bank- og PBS gebyr... 5.000 Henlæggelse vedligeholdelse... 90.000 Vedligeholdelse... 35.000 Diverse... 2.000 353.000 1.269.000 ------------ ------------ Budgetteret resultat... 0