Boligudlejningsejendom Sag 25941 TIL SALG Odense SØ - Ridderhatten 101-175 48 lejligheder/rækkehuse 2 antennelejemål Ejendommen er opdelt i ejerlejligheder Beliggende i roligt beboelsesområde Kontantpris kr. 52.500.000 1. års nettoafkast % 4,93 Etageareal m 2 3.112
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Boligudlejningsejendom opdelt i ejerlejligheder. Ejendommen har 46 beboelseslejligheder i størrelserne mellem 60-65 m² og to lejligheder på hhv. 91 m² og 96 m². Endvidere er der en enhed på 64 m², der tidligere har været anvendt til erhverv, men som kan ombygges til bolig. Det samlede boligareal er på 3.048 m². Ejendommen er opført i røde mursten og med tegltag. Boligerne har egen terrasse, og ejendommen ligger i roligt beboelsesområde. Ejendommen fremstår i god stand. Der er fri parkering ved ejendommen. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Ridderhatten 101-175, 5220 Odense SØ 1 dl Landkildegård, Fraugde Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1986-1987 Arealer Grundareal 15.146 m 2 heraf vej 3.091 m 2 Bebygget areal 3.213 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 64 m 2 Boligareal 3.048 m 2 Etageareal i alt 3.112 m 2 Sekundære arealer 180 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1987 Bebygget areal 518 m 2 Sekundære arealer 36 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Ridderhatten 101-115 - 8 boliger 484 m 2 Boligareal Nej Ridderhatten 101-115 - overdækkede arealer 36 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1987 Bebygget areal 1.562 m 2 Sekundære arealer 88 m 2 Antal etager 2 2
Anvendelse Registreret som Afskrivning Ridderhatten 117-125 og 147-159 - 1.431 m 2 Boligareal Nej 22 boliger Ridderhatten 151B - erhvervslokale 64 m 2 Erhvervsareal Nej Andet areal 88 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1986 Bebygget areal 620 m 2 Sekundære arealer 33 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Ridderhatten 127-145 - 10 boliger 620 m 2 Boligareal Nej Overdækkede arealer 33 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1987 Bebygget areal 513 m 2 Sekundære arealer 23 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Ridderhatten 161-175 - 8 boliger 513 m 2 Boligareal Nej Overdækkede arealer 23 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 22.948.300 heraf grundværdi kr. 9.219.900 Ejendommen er ikke under omvurdering. Ovenstående vurdering er den samlede offentlige ejendomsværdi for alle 53 ejerlejligheder. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 30.09.2010 med energiklassifikation E. OPnået energiklassifikation bygning 2 (etageboliger): E Opnået energiklassifikation bygning 1, 3 og 4 (rækkehuse): C 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Offentlige planer / Forhold Området, hvor ejendommen er beliggende, er omfattet af lokalplan nr. 52-265, der bestemmer følgende: Områdets anvendelse: Området må kun anvendes til boligformål. Området udlægges til tæt boligbebyggelse med op til 2 beboelseslag med en boligtæthed pr. ha. på ca. 20. Bebyggelsesprocenten for parcellen må ikke overstige 50. 3
Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 10.08.2016 1986 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 2007 Vedtægter for Ejerforeningen Ridderhatten. 2008 Dok. om sireneanlæg mv. 2008 Lejeaftale for antenneposition mellem E/F Ridderhatten og Sonofon A/S Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen er opdelt i ejerlejligheder 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. El: 220/380 V Vand: Ejendommen vandforsynes fra privat, alment vandværk. Lejerne betaler forbrug af el, vand og varme direkte til forsyningsværkerne. 5. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ejendommen er ikke kortlagt som forurenet eller muligt forurenet (V1 og V2). Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 52.500.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 3.193.463 Lejeindtægt andre lejemål kr. 68.671 I alt kr. 3.262.133 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 144.687 Renovation Renovation kr. 84.000 Vand / Vandafledning El Fælles el kr. 31.758 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 105.600 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 130.000 Administration Administration kr. 105.600 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 26.530 Øvrige driftsudgifter Grundejerforening kr. 70.500 Elevator kr. 12.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 710.675 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 158.330 Advokatsalær - skøde kr. 117.000 Moms kr. 29.250 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 304.580 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 52.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 304.580 -Refusion depositum kr. 798.366 -Refusion forudbetalt leje kr. 266.122 Anslået kapitalbehov kr. 51.740.092 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 3.262.133 - Driftsudgifter iht. budget kr. 710.675 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 2.551.458 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 2.551.458 x 100 51.740.092 = 4,93% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 52.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 52.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 158.330 Advokatsalær skøde kr. 117.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 29.250 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 52.804.580 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 31.407.000 Grundens værdi kr. 21.093.000 Kontantomregnet købesum kr. 52.500.000 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 710.675 kr. 710.675 Udgifter i alt kr. 710.675 kr. 710.675 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 3.262.133 kr. 3.262.133 1. år før afskrivning / skat kr. 2.551.458 kr. 2.551.458 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 2.551.458 Likviditet 1. år før skat kr. 2.551.458 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 561.321 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 1.990.138 Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Morten Rasmussen, erhvervsmægler, diplomvaluar, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2343 1877, e-mail: mss@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Ridderhatten 101-175, 5220 Odense SØ ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Ken Ridderhatten 101 Bolig Bolig 62 64.602 1.042 16.150 5.383 2 Dorte Ridderhatten 103 Bolig Bolig 60 69.600 1.160 17.400 5.800 3 Henriette Ridderhatten 105 Bolig Bolig 60 49.881 831 12.470 4.157 4 Dorthe og David Ridderhatten 107 Bolig Bolig 60 49.881 831 12.470 4.157 5 Inge Ridderhatten 109 Bolig Bolig 60 69.600 1.160 17.400 5.800 6 Viktoria og Allan Ridderhatten 111 Bolig Bolig 60 63.600 1.060 15.900 5.300 7 NN Ridderhatten 113 Bolig Bolig 60 48.184 803 12.046 4.015 8 Monika Ridderhatten 115 Bolig Bolig 62 63.600 1.026 15.900 5.300 9 Anja Ridderhatten 117 Bolig Bolig 65 69.600 1.071 17.400 5.800 10 Niels Ridderhatten 119 Bolig Bolig 63 69.801 1.108 17.450 5.817 11 NN Ridderhatten 121 Bolig Bolig 63 69.600 1.105 17.400 5.800 12 Anita Ridderhatten 123 Bolig Bolig 63 69.600 1.105 17.400 5.800 13 Tom Ridderhatten 125 Bolig Bolig 64 50.241 785 12.560 4.187 14 Inge Ridderhatten 127 Bolig Bolig 62 64.602 1.042 16.150 5.383 15 Orla Ridderhatten 129 Bolig Bolig 62 70.800 1.142 17.700 5.900 16 Ib og Leslie Ridderhatten 131 Bolig Bolig 62 68.400 1.103 17.100 5.700 17 Claus Ridderhatten 133 Bolig Bolig 62 49.984 806 12.496 4.165 18 Stella Ridderhatten 135 Bolig Bolig 62 64.602 1.042 16.150 5.383 19 Frans Ridderhatten 137 Bolig Bolig 62 69.600 1.123 17.400 5.800 20 Lars Ridderhatten 139 Bolig Bolig 62 64.602 1.042 16.150 5.383 21 Jette Ridderhatten 141 Bolig Bolig 62 69.600 1.123 17.400 5.800 22 Peter Ridderhatten 143 Bolig Bolig 62 64.602 1.042 16.150 5.383 23 Tommy Ridderhatten 145 Bolig Bolig 62 57.184 922 14.296 4.765 24 Stinne og Brian Ridderhatten 147, lejl. 1 25 NN Ridderhatten 147, lejl. 2 Bolig Bolig 65 76.800 1.182 19.200 6.400 Bolig Bolig 63 73.200 1.162 18.300 6.100 Refunderede driftsudgifter 12
26 Bodil Ridderhatten 147, lejl. 3 27 Niels Ridderhatten 147, lejl. 4 28 Sara Ridderhatten 147, lejl. 5 29 Pernille Ridderhatten 147, lejl. 6 30 Gunhild Ridderhatten 147, lejl. 7 31 Sara Ridderhatten 147, lejl. 8 32 Lis Ridderhatten 147, lejl. 9 33 Xiulan Ridderhatten 147, lejl. 10 34 Astrid Ridderhatten 147, lejl. 11 Bolig Bolig 63 69.600 1.105 17.400 5.800 Bolig Bolig 63 69.801 1.108 17.450 5.817 Bolig Bolig 64 73.200 1.144 18.300 6.100 Bolig Bolig 63 69.600 1.105 17.400 5.800 Bolig Bolig 96 82.800 863 20.700 6.900 Bolig Bolig 63 69.600 1.105 17.400 5.800 Bolig Bolig 63 73.200 1.162 18.300 6.100 Bolig Bolig 63 74.700 1.186 18.675 6.225 Bolig Bolig 65 69.600 1.071 17.400 5.800 35 Ahn My Ridderhatten 149 Bolig Bolig 64 69.600 1.088 17.400 5.800 36 Patrizia Ridderhatten 151A Bolig Bolig 63 57.441 912 14.360 4.787 37 Anja Ridderhatten 153 Bolig Bolig 63 78.000 1.238 19.500 6.500 38 Carsten Ridderhatten 155 Bolig Bolig 63 69.600 1.105 17.400 5.800 39 Inge Ridderhatten 157 Bolig Bolig 63 69.801 1.108 17.450 5.817 40 Fei Ridderhatten 159 Bolig Bolig 65 69.600 1.071 17.400 5.800 41 Dragica Ridderhatten 161 Bolig Bolig 62 70.800 1.142 17.700 5.900 42 Alain Ridderhatten 163 Bolig Bolig 60 62.522 1.042 15.631 5.210 43 Josephine Ridderhatten 165 Bolig Bolig 60 49.881 831 12.470 4.157 44 Søren Ridderhatten 167 Bolig Bolig 60 59.026 984 14.756 4.919 45 Julie og Mikkel Ridderhatten 169 Bolig Bolig 60 69.600 1.160 17.400 5.800 46 Mirjana Ridderhatten 171 Bolig Bolig 60 66.000 1.100 16.500 5.500 47 Lise Ridderhatten 173 Bolig Bolig 60 62.522 1.042 15.631 5.210 48 Claudia Ridderhatten 175 Bolig Bolig 91 85.200 936 21.300 7.100 49 Ridderhatten 151B Erhverv Erhverv 64 50 TDC Ridderhatten Andet Antenne 18.000 510 TT Netværket PS Ridderhatten Andet Antenne 50.671 13
I ALT 3.111 3.262.133 798.366 266.122 0 Erhvervsdelens andel 64 0 0 0 0 Boligdelens andel 3.047 3.193.463 798.366 266.122 0 Øvrige arealer 0 68.671 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 3.262.133 798.366 266.122 heraf faktisk 3.262.133 798.366 266.122 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Ken Nej Faktisk Nej 2 Dorte Nej Faktisk Nej 3 Henriette Nej Faktisk Nej 4 Dorthe og David Nej Faktisk Nej 5 Inge Nej Faktisk Nej 6 Viktoria og Allan Nej Faktisk Nej 7 NN Nej Faktisk Nej 8 Monika Nej Faktisk Nej 9 Anja Nej Faktisk Nej 10 Niels Nej Faktisk Nej 11 NN Nej Faktisk Nej 12 Anita Nej Faktisk Nej 13 Tom Nej Faktisk Nej 14 Inge Nej Faktisk Nej 15 Orla Nej Faktisk Nej 16 Ib og Leslie Nej Faktisk Nej 17 Claus Nej Faktisk Nej 18 Stella Nej Faktisk Nej 19 Frans Nej Faktisk Nej 20 Lars Nej Faktisk Nej 21 Jette Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 14
22 Peter Nej Faktisk Nej 23 Tommy Nej Faktisk Nej 24 Stinne og Brian Nej Faktisk Nej 25 NN Nej Faktisk Nej 26 Bodil Nej Faktisk Nej 27 Niels Nej Faktisk Nej 28 Sara Nej Faktisk Nej 29 Pernille Nej Faktisk Nej 30 Gunhild Nej Faktisk Nej 31 Sara Nej Faktisk Nej 32 Lis Nej Faktisk Nej 33 Xiulan Nej Faktisk Nej 34 Astrid Nej Faktisk Nej 35 Ahn My Nej Faktisk Nej 36 Patrizia Nej Faktisk Nej 37 Anja Nej Faktisk Nej 38 Carsten Nej Faktisk Nej 39 Inge Nej Faktisk Nej 40 Fei Nej Faktisk Nej 41 Dragica Nej Faktisk Nej 42 Alain Nej Faktisk Nej 43 Josephine Nej Faktisk Nej 44 Søren Nej Faktisk Nej 45 Julie og Mikkel Nej Faktisk Nej 46 Mirjana Nej Faktisk Nej 47 Lise Nej Faktisk Nej 48 Claudia Nej Faktisk Nej 49 Nej Faktisk Nej 50 TDC Nej Faktisk Nej 510 TT Netværket PS Nej Faktisk 3% p.a. 01.01.2016 01.01.2017 Nej 15
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Ken 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Dorte 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Henriette 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Dorthe og David 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Inge 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Viktoria og Allan 0 Lejer Udlejer Nej Nej 7 NN 0 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Monika 0 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Anja 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Niels 0 Lejer Udlejer Nej Nej 11 NN 0 Lejer Udlejer Nej Nej 12 Anita 0 Lejer Udlejer Nej Nej 13 Tom 0 Lejer Udlejer Nej Nej 14 Inge 0 Lejer Udlejer Nej Nej 15 Orla 0 Lejer Udlejer Nej Nej 16 Ib og Leslie 0 Lejer Udlejer Nej Nej 17 Claus 0 Lejer Udlejer Nej Nej 18 Stella 0 Lejer Udlejer Nej Nej 19 Frans 0 Lejer Udlejer Nej Nej 20 Lars 0 Lejer Udlejer Nej Nej 21 Jette 0 Lejer Udlejer Nej Nej 22 Peter 0 Lejer Udlejer Nej Nej 23 Tommy 0 Lejer Udlejer Nej Nej 24 Stinne og Brian 0 Lejer Udlejer Nej Nej 25 NN 0 Lejer Udlejer Nej Nej 26 Bodil 0 Lejer Udlejer Nej Nej 27 Niels 0 Lejer Udlejer Nej Nej 28 Sara 0 Lejer Udlejer Nej Nej 29 Pernille 0 Lejer Udlejer Nej Nej 30 Gunhild 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 16
31 Sara 0 Lejer Udlejer Nej Nej 32 Lis 0 Lejer Udlejer Nej Nej 33 Xiulan 0 Lejer Udlejer Nej Nej 34 Astrid 0 Lejer Udlejer Nej Nej 35 Ahn My 0 Lejer Udlejer Nej Nej 36 Patrizia 0 Lejer Udlejer Nej Nej 37 Anja 0 Lejer Udlejer Nej Nej 38 Carsten 0 Lejer Udlejer Nej Nej 39 Inge 0 Lejer Udlejer Nej Nej 40 Fei 0 Lejer Udlejer Nej Nej 41 Dragica 0 Lejer Udlejer Nej Nej 42 Alain 0 Lejer Udlejer Nej Nej 43 Josephine 0 Lejer Udlejer Nej Nej 44 Søren 0 Lejer Udlejer Nej Nej 45 Julie og Mikkel 0 Lejer Udlejer Nej Nej 46 Mirjana 0 Lejer Udlejer Nej Nej 47 Lise 0 Lejer Udlejer Nej Nej 48 Claudia 0 Lejer Udlejer Nej Nej 49 0 Lejer Udlejer Nej Nej 50 TDC 0 01.07.2016 15 måneder 01.07.2026 01.07.2021 Lejer Udlejer Nej Nej 510 TT Netværket PS 0 Lejer Udlejer Nej Nej 17