århus kommune. Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor. Rådhuset. 8100 Århus C Side 1 Til Århus Byråd via Magistraten Den J.nr. Ref.: Tlf.nr. INDSTILLING 26. august 2004 Jens Lønstrup 8940 2654 Godkendelse af igangsætning af lokalplan for nye etageboliger ved Kirkegårdsvej. Forelæggelse af resultatet af forudgående offentlig høring om eventuel ændring af kommuneplanen. 1. Resume Magistratens 2. Afdeling har fra privat bygherre fået forelagt projektforslag til ny etageboligbebyggelse på ejendommen Kirkegårdsvej 10. Området, der grænser op til Kirkegårdsvej, omfatter en eksisterende erhvervsbebyggelse, der påtænkes nedrevet. Størstedelen af arealet og den eksisterende erhvervsbebyggelse er tilbagetrukket fra Kirkegårdsvej. Forslaget omfatter en ny facadebebyggelse i 5 etager langs Kirkegårdsvej samt 2 nordsydgående bebyggelser i 5 etager inde i karréen. Der ønskes opført ca. 125 boliger med et samlet etageareal på 7.400 m 2.
Side 2 Området er beliggende i kommuneplanens område 04.04.01 BO, der omhandler etageboligbebyggelse i 4 etager. Kommuneplanen indeholder ingen bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. Projektforslaget har været forelagt Teknisk Udvalg. Udvalget har ikke behandlet/konkluderet sagen, men anmodet Magistratens 2. Afdeling om at iværksætte en forudgående offentlig høring om en eventuel ændring af kommuneplanen. Den forudgående offentlige høring blev gennemført i perioden fra den 5. maj 2004 til den 26. maj 2004. Under høringen fremkom der i alt 9 indsigelser/bemærkninger. Heraf en indsigelse med 152 underskrifter. Indsigelserne går primært mod, at der påtænkes opført ny bebyggelse i 5 etager, der frygtes at virke voldsom og dominerende. Det fremføres, at bebyggelsens højde er for stor i forhold til den omgivende karrébebyggelse, der for hovedpartens vedkommende udgøres af bebyggelse i 3 1/2 etage langs Kirkegårdsvej og Østboulevarden. Problemet forstærkes endvidere af, at de fleste huse langs Østboulevarden ligger lavere end den påtænkte bebyggelse. På anmodning fra indsigerne har der været afholdt møde med repræsentanter fra indsigerne og Stadsarkitektens Kontor med henblik på en yderligere belysning af processen om kommuneplanændring og det egentlige projektindhold. Magistratens 2. Afdeling har vurderet projektforslaget og kommenteret de indkomne bemærkninger/indsigelser. På baggrund heraf foreslås projektforslaget revideret således, at etageantallet reduceres fra 5 til 4 etager.
Side 3 Det indstilles, at det reviderede projektforslag danner grundlag for udarbejdelse af lokalplan med ledsagende kommuneplantillæg. 2. Tidligere beslutninger Teknisk Udvalg har anmodet Magistratens 2. Afdeling om at iværksætte en forudgående offentlig høring om en eventuel ændring af kommuneplanen. 3. Beskrivelse af indstillingen Magistratens 2. Afdeling har fra privat bygherre fået forelagt projektforslag til ny etageboligbebyggelse på ejendommen Kirkegårdsvej 10. Ejendommen huser i dag erhvervsvirksomheden Damgaard-Jensen A/S, der driver trykkerivirksomhed på stedet. Størstedelen af arealet og den eksisterende erhvervsbebyggelse, der påtænkes nedrevet, er tilbagetrukket fra Kirkegårdsvej og beliggende inde i karréen, der afgrænses af Kirkegårdsvej, Østboulevarden, Knudrisgade og Nørrebrogade. Forslaget omfatter en ny facadebebyggelse i 5 etager langs Kirkegårdsvej samt 2 nordsydgående bebyggelser i 5 etager inde i karréen. Der ønskes opført ca. 125 boliger med et samlet etageareal på 7.400 m 2. Bebyggelsen placeres omkring et indre gårdareal, der åbner sig mod syd. Vejadgang til området skal ske fra Kirkegårdsvej, idet vejadgangen desuden skal betjene naboejendomme, der i dag har vejadgang fra Kirkegårdsvej over ejendommen. Parkering vil dels ske på gårdarealer og dels i parkeringskælder under bebyggelsen. Området er beliggende i kommuneplanens område 04.04.01 BO, der omhandler etageboligbebyggelse i 4 etager. Kommuneplanen indeholder ingen bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. For realisering af projektet er det derfor nødvendigt, at der ud over lokalplan også udarbejdes et kommuneplantillæg med baggrund i den forudgående
Side 4 offentlige høring. Projektforslaget har været forelagt Teknisk Udvalg. Udvalget har ikke behandlet/konkluderet sagen, men anmodet Magistratens 2. Afdeling om at iværksætte en forudgående offentlig høring om en eventuel ændring af kommuneplanen. Den forudgående offentlige høring blev gennemført i perioden fra den 5. maj 2004 til den 26. maj 2004. I den forbindelse blev der på anmodning fra beboere i området afholdt et møde med repræsentanter fra beboerne og Stadsarkitektens Kontor med henblik på en yderligere belysning af processen om kommuneplanændring og det egentlige projektindhold. Under høringen fremkom der i alt 9 indsigelser/bemærkninger. Heraf en indsigelse med 152 underskrifter, bilag 3. Indsigelserne/bemærkningerne er mærket bilag 1-9 og vedlagt originalsagen. Bilag 1. Århus Amt bemærker, at der på arealet er konstateret forurening med olie, PAH og tungmetaller, og det bør fremgå af lokalplanen, at ændring af arealanvendelsen til bolig og tilhørende udearealer kræver tilladelse fra Århus Amt i henhold til lov om forurenet jord. Ad bilag 1. Magistratens 2. Afdeling har noteret bemærkningerne om, at forholdene skal indarbejdes i lokalplanen. Bilag 2. Magistratens 1. Afdeling, Børn og Unge- Afdelingen, bemærker med henvisning til mødereferat af 18. maj 2004, at der i den udsendte folder er vist en grøn trappe - en grønning - placeret på et areal, som indgår i afdelingens institutioners legeareal.
Side 5 Afdelingen er positiv over for en grøn åbning ind til den nye bebyggelse, men understreger, at de eksisterende grønne arealer er til brug for institutionerne og ikke offentligt tilgængelige arealer. Afdelingen anser det ikke for problematisk at indpasse påtænkte stipassager til det eksisterende stisystem. De øvrige bemærkninger i referatet berører ikke en eventuel kommuneplanændring og lokalplan for projektforslaget. Ad bilag 2. Hertil bemærkes, at en lokalplan for det påtænkte projektforslag vil blive matrikulært afgrænset således, at den viste grønne trappe - åbningen ind til den nye bebyggelse - ikke vil berøre de eksisterende grønne arealer til brug for de eksisterende daginstitutioner. Bilag 3. Fælles indsigelse fra 152 beboere i området v./kontaktperson fra en udpeget beboerkommité Jakob Nordmand, Østboulevarden 35. Beboerne har forståelse for, at der mangler boliger i Århus, men omkostningerne ved en udflytning af en eksisterende erhvervsvirksomhed må ikke føre til en grov overbebyggelse af området, der sine steder har karakter af kartoffelrække. Der gøres indsigelse mod, at der påtænkes opført ny bebyggelse i 5 etager. Bebyggelsens højde vurderes for stor i forhold til den omgivende karrébebyggelse, der for hovedpartens vedkommende udgøres af bebyggelse i 3 1/2 etage langs Kirkegårdsvej og Østboulevarden. Problemet forstærkes endvidere af, at de fleste huse langs Østboulevarden på grund af områdets store terrænfald ligger lavere end den påtænkte bebyggelse. Bebyggelsen vil virke voldsom og dominerende.
Side 6 Hvis kommunen vil udnytte områdets nuværende lave bebyggelsesprocent til at øge denne i forbindelse med den påtænkte nye bebyggelse, er dette ikke acceptabelt. Der stilles spørgsmål til lovligheden af at opføre en bebyggelse i en højde af ca. 16 m i en afstand fra skel på ca. 3-4 m. Der spørges om, hvor mange p-pladser der vil blive etableret, og om nogle af disse vil blive offentlige tilgængelige. Der udtrykkes bekymring om, hvordan den eksisterende bebyggelse vil blive påvirket af det konkrete byggeri, og hvem der i givet fald skal betale for eventuelle skader. Området er en del af en større sammenhæng. Der efterlyses en helhedsløsning, som tager stilling til en eventuel udbygning af Århus Sygehus (Kommunehospitalet) på 80.000 m 2 med inddragelse af Nørreboulevard og Århus Kommune - Centret for Kompetenceudvikling. Der mangler generel information om processen omkring ændringer af kommuneplanen, herunder vedtagelsen af kommuneplanændringen. De foreslåede ændringer af kommuneplanen bør belyses yderligere, da disse, herunder projektforslaget, ikke kan accepteres i sin nuværende præsentation. Der foreslås derfor afholdt et møde mellem repræsentanter fra beboerkommitéen og Stadsarkitektens Kontor og Udvalget for Tekniske Anliggender med henblik på en yderligere belysning af forholdene omkring kommuneplanændring og projektindhold. Ad bilag 3. Bebyggelsens højde. Med hensyn til projektforslagets fysiske indpasning i karréen og i forhold til omgivende bebyggelse vurderes bebyggelsesplanen for hensigtsmæssig, idet bebyggelsen er placeret i 2 nord- sydgående rækker i størst opnåelig afstand fra omgivende randbebyggelse. Ligeledes forekommer friarealer og beplantning, adgangsforhold og forholdene til tilgrænsende arealer at være veldisponeret.
Side 7 Den foreslåede bebyggelse med et etageareal på 7.400 m 2 opført i 5 etager giver dog anledning til kritiske bemærkninger. Bebyggelsen vurderes i sit volumen - højden set i sammenhæng med bebyggelsens store længde på ca. 75 opført på det højst beliggende areal inde i karréen - for utilpasset i forhold til karréens omgivende bebyggelse og friarealer, herunder indvirkningen på udsigts- og indbliksgener. Den overordnede arkitektur- og bygningsmæssige sammenhæng med karréen som helhed er derfor vurderet nærmere. På baggrund heraf vurderes det, at bebyggelsen på ejendommen ikke bør opføres med et etageantal på mere end 4 etager. Bebyggelsens højde i forhold til skel. Til spørgsmålet om lovligheden af at opføre en bebyggelse i en højde af ca. 16 m i en afstand af 3-4 m fra skel, skal det oplyses, at der iht. bygningsreglementets bestemmelser ikke er noget til hinder herfor. Det beror dog på, at der skal foretages en vurdering af den påtænkte bebyggelses indvirkning på nabobebyggelserne med hensyn til lysindfald, indbliksgener, friarealer, parkering mv., og bebyggelsen skal vurderes i forhold til, hvad der er almindeligt i området. En lokalplans formål er bl.a. på denne baggrund at fastlægge nærmere bestemmelser for placering og udformning af ny bebyggelse for at sikre en i forhold til ovennævnte forhold hensigtsmæssig indpasning i området. Parkering. I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan for en etageboligbebyggelse på området vil der blive stillet krav om, at der skal anlægges p-areal i henhold til retningslinierne for anlæg af parkeringsarealer. Projektforslaget forudsætter, at parkering skal ske på gårdareal samt i parkeringskælder, og der etableres kun p-arealer svarende til bebyggelsens eget behov, der beregnes i henhold til
Side 8 retningslinierne. Der påtænkes ikke etableret p-arealer, der er offentlige tilgængelige. Skader på nabobebyggelser. Spørgsmålet om eventuelle skader på eksisterende bebyggelse i forbindelse med det konkrete byggeri og hvem, der skal betale for eventuelle skader henhører under det normale entreprenørog forsikringsansvar. Bygherrens rådgivere oplyser, at der på baggrund af foretagne geotekniske undersøgelser forventes normale funderingsforhold. Helhedløsning. Til bemærkningerne om, at området er en del af en større sammenhæng, og der savnes en helhedsløsning, som tager stilling til en eventuel udbygning af Århus Sygehus (Kommunehospitalet), kan det med henvisning til kommuneplanen bemærkes, at området indgår i Nørre Stenbro-kvarteret. Kvarteret er et karrékvarter til boligformål. Der indgår dog to mindre områder til offentlige formål - arkitektskolen og Nørreboulevard Skole. Kvarteret er klart afgrænset af Nørreport, Nørrebrogade, Nørre Boulevard, Østboulevarden og Skovvejen. Århus Sygehus indgår som et særskilt delområde i et kvarter, der i kommuneplanen benævnes Universitetsparken, der ligeledes er klart afgrænset. I henseende til forskelligheden i disse kvarterers fysiske beliggenhed og anvendelser, herunder de bebyggelsesmæssige forhold, vurderes det ikke nødvendigt at inddrage forholdet omkring udbygning af Århus Sygehus i nærværende planlægning. Endvidere skal det bemærkes, at spørgsmålet om udbygning af Århus Sygehus er en del af en selvstændig sektorplanlægning, der ikke vurderes relevant at inddrage i nærværende forudgående høring om en eventuel kommuneplanændring for heromhandlede karré. I forbindelse med en kommende lokalplanlægning findes det relevant, at der foretages samlet helhedsvurdering af mulighedrne for omdannelse og fortætning af karréen kirkegårdsvej, Østboulevarden, Knudrisgade og Nørrebrogade.
Side 9 Møde med indsigerne, Stadsarkitektens Kontor og Teknisk Udvalg. Den 23. juni 2004 blev der afholdt møde mellem repræsentanter fra indsigerne og Stadsarkitektens Kontor med henblik på en yderligere belysning af processen om kommuneplanændring og det egentlige projektindhold, som foreslået af beboerkommitéen. På mødet blev det endvidere oplyst, at beboerkommitéen har mulighed for at søge om foretræde hos Teknisk Udvalg i forbindelse med en eventuel udvalgsbehandling, når byrådet har sagen til behandling. Bilag 4. Karin Kjærulff Nielsen, Østboulevarden 11 f stiller spørgsmål vedrørende ændring af kommuneplanen. Skal perioden fra den 5. maj 2004 til den 26. maj 2004, hvor folderen er offentligt fremlagt, forstås som fristen for at komme med indsigelse til ændring af kommuneplanen. Der spørges endvidere om, hvordan det er muligt at ændre kommuneplanen, så højden på byggeriet kan overstige de gældende 4 etager. Ad bilag 4. Perioden fra den 5. maj 2004 til 26. maj 2004, hvor folderen er offentligt fremlagt, skal forstås som fristen, hvorunder naboer har mulighed for at fremkomme med bemærkninger/indsigelser til ændring af kommuneplanen. Herudover vil der i forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg indgå en offentlig høringsperiode på mindst 8 uger, når der foreligger et af byrådet godkendt lokalplanforslag og forslag til kommuneplantillæg. Kommuneplanen fastlægger ingen konkrete bestemmelser for bebyggelse inde i karréen. Af de generelle rammer fremgår, at ny bebyggelse inde i karréen kan ske på baggrund af en samlet plan. Det vil i dette tilfælde sige en lokalplan for den påtænkte bebyggelse udarbejdet på baggrund af et tillæg til kommuneplanen. Af Planlovens bestemmelser fremgår, at en større ændring af kommuneplanen, som i dette tilfælde, kræver en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen. Afhængigt af
Side 10 denne høring og den politiske behandling af kommuneplanændringen kan der fastlægges nye kommuneplanbestemmelser, der muliggør opførelse af ny bebyggelse i mere end 4 etager. Bilag 5. Preben Leth Pedersen, Helseskolen, Nørrebrogade 12 finder projektforslaget for fint og fornuftigt. Det foreslås, at der eventuelt i forbindelse med en udflytning af skatteforvaltningen i Knudrisgade, tages stilling til en gårdsanering af grundene på Nørrebrogade og Knudrisgade. Ad bilag 5. Magistratens 2. Afdeling har noteret, at der ikke er indvendinger imod forslaget til kommuneplanændring. Forslaget om en eventuel gårdforbedring af grundene ved Nørrebrogade og Knudrisgade kan indgå i en forventet kommende planlægning i forbindelse udflytning af skatteforvaltningen og stillingtagen til ny anvendelse af denne bebyggelse. Bilag 6. Michael Bruus Pedersen, Kirkegårdsvej 14 er positiv for et større boligprojekt i Midtbyen. Der spørges, om forhøringen og hermed høringsperioden og de hermed forbundne indsigelser skal betragtes som endelige indsigelser til kommuneplanændringen. Er der tale om leje- eller ejerboliger. Det vil være ønskeligt at vurdere projektets påvirkning af udsigter og skyggevirkninger. Ad bilag 6. Med hensyn til høringsperioden og om de hermed forbundne indsigelser skal betragtes som endelige indsigelser til kommuneplanændringen, skal det bemærkes, at der i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg indgår en offentlig høringsperiode på minimum 8 uger, når byrådet har godkendt forslaget til lokalplanen samt forslaget til det egentlige kommuneplantillæg.
Side 11 Der er fra bygherres side ikke taget endelig stilling til om boligerne skal opføres som udlejningsboliger eller ejerboliger. Med hensyn til bebyggelsens påvirkning af udsigter og skyggevirkninger kan det bemærkes, at der er udarbejdet skyggediagrammer og model, hvilke vil være tilgængelige i forbindelse med en offentlig fremlæggelse af lokalplanforslag. Bilag 7. Søren Nielsen, Knudrisgade 15, anfører, at den nye bebyggelse vil medføre massivt forøget trafik til og fra bebyggelsen, specielt ad Knudrisgade, der herved bliver mere belastet. Der gøres indsigelse mod en bebyggelse i 5 etager. Omfanget af bebyggelsen er af økonomiske årsager og er ikke medvirkende til samspil med omgivelserne. Bebyggelsen vil fratage udsyn og lys fra de beboere, der i forvejen bor i området. De kommende beboere vil belaste bydelen yderligere. Det bemærkes, at det ikke er korrekt, at et areal syd for ejendommen er ubebygget, idet der her findes børneinstitutioner med tilhørende udearealer, hvilket må tages i betragtning ved ændring af kommuneplanen. Der gøres indsigelse mod åbningen af bebyggelsens gårdareal mod syd. Åbningen vil blive en naturlig adgangs- og smutvej uden tilstrækkelige fortove til midtbyen. Det foreslås, at bebyggelsen kun opføres i 3 ½ etage, og der ses bort fra åbningen mod syd af hensyn til beboerne i Knudrisgade 9-21. Ad bilag 7. Bebyggelsens omfang. Med hensyn til bebyggelsens omfang henvises til besvarelsen til bilag 3, hvor omfanget af bebyggelsen er kommenteret.
Side 12 Belastning af området og forøget trafik. I forhold til den nuværende aktivitet i tilknytning til den eksisterende erhvervsvirksomhed forventes aktiviteten fra kommende beboere ikke at belaste området yderligere. I dag foregår parkering stort set på hele gårdarealet, og der er tale om mange kørsler til og fra virksomheden. Ved den påtænkte boligbebyggelse sker den altovervejende parkering i parkeringskælder, og der vil blive tale om en reduceret trafikmængde i forbindelse med anvendelsen til boligformål og i forbindelse med størrelsen af de påtænkte boliger. Da anvendelsen af området til boligformål ikke forventes at medføre øget trafik i forhold til den nuværende trafik til og fra erhvervsvirksomheden, forventes trafikbelastningen af Knudrisgade ikke at blive forøget. Udendørs aktiviteten forudsættes at ske på bebyggelsens altaner samt på bebyggelsens eget gårdareal. Åbningen af bebyggelsens gårdareal mod syd. Med det i folderen nævnte ubebyggede areal syd for ejendommen menes det grønne areal, umiddelbart syd for ejendommen, der tilhører daginstitutionerne. I området indgår en offentlig sti, udlagt iht. lokalplan nr. 58, hvortil det findes hensigtsmæssigt at knytte en stiforbindelse til fra den nye bebyggelse. Herudover er den grønne åbning mod syd også baseret på et ønske om en visuel sammenhæng med karréen. Der henvises endvidere til besvarelsen til bilag 2, hvor det grønne ubebyggede areal er kommenteret yderligere. Bilag 8. Inter-Lex Advokater på vegne af Mogens Saaby Jensen, Kirkegårdsvej 14, gør indsigelse mod ændring af kommuneplanen. Det anføres:
Side 13 1. Da ejendommens stuevinduer vender ud til den nye bebyggelse vil der fratages lysindfald. 2. Der påføres indsigtsgener. 3. De trafikale forhold ændres kraftigt ved boligbebyggelse i området. 4. Der bygges meget tæt uden nødvendige friarealer. Indsigeren støtter endvidere fællesindsigelsen fra beboerne i området. Ad bilag 8. 1. Med den nye bebyggelse må indsigeren mene facadebebyggelsen langs Kirkegårdsvej, idet den øvrige del af den påtænkte nye bebyggelse er trukket betydeligt ind i karréen, og vil som følge deraf ikke påvirke den pågældende ejendoms lysindfald. Det er korrekt, at facadebebyggelsen langs Kirkegårdsvej vil påvirke lysindfaldet på ejendommen. Det kan dog bemærkes, at bebyggelsen foreslås reduceret fra 5 til 4 etager. Opførelse af ny facadebebyggelse er imidlertid i overensstemmelse med kommuneplanen, der netop bygger på ønsket om at fastholde kvarteret som et karrékvarter med sluttet bebyggelse i gadelinie. Med henvisning hertil må der forventes byggeri på det pågældende areal. 2. For såvidt angår indsigtsgener må det bemærkes, at facadebebyggelsen påtænkes opført i en afstand af min. 8 m fra den pågældende ejendom. Herudover påtænkes bebyggelsens opholdsrum orienteret mod nord og syd. Da indsigerens ejendom er beliggende øst for bebyggelsen, vil der således ikke blive tale om indbliksgener fra den nye bebyggelse. 3. Med hensyn til ændring af de trafikale forhold henvises til besvarelsen til bilag 7. 4. Med hensyn til, at der bygges meget tæt uden nødvendige friarealer henvises til besvarelsen af bilag 3, der bl.a. omhandler omfang af bebyggelse og disponering af friarealer.
Side 14 Bilag 9. Murerfirmaet Karl A. Kristensen & Søn bemærker på vegne af ejeren af ejendommene Kirkegårdsvej 8 og 8A, Jytte Morvad følgende: Det vurderes positivt, at boligområderne i byen forskønnes, så hullerne i gadelinien lukkes, og facadebilledet bliver forbedret. De pågældende ejendomme ligger frit uden omkringliggende bebyggelse med fælles indkørsel med den eksisterende virksomhed til carport, gårdterrasse/gårdrum og til ejendommenes bagtrapper. Det forudsættes, at disse adgangsveje opretholdes og kvaliteterne i ejendommen fastholdes. Det forudsættes endvidere, at beboerne og ejeren af ejendommene som naboer holdes løbende orienteret om projektet. Såfremt de nuværende kvaliteter bliver forringet forventes ejeren at modtage kompensation herfor. Ad bilag 9. Vejadgangen til de pågældende ejendomme forudsættes opretholdt, som beskrevet i den udsendte folder. Beboerne og ejeren vil i forbindelse med fremlæggelse af en lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg blive orienteret direkte i forbindelse med en offentlig fremlæggelse af forslagene. Magistratens 2. Afdeling forventer ikke, at projektet betyder forringelse af omliggende ejendommes kvaliteter, og deraf følgende krav til kompensation til ejerne. Der kan hertil henvises til besvarelsen af bilag 3, hvoraf det fremgår, at der både i forbindelse med den faglige vurdering af projektforslaget i forhold til byggelov og planlov vil blive lagt særlig vægt på, at en ny bebyggelse indpasses på en hensigtsmæssig måde i forhold til den omkringliggende
Side 15 bebyggelse. Magistratens 2. Afdeling forventer således ikke, at en sådan situation kan blive aktuel. Sammenfattende vurdering af høringsresultatet. De væsentligste indsigelser fremkommet under den forudgående offentlige høring angår projektets omfang og højde og deraf følgende påvirkning af omgivelserne i karréen. En bebyggelse i 5 etager vil være en overbebyggelse af ejendommen. Desuden anføres, at bebyggelsen vil medføre en væsentlig forøget trafikbelastning af kvarteret. Det er Magistratens 2. Afdelings vurdering, at der i karréen kan ske en byomdannelse og en fortætning i et vist omfang. Det vil være positivt om eksisterende erhvervsejendomme kan omdannes til boligforformål, herunder ejendommen Kirkegårdsvej 10. I den forbindelse ser afdelingen positivt på en ændring af kommuneplanen, så der ikke alene kan opføres ny bebyggelse som sluttet bebyggelse i facadelinie mod Kirkegårdsvej, men også i karréens indre, idet den pågældende karré har et stort volumen. Ud fra en samlet vurdering finder afdelingen, at det forelagte projektforslag bør reduceres i sit omfang og bygningshøjde for at sikre en bedre tilpasning til karréens skala og omgivelserne. Bebyggelsen bør reduceres fra 5 etager till 4 etager, hvorved den gældende kommuneplans rammebestemmelser om etageantal også fastholdes. De trafikale adgangsforhold til Kirkegårdsvej 10 vurderes som gode. Etablering af parkering for den ny bebyggelse helt eller delvist i parkeringskælder kan anbefales. Den trafikale påvirkning af gaderne i kvarteret vurderes ikke til at give væsentlige problemer. 4. Strategi for borgerinddragelse. Den forudgående offentlige høring er gennemført efter sædvanlig praksis i Århus Kommune. Under udarbejdelse af lokalplanforslag vil Magistratens 2. Afdeling tage initiativ til beboermøde
Side 16 med præsentation af udkast til lokalplan og idéer til samlet udnyttelse af karréen Kirkegårdsvej, Østboulevarden, Knudrisgade og Nørrebrogade. 5. Økonomiske konsekvenser Realisering af projektet vurderes ikke i sig selv at have kommunaløkonomiske konsekvenser. Eventuelle kommunaløkonomiske konsekvenser vil blive forelagt byrådet i forbindelse med forelæggelse af et konkret lokalplanforslag. 6. Konsekvenser i forhold til mål I kommuneplanen er værdien af at fastholde og styrke den nuværende bystruktur i Århus tillagt stor vægt. For den fremtidige byvækst betyder det bl.a., at den tætte bebyggelsesstruktur i Midtbyen fastholdes og udvikles. Gennem en fornyelse af heromhandlede erhvervsområde til boligområde tilføres Midtbyen et øget boligudbud. 7. Beslutningspunkter Magistratens 2. Afdeling indstiller, 1. at der på baggrund af et revideret projektforslag igangsættes udarbejdelse af et lokalplanforslag med ledsagende tillæg til kommuneplanen for en etageboligbebyggelse ved Kirkegårdsvej med maksimalt 4 etager, 2. at bemærkninger/indsigelser besvares som anført i ovennævnte afsnit 3.
Side 17 Poul B. Skou / Ole Østergaard Bilagsfortegnelse: Høringsfolder, udarbejdet i forbindelse med den forudgående høring om ændring af kommuneplanen. Vedlagt originalsagen/+ elektronisk. Bemærkninger/indsigelser fremkommet under den forudgående offentlige høring, mærket bilag 1-9. Vedlagt originalsagen/+ elektronisk.