SALGSOPSTILLING Velholdt kontorejendom med synlig beliggenhed Præstøvej 111, 4700 Næstved Sag ERH15008
. Mægler: Annelise Petersen Dato: 11. september 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Præstøvej 111 4700 Næstved Matr.nr. 15 c Næstved Markjorder KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Næstved Kontor Kontorejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1952-1983 Ombygningsår 1983 AREALER Grundareal 1.020 m², heraf vej 370 m². Bebygget areal 150 m² Erhvervsareal u/afskrivning 318 m² Etageareal i alt 318 m² Sekundære arealer 55 m² OFFENTLIG VURDERING År 2014 Ejendomsværdi kr. 1.800.000 heraf grundværdi kr. 362.500 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand Forsikring A/S, police nr. 37290629. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Gyldigt energimærke foreligger af 03.03.2014 med energiklassifikation G. BESKRIVELSE Gedigen rødstensejendom på synlig hjørnegrund. Ejendommen har gennem en længere årrække været "ejendomsmæglerhus", og stueetagen er fortsat udlejet til dette formål. Stueetagen indeholder kontorer og mødelokaler samt baggang, toilet og køkken. 1. salen har egen indgang og er indrettet med eget køkken og toilet - og kan således anvendes/lejes ud særskilt.. Disse lokaler er p.t. lejet ud, men bliver ledige for køber. Særdeles velegnede til liberalt erhverv, klinik, undervisning eller lignende. Ejendommen er løbende vedligeholdt og fremstår i pæn stand. Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 2 af 13
Optimale tilkørsels- og parkeringsforhold.. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 1.695.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 1.695.000 Handelsomkostninger anslået kr. 24.530 Anslået kapitalbehov kr. 1.719.530 STARTFORRENTNING 5,64 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. MOMSFRADRAGSPROCENT 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 142.727, heraf anslået kr. 48.000, fordelt som følger: Erhvervslejemål kr. 142.727, heraf anslået kr. 48.000. Refunderede driftsudgifter kr. 3.579 I øvrigt henvises til særskilt bilag. SÆRLIGE BELØB PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 15.04.2015. Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 3 af 13
. TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: Vand: Alment vandværk Varme: Naturgas LØSØRE OG INVENTAR Ejendommen sælges uden inventar - dog medfølger hvidevarer4 i det omfang disse tilhører ejendommen., MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. DRIFTSUDGIFTER 2015 Ejendomsskatter 2015 kr. 7.638 Dækningsafgift 2015 kr. 6.938 Vand / vandafledning / el kr. 1.550 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 15.000 Administration kr. 11.000 Forsikringer, præmie kr. 7.144 Driftsudgifter i alt anslået kr. 49.269 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. ØVRIGE FORHOLD De nævnte driftsudgifter er anslåede og er uden ansvar for ErhvervsMægler Næstved. COPYRIGHT: Der gøres opmærksom på, at salgsopstillingen ikke uden ErhvervsMægler Næstveds medvirken, må benyttes som grundlag for handel med ejendommen. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: ErhvervsMægler Næstved Toldbodgade 4 4700 Næstved Att.: Annelise Petersen, Erhvervsmægler & Valuar, MDE Tlf.: 70228052, mobil: 20288053, e-mail: ape@erhvervsmaegler.com. Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 4 af 13
Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 5 af 13
X Bogmærke1B yg X Bogmærke1B yg BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1952/ 1983 Bebygget areal 115 m² Sekundære arealer 20 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor stueetage 116 m² Erhvervsareal Nej Kontor kælder 95 m² Erhvervsareal Nej Kontor 1. sal 107 m² Erhvervsareal Nej Kælder 20 m² Sekundært areal Nej BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1983 Bebygget areal 35 m² Sekundære arealer 35 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Carport 35 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Erhvervslejemål kr. 94.727 Refunderede driftsudgifter: Erhverv kr. 3.579 I alt kr. 98.306 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Erhvervslejemål kr. 48.000 I alt kr. 48.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede arealer. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 6 af 13
Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 49.269 kr. 49.269 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 94.727 kr. 94.727 Lejeindtægter, anslåede kr. 48.000 kr. 48.000 Refunderede driftsudgifter kr. 3.579 kr. 3.579 1. år før afskrivning / skat kr. 97.037 kr. 97.037 Afskrivning 1. år, anslået Skattemæssigt resultat 1. år kr. 97.037 Likviditet 1. år før skat kr. 97.037 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 24.259 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 % kr. 72.778 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Driftsudgifter2015, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 7.638 DÆKNINGSAFGIFT 2015 kr. 6.938 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vand/vandafledning, der ikke betales af lejerne kr. 1.550 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 15.000 ADMINISTRATION Administration kr. 6.000 Varmeregnskab kr. 5.000 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 7.144 Driftsudgifter i alt anslået kr. 49.269 Driftsudgifterne er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 1.695.000 Kontantomregnet købesum kr. 1.695.000 Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 7 af 13
Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 11.860 Advokatsalær skøde kr. 12.670 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 1.719.530 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr. 1.250.000 Grundens værdi kr. 445.000 Kontantomregnet købesum kr. 1.695.000 Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 11.860 Advokatsalær skøde kr. 12.670 Moms kr. 3.168 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 27.698 - Momsrefusion (fradragsprocent 100,00) kr. 3.168 Handelsomkostninger anslået inkl. momsrefusion kr. 24.530 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 1.695.000 Handelsomkostninger anslået kr. 24.530 Investeret kapital, omregnet kr. 1.719.530 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 142.727 Refunderede driftsudgifter kr. 3.579 - Driftsudgifter iht. budget kr. 49.269 Nettoleje til forrentning kr. 97.037 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 97.037 X 100 = 5,64 % (anslået) 1.719.530 Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 % Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 8 af 13
FOTO Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 9 af 13
1. sal Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 10 af 13
1. sal 1. sal Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 11 af 13
1. sal 1. sal Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 12 af 13
ErhvervsMægler Næstved Toldbodgade 4, 4700 Næstved Tlf.: 70228052 mail@erhvervsmaegler.com - www.erhvervsmaegler.com LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 13.05.2015 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Erhvervslejer Præstøvej 111, 1. Erhverv 122 48.000 393 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 2 Erhvervslejer Præstøvej 111, st. Erhverv Ejendomsmægler butik 130 94.727 729 79.875 3.579 I ALT 252 142.727 0 0 3.579 Erhvervsdelens andel 252 142.727 0 0 3.579 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 142.727 0 heraf faktisk 94.727 0 heraf anslået 48.000 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget Erhvervslejer Ja Anslået Nej 2 Erhvervslejer 18.000 Ja Faktisk Nettoprisindeks 01.10.2014 01.10.2015 Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger Erhvervslejer 0 Lejer Udlejer Ja Nej 2 Erhvervslejer 0 01.10.2005 6 måneder 01.10.2015 01.01.2010 Lejer Udlejer Ja Nej Vandforbrug indeholdt i lejen Sag ERH15008 - Præstøvej 111, 4700 Næstved Side 13 af 13