Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 22. oktober 2008 Offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan 846 - Erhvervsområde ved Hasselager Allé og Genvejen, Hasselager, Århus. 1. Resume Lokalplanen omfatter et område på ca. 36 hektar i Hasselager afgrænset af Genvejen, Jernbanen og Hasselager Allé. Det er delvist kommunalt og delvist privat ejet. Anvendelsen er fastlagt til let erhverv som firmadomiciler, kontorkomplekser, uddannelsesinstitutioner, udstillingsbygninger og lignende. Området har en attraktiv beliggenhed med facadegrunde langs Genvejen, en god trafikbetjening og en fin udsigt næsten hele horisonten rundt. Det er småkuperet med mange lavninger og vådområder, hvor der lever Stor Vandsalamander, en beskyttet dyreart. Derfor er lokalplanen udformet med et stort sammenhængende grønt område, der sikrer bestanden af Stor Vandsalamander, men som også giver de kommende erhvervsbyggerier en tæt kontakt til rekreative naturområder. Områderne til byggeri har en høj udnyttelsesgrad, sådan at hele området omfattet af lokalplanen har en bebyggelsesprocent på 60, i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for området. Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Kalkværksvej 10 8100 Århus C Sagsnummer POB/07/01159 Sagsbehandler Carsten Lützen Telefon 8940 2640 Direkte telefon 8940 2656 Telefax 8940 2508 E-post byplan@pob.aarhus.dk E-post direkte carstenl@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Lokalplanen anviser et højdedrag til byggeri i op til 6 etager, der er placeret i et bueslag. Ligeledes er det muligt at bygge i 6 etager ved hjørnet af Genvejen og jernbanen. Resten af området kan bebygges i 4 etager. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Hasselager Centervej og Hasselager Allé. Der er i lokalplanområdet sikret areal til en forlængelse af Hasselager Centervej under Genvejen til arealet vest herfor, suppleret med en rampe som tilslutning til Genvejen og videre mod motorvejsnettet.
Igennem lokalplanområdet sikres der en videreførelse af den eksisterende sti (udlagt i lokalplan nr. 157), frem til underføring under Genvejen og videre mod vest. 2. Beslutningspunkter At 1) Forslag til lokalplan 846 - Erhvervsområde ved Hasselager Allé og Genvejen, Hasselager, Århus godkendes til offentlig fremlæggelse. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet som et led i anlæg af nye erhvervsområder i Århus Kommune. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier bl.a. om til stadighed at kunne tilbyde erhvervsarealer i Århus Kommune i overensstemmelse med erhvervslivets behov for arealer med den rigtige placering. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens formål Lokalplanen gælder for et område, der afgrænses mod vest af Genvejen, mod nord af den jyske længdebane Århus-Skanderborg, mod øst af Hasselager Allé og mod syd af et erhvervsområde omfattet af lokalplan nr. 459. Lokalplanområdet, der er ca. 36 ha stort, er delvist privat og delvist kommunalt ejet. Lokalplanområdet er beliggende i landzone inden for kommuneplanens delområde 12.12.01 ER og 12.12.02 ER. Med lokalplanen overføres landzonearealet til byzone. Lokalplanområdet er i dag et dyrket landbrugsareal, og landskabet er karakteriseret ved et bølgende terræn. Fra højdedragene især i den centrale del af området - er der er udsigt over Århus Ådal mod nordøst, Århus Bugt mod øst og Jelshøj mod syd. Lokalplanen giver mulighed for, at området kan anvendes til let erhverv med virksomheder i klasse 1. Spredningskorridorer mellem vådområder, hegn, krat og skov sikres for at bevare en ynglebestand af Stor Vandsalamander i området. Planen udpeger områder, hvor der må bygges i op til 6 etager og foreskriver, at bebyggelse skal fremstå som fritliggende volumener på en grøn flade samt, at området be- Side 2 af 5
handles som en helhed for såvel den arkitektoniske fremtræden som for de ubebyggede arealer. 3.2 Lokalplanens indhold Lokalplanområdet er delt i områderne I-V. Område I IV skal anvendes til erhverv indenfor virksomhedsklasse 1 og udgør ca. 73 % af det samlede lokalplanområde. Område V udlægges til grønne friarealer. Kommuneplanen fastlægger en bebyggelsesprocent på 60 for lokalplanområdet under ét. Med fradrag af områderne uden byggemuligheder, område V og vejarealer, giver det en bebyggelsesprocent på op til 82 for den enkelte ejendom i områderne I IV. Der gives mulighed for at udnytte beliggenheden mod Genvejen til at etablere facadegrunde. Lokalplanen viderefører en række elementer fra den tidligere overordnede planlægning i Strukturplan for Centret i Hasselager og de efterfølgende lokalplaner nr. 157 og 459, der grænser op til lokalplanområdet. Som i Strukturplanen peger lokalplanen på et centralt beliggende højdedrag, område II, hvor høje bygninger i op til 6 etager kan placeres og der udlægges areal til en videreførelse af Hasselager Centervej under Genvejen med tilkørselsanlæg til Genvejen. Ligesom der planlægges for en sti i det grønne friareal, der er en videreførelse af stien udlagt i lokalplan 157. Udover Hasselager Centervej vejbetjenes området fra Hasselager Allé suppleret med et vejudlæg, der forbinder Hasselager Allé med Hasselager Centervej. I det nordvestligste hjørne af lokalplanområdet, område I, er det ligeledes muligt at opføre bebyggelse i 6 etager. Den høje bebyggelse i område II er organiseret i et bueslag, med facadegrunde mod de grønne områder og mod den interne vej, der forbinder Hasselager Allé med Hasselager Centervej. Her er der en tvungen facadebyggelinie, der sammen med eksisterende beplantninger suppleret med nye trærækker skal understrege dette markante rumskabende og samlende element. I resten af området, område III og IV, er der mulighed for at bygge i op til 4 etager. Det småkuperede landskab indeholder flere vandhuller, små søer og andre vådområder samt krat og skovområder. I alt er der 6 lokaliteter, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3. I nogle af vådområderne er der forekomst af Stor Vandsalamander, der er omfattet af EU Habitatsdirektivets bilag II og IV. Heri er der bestemmelser om streng beskyttelse af denne arts yngle- og rasteområder. Side 3 af 5
Tilstedeværelsen af Stor Vandsalamander er beskrevet i rapporten, Forekomst af Stor Vandsalamander på et Byggemodningsareal mellem Hasselager Allé og Genvejen 2007, der er en del af lokalplanen. Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med de tiltag som anvises i rapporten som nødvendige for at sikre og om muligt forbedre vilkårene for Stor Vandsalamander, når byggemodningen realiseres. Lokalplanen er derfor udformet med væsentlige og sammenhængende grønne områder, område V, der gør at både tilstedeværelsen af Stor Vandsalamander kan sikres i området og at erhvervsbebyggelserne får tæt adgang til et afvekslende rekreativt område. For at skabe optimale yngleforhold i vandhullerne er der indeholdt en plejeplan i lokalplanen, hvori førstegangs plejetiltag og den tilbagevendende pleje er beskrevet. Kort fortalt skal område V plejes ekstensivt, så det fremstår naturnært. Det er dog muligt at etablere stier uden fast belægning til færdsel i de grønne områder. Hvor vejnettet gennemskærer det grønne friareal etableres der faunapassager. Der reserveres areal til at etablere regnvandsbassiner i to lavt liggende områder i lokalplanens hjørner mod nordøst og sydøst. Skovbyggelinie Lokalplanområdet grænser op til et mindre fredskovsareal ved jernbanen, der betyder at den nordlige del af lokalplanområdet dermed er omfattet af en 300 m skovbyggelinie. Lokalplanen forudsætter at Miljøcenter Århus vil reducere skovbyggelinien inden for lokalplanens område til 30 m. Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet ligger i OSD-område, Område med Særlige Drikkevandsinteresser, og der er vedtaget en indsatsplan for beskyttelse af grundvandet. I følge indsatsplanen ligger lokalplanområdet i interesseområdet for både det private Stautrup Vandværk og Vand og Spildevands kildeplads ved Stautrupværket. Der må derfor ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening i området, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Der tinglyses derfor en deklaration mod brug af pesticider i lokalplanområdet. 6. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med lokalplanens igangsætning er Kolt Hasselager Fællesråd blevet orienteret om den kommende lokalplanlægning. Herudover forventes der ikke gennemført særlige initiativer med borgerind- Side 4 af 5
dragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Økonomiske konsekvenser Teknik og Miljø har vurderet de økonomiske konsekvenser af lokalplanforslaget. Ved byggemodning af de kommunalt ejede arealer, der udgør ca. 46 % af samtlige arealer i lokalplanområdet, vurderes det, at der er en fornuftig sammenhæng mellem kostprisen for byggemodningen og de forventede anlægsindtægter. Planlægning og Byggeri har ført forhandlinger med de private grundejere med henblik på køb af deres arealer. Indtil nu har det ikke været muligt at nå til enighed. Det kan dog ikke udelukkes, at der ved lokalplanens endelige vedtagelse stilles krav om kommunal overtagelse af et eller flere af de privatejede arealer. 7.2 Miljømæssige konsekvenser I henhold til 3, stk. 2 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Opmærksomheden henledes derudover på konsekvensanalyse vedrørende stor vandsalamander. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilag Bilag 1: lokalplan 846 - Erhvervsområde ved Hasselager Allé og Genvejen, Kopi til alle + elektronisk Tidligere beslutninger Kommuneplan 2001, vedtaget af Århus Byråd 19. december 2001, der udlægger området til erhverv. Side 5 af 5