Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 3. maj 2016 Åben dagsorden Omdannelse af Bofællesskabet Stenhøj Beder til almen Den selvejende institution - Bofællesskabet Stenhøj Beder - omdannes til almen under ALBOA - Almen Boligorganisation Aarhus 1. Resume Den selvejende institution af 26.8.1985 Bofællesskabet Stenhøj (lette kollektivboliger) - har ansøgt om omdannelse til en almen under ALBOA Almen Boligorganisation Aarhus. Beslutningen er vedtaget enstemmigt på et bestyrelsesmøde i den selvejende institution. ALBOAS repræsentantskab har efterfølgende enstemmigt godkendt, at den selvejende institution optages som en afdeling under boligforeningen. Det foreslås, at omdannelsen af den selvejende institution Bofællesskabet Stenhøj til en almen under ALBOA godkendes. Endvidere foreslås det, at der ydes en kommunal garanti på 100% af et støttet lån (720.000 kr.) til nedsættelse af beboerindskud, således at beboerindskuddet er på niveau med tilsvarende boliger i nyt alment byggeri. Endelig foreslås det, at Teknik og Miljø bemyndiges til fremover at godkende omdannelse af selvejende institutioner med lette kollektivboliger til almene Indstillingens titel side 1 af 7
er og til i forbindelse hermed at yde garanti for optagelse af lån til nedsættelse af beboerindskud. 2. Beslutningspunkter At 1) omdannelse af den selvejende institution Bofællesskabet Stenhøj Beder til en almen under ALBOA godkendes At 2) der ydes 100% garanti for optagelse af støttet lån på 720.000 kr. til nedsættelse af beboerindskuddet i forbindelse med omdannelsen At 3) Teknik og Miljø bemyndiges til fremover administrativt at godkende omdannelse af selvejende institutioner med lette kollektivboliger til almene er At 4) at Teknik og Miljø bemyndiges til ved omdannelse af lette kollektivboliger til en almen boligafdeling at yde garanti for optagelse af lån til nedsættelse af beboerindskud. 3. Baggrund Den selvejende institution Bofællesskabet Stenhøj har ansøgt om godkendelse til omdannelse til en almen under ALBOA Almen Boligorganisation. ALBOAs repræsentantskab har efterfølgende godkendt dette. 4. Relationer til mål Omdannelsen til en almen vil sikre en større sikkerhed i forhold til den fortsatte drift og vedligehold af boligerne. Socialforvaltningen, Bocenter Syd, vil efter omdannelsen fortsat have anvisningsret til boligerne. Det bemærkes, at forslaget om bemyndigelse alene omfatter en bemyndigelse til at godkende omdannelse af side 2 af 7
selvejende ældre- og handicapvenlige boliger til almene ældreboliger og ikke ommærkning til anden boligtype. 5. Sagsfremstilling Med virkning fra 1997 gennemførtes en harmonisering og forenkling af det almene område. Efter dette tidspunkt kan der kun etableres en støttet lejeboligtype. Samtidig kan selvejende institutioner etableret efter tidligere støttelove efter ansøgning, omdannes til en almen afdeling i en boligorganisation. Bofællesskabet Stenhøj er etableret som lette kollektivboliger organiseret som en selvejende institution. Boligerne er opført i 1988. Bofællesskabet består af 18 boliger og et fælleshus. Bestyrelsen for bofællesskabet har i oktober 2015 indkaldt til beboermøde for at oplyse om en eventuel omdannelse til en almen under ALBOA. Endvidere er omdannelsen vedtaget enstemmigt af institutionens bestyrelse. Institutionen har i en årrække har været administreret af ALBOA, hvorfor der gennem ALBOA er indsendt ansøgning (bilag 1) om godkendelse af omdannelsen til en almen under ALBOA. ALBOAS repræsentantskab har godkendt (bilag 2), at den selvejende institution optages som en almen ældreafdeling under boligorganisationen. Omdannelsen har konsekvenser for ydelserne på de lån, der har været en del af den oprindelige finansiering af bofællesskabet og nu er udamortiserede, dvs. betalt ud. Forbliver bofællesskabet selvejende, skal ydelserne på udamortiserede lån afsættes på en særlig konto i den selvejende institution. Ved overgang til en almen tilfalder ydelserne ALBOAs dispositionsfond (1/3) og Landsbyggefonden (2/3). ALBOA vil indtil videre fritage afdelingen for indbetaling til boligorganisationens dispositionsfond (1/3). side 3 af 7
Omdannelsen medfører, at huslejen pr. bolig stiger med 935 kr. om måneden. Det skyldes en lånefinansieret renovering af bebyggelsen i 2012 på i alt 5,8 mio. kr., der gennemførtes samtidig med, at institutionen blev gældfri. For at undgå for store lejemæssige udsving blev institutionen dispenseret for afsætning på den særlige konto i den selvejende institution. Det betød, at de udamortiserede låneydelser blev afløst af ydelser på nyt renoveringslån. Der kan imidlertid ikke dispenseres for almene afdelingers indbetalingspligt til Landsbyggefonden, hvorfor huslejen ved omdannelsen stiger ca. 15%. Indbetalingspligten til Landsbyggefonden vil ved omdannelse andrage årligt 552.000 kr. I tilfælde af salg (og statusskifte) af en almen afdeling vil Landsbyggefonden kræve indbetalt et kontantbeløb svarende til den samlede fremtidige indbetalingsforpligtigelse. Beløbet kan for institutionen opgøres til 12 mio. kr. Beløbet er en nutidsværdi af den fremtidige indbetalingsforpligtelse til Landsbyggefonden og er derfor en omkostning for institutionen i forbindelse med omdannelsen. Ønsket om omdannelse begrundes fra institutionens side: et øget økonomisk sikkerhedsnet i form af ALBOAs dispositionsfond, som vil dække tab ved lejeledighed og dele af tab på fraflyttere mulighed for støtte fra boligforeningens dispositionsfond og trækningsret støtte fra Landsbyggefondens støtteordninger sikkerhed for, at ALBOAs organisationsbestyrelse varetager afdelingsbestyrelsens opgaver i tilfælde af, at der ikke kan vælges en afdelingsbestyrelse. Landsbyggefonden har foretaget en økonomisk vurdering af bofællesskabet, der ikke har givet anledning til særlige bemærkninger. Institutionens muligheder for støtte fra ALBOA og Landsbyggefonden kan ikke værdisættes med samme præcision som indbetalingsforpligtelsen til side 4 af 7
Landsbyggefonden. Det vurderes dog, at disse støttemuligheder næppe kan kapitaliseres til 12 mio. kr. Det fremgår af omdannelsesbekendtgørelsen, at kommunen skal godkende omdannelsen, medmindre særlige forhold taler imod. Ansøgning kan ikke afvises alene med henvisning til institutionens økonomi. Der er ikke andre forhold end hensynet til institutionens økonomi, der taler imod en omdannelse. Økonomisk stilles institutionen, som havde det været en almen afdeling allerede ved etableringen af den selvejende institution i 1988. Sociale Forhold og Beskæftigelse har ikke bemærkninger til omdannelsen. Det anbefales på denne baggrund, at ansøgningen om omdannelse godkendes. Ved kommunens godkendelse af omdannelsen meddeles samtidig på vegne af Statens Administration, at allerede meddelte tilsagn om offentlig støtte, herunder offentlige lånegarantier, på uændrede vilkår overføres til den almene boligafdeling. ALBOA anmoder kommunen om at yde en garanti for optagelse af lån på 720.000 kr. til nedsættelse af beboerindskud i forbindelse med omdannelsen, således at beboerindskuddet er på niveau med tilsvarende almene boliger. Hermed nedsættes beboerindskuddet fra 53.600 kr. til 13.600 kr. pr. lejemål. Teknik og Miljø indstiller, at omdannelse af den selvejende institution Bofællesskabet Stenhøj til en almen under ALBOA godkendes, og at Teknik og Miljø bemyndiges til fremover administrativt at godkende omdannelse af selvejende institutioner med lette kollektivboliger til almene er. Forslag om bemyndigelse i lignende sager side 5 af 7
Det foreslås, at Teknik og Miljø bemyndiges til at godkende omdannelse af selvejende ældre- og handicapvenlige boliger til almene ældreboliger og til at yde garanti for optagelse af lån til nedsættelse af beboerindskud ved omdannelse af lette kollektivboliger til almene er. Bemyndigelsen skal ses i lyset af kommunens begrænsede råderum i denne type sager. Samtidig sikres en hurtigere og mindre ressourcekrævende sagsbehandling. Der er i Aarhus Kommune ganske få af denne type selvejende institutioner. 6. Strategi for borgerinddragelse Der er som beskrevet sket inddragelse af beboerne efter de almindelige beboerdemokratiske principper. 7. Konsekvenser for ressourcer En kommunal anvisningsret til almene boliger medfører, at kommunen som udgangspunkt hæfter for tab på fraflyttere og eventuel tomgangsleje. ALBOA har imidlertid accepteret, at disse udgifter afholdes af boligorganisationen. Garantistillelse til almene boliger påvirker ikke den generelle kommunale låneramme og er i almindelighed forbundet med en begrænset direkte risiko. Normalt vil Landsbyggefonden i samarbejde med boligorganisationen og kommunen finde en løsning, såfremt en almen boligafdeling kommer i økonomiske problemer. Kommunale garantier til en almen boligafdeling vil således indirekte kunne medføre kommunale merudgifter bl.a. i form af kapitaltilførsel. Kristian Würtz / Erik Jespersen side 6 af 7
Bilag Bilag 1: Ansøgning om omdannelse Bilag 2: Godkendelse af ALBOAs repræsentantskab Tidligere beslutninger Ingen 15/033953-8 Antal tegn: Klik her for at angive tekst. side 7 af 7