Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Den 6. september 2012 Aarhus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø 1. Resume Lokalplanområdet omfatter et ca. 19 ha stort område beliggende ved Løgten Østervej nord for et institutionsområde og et mindre parcelhusområde, øst for Grenåbanen i Skødstrup. Området er beliggende i byzone og kommunalt ejet på nær et mindre areal til vejbetjening af lokalplanområdet. Dette areal er privatejet og beliggende i landzone. Lokalplanområdet er udlagt til åben-lav boligbebyggelse med plads til 139 parcelhuse. Bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager med bygningshøjder op til 8,5 m. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ny Studstrupvej via en forlængelse af Løgten Østervej. Langs lokalplanområdets vestlige afgrænsning forløber områdets hovedsti, som har forbindelse til det eksisterende stinet mod syd med forbindelse til Ny Studstrupvej og Grenåvej. Kalkværksvej 10 8100 Aarhus C Sagsnummer POB/10/03405 Sagsbehandler Mogens Vasegaard Telefon 8940 2640 Direkte telefon 8940 2648 Telefax 8940 2508 E-post byplan@mtm.aarhus.dk E-post direkte mva@aarhus.dk www.aarhus.dk Der etableres i forbindelse med lokalplanens realisering en bro for bløde trafikanter fra områdets hovedsti over Grenåbanen til en ny stiforbindelse til Grenåvej. Hovedparten af lokalplanområdet er omfattet af den ældre Lokalplan nr. 98, som udlægger området til idrætsformål. Denne lokalplan aflyses for den del, der vedrører nærværende lokalplan. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. I perioden for lokalplanforslagets offentlige fremlæggelse er der indkommet 16 bemærkninger til planen. Indsigelserne går på tab af udsigt, trafikale forhold samt bekymring for, om der er kapacitet til stede i skole og institutioner. Indsigelserne foreslås - bortset fra en mindre ændring - ikke imødekommet.
2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 908. Boligområde ved Løgten Østervej i Skødstrup vedtages endeligt, med den ændring der fremgår af indstillingens afsnit 5.2, ad 4 og At 2) indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget besvares som anført under indstillingens afsnit 5.2. 3. Baggrund Lokalplanforslaget er udarbejdet for at muliggøre udbud og salg af kommunale parcelhusgrunde. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier bl.a. om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så mulighederne for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte kvarterer. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanområdet omfatter et ca. 19 ha stort område beliggende ved Løgten Østervej nord for et institutionsområde og et mindre parcelhusområde, øst for Grenåbanen i Skødstrup. Området er beliggende i byzone og kommunalt ejet på nær et mindre areal til vejbetjening af lokalplanområdet. Dette areal er privatejet og beliggende i landzone. Lokalplanområdet er udlagt til åben-lav boligbebyggelse med plads til 139 parcelhuse. Bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager med bygningshøjder op til 8,5 m. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ny Studstrupvej via en forlængelse af Løgten Østervej. En stamvej føres centralt gennem området, og herfra tilsluttes en række blinde boligveje, der etableres med vendepladser. Stamvejen etableres med fortov og allétræer. For at sikre en lav hastighed i området, etableres stamvejen med fartdæmpere. Langs lokalplanområdets vestlige afgrænsning forløber områdets hovedsti, som har forbindelse til det eksisterende stinet mod syd med forbindelse til Ny Studstrupvej og Grenåvej. Fra hovedstien er der forbindelse til de enkelte boligveje, ligesom der etableres en stiforbindelse gennem det grønne område, der gennemskærer lokalplanområdet. Side 2 af 10
Grenåbanen udgør en fysisk barriere mellem lokalplanområdet og byen med indkøbsmuligheder, skole osv. Derfor etableres der i forbindelse med lokalplanens realisering en bro for bløde trafikanter fra områdets hovedsti over banen til en ny stiforbindelse til Grenåvej. Denne forbindelse vil også være til stor gavn i forbindelse med en kommende byudvikling nord for lokalplanområdet. Hovedparten af lokalplanområdet er omfattet af den ældre Lokalplan nr. 98, som udlægger området til idrætsformål. Denne lokalplan aflyses for den del der vedrører nærværende lokalplan. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. 5.2 Kommentarer til indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 25. april 2012 til den 20. juni 2012. Da der fra flere sider i lokalområdet har været rejst kritik af, at der har været orienteret for snævert om lokalplanforslagets offentlige fremlæggelse, er der efterfølgende orienteret i et større område, ligesom offentlighedsperioden har været udvidet med en måned med udløb den 5. august 2012. Der er i alt indkommet 16 indsigelser til planen. Disse er vedlagt indstillingen, mærket bilag 1 16. Indsigelserne omhandler emner der går igen i de forskellige bilag. Det drejer sig om følgende: 1. Man står uforstående overfor, at der i det hele taget skal bygges boliger i Løgten-Skødstrup. 2. Trafik i lokalsamfundet, især ved Ny Studstrupvejs udmunding i Grenåvej. 3. Højden på byggeri med tab af udsigt til følge. 4. Beplantning af store træer med tab af udsigt til følge. 5. Ønske om visualisering af den kommende bebyggelses højder. 6. Tab af ejendomsværdi samt kompensation for værditab. 7. Forslag om, at der kun planlægges på det areal, der er omfattet af den gamle Lokalplan nr. 98. 8. Forslag om, at den første række grunde rykkes længere væk fra Grenåbanen, så de ikke støjbelastes af banen, eller flytte fællesarealer op i den nordlige del, så der ikke tages udsigt fra boliger på den anden side af Grenåbanen. Side 3 af 10
9. Bekymring for, om der er kapacitet til stede på skole og i institutioner. Afdelingen har følgende bemærkninger til bilagene: Ad 1. Udbygning i Løgten Skødstrup Man står uforstående overfor, at der i det hele taget skal bygges boliger i lokalsamfundet, da man mener, at der er mange usolgte grunde til salg i Løgten-Skødstrup. Man mener, at det er dyrt for kommunen at udstykke flere grunde, når der i dagspressen informeres om, at der ikke er kommuner i regionen bortset fra Skanderborg - der kan sælge grunde i disse tider. Hertil skal anføres, at Aarhus Kommune inden for de sidste par år har solgt ca. 100 parcelhusgrunde i lokalsamfundet. Aarhus Kommune har kun 7 grunde til salg i den sydlige del af Skødstrup. Grundene i lokalplanområdet har en meget attraktiv beliggenhed og skønnes ikke at være vanskelige at sælge. Det vides ikke hvor mange private grunde, der er til salg i området, men der skønnes ikke at kunne være specielt mange. Ad. 2. Trafik Man mener, at realiseringen af lokalplanen vil betyde et øget trafikpres på krydset Grenåvej/Ny Studstrupvej, og der foreslås etableret en rundkørsel i krydset til at klare dette pres. Herudover foreslås der hastighedsdæmpende foranstaltninger på Ny Studstrupvej, f.eks. i form af en rundkørsel ved Lauritshøj og Løgten Østervej. Der gøres opmærksom på, at der inden for de seneste år har været flere påkørsler af børn i fodgængerfeltet på Grenåvej ved Skødstrup Skole. Trafik og Veje er bevidst om, at en realisering af forslag til lokalplan 908 vil betyde et øget trafikalt pres på krydset Grenåvej/Ny Studstrupvej, men Trafik og Veje har ikke aktuelle planer for en ombygning af krydset. Det er dog den umiddelbare vurdering, at det vil være teknisk meget vanskeligt at indplacere en rundkørsel i krydset. En række ejendomme på vestsiden af Grenåvej (Grenåvej 685-691) har indkørsler lige ved krydset, og disse kan ikke forenes med en rundkørsel, hvorfor der ville skulle etableres alternativ adgang til disse ejendomme. Flere ejendomme vil samtidig skulle afgive areal fra deres forhaver. For at få et bedre overblik over, hvordan trafikken afvikles i krydset, samt for at få identificeret eventuelle problemer mere præcist, vil Tra- Side 4 af 10
fik og Veje få gennemført en trafikanalyse af krydset. På baggrund af analysens resultater kan der så tages stilling til, om der er behov for regulering af krydset. Et eventuelt projekt vil herefter indgå i den samlede prioritering af projekter hos Trafik og Veje. Trafikanalysen udarbejdes uafhængigt af det videre arbejde med forslag til lokalplan 908. Med hensyn til ønsket om hastighedsdæmpende foranstaltninger på Ny Studstrupvej i form af for eksempel rundkørsler ved Lauritshøj og Løgten Østervej har Trafik og Veje ikke aktuelle planer om etablering af sådanne. Trafik og Veje vil dog i løbet af efteråret 2012 gennemføre en hastighedsmåling på Ny Studstrupvej for at få belyst situationen. Trafik og Veje er opmærksom på, at det eksisterende fodgængerfelt på Grenåvej ved Rosenhaven ikke er en optimal løsning. Dette er også påpeget i den skolevejsanalyse, som Aarhus Kommune har udarbejdet i 2011. I skolevejsanalysen er der udarbejdet to løsningsforslag. Dels etablering af en ny krydsningshelle på Grenåvej nord for Lærkebakken, dels nedlæggelse af det nuværende fodgængerfelt ved Rosenhaven og etablering af et signalanlæg i krydset Grenåvej/Rosenhaven. Begge forslag er dog ufinansierede og indgår i den samlede prioritering af midler til skolevejsforbedringer. Ad 3. Højde på byggeri med tab af udsigt Der gøres indsigelse mod byggeri i 2 etager med bygningshøjder på 8,5 m, og der foreslås bebyggelse i maks. 1 etage og bygningshøjde på 5 m. Kommuneplanen giver mulighed for parcelhusbyggeri i op til 2 etager og en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Hovedparten af lokalplanområdet ligger i ca. samme kote som eller lavere end den første række grunde vest for Grenåbanen. Det er utvivlsomt, at disse boliger samt også boliger i anden række der terrænmæssigt ligger 5 m eller mere over lokalplanområdet - vil få deres udsigt over Kalø Vig berørt. Dette anses dog for, hvad der følger af at bo i bymæssig bebyggelse, da permanent udsigt ikke kan forventes opretholdt. På de sydligste 4 grunde ved Violskrænten er det som en del af en fredningskendelse bestemt, at bebyggelse ikke må være højere end 5 m over terræn, og at der på en del af grundene kun må være lave buske og enkelte træer. Fredningskendelsen har til formål at sikre udsigten over Kalø Vig fra Grenåvej. Da lokalplanområdet generelt ligger minimum 12 m lavere, end hvor Violskrænten munder ud i Gre- Side 5 af 10
nåvej, skønnes udsigtsfredningen ikke at blive anfægtet hverken af bebyggelse eller beplantning i lokalplanområdet. Ad 4. Beplantning af store træer med tab af udsigt Indsigerne finder, at de træer, der foreskrives i lokalplanen, vil tage deres udsigt over Kalø Vig. Man mener endvidere ikke, at der skal plantes træer øst for Grenåbanen fra Studstrup Bæk til det eksisterende plantebælte ved Grenåbanen. Lokalplanen foreskriver, at der langs områdets 2 stamveje skal plantes en trærække med små til middelstore træer, f.eks. lind, kastanje røn og lignende, og at der langs lokalplanens østlige afgrænsning skal etableres en beplantning i form af mindre træer og større buske som f.eks. tjørn, vildæble, hassel, æblerose og lignende. Træerne langs stamvejene vil blive plantet med en indbyrdes afstand på ca. 20 m. Træer som lind, kastanje og røn vil med optimale livsbetingelser opnå højder på henholdsvis 15-20 m, 20-25 m og 5-15 m efter en alder på 50 år. Sådanne højder vil formentlig ikke opnås som vejtræer, men uanset dette vil det ganske givet berøre udsigten på langt sigt, hvilket må forudses ved bymæssig bebyggelse. Lokalplanens beplantning er dog væsentlig mindre og indskrænket i forhold til det, som kunne være kommet, idet dette skal sammenholdes med den eksisterende Lokalplan nr. 98, som udlægger store arealer til en lægivende, skærmende og bevarende skovagtig beplantning omkring de da planlagte boldbaner. Beplantningen i den østlige grænse vil blive etableret i ca. kote 41-42, altså ca. 10 m lavere end bebyggelsen vest for Grenåbanen. Denne beplantning forventes ikke at give mindre udsigt. I beskrivelsen af lokalplanen er nævnt, at der På strækningen langs banen fra Studstrup Bæk til det eksisterende plantebælte ved Grenåbanen anlægges et mindre grønt område med løvfældende træer. Det foreslås, at bemærkningen om løvfældende træer udgår, og at der i lokalplanens 10 tilføjes en bestemmelse om, at der i delområde II langs Grenåbanen - mellem Studstrup Bæk og det eksisterende snehegn/plantebælte på banearealet - ikke må være beplantning højere end 3,0 m. Side 6 af 10
Ad 5. Ønske om visualisering af den kommende bebyggelse Det er ikke fundet nødvendigt at foretage en visualisering af den kommende bebyggelse i lokalplanområdet. Det ville være ganske usædvanligt at gøre for en almindelig parcelhusudstykning for lav fritliggende boligbebyggelse med maksimalt 2 etager og bygningshøjder på 8,5 m, som kommuneplanen muliggør. Ad 6. Tab af ejendomsværdi samt kompensation herfor Flere beboere vest for Grenåbanen mener, at bebyggelse i området vil betyde værdiforringelser for deres boliger på grund af tabt udsigt. Lokalplanlægning er i henhold til loven en erstatningsfri regulering, hvorfor der i den forbindelse ikke kan ydes erstatning. Herudover finder afdelingen, at den omstændighed, at der bliver bygget på naboarealer, hører til det at bo i bymæssig bebyggelse. Ad 7. Forslag om at indskrænke lokalplanområdet Det anføres, at Lokalplan nr. 908 udvides i forhold til Lokalplan nr. 98, og det foreslås, at lokalplanområdet indskrænkes til kun at omfatte det område, der dækkes af Lokalplan nr. 98, da området nord herfor er landbrugsområde. I Kommuneplan 2001 var arealerne øst for Grenåbanen ved Løgten Østervej udlagt til offentlige formål - Lokalplan nr. 98 - og arealet herfra op til Studstrup Bæk til boligformål. I forbindelse med Kommuneplan 2009 vedtog byrådet at udlægge området for Lokalplan nr. 98 til boligformål og slå det sammen med det nordfor beliggende boligområde, så det blev et stort boligområde fra Løgten Østervej frem til Studstrup Bæk. Der er altså ikke tale om at inddrage nyt boligareal. Lokalplanen henholder sig helt til de boligudlæg, der er foretaget i kommuneplanen, og er i fuld overensstemmelse hermed. Ad 8. Forslag om at flytte boliger længere væk fra Grenåbanen eller flytte fællesarealer op i den nordlige del af området Det foreslås at flytte grundene længere væk fra Grenåbanen af støjhensyn, og det foreslås at samle alle fællesarealer i lokalplanområdets nordlige del og sammenlægge de udlagte regnvandsbassiner til ét stort bassin for at bevare udsigt for grunde vest for Grenåbanen. I forbindelse med lokalplanens udarbejdelse er der foretaget støjberegninger, der viser, at kommuneplanens støjbestemmelser er over- Side 7 af 10
holdt med den udformning, lokalplanen har fået. De nye parcelhusgrunde vil derfor ikke blive belastet af et uacceptabelt støjniveau. Fællesarealer til den nye udstykning er placeret, så flest mulige af de kommende grunde får størst mulig glæde og let adgang til arealerne. Det vil ikke være tilfældet, såfremt de kun placeres i områdets nordlige del. I fællesarealerne er placeret 3 regnvandsbassiner, hvor terrænet er lavest. Bassinerne skal betjene hele lokalplanområdet, og det vil være yderst uhensigtsmæssigt rent byggemodningsmæssigt at sammenlægge flere regnvandsbassiner, som det er foreslået. 9. Bekymring for kapacitet i skole og institutioner De indkomne bemærkninger har været forelagt Magistratsafdelingen for Børn og Unge, hvis bemærkninger er vedlagt indstillingen som bilag 18. Børn og Unge konkluderer følgende: I boligprognose 2010 er de mulige boliger indenfor lokalplan nr. 908 nævnt, men er ikke medtaget som boliger, der forventes at blive opført i perioden frem til og med 2017. Dagtilbudskapacitet Skødstrup er et område i vækst, og der er i løbet af de seneste år blevet bygget mange nye boliger i Skødstrup-området, ligesom der i boligprognosen er en forventning om 590 nye familieboliger i Skødstrup i perioden frem til 2020. Boligudbygningen har betydet, at antallet af børn i dagtilbudsalderen har været stigende og forventes at stige yderligere i de kommende år. Pasningsgarantien opfyldes i dag i Aarhus Kommune og i de enkelte garantidistrikter herunder også i Grenåvej Øst som Skødstrup er en del af. Men der er flere børn fra eksempelvis Skødstrup, som bliver passet udenfor eget lokaldistrikt. Børn og Unge råder blandt andet over en grund i Skødstrup, hvor der kan blive opført en institution, når retningslinjerne herfor er opfyldte. I Garantidistrikt Grenåvej Øst forholder det sig aktuelt således, at antallet af pladser stort set svarer til behovet for pladser. Dette overordnede billede dækker dog over, at der i blandt andet Skødstrup er stor Side 8 af 10
efterspørgsel efter dagtilbudspladserne og at der er mange børn, der bliver passet udenfor eget nærområde. Skolekapacitet Pr. 5. september 2011 havde Skødstrup Skole 838 normalklasseelever fordelt på 36 klasser. Skødstrup Skoles elevtal forventes på baggrund af skoleprognose 2011 at være stigende i de kommende år og i 2016 forventes der at være 1.044 elever fordelt på 45 klasser på Skødstrup Skole. I skolestrukturrapporten, som konsulentfirmaet Brøndum og Fliess har udarbejdet i foråret 2012, fremgår det, at der ved en klassedannelse på op til 28 elever pr. klasse maksimalt vil være 42 klasser på Skødstrup Skole frem til og med 2016. I årene fra 2017 og frem forventes der at være mellem 44 og 46 klasser på Skødstrup Skole. Der forventes på denne baggrund ikke at være et udbygningsbehov på Skødstrup Skole i de kommende 4 år. Under henvisning til ovenstående foreslås indsigelserne ikke taget til følge. Udover Fællesrådets ønsker til forbedring af de trafikale forhold samt bekymringer for kapacitet i lokalsamfundets institutioner, udtrykker Fællesrådet, at man finder planen veldisponeret, og at dens gennemførelse på mange måder kan blive en gevinst for lokalområdet. 6. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med igangsætningen af lokalplanarbejdet er fællesrådet blevet orienteret om planerne, ligesom det har fået tilsendt lokalplanforslaget samtidig med fremsendelsen af forslaget til byrådet. Herudover er der i denne sag vurderet ikke at være behov for yderligere tiltag om borgerinddragelse udover den lovbestemte procedure og den normale praksis for lokalplanlægningen i Aarhus kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Teknik og Miljø har vurderet de økonomiske konsekvenser af lokalplanforslaget. Konklusionen er, at der er en fornuftig sammenhæng mellem kostprisen og byggemodningen og de forventede anlægsindtægter. Side 9 af 10
7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er det vurderet, at lokalplanen med de bestemmelser, der er indføjet i planen, ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Bünyamin Simsek / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1-16: Indsigelser til lokalplanen Bilag 17: Forside til Lokalplan nr. 908 Oversigtskort visende lokalplanens placering i lokalsamfundet Bilag 18: Notat fra Magistratsafdelingen for Børn og Unge Tidligere beslutninger Ved Budgetforliget 2008 blev det besluttet, at det forudsatte idrætsanlæg der var planlagt gennem Lokalplan nr. 98 i stedet skulle etableres ved Skødstrup Skole, og at området ved den gamle Lokalplan nr. 98 skulle omdannes til boligområde. Aarhus Byråd vedtog den 16. december 2009 Kommuneplan 2009 for Aarhus Kommune, hvori lokalplanområdet udlægges til boligformål. Aarhus Byråd godkendte i mødet den 11. april 2012 forslag til Lokalplan nr. 908 til offentlig fremlæggelse. Side 10 af 10