Information om arbejder i eksisterende lejligheder Strunge Jensen A/S Rådgivende Ingeniører F.R.I sags nr 05.143 vor ref IBS side 1/7 dato 13-10-2006 Andelsboligforeningen Solbjerg - Tagboliger Arbejder /følgevirkninger i eksisterende lejligheder I forbindelse med den igangværende byggesag på AB AST, er det vores erfaring, at mange af de henvendelser vi får fra beboere omhandler de samme forhold. Vi vil derfor gerne med nærværende skrivelse prøve, at informere mere præcist om de arbejder der skal udføres i eksisterende lejligheder samt om de nødvendige forberedelser der følger med. Så håber vi, at imødegå noget af den naturlige tvivl om hvad der skal ske, som vi har oplevet. Informationen omfatter: Generel orientering. Opføring af varmestigestrenge, samt etablering af radiator under vinduerne. Opføring af brugsvand fra eksisterende til tagetage. Gennembrydning af etageadskillelse mellem 2. sal og tagetage. Oprensning af eksisterende aftrækskanaler i alle lejligheder. Midlertidige følgevirkninger af byggesagen for alle beboere. Kontakt til rådgiver Er der spørgsmål til byggesagen kan der rettes henvendelse til Strunge Jensen A/S på følgende måde: Ved at møde op på Sandbygårdsvej 21 i kælderen. Her er der i den første fase af byggeriet er kontortid onsdage mellem 10.00 11.30. Ved at lægge et brev i postkassen som sidder i porten ved Sandbygårdvej, og dentømmes minimum hver onsdag klokken 08.00 Ved at ringe på onsdage i kontortiden på telefon 38 81 39 97 uden for kontortid på telefon 56 14 10 30 På e-mail solbjerg@strunge.dk Side 1/7
Generel orientering I en stor byggesag som denne er logistikken meget vigtig. Det er derfor afgørende for byggeriets fremdrift, at der er adgang til varslede lejligheder på det rigtige tidspunkt. Manglende adgang af den ene eller den anden årsag har store økonomiske konsekvenser, da det forlænger byggepladsens drift. I nogle tilfælde umuliggør det oven i købet, at de aktuelle håndværkere kan arbejde den dag, da det kun er få lejligheder, der er varslet ad gangen. Vi skal derfor for god ordens skyld henlede jeres opmærksomhed på gældende regler for jeres lejemål, hvor udlejer eller dennes stedfortræder i henhold til gældende lejelov 54 har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Eventuelle omkostninger i forbindelse med manglende nøgler eller adgang til jeres lejemål vil blive faktureret jer via administrator. For at forbedre varslingsrutinen vil der blive udsendt et forvarsel (rådgiverregistrering) om, at indenfor 4-6 uger vil der blive udført arbejder i din lejlighed. Efterfølgende vil der med min. 3 hverdages frist blive varslet præcist, hvornår der skal udføres hvad i din lejlighed. Kan I forudse, at en længere tids ophold i sommerhus, udlandet eller måske en ferieperiode som vil ligge samtidigt med arbejdernes udførelse, så kontakt venligst Strunge Jensen A/S iht. nedenstående kontaktoplysninger med dato for dette, således at vi kan gennemgå hvad Du/I skal gøre inden i forlader jeres lejemål. For god ordens skyld skal vi foreslå, at I kontakter Jeres forsikringsselskab vedrørende indboforsikring. Her vil vi gerne præcisere følgende. Sker der skader på bygningen som følge af byggesagen er dette dækket af foreningens all-risk forsikring, men jeres indbo er ikke dækket. Det er her I skal sikre jer, at dette er dækket af egen forsikring. Alle skader skal registres og derfor er det vigtigt at I udfylder og afleverer en skadesanmeldelse (kan afhentes på ejendomskontoret eller i kælderen Sandbygårdvej 21) til Strunge med beskrivelse af skadesdato, skadestype og omfang, sammen med jeres navn, adresse, træffetelefonnummer, træffetidspunkt på dagen og e-mailadresse. Rådgiver og entreprenør vil hurtigst muligt efter anmeldelse besigtige skaden. Ved akutte skader (vandskader) som skyldes byggesagen i den daglige arbejdstid 07.00 15.00 kontaktes entreprenørens byggeleder. Uden for dette tidsrum anvendes AB Solbjergs egen ordning. Parkeringsforholdene i området vil blive yderligere belastet i forbindelse med arbejderne på AB Solbjerg. Vi har stor forståelse for, at det er svært at parkere mens der bygges, men vi må kraftigt henstille til, at de opsatte afmærkninger respekteres. Overholdes disse ikke har entreprenøren ingen anden udvej end at få bilen fjernet på ejerens regning. Ligeledes kan forsinkelsen af byggeriet kun faktureres ejeren. Entreprenøren har selvfølgelig pligt til at begrænse byggepladsområdet og samtidig hermed holde området fremkomme- og ryddeligt Oplag af materialer og stilladser på vej- og gårdareal er en nødvendighed for byggesagen. Vi henstiller selvfølgelig til entreprenøren, at samle og minimere dette mest muligt, men samtidigt er vi også nødt til at give håndværkerne rimelige vilkår til at udføre deres arbejde. Både af hensyn til gældende arbejdsmiljøregler, men også i forhold til byggelogistikken. Med hensyn til afspærring af stilladser og byggeplads gør vi alt hvad vi kan for at sikre dette, men lad os hjælpe hinanden med at fortælle børnene, at det er livsfarligt at lege på stilladser og med materiel og materialer. Der ingen forsikring som dækker, hvis børnene f.eks. kravler på stilladset, leger i tagrummet eller med materiel og materialer. Side 2/7
Opføring af varme fra eksisterende lejligheder til tagetage I forbindelse med etablering af de nye lejligheder/sammenlægninger skal varmeforsyningen til den nye etage hentes fra varmestigestrenge ved facaden/vinduerne. Lejlighederne, som har varmestigestrengene og radiatorer stående midt i lejligheden, vil få fjernet radiatorerne og rørene og etableret nye radiatorer og varmestigestrenge ved vinduerne. Hvor rør og radiator fjernes, vil huller i vægge og gulve blive lukket, men maler arbejdet skal beboeren selv udføre. Indskæring på rør ved eksisterende radiatorer ved vinduer udføres som vist på nedenstående billede. Alle nødvendige opføringer af varmerør udføres på denne måde, og der er desværre ikke mulighed for ændring af rørføringen. Før udførelse af Vvs-arbejder i eksisterende lejligheder vil rådgiver og repræsentant for entreprenøren gå en runde i de enkelte lejligheder for at registrere om der er specielle forhold, der kræver særlig forberedelse, såsom store skabs- og møbelarrangementer, nedhængte lofter, indbyggede skabe og hylder, gardinkasser o. lign. Som forberedelse til Vvs-arbejdet, er det nødvendigt, at Du / I rydder min. 1 meter foran radiatorer og varmerør, således at håndværkerne kan komme til. Rydningen omfatter blandt andet møbler, gardiner, gardinstænger, lamper samt åbning af nedhængte lofter, rørkasser m.v.. Er der ikke ryddet, er håndværkerne nødsaget til, at udføre dette på beboerens regning. Indskæring af nye rør på eksisterende varmestigestrenge Side 3/7
Nye rør udføres i kobber. Der udføres ikke malerarbejde på de nye rør, da dette ville give foreningen alt for store omkostninger på identificering af farver og udførsel. Det er derfor op til den enkelte beboer, at male rør og bøsninger, hvis dette ønskes. Hvis der under arbejdet kommer skader på pudsloftet bliver dette naturligvis repareret, men her er det ligeledes beboeren der står for malerarbejdet. Nogle steder viser det sig ved opføringen, at der ligger et eksisterende bjælkelag i vejen for rørene. Da rørene ikke kan føres igennem bjælken bliver der her udført et slag på disse for at komme uden om. Slag ved bjælkelag Få steder i byggeriet har vi været ude for, at de eksisterende varmerør har stået så tæt på væggen, at det har været umuligt at skære ind på rørene. I disse tilfælde er den eneste løsning, at udskifte en del af den eksisterende installation på 1. sal lige neden under. Hvis I har udført eller har kendskab til skjulte tekniske installationer (som f.eks. gulvvarmekabler i toilet / badeværelsegulve) i jeres bolig, bedes Du / I skriftligt oplyse om placering af disse i forhold til eksisterende brugsvand- og varmerør. Hvis arbejderne er udført af en tidligere andelshaver, så er det nødvendigt at Du / I kontakter vedkommende, således at vi kan få et overblik over, hvordan de tekniske installationer er udført. Hvis der kan skaffes et telefonnummer til den tidligere andelshaver, vil dette være os en stor hjælp, hvis der skulle opstå spørgsmål om installationens udførelse. Side 4/7
Opføring af brugsvand fra eksisterende lejligheder til tagetage I forbindelse med etablering af de nye lejligheder eller sammenlægninger med bad /køkken, er det nødvendigt, at hente varmt og koldt brugsvand fra eksisterende installationer i stuen på 1. og 2. sal, samt eventuelt ændre rørføringen. Før udførelse af Vvs-arbejder i eksisterende lejligheder vil rådgiver og repræsentant for entreprenøren gå en runde hos de enkelte lejligheder for at registrere om der er specielle forhold der kræver særlig forberedelse så som store skabsarrangementer, nedhængte lofter o. lign. Som forberedelse til Vvs-arbejdet, er det nødvendigt, at Du / I rydder min. 1 meter foran vandrør i badeværelset så håndværkerne kan komme til. Rydningen omfatter møbler, tøj, lamper rørkasser m.v.. samt åbning af rørkasser og nedhængte lofter. Er der ikke ryddet er håndværkerne nødsaget til, at udføre dette på beboerens regning. Brugsvandscirkulationen skal føres til loft på 2 sal. Det omfatter en afbrydelse af cirkulationsledningen på 1 sal. De steder hvor cirkulationsledningen er forbundet mellem lejlighederne under loft på 1 sal fjernes denne rørforbindelse. Hvor cirkulationsledningen kun betjener en lejlighed, videreføres denne til 2 sal under loft. Eksisterende varmt brugsvand er de fleste steder placeret i badeværelset ved gulv på 2sal. Rørene videreføres op under loft, føres ind i toilettet og op til den nye taglejlighed, samt føres ind til nabolejligheden under loft i badeværelset. Nye rør udføres i rustfrit stål. Ønskes rør eller bøsninger malet, er det her som ved varmerørene beboerne selv der udfører dette. De blå håndtag kan efter byggeriet afslutning fjernet. Men husk at de gode at gemme i tilfælde af at Du / I hurtigt skal lukke for vandet. Vi ved godt at det efterfølgende er skrevet tidligere, men for at sikre os at arbejdet giver mindst gener for jer så skal Du / I huske: Hvis Du / I har udført eller har kendskab til skjulte tekniske installationer (som f.eks. gulvvarmekabler i toilet / badeværelsegulve) i jeres bolig, bedes Du / I skriftligt oplyse om placering af disse i forhold til eksisterende brugsvand- og varmerør. Hvis arbejderne er udført af en tidligere andelshaver, så er det nødvendigt at Du / I kontakter vedkommende, således at vi kan få et overblik over hvordan de tekniske installationer udført. Hvis der kan skaffes et telefonnummer til den tidligere andelshaver vil dette være os en stor hjælp, hvis der skulle opstå spørgsmål om installationens udførelse. Nedrivning af tagetage Når der nedrives på tagetagen kan det ikke helt undgås, at der kommer meget støv og skidt. Derfor anbefales det at Du / I holder vinduer og døre lukket i nedrivningsperioden. Nedrivningen omfatter også de nuværende aftrækskanaler. Nedrivning af aftrækskanalerne medfører også meget skidt og støv. Det er derfor en god ide, at fjerne ventilatorer mm. og efter følgende stoppe klude i hullerne og fjerne følsomme ting under kanalerne i den periode. Når I fjerner kludene, må I forvente at der følger en del skidt og støv med. Nedrivningen varsles i opgangene før opstart. Side 5/7
Gennembrydning af etageadskillelse mellem 2. sal og tagetage Hvis Du / I har købt en sammenlægning med tagetagen vil i blive kontaktet 2 3 uger før udførsel for en dialog om, hvad der udføres og hvornår. Der skal i forbindelse med arbejdet opsættes en støvvæg, for at adskille arbejdsområde og beboelse. Væggen vil optage en del plads i rummet, og det er nødvendigt, at Du / I rydder dette område for inventar o. lign. Væggen udføres så massivt, at den samtidigt fungerer som indbrudssikring. Det vil dermed ikke være muligt, at komme fra byggepladsen ind i jeres lejlighed. Oprensning af eksisterende aftrækskanaler i alle lejligheder Da aftrækskanalerne for naturlig ventilation bliver nedrevet i tagetagen, giver dette en oplagt mulighed for at få renset alle eksisterende kanaler nu. Det er derfor besluttet, at dette udføres i takt med byggeriets fremdrift. Det vil blive varslet hvornår dette arbejde udføres. Inden arbejdets opstart vil det være en god ide at fjerne følsomme ting der er placeret lige under kanalerne. Det kan ikke udelukkes, at der vil komme støv og skidt ned i kanalen under udførelse af arbejdet. Er der massive forhindringer så som nedhængte lofter, indbyggede køkkenskabe, rørkasser o. lign. skal disse demonteres således at håndværkeren kan få en støvsuger tilsluttet til kanalen som renses. Er dette ikke udført til det varslede tidspunkt, er vi desværre nød til at rense jeres kanaler uden at E&P efterfølgende kan drages til ansvar for eventuelle skader (emhætter, ventilatorer, køkkenskabe, loft og lign.) Såfremt det ikke på dagen hvor kanalrensningen udføres er muligt, at få adgang til jeres lejemål, må Du / I selv klare rengøringen efter kanalrensningen. Eventuelle fleksslanger til små ventilatorer o. lign. som Du / I ikke allerede har fjernet i forbindelse med nedrivningen vil blive demonteret, men arbejdet indeholder ikke en genopsætning af disse. Midlertidige følgevirkninger af byggesagen for alle beboere I forbindelse med opbygning eller flytning af overdækning til taget kan der blive midlertidige afspærringer af jeres interne veje. Dette varsles i opgangene. Inden nedrivning skal eksisterende antenne- og telefonkabler omlægges. I forbindelse med disse arbejder vil der forekomme kortere perioder med afbrydelse af disse. Dette varsles i opgangene. Det skal nævnes, at jeres internet kører på telefon/antennekablet og dermed afbrydes i samme periode. Hvis der ikke er forbindelse efter den varslede afbrydelse så prøv at genstarte både kabelmodem og evt. router. Når der udføres Vvs-arbejder vil der være kortere perioder om dagen, hvor vand og varme bliver afbrudt. Som udgangspunkt vil vand og varme et igen fungere efter kl. 15.00. Varsler opsættes i opgangene inden opstart på arbejdet. Side 6/7
Elarbejder I forbindelse med etablering af nye varme- og brugsvandrør og eventuelt trappehul i / gennem etagedækket kan det eventuelt blive nødvendigt at flytte stikkontakter, lampeudtag og lignende. Nye el-installationer udføres som synlige installationer. Som tidligere nævnt er det også i dette tilfælde beboeren som står for det efterfølgende malerarbejde. Vejledende tidsplan (bilag 1 & 2) For at give beboerne et overordnet indblik i byggeprocessen er der udarbejdet en vejledende tidsplan. Det skal for god ordens skyld præciseres at tidsplanen er vejledende og som følge heraf kan der hurtigt fremkomme ændringer på grund af f.eks.: råd og svampe skader i eksisterende tag konstruktion, manglende adgang til lejemål, ombygning af murværk med sætningsrevner og vejrlig med mere. Særlige forhold i eksisterende lejligheder I enkelte tilfælde kan det forekomme, at der skal udføres særlige arbejder (feks. brandsikring) i enkelte eksisterende lejligheder. Berørte beboere vil blive kontaktet særskilt af rådgiveren og entreprenøren i hvert enkelt tilfælde. Er Du / I i tvivl Så kontakt rådgiver Med venlig hilsen Ib Stejlborg Side 7/7