V U R D E R I N G Ejendommen: Ejer: Rekvirent: Sommerstedgade 34-36, 1718 København V Dybbølsgade 18-20, 1721 København V Krusågade 29, 1719 København V A/B Dybbølsgård A/B Dybbølsgård v/atb ApS Vurdering pr.: 31. august 2013
Formål: Vurderingen er foretaget med det formål at fastsætte ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom efter reglerne i Lov om Andelsboliger og andre boligfællesskaber 5, stk. 2 b. Denne vurderede værdi som udlejningsejendom fordelt på de enkelte andelsboliger kan være forskellig fra den pris andelshaveren kan opnå ved et salg af andelsboligen. Besigtigelse: Adkomst: Undertegnede Peter Ryaa har besigtiget ejendommen den 24. oktober 2013. I besigtigelsen indgik fremvisning af Sommerstedgade 34, 2. th., Dybbølsgade 18, 1. tv., Dybbølsgade 18, 1. th., samt fællesarealer. Der er lyst adkomst til A/B Dybbølsgård den 2. november 1979 for kontant kr. 1.050.224. Matr. nr. 1325 og 1326 Udenbys Vester Kvarter, København. Oplysninger: Dokumenter: Vurderingen bygger på oplysninger fra andelsboligforeningens bestyrelse, administrator og ejendomsregistre i Københavns Kommune. Der er indhentet oplysninger om ejendommens arealer m.v., herunder ejerforhold, i offentlige registre og tingbogen. Vi har modtaget følgende materiale fra opdragsgiver/administrator: Regnskab 2011/2012 Budget 2012/13 Forsikringspolice Vedtægter for Andelsboligforeningen Generalforsamlingsreferat dateret 19. november 2012. Materialet er gennemset af VALUAREN og giver ikke anledning til særlige bemærkninger. Ejendomskategori: Tinglyst areal: Den vurderede ejendom henhører under kategorien privat andelsboligejendom anvendt som beboelsesejendom med 45 boliger. Matrikulært areal: Matr. nr. 1325 Udenbys Vester Kvarter, København: 425 kvm heraf vej 0 kvm. Matr. nr. 1326 Udenbys Vester Kvarter, København: 624 kvm heraf vej 0 kvm.
Arealer: Ejendommens areal er i henhold til BBR-oversigt fordelt således: Bebygget areal Boligareal Erhvervsareal Tagetage Kælder Kælder med loft <1,25m over terræn Samlet bygningsareal (excl. kælder) 755 kvm 3.652 kvm 107 kvm 731 kvm 755 kvm 450 kvm 3.779 kvm Ejendommen består af 2 bygninger og indeholder 45 boliger i størrelsen 54-111 kvm. Alle lejlighederne har eget køkken og byfornyede badeværelser. Endvidere findes 107 kvm erhverv der anvendes til beboerlokale jf. BBR. Der forudsættes at foreligge gældende og ubetingede godkendelser fra alle relevante myndigheder, herunder af plan- og bygningsmæssige forhold, ibrugtagningstilladelser og lejergodkendelser. Vi har ikke grund til at antage andet på baggrund af de modtagne dokumenter, men har ikke haft lejlighed til selv at undersøge, hvorvidt denne forudsætning er korrekt. Opførelsesår: I henhold til BBR-ejermeddelelse er ejendommen opført i 1905. Forsikring: Servitutter: Ejendommen er forsikret hos Codan forsikring på sædvanlige vilkår med dækning for svampe- og insektskader uden væsentlige forbehold. Der er i tingbogen lyst følgende servitutter: Matr. nr. 1325 Udenbys Vester Kvarter København: 06.06.1898 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. 09.05.1904 Dokument om forsynings-/afløbsledninger mv. indeholder økonomiske forpligtelser. 09.05.1904 Dokument om vej m.v. Indeholder økonomiske Forpligtelser. Resp. lån i offentlige midler. 11.07.1904 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. 20.03.1905 Dokument om fælles brandmur/gavl m.v. 10.11.1947 Luftfartsændringer i 25 m højde over terræn eller derover kræves tilladelse af ministeriet for offentlige arbejder. 18.11.1976 Dokument om fællesanlæg m.v. 18.08.1987 Dokument om transformerstation/anlæg m.v. ikke til hinder for prioritering. 23.01.1995 Dokument om fjernvarme/anlæg m.v. 02.04.1998 Deklaration om fællesforsyning med vand. Ikke til hinder for prioritering. 06.10.2003 Dokument om byggetilladelse og vilkår herfor m.v. 12.03.2004 Dokument om udbetalt erstatning for ombygningstab og
evt. tilbagebetaling af denne 26.04.2006 Byrde. Tillæg til dokument om elforsyning/transformeranlæg nu: Københavns Energi Holding A/S. Påtaleberettiget er KE Transmission og DONG Energy. 30.09.2008 Deklaration angående fælles gårdanlæg m.v. Matr. nr. 1326 Udenbys Vester Kvarter, København: 06.06.1898 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. 09.05.1904 Dokument om forsynings-/afløbsledninger mv. indeholder økonomiske forpligtelser. 09.05.1904 Dokument om vej m.v. Indeholder økonomiske Forpligtelser. Resp. lån i offentlige midler. 11.07.1904 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. 20.03.1905 Dokument om fælles brandmur/gavl m.v. 10.11.1947 Luftfartsændringer i 25 m højde over terræn eller derover kræves tilladelse af ministeriet for offentlige arbejder. 18.11.1976 Dokument om fællesanlæg m.v. 03.08.1989 Dokument om byggetilladelse og vilkår herfor m.v. 19.01.1993 Dokument om byggetilladelse og vilkår herfor m.v. 23.01.1995 Dokument om fjernvarme/anlæg m.v. 02.04.1998 Deklaration om fællesforsyning med vand. Ikke til hinder for prioritering. 12.03.2004 Dokument om udbetalt erstatning for ombygningstab og evt. tilbagebetaling af denne 30.09.2008 Deklaration angående fælles gårdanlæg m.v. Servitut af 12.03.2003 - Dokument om udbetalt erstatning for ombygningstab og evt. tilbagebetaling af denne er rekvireret og gennemgået. I servitutten, der vedrører byfornyelsen, er angivet: Såfremt ejendommens nuværende status som andelsboligforening inden 30 år fra byggearbejdernes afslutning den 30. juni 2003 ændres og ejendommens økonomi herved forbedres, kan den udbetalte erstatning af Københavns Kommune, Plan & Arkitektur, helt eller delvist kræves tilbagebetalt. Tilbagebetalingskravet påhviler den, der er ejer af ejendommen, når dennes status ændres, og beløbet opkræves med tillæg af renter fra overtagelsesdagen til betaling sker. Ved ophør af andelsboligforeningen kan der derfor være økonomiske forpligtelser, som pt. ikke indgår i vores beregning. Der er ikke foretaget gennemgang af ejendommens øvrige servitutter og ikke rekvireret kommunalt ejendomsoplysningsskema. Der tages forbehold for, at servitutterne og de kommunale ejendomsoplysninger
måtte indeholde bestemmelser, som er usædvanligt belastende for ejendommen. Beskrivelse: BELIGGENHED: Den vurderede ejendom har en attraktiv beliggenhed på Vesterbro i kort afstand fra København Centrum. Ejendommen er beliggende i et boligområde. Ejendommen er beliggende tæt på indkøbsmuligheder ved Søndre Boulevard og offentlige transportmuligheder. GRUNDEN: Grunden følger ejendommen og bag bygningerne findes et gårdareal. Gårdarealet er renoveret af kommunen i 2009 og vedligeholdes af et fælles gårdlaug. BEBYGGELSEN: Bebyggelsen er opført i 5 etager excl. tagetage og kælder. Adgang til ejendommen er fordelt på 5 opgange. Under bygningen forefindes en kælder der anvendes til opbevaring, boilerrum fra 1997, cykelkælder m.v. Kælderen fremstår tør. Det ene loft i kælderen er pt. understøttet af soldater under porten. Foreningen oplyser at dette skyldes kørsel med tunge gravemaskiner i forbindelse med gårdrenoveringen. Kælderens lofter er isoleret mod stueetagen i 2003. Der er i ca. 1990 lagt nyt skifereternittag. Tagetagen anvendes til opbevaring og tørrerum. Etagen er isoleret mod lejlighederne på 5. sal. Der er god lofthøjde i tagetagen, og det skønnes, at der kan indrettes beboelse i en del af etagen. Der er i 2012 opsat branddøre i loftetagen. Bygningen er udført i røde mursten med hvide borter mod gade og pudsede murstensfacader mod gård. Den nederste etage på facade mod gade er pudset til og med stueetagen. Gadedørene er fra 2008 og forsynet med dørtelefon. Vinduer er termovinduer fra 2003. Ejendommen opvarmes med fjernvarme og har nyere fjernvarmeanlæg. Der er etableret centraludsug i ejendommen. Der er etableret nye badeværelser i samtlige lejligheder i ejendommen. Der er etableret nye køkkener i forbindelse med byfornyelsen i nogle af lejlighederne. Der er i 2003 etableret fælles tagterrasse på ejendommen. Trapper i lakeret træ. De bærer præg af slid og ælde og trænger generelt til renovering. Trappeopgangene er malede. De trænger delvist til maling.
Ejendommen fremtræder generelt i almindelig vedligeholdelsesmæssig stand, og der må påregnes, at der løbende skal ske vedligeholdelsesarbejder på ejendom. VALUAREN anbefaler, at der løbende sker teknisk gennemgang af ejendommen, og der bliver udarbejdet en vedligeholdelsesplan. Miljøforhold: Teknisk forsyning: Ejendommen er miljømæssigt områdeklassificeret som lettere forurenet, hvilket ikke vurderes at have betydning for ejendommens markedsværdi, da der er sket en generel registrering for ejendomme beliggende i byområder. Vand: Tilsluttet alment vandværk. Fællesafregning. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Kloak: Kloakeret til offentligt anlæg. Anlægsgæld forudsat kr. 0. El: Tilsluttet offentligt elværk. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Varme: Opvarmning sker med centralvarme med fjernvarme som varmekilde. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Vej og fortov: Ejendommen er beliggende ved offentlig vej. Anlægsgæld forudsat kr. 0. Ejendomsværdi: Ejendommen er den 1. oktober 2012 vurderet til: Ejendomsværdi kr. 56.000.000 heraf grundværdi kr. 5.670.000
Driftsudgifter: Driftsudgifterne er anslået jævnfør foreningens regnskab/budget samt normtal fra Huslejenævnet. Driftsbudget, anslået: Ejendomsskatter og afgifter 2013 135.096 Vand 116.642 Renovation 80.044 Vicevært og snerydning 72.773 Varmeregnskab/vandregnskab 15.000 El 43.315 Vaskeri indtægt -29.246 Gårdlaug 70.160 Forsikring og abonnemeter 50.124 Administration 112.500 Udvendig vedligeholdelse 18 3.652 kvm a kr. 66 241.032 Udvendig vedligeholdelse 18 b 3.652 kvm a kr. 59 215.468 Udvendig vedligeholdelse 18 107 kvm a kr. 66 7.062 Udvendig vedligeholdelse 18 b 107 kvm a kr. 59 6.313 Årlige udgifter anslået i alt 1.136.283 I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse kan vi anbefale, at foreningen vurderer evt. at foretage hensættelser til renovering/ vedligehold af ejendommen og tager højde for disse ved opgørelse af andelskronen. Lejeindtægter: Ejendommen er underlagt Boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse, jf. 5, stk. 1 og 5, stk. 2. Boliglejen er således fastsat med baggrund i et skønnet omkostningsbestemt lejebudget med tillæg af skønnede forbedringsforhøjelser, eksklusiv individuelle forbedringsforhøjelser. De individuelle forbedringer kan fx være modernisering af køkken og bad m.m. Der foreligger ikke fuldstændige oplysninger fra andelsboligforeningen eller administrator om den lejeretlige andel af de regnskabsmæssige forbedringsforhøjelser på ejendommen, hvorfor der ved beregning af den omkostningsbestemte leje er foretaget skønnede beregninger af forbedringsforhøjelser. Lejeindtægter: 1.215 kvm boliger á kr. 1.050 kr. 1.275.750 (15 stk. med nyt køkken og bad) 2.437 kvm boliger á kr. 750 kr. 1.827.750 (30 stk. med nyt bad) 107 kvm erhverv kr. 85.600 I alt: kr. 3.189.100
På grund af boligreguleringslovens restriktive bestemmelser er lejeniveauet relativt lavt i denne ejendom. Ved vurderingen er forudsat, at deposita for lejemålene udgør 6 måneders leje, ca. kr. 1,6 mio. Forudsætninger: Vurderingen er foretaget under forudsætning af, at ejendommen i sin helhed er lovligt opført, indrettet og benyttet, samt at ejendommens installationer er lovlige og fuldt funktionsdygtige. Ejendommen vurderes ud fra retspraksis, hvilket vil sige, at der forefindes en ledig lejlighed. Det forudsættes, at kommunalt oplysningsskema ikke indeholder oplysninger, der belaster ejendommen økonomisk. Vi har i vurderingen forudsat et beløb til forbedringsforhøjelser indeholdt i den omkostningsbestemte leje. Beløbet er skønnet, og vi tager forbehold for dette, da det ikke har været muligt at fremskaffe de konkrete økonomiske oplysninger. Vi har skønnet andelen af fuldt renoverede lejligheder (nyt køkken og bad) og andelen af delvist renoverede lejligheder (nyt bad) efter byfornyelsen, da der ikke foreligger en præcis opgørelse. Dette skøn vedrørende fordelingen af lejlighederne (renoveret/delvist renoveret) kan påvirke ejendomsværdien væsentligt, hvis skønnet senere viser sig ikke at være korrekt. Vi tager forbehold for dette. Ejendommen vurderes som en investeringsejendom, og investor skal være indstillet på at bære et likviditetsunderskud i en periode i forventning om senere at kunne øge lejeniveauet i ejendommen, hvilket afspejles i det startafkast, vi vurderer at kunne afsætte ejendommen til. Konklusion: Følgende synspunkter er lagt til grund for værdifastsættelsen: Ejendommen er beliggende på Vesterbro. Ejendommen fremstår generelt i almindelig vedligeholdelsesmæssig stand. Ejendommen indeholder lejestigningspotentialer ved istandsættelse af lejlighederne m.m. Vurdering: Ejendommens handelspris før tillæg af værdien af en ledig lejlighed samt loftrummet vurderes til kontant kr. 56.000.000. Dette svarer til et startafkast på ca. 3,75 % p.a.
Vurderingen svarer til en pris pr. kvm bygning på ca. kr. 14.900. Vurderingen tillægges værdien af en ledig lejlighed, jf. retspraksis. Vi har ud fra vores beregninger skønnet værdien til kr. 400.000. Vurderingen tillægges endvidere værdien af loftrummet, der skønnes at kunne afsættes til kr. 2.000.000 ved opførelse af boliger. Endvidere tillægges værdien af 8 altaner afholdt af beboerne selv med ca. kr. 2.100.000. Dette giver en samlet handelspris på kontant kr. 60.500.000, men idet ejendommens beboere selv har bekostet altanerne, trækkes disse ud af vurderingssummen. Altanernes værdi skønnes til kr. 2.100.000. Ejendommens handelspris vurderes til i alt kontant kr. 58.400.000,- skriver kroner femttiottemillioner-firehundredetusinde 00/100. Analyse: Vurderingssummen afspejler den aktuelle markedsværdi for investeringsejendomme, hvor der p.t. er et stigende antal ejendomme i udbud og pressede markedspriser. Markedet for investeringsejendomme er p.t. trægt, da det er yderst vanskeligt at opnå finansiering. Der kan ske yderlige prisfald på ejendomme, hvis det økonomiske klima, herunder finansieringsmulighederne, bliver mere ugunstige for investeringsejendomme. Det har ikke været muligt at finde umiddelbare relevante handler at sammenligne med, da markedet pt. bærer præg af meget få handler, hvor der typisk er indbygget en form for finansiering. Hertil sælges boligudlejningsejendomme oftest med en blanding af renoverede og ikke renoverede lejligheder, hvor afkastprocenten typisk er højere end i ejendomme med fuldt udviklingspotentiale, dvs. uden renoverede lejligheder. Af de få markedsrapporter, hvor der indgår oplysninger om salg af boligudlejningsejendomme, fremgår prisniveauet i området til at være ca. kr. 10.000-14.000 pr. kvm afhængig af beliggenhed, stand, lånemulighed m.m. Vi har dog fundet standen, beliggenheden samt fortsatte udviklingsmulighed for indeværende ejendom over gennemsnittet. Derfor vurderes ejendommen til kr. 14.900 pr. kvm. Ca. 2/3 af lejlighederne vil, når de er ledige, kunne forbedres efter Boligreguleringslovens 5, stk. 1 og 2, hvilket kunne medføre, at lejeniveauet kunne hæves til ca. kr. 900-1.300 pr. kvm alt afhængig af forbedringernes omfang og pris. En forhøjelse af lejeniveauet efter istandsættelse til fx ca.