Høringsnotat vedrørende forslag til lokalplan 2017-2 Boliger på P.U. Bruuns Vej, Faaborg Høringsperiode: 16. maj 18. juli 2017 Sag nr. 01.02.05-P16-4-17 Der er indkommet 4 høringssvar i den offentlige høring. Dato: 1. august 2017 Nedenfor er høringssvarene (indsigelser/bemærkningerne) gennemgået med henholdsvis et resume af indholdet, kommunalbestyrelsens svar på henvendelsen og indstillingen til hvilke ændringer henvendelsen foranlediger i forslaget. Ud over disse rettelser er der i det endelige forslag rettet redaktionelt. Eksempelvis datering, stave/slåfejl og andre opdateringer. nr. Indsiger Høringssvarets indhold Kommunalbestyrelsens svar Ændring i lokalplanen 1 Karen Middelbo Buch-Olsen og Henrik Middelbo Andersen, P.U. Bruuns Vej 1 Indsigergruppen ønsker at lokalplanen forkastes. De mener at: Med 53 underskrifter fra beboere P.U. Bruuns-vej og Hempel Plougs Vej A. Forslaget ikke opfylder formålet om at sikre et sammenhængende harmonisk boligkvarter, idet det grønne område netop er med til at sikre et harmonisk boligkvarter hvor der er luft og rum, i et boligområde, hvor husene ligger tæt. Det er arealet, som giver den gode sammenhæng der er imellem Peter Wessels Vej, P.U. Bruuns Vej og Betzyslyst hvor der er plads til samvær og leg. Mener ikke der er brug for byfortætning i dette område. I forhold til de øvrige byområder i Faaborg det vil forringe områdets attraktivitet i forhold til fx Hans Rasmussens Have og Saugstedlund. Det er primært er grønt byområde på grund af det grønne areal (lokalplanområdet) og efterfølgende vil området være mindre grønt. A. Kommunalbestyrelsen finder at 3 fritliggende boliger er en harmonisk sammenhæng mellem rækkehusene mod øst og de større parcelhusgrunde mod vest. Med 3 fritliggende boliger i haver, vil der fortsat være et stort grønt præg i området. Haverne er et væsentligt bidrag til et grønt præg. Byfortætning skal ses i forhold til byen som helhed og vurderes ud fra de enkelte arealers muligheder og omgivelser. Arealet har siden bebyggelsen startede været udlagt til institution. Kommunalbestyrelsen finder at etablering af 3 boliger er en mindre ændring i forhold hertil og at området fortsat vil være et attraktivt område at bosætte sig i. B. Friarealet der benyttes af Peter Wessels Vej, Betzyslyst og P. U. Brunns Vej fjernes og der vil ikke være friarealer tæt på. Boldbanerne ved TIF er primært for større børn og arealerne omkring Margrethevang er private. C. Det er netop på grund af det grønne område at Området fremtræder i dag grønt og indbydende og en udstykning vil påvirke negativ. B. Set som helhed er der efter kommunalbestyrelsens vurdering en god dækning med friarealer i byområdet. Det aktuelle areal har desuden siden bebyggelsen ved P.U. Bruuns Vej startede været udlagt til bebyggelse (institution) og ikke en del af områdets friarealsstruktur. C. Det refererede citat henviser til områdets grønne helhedspræg. Dette er ikke specielt rettet mod fælles friarealer. Det grønne indtryk fremkommer især ved, at områdets boliger har haver med levende hegn og større træer.
D. Det er vigtigt at tiltrække nye borgere, men endnu mere vigtigt at sikre attraktive forhold for de bestående borgere. E. Lokalplanen understøtter ikke det grønne, men inddrager det. Der er ikke mange grønne arealer og der vil blive længere til dem der er. F. Arealet er et aktiv for området og har været det i mere end 30 år. Det har skabt mulighed for sikker leg og aktiv udfoldelse for områdets børn. Beliggenheden har gjort at områdets beboere har kunnet mødes på tværs. En social vigtig funktion og dermed haft betydning for bosætning i området. Konklusion Ønsker at lokalplanen ikke godkendes så det forbliver grønt område til gavn for området. Hvis det mod forventning godkendes skal de negative påvirkninger begrænses mest muligt ved: a. At fastholde en del af området som grønt område b. Ikke at tillade byggeri i mere end 1 etage eller høj rejsning på taget D. Kommunalbestyrelsen finder, at området med 3 nye boliger fortsat er et attraktivt område. E. Se A og C F. Kommunalbestyrelsen er opmærksom på at det naturligvis opfattes som en forringelse for nærområdet, når der sker en ændring i forhold til det man i mange år har vænnet sig til. Set som helhed er der efter kommunalbestyrelsens vurdering en god dækning med friarealer i byområdet og fortsat mange muligheder i området til at mødes på tværs og skabe gode sociale sammenhænge. a. Kommunalbestyrelsen finder at den foreslåede udstykning i 3 grunde med frit liggende boliger passer ind i området og udlæg af et mindre friareal ikke er nødvendig i forhold til nærheden af andre friarealer. Herunder også hensyntagen til udgifter til vedligehold i forhold til den forventede anvendelse. b. For at fastholde en ensartethed i området ønsker kommunalbestyrelsen at fastholde mulighed for samme bygningshøjde på de 8,5 m, som også er højdegrænsen i de omkringliggende boligområder. c. Ikke at tillade høj beplantning c. En varieret beplantning også med træer er ønskeligt for at fastholde det grønne præg. Da arealet er forholdsvis fladt beliggende i samme kote som omkringliggende boliger vil bebyggelseshøjde ikke have væsentlig indflydelse på udsynet. d. Mindske påvirkningen af andre ejendommes udsyn, fx ved ikke at tillade byggeri i vejskel mod rækkehusene på P.U. Bruuns Vej d. For at sikre en åben grøn karakter mod vejene finder kommunalbestyrelsen at det er god ide, at der indarbejdes en byggelinje på 5 m fra vejskel. 6.4 ændres fra Bebyggelse skal holdes mindst 5 m fra skel mod sti, som vist på bilag 2. til: Al bebyggelse skal holdes mindst 5 m fra skel mod vej og sti, som vist på bilag 2. Desuden ændres Ad 6.4 fra: Bebyggelse skal opføres 2
mindst 5 meter væk fra stien for at mindske indbliksgener og for at bevare kvarterets grønne struktur. Stien er en vigtig rekreativ forbindelseskorridor, der giver adgang til et offentligt fællesareal. Til: Bebyggelse skal opføres mindst 5 m fra vej og sti for at bevare kvarterets grønne struktur ved at sikre en åben og grøn karakter mod vej og sti. Desuden sikre afstand mellem bebyggelserne for at mindske indbliksgener. Stien er en vigtig rekreativ forbindelseskorridor, der giver adgang til et offentligt fællesareal. 2 Per B. Rasmussen P.U. Bruuns Vej 12 Indsiger fremhæver at arealet har stor værdi for ham som beboer på en ikke ret stor grund. Arealet bruges til mange former for aktiviteter og der er ikke et areal i nærheden der giver os disse muligheder.. Foreslår som alternativ, at det grønne areal mellem Peder Skrams Vej og Peter Wessels Vej, sammen med den nedlagte busholdeplads inddrages til udstykning af 2 grunde. (Der er vedlagt skitse se sidst i dette notat). Se høringssvar 1 F. Med hensyn til de foreslåede alternativer er der forskellige bindinger på dem og kommunalbestyrelsen finder ikke at de på nuværende tidspunkt kan anvendes til boliger. Arealerne er henholdsvis udlagt som friareal og busholdeplads i henhold til lokalplan 6.115. 3 Karen Middelbo Buch-Olsen og Henrik Middelbo Andersen, P.U. Bruuns Vej 1 Indsiger mener at lokalplanen ikke skal godkendes da: A. Lokalplanen strider mod kommuneplanens intentioner om friluftsliv, fordi beboernes udfoldelsesmuligheder begrænses. Der henvises til målsætninger for friluftsliv. A. Kommuneplanens målsætninger om friluftsliv, har fokus på at tilbyde et bredt spektrum af natur- og friluftsoplevelser af høj kvalitet. Nye boliger i Faaborg Vest vil have en god tilgængelighed både til natur og byens faciliteter. B. Lokalplanen strider mod kommuneplanens generelle rammebestemmelser om at planlægning skal sikre adgang til fælles lege og opholdsarealer. Der beskrives kun eksisterende forhold og det er ikke ta- B. Dækning med friarealer ænders ikke med lokalplanen. Lokalplanen ænder planmæssigt områdets status fra institution til boliger. Der vurderes ikke at de 3 ekstra boliger giver behov for mere fællesareal end der 3
get konkret stilling til størrelsen af legearealer heller ikke i forbindelse med udstykningen af Peter Wessels Vej. Hvis arealet inddrages til beboelse, vil området være i underskud. Fællesarealerne bliver fjertliggende og kræver krydsning af trafikeret vej. Reglerne for nye områder bør også gælde for eksisterende områder. (Vedlagt kortbilag med angivelse af friarealer og til hvem disse henvender sig). er i forvejen. Ud over de på bilaget viste friarealer er der også friarealer ved Margrethevej og Øhavsskolen. Friarealerne ligger spredt i bydelen og nogle beboere har naturligt længere til friarealer end andre. Kommunalbestyrelsen vurderer at de i jeres tilfælde 140 m til grundejerforeningens friareal med krydsning af en mindre boligvej er acceptabel. C. Begrunde udstykningen med byfortætning synes en overfortolkning af kommuneplanen, hvor der nævnes større konkrete områder. Henviser i stedet til udstykning mod vest ved Bjernevej/Johan Rantzaus Vej. C. Byfortætning skal forstås bogstavligt og overvejes alle steder i byen. Kommuneplanen nævner nogle af de større arealer som eksempler, men byfortætning omfatter også et forhold som her, hvor en byggegrund, der var reserveret til institution, ændres til boliger. Kommunalbestyrelsen finder at boligudviklingen i Faaborg skal ske dels ved byfortætning og ny by udbygning i den østlige del af byen ved Alleskovvej. Arealet ved Bjernevej/Johan Rantzaus Vej skal fortsat være reserveret til ferieformål for at have den mulighed for udvikling tæt ved vand og by. 4 Dan Olsen Formand Grundejerforening Peter Wessels Vej Indsigere fremhæver at området har ligget urørt siden udstykningen i 1980, der udlagde arealet til daginstitution. Derfor har det fungeret som en del af en grøn kile med mulighed for aktivitet og ophold, sammen med området ved Magrethevang og Saugstedlund. Samlet er det en del af områdets attraktionsværdi. Derfor ønsker de ikke at lokalplanen gennemføres. Indsigere mener at: Kommunalbestyrelsen er opmærksom på at det naturligvis opfattes som en forringelse for nærområdet når der sker en ændring i forhold til det man i mange år har vænnet sig til. A. Gennemførelsen af lokalplanen vil fortætte kvarteret på en uønsket måde der ødelægger det grønne udtryk og 3 grunde på 700-750 m² ikke passer ind i områdets struktur. Gennemførelsen af planen vil resultere i en mindre ejendomsværdi på de tæt ved liggende huse. A. Kommunalbestyrelsen finder at områdets grønne udtryk i det væsentlige er båret af de grønne haver med enkeltstående træer i området. Med en blanding af tæt-lav bebyggelse på små grunde mod øst og åben-lave boliger på mellem 700-1.100 m² mod vest passer de 3 grunde ind i områdets struktur. B. Hvis lokalplanen gennemføres bør de følgende krav stilles i lokalplanen: a. Bygningshøjde må ikke overstige 6,5 m af hensyn til skygge og indsigtsgener for de omboende b. Beplantning må ikke overstige en højde på 5 m B. a. og b. Kommunalbestyrelsen at bebyggelsen skal have de samme højdebestemmelser som i de omkringliggende lokalplaner. Da arealet er beliggende i samme kote som omkringliggende boliger vil bebyggelseshøjde ikke have væsentlig indflydelse på ud- 4
c. Hække må ikke etableres som bøgehæk af hensyn til gener i forbindelse med bladskifte. d. Husene skal placeres så de følger de nuværende rækkehuses byggelinjer e. Det bør overvejes, at reducere antallet af parceller til 2 for at bevare det grønne indtryk af området synet. Skyggepåvirkning fra bygningerne vil heller ikke være væsentlige for de nærliggende hus, da arealet er omkranset af vej og sti og dermed sikrer en afstand til de eksisterende boliger. Der indføjes en yderligere afstand mod vej for at sikre det åbne præg. Se høringssvar 1 a. c. Kommunalbestyrelsen finder ikke at der skal være særlige bestemmelser for plantevalg i forhold til de tilstødende boligområder. d. Kommunalbestyrelsen finder at forslaget om at følge rækkehusenes orientering med fordel kan indarbejdes i planen. En direkte fortsættelse af byggelinjerne vil dog være en uhensigtsmæssig binding for placering af boliger på grundene. Fastlæggelsen af længderetning på bebyggelsen og krav om afstand til skel betyder at den maksimale byggemuligheden ved et 9 m bredt længehus vil være ca. 135 m² i et plan og ca. 220 m² med udnyttet tagetage. e. Kommunalbestyrelsen finder at 3 grunde er en passende overgang mellem rækkehusene mod øst og de større parcelhusgrunde mod vest. Desuden er der i ønsket om byfortætning, at der skabes flest mulige boliger. Til 6.2 sidste sætning ændres fra: Boliger skal udføres som længehuse. til: Boliger skal udføres som længehuse med øst-vestlig længderetning. Til Ad 6.2 tilføjes: Derfor er også fastlagt at den nye bebyggelse skal følge længderetningen på rækkehusbebyggelsen. 5
Skitse optegnet i henhold til høringssvar 2 Bilag fra høringssvar 3 6