Ejendomsinvestering og finansiering Dag 3 1
Ejendomsinvestering og finansiering Undervisningsplan Introduktion Investeringsejendomsmarkedet Teori- og metodegrundlag Introduktion til måling af ejendomsafkast Rentesregning Investeringens fordelagtighed I Cash-flow Investeringens fordelagtighed II Levetidskalkuler Strategisk investering og mål Måling af ejendomsafkast Direkte afkast, værditilvækst, totalt afkast. Værdiansættelse af ejendomme Finansiering af fast ejendom Risiko Porteføljeteori Opsamling og spørgsmål 2
Levetidskalkuler 3
Økonomisk levetid Der skelnes mellem teknisk og økonomisk levetid Den tekniske levetid er den tid, det rent teknisk er muligt at fortsætte med udstyret/investeringen Den økonomiske levetid er den tid, hvor det rent økonomisk lønner sig at fortsætte med udstyret/investeringen Den økonomiske levetid kan aldrig overstige den tekniske 4
Opstilling af kalkulen Ved opstilling af levetidskalkuler er det indtægter og omkostninger i stedet for ind- og udbetalinger, der skal bruges Driftsindtægter Anlæggets værdiforringelse (Afskrivning) Offeromkostning i form af rentetab Drift og vedligeholdelse Andre omkostninger 5
Tre typer af levetidskalkuler Økonomisk levetid Aktiviteten ophører, når det ikke længere er rentabelt at fortsætte med eksisterende kapitalapparat/investering Identisk genanskaffelse Produktionen fortsætter med identisk kapitalapparat, der genanskaffes, når det er økonomisk optimalt at skifte Udskiftning til nyt og bedre Produktionen fortsætter, men med forbedret kapitalapparat når det er økonomisk at udskifte 6
Økonomisk levetid for enkelt investering Kr. Marginalindtjening pr. tidsenhed Marginalomkostninger pr. tidsenhed Tid Stop 7
Beregningsskema til økonomisk levetid Akk. Kap.værdi Netto = MR-MC Marginalindtje ning (MR) Marg.omk. (MC) i alt Drift & vedl. Rentetab Værditab Scrapværdi Periode 0 1 : : : : 8
Økonomisk levetid Eksempel 5.1 nyt produktionsanlæg År Scrapværdi Værditab Rentetab Drift & ved. Omk. i alt DB Netto k0 Akk. K0 0 2.000.000 MC MR 1 1.400.000 600.000 200.000 125.000 925.000 750.000-175.000-159.091-159.091 2 980.000 420.000 140.000 143.750 703.750 682.500-21.250-17.562-176.653 3 686.000 294.000 98.000 165.313 557.313 621.075 63.763 47.906-128.747 4 480.200 205.800 68.600 190.109 464.509 565.178 100.669 68.758-59.989 5 336.140 144.060 48.020 218.626 410.706 514.312 103.606 64.331 4.342 6 235.298 100.842 33.614 251.420 385.876 468.024 82.148 46.371 50.713 7 164.709 70.589 23.530 289.133 383.252 425.902 42.650 21.886 72.599 8 115.296 49.413 16.471 332.502 398.386 387.571-10.815-5.045 67.554 9 80.707 34.589 11.530 382.378 428.496 352.689-75.807-32.150 35.405 10 56.495 24.212 8.071 439.735 472.017 320.947-151.070-58.244-22.840 11 39.547 16.949 5.650 505.695 528.293 292.062-236.231-82.797-105.637 12 27.683 11.864 3.955 581.549 597.368 265.777-331.591-105.655-211.292 9
Økonomisk levetid Eksempel 5.1 nyt produktionsanlæg 1.000.000 Kr. 900.000 Omk pr. år 800.000 700.000 600.000 DB pr. år 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 År 0 0 2 4 6 8 10 12 14 Producer så længe DB pr. år er større end omk. pr. år 10
Økonomisk levetid Eksempel 5.1 nyt produktionsanlæg 100000 Kr. Akkumuleret kapitalværdi 50000 0-50000 Stop 0 2 4 6 8 10 12 14 År -100000-150000 -200000-250000 Producer indtil den akkumulerede kapitalværdi er størst 11
Beregningsskema til identisk genanskaffelse Annuitet K0 k 0 Marginalomk. i alt Drift & vedl. Rentetab Værditab Scrapværdi Periode 0 1 k 0 = Nutidsværdien af periodens omkostninger K 0 = Den akkumulerede nutidsværdi af omkostninger Annuitet = Den akkumulerede nutidsværdi af omkostninger (K 0 ) lagt ud som en annuitet 12
Identisk genanskaffelse Eksempel 5.2 900.000,00 800.000,00 700.000,00 600.000,00 500.000,00 400.000,00 300.000,00 200.000,00 100.000,00 0,00 Gennemsnitsomkostninger pr. år Marginale omkostninger pr. år 7 år 0 2 4 6 8 10 År Omk i alt 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 7 år 8 år 9 år Producer til laveste annuitet 13
Beregningsskema til udskiftning til nyt og bedre Marg.omk. i alt Drift & vedl. Scrapværdi Gammelt anlæg: Rentetab Værditab Periode 0 1 Annuitet K 0 k 0 Marg.omk. i alt Drift & vedl. Rentetab Værditab Scrapværdi Nyt anlæg: Periode 0 1 14
Udskiftning til nyt og bedre Kr. Marginale omkostninger pr. tidsenhed for gammelt anlæg Min. gen. omk. pr. tidsenhed for nyt anlæg (min. annuitet) Tid Skift 15
De vigtigste pointer... Teknisk levetid Økonomisk levetid Identisk genanskaffelse Udskiftning til nyt og bedre 16
Målsætning for investeringer 17
Aktionærværdi Maksimering af formue beregnet som kapitalværdi af forventede fremtidige cash flow 18
Aktionærværdi Forudsætter: Relativt overskuelige strategier og investeringsbeslutninger Rationalitet 19
Investeringers kendetegn Komplekse Ikke rutineprægede Tidsmæssig begrænsning Usikkerhed Mange interessenter / stakeholders Ufuldstændig rationalitet 20
Investeringers beslutningsproces Begrænset informationsgrundlag Begrænset kapacitet til informationsbehandling Sekventiel (typisk færre alternativer ad gangen) og lokal alternativsøgning (lignende alternativer) 21
Investeringsbeslutninger Træffes i praksis ved satisfiering og under usikkerhed Søger at maksimere formuen beregnet som kapitalværdi af forventede fremtidige cash flow givet en række begrænsninger mht. rationalitet og kapacitet til informationsbehandling 22
Investeringsbeslutninger Processen omkring investeringsbeslutninger skal derfor optimeres Det gøres ved at gennemtænke strategiske optioner og mulige scenarier 23
De vigtigste pointer... Aktionærværdi Investeringens kendetegn Investeringens beslutningsproces 24
Internationale investeringer 25
Nogle drivkræfter bag internationale investeringer Adgang til vækstmarkeder Adgang til ressourcer Adgang til effektivisering af produktionen Optimering af leverandørkæden 26
Etableringsstrategier i internationale investeringer Akkvisition (hel eller delvis) Joint venture Greenfield (egen opbygning af virksomhed) 27
Etableringsstrategier i internationale investeringer Realoptionstilgangen er yderst relevant i internationale projekter fordi usikkerheden er større Beslutningsprocessen ofte ikke statisk rationel, men baseret på dynamisk tilpasning efterhånden som viden genereres og muligheder opstår 28
Realoptioner og internationale investeringer Internationale investeringer tillægges ofte højere risiko, og dermed højere kalkulationsrentefod. Dermed straffes internationale investeringer, fordi kapitalværdien alt andet lige reduceres Internationale investeringer bør anskues langt mere som realoptioner på mulige fremtidige scenarier af strategisk interesse for virksomheden En for ensidig fokus på traditionel statisk investeringskalkule risikerer at undervurdere potentielle internationale forretningsmuligheder 29
Særlige overvejelser Den politiske landerisiko En til tider utilstrækkelig og/eller mere uforudsigelig institutionel ramme (f.eks. lovgivning) En til tider svagere ressourcebase (human resources, distributionseffektivitet etc.) Kulturforskelle Valutakursudsving Valutakursrestriktioner Forskelle i skattesatser og skatteregler 30
De vigtigste pointer... Drivkræfter for internationale investeringer Etableringsstrategier Særlige overvejelser 31
info@ejendomsforeningen.dk Telefon: 33 12 03 30 Ejendomsforeningen Danmark Havnegade 4 8000 Aarhus C Nørre Voldgade 2 1358 København K 32