Egedal Kommune. Følsomhedsberegninger vedrørende finansiering af nyt rådhus. 1. Baggrund og formål

Transkript

1 Egedal Kommune Følsomhedsberegninger vedrørende finansiering af nyt rådhus 1. Baggrund og formål Nærværende notat gengiver resultaterne af de følsomhedsberegninger, der er gennemført som led i beskrivelsen af, hvordan opførelsen af et nyt rådhus påvirker økonomien i Egedal Kommune. Følsomhedsberegningerne er gennemført med udgangspunkt i de samme forudsætninger, der er anvendt i det tidligere udarbejdede notat af 14. september Følsomhedsberegningerne har til formål at vise, hvordan en ændring af centrale projektforudsætninger vil påvirke projektøkonomien, samt hvilke afledte konsekvenser ændringerne vil medføre i relation til Egedal Kommunes fremtidige indbetalinger til SOLTdepotet. I følsomhedsberegningerne i nærværende notat fokuseres der udelukkende på den model, hvor finansieringen af det nye rådhus foretages via SOLTdepotet. Følsomhedsberegningerne gengiver ændringer i følgende projektforudsætninger: Ændrede forudsætninger vedrørende anlægsomkostninger Ændrede forudsætninger vedrørende salgspris på eksisterende rådhuse Ændrede forudsætninger vedrørende renoveringsomkostninger Ændrede forudsætninger vedrørende rentespænd Ændrede forudsætninger vedrørende effektiviseringsgevinster (personaleomkostninger). Der er i beregningerne ikke taget højde for en eventuel positiv værdi af en alternativ udnyttelse af de eksisterende rådhusfaciliteter. Det skal ligeledes bemærkes, at nærværende notat udelukkende vedrører de forventede økonomiske konsekvenser for Egedal Kommune og således ikke beskriver eventuelle øvrige konsekvenser af et nyt rådhus, herunder konsekvenser for det daglige samarbejde, rådhuskultur, medarbejdertrivsel etc. 2. Følsomhedsberegninger Kommunaløkonomisk påvirkning (før finansiering) Følsomhedsberegningerne gengives nedenfor i forhold til, hvordan de enkelte ændringer påvirker den kommunale økonomi over projektets levetid (totaløkonomisk vurdering). Følsomhedsberegningerne (i de enkelte figurer) viser den akkumulerede økonomiske påvirkning sammenlignet med en videreførelse af de eksisterende faciliteter over hele projektets levetid, før der er taget højde for selve finansieringen. Følsomhedsanalysen på PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, CVRnr

2 kommunaløkonomien er som i notatet af 14. september 2011 beregnet ud fra en marginalbetragtning i forhold til at renovere de eksisterende rådhuse. 2.1 Følsomhedsberegninger Ændrede forudsætninger vedrørende anlægsomkostninger Såfremt et fremtidigt rådhus bliver dyrere eller billigere end de nuværende beregninger, har det betydning for den samlede projektøkonomi, herunder projektets rentabilitet. Samlede anlægsomkostninger på DKKm 180 Samlede anlægsomkostninger på DKKm 210 (base case) Samlede anlægsomkostninger på DKKm 240 Samlede anlægsomkostninger på DKKm 280. Som det fremgår af nedenstående graf vil en ændring i de forventede anlægsomkostninger medføre, at tilbagebetalingstiden forskydes/mindskes alt afhængigt, om anlægsomkostningerne bliver højere/lavere end først antaget. Figur 1: Følsomhedsberegning: Ændrede forudsætninger vedrørende anlægsomkostninger (50.000) () ( ) () kommunaløkonomisk gevinst DKKm 180 DKKm 210 DKKm 240 DKKm 280 Figur 1 viser, at projektøkonomien påvirkes af en ændring i forudsætningen om de forventede anlægsomkostninger, men projektet er fortsat rentabelt med undtagelse af et enkelt tilfælde. Ved alle følsomhedsberegningerne opnås der således en positiv akkumuleret likviditetspåvirkning for Egedal Kommune set over hele projektets levetid. Dette skyldes, at de økonomiske fordele forbundet med en realisering af projektet mere end 2 af september 2011

3 opvejer eventuelle øgede anlægsomkostninger. Såfremt der tages højde for den tidsmæssige placering af betalingerne (ved beregning af nutidsværdien af de fremtidige betalinger), vil en anlægsomkostning på DKKm 280 dog medføre, at investeringen ikke længere vil være rentabel set over en periode på 25 år. 2.2 Følsomhedsberegninger Ændrede forudsætninger vedrørende salgspris på eksisterende rådhuse Salgsprisen på de eksisterende rådhuse påvirker investeringsbehovet. En mindre salgspris vil således medføre et øget investeringsbehov i starten af projektperioden, idet en mindre del af anlægsomkostningerne kan finansieres gennem salg af de eksisterende rådhuse. Salgspris på eksisterende rådhuse: DKKm 0 Salgspris på eksisterende rådhuse: DKKm 15 Salgspris på eksisterende rådhuse: DKKm 30 (base case) Salgspris på eksisterende rådhuse: DKKm 60 Salgspris på eksisterende rådhuse DKKm 68. Nedenstående figur viser nogenlunde de samme resultater som ved en ændring af anlægsomkostningerne. En ændring i salgsprisen på de eksisterende rådhuse vil således medføre, at tilbagebetalingstiden forskydes/mindskes alt afhængigt af, om salgspriser bliver højere/lavere end først antaget. 3 af september 2011

4 Figur 2: Følsomhedsberegning Ændrede forudsætninger vedrørende salgspris på eksisterende rådhuse (50.000) () ( ) () kommunaløkonomisk gevinst DKKm 0 DKKm 15 DKKm 30 DKKm 60 DKKm 68 Figur 2 viser, at en ændret salgspris initialt påvirker projektøkonomien i år 2014, hvor rådhuse forventes solgt. En eventuel ændring af den forventede salgspris opvejes dog i alle følsomhedsberegningerne af de forventede fremadrettede økonomiske fordele for Egedal Kommune ved en realisering af projektet. 2.3 Følsomhedsberegninger Ændrede forudsætninger vedrørende renoveringsomkostninger En ændring af renoveringsomkostningerne vil alt andet lige påvirke vurderingen af, hvorvidt opførelsen af et nyt rådhus er en fornuftig investering. Renoveringsomkostningerne påvirker således den kommunale likviditet, såfremt de eksisterende faciliteter fortsat skal benyttes. En stigning i de forventede renoveringsomkostninger vil således være med til at forbedre projektøkonomien ved en opførelse af et nyt rådhus, idet denne bestemmes i forhold til omkostningerne ved fortsættelse af de eksisterende faciliteter (marginalbetragtning). Samlede renoveringsomkostninger på DKKm 60 Samlede renoveringsomkostninger på DKKm 80 Samlede renoveringsomkostninger på DKKm 82,5 Samlede renoveringsomkostninger på DKKm af september 2011

5 Figur 3 viser ændringerne i den forventede projektøkonomi ved ændrede forudsætninger i forhold til renoveringsomkostninger. Figur 3: Følsomhedsberegning Ændrede forudsætninger vedrørende renoveringsomkostninger (50.000) () ( ) () kommunaløkonomisk geinvst DKKm 60 DKKm 80 DKKm 82,5 DKKm 100 Som det fremgår af figur 3, vil ændrede forudsætninger i forhold til renoveringsomkostninger på de eksisterende rådhuse kun i begrænset omfang påvirke den samlede projektøkonomi. 2.4 Følsomhedsberegninger Ændrede forudsætninger vedrørende rentespænd Rentespændet mellem det forventede afkast på indestående i SOLTdepotet og leasingrenten (CIBOR 3 mdr.+ 0,2 %0,3 %) påvirker valg af optimal finansieringsstruktur, herunder om projektet bør finansieres gennem Kommunekredit eller SOLT. Størrelsen på rentespændet påvirker dog ikke, hvorvidt projektet er rentabelt eller ej, idet dette bestemmes uafhængigt af selve finansieringen. Rentespænd på 0,67 % Rentespænd på 1,34 % (base case) Rentespænd på 2,68 %. I beregningerne er det forudsat, at leasingrenten er konstant på 2,66%, hvorfor ændringer i rentespændet udelukkende antages at påvirke afkastet på SOLTdepotet. I figur 4 5 af september 2011

6 sammenfattes den forventede projektøkonomi, såfremt rentespændet ændrer sig. Som det fremgår, er projektøkonomien identisk i alle tre scenarier. Figur 4: Følsomhedsberegning Ændrede forudsætninger vedrørende rentespænd (50.000) () ( ) kommunaløkonomisk gevinst Rentespænd 0,67% Rentespænd 1,34% Rentespænd 2,68% Såfremt der tages udgangspunkt i den kommunaløkonomiske påvirkning efter finansiering, vil rentespændet dog have en betydelig effekt. I det følgende afsnit gengives de likviditetsmæssige konsekvenser for Egedal Kommune, såfremt forudsætningerne vedrørende størrelsen af rentespændet ændrer sig. 2.5 Følsomhedsberegninger Ændrede forudsætninger vedrørende effektiviseringsgevinster (personaleomkostninger) Såfremt de givne forudsætninger vedrørende effektiviseringsgevinster ændres, således at de forventede besparelser i personaleomkostninger bliver mindre eller større end først forudsat, har dette stor betydning for den forventede projektøkonomi. Dette skyldes især, at effektiviseringsgevinsterne påvirker projektøkonomien over hele projektets levetid og beregnes med udgangspunkt i nogle forholdsvis høje driftsomkostninger. Effektiviseringsgevinst på 0 % Effektiviseringsgevinst på 0,5 % pr. år de første fem år derefter forsat 2,5 % Effektiviseringsgevinst på 1 % pr. år de første fem år derefter fortsat 5 % (base case) 6 af september 2011

7 Effektiviseringsgevinst på 2 % pr. år de første fem år derefter fortsat 10 %. Figur 5 viser, at påvirkningen af projektøkonomien ændrer sig, såfremt der ændres i forudsætningerne vedrørende opnåelse af effektiviseringsgevinster i form af sparede personaleomkostninger. Figur 5: Følsomhedsberegning Ændrede forudsætninger vedrørende effektiviseringsgevinster () () kommunaløkonomisk gevinst Effektivisering 0% Effektivisering 0,5% Effektivisering 1% Effektivisering 2% Som det kan ses af figuren, vil en ændring af forudsætningerne vedrørende de fremtidige effektiviseringsgevinster have stor betydning for den samlede projektøkonomi. Såfremt der ikke realiseres nogle effektiviseringsgevinster som følge af en sammenlægning af rådhusfunktionerne eller der kun realiseres en effektivitetsgevinst på 0,5 % pr. år de første fem år, vil en opførelse af et nyt rådhus ikke være nogen god investering set ud fra et økonomisk perspektiv. Såfremt effektiviseringsgevinsterne bliver højere end ventet, vil det derimod ud fra et økonomisk perspektiv være en meget fornuftig beslutning at realisere et nyt rådhus. Selvom effektiviseringsgevinsterne har stor betydning, er det formentlig sammen med udviklingen i renteniveauet en af de budgetmæssige forudsætninger, som det er sværest at bestemme. Nedenfor beskrives mere udførligt, hvordan en ændring i forudsætningerne omkring effektiviseringsgevinsterne påvirker det løbende driftsbudget. 3. Følsomhedsberegninger Påvirkning af indbetalinger til SOLT Den forventede fremtidige indbetaling til SOLTdepotet ved finansiering af et nyt rådhus over SOLTdepotet bliver påvirket af ændringer i forudsætningerne anført nedenfor: Salgspris for eksisterende rådhuse Anlægsomkostninger for nyt rådhus 7 af september 2011

8 Rentespænd. Derudover påvirkes de samlede driftsomkostninger af evt. ændrede forudsætninger vedr. effektiviseringsgevinster. I følsomhedsberegningerne ses bort fra den alternative finansieringsmulighed via Kommunekredit. Følsomhedsberegningerne er foretaget med udgangspunkt i ændrede forudsætninger, som anført tidligere. Figur 6 nedenfor viser, hvordan disse ændringer i forudsætninger vil påvirke den ekstra årlige indbetaling til SOLTdepotet i perioden til 2018 samt størrelsen af den samlede årlige betaling (driftsomkostninger plus indbetalinger til SOLTdepotet relateret til finansieringen af et nyt rådhus). Figur 6: Følsomhedsberegning for ekstra indbetaling til SOLTdepotet og samlet betaling inklusiv driftsomkostninger Følsomhedstabel for ekstra årlig SOLT indbetaling samt samlet betaling inklusiv driftsomkostning Ændring i ekstra SOLT betaling Sam let betaling for drift og finansiering Ændring i ekstra SOLT betaling Sam let betaling for drift og finansiering 2016 Ændring i ekstra SOLT betaling Sam let betaling for drift og finansiering Ændring i ekstra SOLT betaling Sam let betaling for drift og finansiering 2018 Salgspris eksisterende rådhuse, DKKm (base case) (2.292) (2.337 ) (2.384) (2.432) (2.903) (2.961) (3.020) (3.080) Anlægsomkostninger nyt rådhus, DKKm 180 (2.383) (2.431) (2.480) (2.529) (base case) Rentespænd, %point 0, (1.145) (1.168) (1.191) ,34 (base case) ,68 (7.163) Effektivisering, % 0,0% ,5% ,0% (base case) ,0% Som det kan ses af figuren, vil en ændring af forudsætningerne vedrørende de fremtidige effektiviseringsgevinster have forholdsvis stor betydning for driftsøkonomien. Hvis Egedal Kommune realiserer effektiviseringer på 1 % (som anført ovenfor), vil den samlede betaling (driftsomkostninger plus indbetalinger til SOLT relateret til finansieringen af et nyt rådhus) i 2018, når effektiviseringerne er fuldt indfaset, være ca. DKKm 187. Er Egedal Kommune derimod ikke i stand til at realisere nogen effektiviseringsgevinst, vil den samlede betaling i 2018 være ca. DKKm 9 højere, svarende til en samlet betaling på ca. DKKm 196. Er Egedal Kommune på den anden side i stand til at realisere en effektivisering på 2 %, vil besparelsen i 2018 være på ca. DKKm 9,5, svarende til en samlet betaling på ca. DKKm 177,5. En ændring i rentespændet ændrer indbetalinger og afkast på SOLTdepotet i både det tilfælde, hvor der vælges at finansiere via Kommunekredit, og i det tilfælde hvor man vælger at finansiere via SOLTdepotet. Derfor er det ikke direkte sammenligneligt at vurdere en ændring i forudsætningen ud fra et enkelt år, og det er derfor nødvendigt at sammenligne over en årrække. En ændring i forudsætningen omkring rentespændet har mindre betydning end en ændring i de andre forudsætninger. Realiseres et rentespænd 8 af september 2011

9 på 0,67 % (depotafkast på 3,33 %), vil det med undtagelse af 1 medføre en lavere indbetaling til SOLTdepotet på ca. DKKm 1. Hvis man i stedet realiserer et rentespænd på 2,68 % (depotafkast på 5,34 %), vil den ekstra indbetaling til SOLTdepotet med undtagelse af øges med ca. DKK 2,5. 2 Vi gør opmærksom på, at hvis anlægsomkostningen for det nye rådhus ender på DKKm 280, vil det betyde, at depotforpligtelsen i anlægsåret () bliver overskredet med ca. DKKm 23. Det vil således ikke være muligt at trække hele anlægssummen fra SOLTdepotet, medmindre man indbetaler ekstra til depotet i dette år. Det er kun i anlægsåret, at deponeringsforpligtelsen vil være overskredet, og som følge af, at den ekstra indbetaling først igangsættes i, vil det ikke gøre nogen forskel at hæve den årlige indbetaling på dette tidspunkt og fremefter. 4. Konkluderende bemærkninger I dette notat er der opstillet en række følsomhedsberegninger på forskellige variable. Disse variable har hver især en forskellig indflydelse på projektøkonomien, hvor nogle er af mindre betydning, har andre kritisk indflydelse på projektøkonomien. Salgsprisen for de eksisterende rådhuse og ændrede forudsætninger vedrørende anlægsomkostninger har omtrent samme nettoeffekt på totaløkonomien. Selvom man skulle være nødsaget til at bortgive de eksisterende rådhuse uden at modtage provenu (svarende til et mistet provenu på DKKm 30), vil totaløkonomien fortsat være positiv. Stiger anlægssummen til DKKm 280, vil der ikke længere være en totaløkonomisk fordel ved at etablere et nyt rådhus. Derudover vil der ved en anlægsomkostning på DKKm 280 skulle indbetales ekstra på SOLTdepotet i anlægsåret, da deponeringsforpligtelsen vil blive overskredet. Effektiviseringsgevinsten er den mest kritiske forudsætning for det samlede projekt. Hvis man ikke er i stand til at realisere nogen effektiviseringer, vil der ikke være nogen totaløkonomisk gevinst ved at etablere et nyt rådhus. Er Egedal Kommune derimod i stand til at realisere 1 % eller 2 % i effektiviseringsgevinster, vil der være en totaløkonomisk gevinst ved at bygge nyt rådhus og samle de eksisterende i den nye bygning. Nærværende notat tager derudover som nævnt indledningsvis ikke højde for eventuelle organisationsmæssige effekter af en sammenlægning af de eksisterende rådhuse. Der tages heller ikke højde for eventuelle positive økonomiske gevinster ved udnyttelse af eksisterende bygninger ud over dem, der som anført sælges. 1 Årsagen til, at der er modsatrettet fortegn for betalingen for i forhold til 2016 og frem er, at den ekstra indbetaling til SOLTdepotet, som følge af det nye rådhus, er fastlagt i forhold til den nuværende betaling. Når den nuværende betaling forventes at blive nedsat fra 2016 og frem øges betalingen i relation til det nye rådhus tilsvarende. Dette giver en påvirkning i, der har modsat fortegn. 2 Der skal dog gøres opmærksom på, at ovenstående effekter kun er den marginale effekt på det ekstra indskud til SOLTdepotet ved finansiering af det nye rådhus over SOLTdepotet. Den ændrede forudsætning vedrørende rentespænd vil ligeledes påvirke størrelsen af Egedal Kommunes nødvendige indbetaling for at honorere de nuværende SOLTforpligtelser. Der er således to modsatrettede effekter af en ændring i rentespændet. Ved et mindre rentespænd vil effekterne være følgende: 1) mindre afkast på SOLTdepotet der medfører, at Egedal Kommune vil skulle indbetale relativt mere for at sikre, at der i 2030 er tilstrækkelige midler på SOLTdepotet, og 2) lavere implicit finansieringsomkostning og dermed indbetalinger fra Egedal Kommune ved finansiering af nyt rådhus over SOLTdepotet. Hvis rentespændet derimod øges, vil det i stedet have modsatrettede effekter. 9 af september 2011