141 Hadsten Kommune Lokalplan nr. samt Tillæg nr. 28 til Kommuneplanen LILLEÅEN ENGPARKEN SØNDERGADE ÅDALSPARKEN VESTERSKOVVEJ ØSTERVANGSVEJ KASTRUPS ALLE JUPITERVEJ NEDER HADSTENVEJ SØNDERGADE SKANDERBORGVEJ For ejendommen Kastrups Allé 12 i Hadsten til tæt-lav boligbebyggelse Juli 2002 Hadsten Kommune Vesselbjergvej 18 8370 Hadsten Tlf.: 8761 4000 Fax: 8761 4040 E-mail: hadstenkommune@hadsten.dk
Lokalplanens opbygning Lokalplanen er opdelt i 3 hovedafsnit Det første afsnit er redegørelsen, der indeholder en kort beskrivelse af formålet med lokalplanen, lokalplanens indhold og baggrunden for dens udarbejdelse. Det andet afsnit indeholder selve lokalplanbestemmelserne. Heri er bestemt hvor og hvordan, der må bygges, ejendommenes anvendelse, adgangsforhold m.v. I 3. og sidste afsnit redegøres der for lokalplanens forhold til anden planlægning. Herudover er der efter lokalplanens redegørelse indsat et tillæg til kommuneplanen til sikring af lokalplanens gennemførelse. 2
Indholdsfortegnelse... Side Lokalplanens redegørelse - Indledning...4 - Lokalplanens indhold...5 - Lokalplanens baggrund...5 Kommuneplantillæg nr. 28...7 - Eksisterende rammebestemmelser...7 - Fremtidige rammebestemmelser...8 - Vedtagelsespåtegning...8 Lokalplanens bestemmelser 1. Lokalplanens formål...9 2. Område og zonestatus...9 3. Områdets anvendelse...9 4. Udstykning...10 5. Vej-, sti og parkeringsforhold...10 6. Teknisk forsyning...10 7. Bebyggelsens omfang og placering...11 8. Bebyggelsens ydre fremtræden...11 9. Ubebyggede arealer...12 10. Støjforhold...12 11. Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse...12 12. Lokalplanens retsvirkninger...12 13. Grundejerforening...13 14. Vedtagelsespåtegning...14 Lokalplanens forhold til anden planlægning Kortmateriale - Kommuneplan...15 Kortbilag A Lokalplanområdet...6 Kortbilag B Eksisterende rammer i kommuneplanen...17 Kortbilag 1 Matrikulære forhold...18 Kortbilag 2 Lokalplankort...19 Kortbilag 3 Eksisterende terrænforhold...20 Kortbilag 4 Snittegninger...21 3
LOKALPLAN 141 Lokalplanens redegørelse Indledning Denne lokalplan indeholder bestemmelser for et 1.399 m 2 stort areal, beliggende Kastrups Alle 12, på hjørnet af Neder Hadstenvej i den sydlige del af Hadsten by. Lokalplanen udlægger arealet til tæt-lav boligbebyggelse. Lokalplanområdet omfatter alene ejendommen matr.nr. 3 ld Hadsten By, O. og N. Hadsten. Lokalplanområdet er beliggende i byzone inden for kommuneplanens rammeområde til boligformål, 5.B.3, Hammelvejkvarteret. Lokalplanområdet fremgår af oversigtskortet på side 6. Eksisterende forhold. Lokalplanområdet henligger i dag som en ubebygget grund. Terrænforholdene på ejendommen er således, at der mod Kastrups Alle 10 og mod vejarealet, Kastrups Alle er en skrænt ned på op til 1½ meter. Grunden er let kuperet med et fald på 1½ meter fra sydvest mod nordøst. Fremtidige forhold. Lokalplanen skaber mulighed for, at der inden for lokalplanområdet kan opføres tætlav boligbebyggelse i form af 5 boliger. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet må maksimalt udgøre 35. Bebyggelsen må opføres i 1 etage Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske til Kastrups Alle. Der etableres en fælles p-plads i lokalplanområdets sydøstlige hjørne. Der vil ske en terrænregulering således, at der graves af de eksisterende skrænter mod Kastrups Alle 10 og vejarealet, Kastrups Alle. 4
Lokalplanens indhold Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at skabe mulighed for, at der kan opføres tæt-lav boligbebyggelse indenfor lokalplanområdet. Lokalplanens baggrund Lokalplanudarbejdelsen sker på baggrund af et ønske fra ejeren af ejendommen Kastrups Alle 12 om at udnytte den knap 1.400 m2 store byggegrund til tæt-lav boligbebyggelse. Der er i øjeblikket en stor efterspørgslen efter sådanne mindre boliger tæt på centrum, især til anvendelse som seniorboliger. Lokalplanen har baggrund i et konkret projekt om opførelse af 5 seniorboliger på hver 90 m2. Boligerne tænkes opført som små sammenhængende boliger forskudt af hinanden og placeret i forskellige koter. Boligerne tænkes opført i røde mursten med pyramidetag, med en taghældning på 30 grader og med en tagbelægning af pap. Hver bolig har en sydlig og nordlig terrasse, og med et fællesareal med stisystem rundt om boligerne. Kortbilag 4 viser snittegninger af det konkrete projekt For at lokalplan 141 kan gennemføres skal der samtidig vedtages et tillæg til kommuneplanen. Tillægget omfatter en ændring af bestemmelserne således, at der kan tillades tæt-lav boligbebyggelse på ejendommen Kastrups Alle 12, med en bebyggelsesprocent på 35. Tillægget til kommuneplanen, benævnt nr. 28, er indsat på side 7. 5
Tillæg nr. 28 til Kommuneplan 1996-2008 Tillæg nr. 28 til kommuneplan 1996-2008 indeholder en tilføjelse benævnt g. til rammebestemmelserne for boligområde 5.B.3. Tilføjelse giver mulighed for at der kan opføres tæt-lav boligbebyggelse, med en bebyggelsesprocent på 35 på ejendommen matr. nr. 3 ld Hadsten By, O. og N. Hadsten beliggende Kastrups Alle 12, 8370 Hadsten. Tillægget er udarbejdet for at lokalplan nr. 141 kan gennemføres. De eksisterende kommuneplanrammer fremgår af kortbilag B. Eksisterende rammebestemmelser De gældende rammebestemmelser for lokalplanlægningen er gengivet herunder. For områderne: 5.B.1 Vestergadekvarteret 5.B.2 Vesterskovvejkvarteret 5.B.3 Hammelvejkvarteret 5.B.4 Ålykkevej 5.B.5 Østervangsvej 5.B.6 Toftevænget gælder følgende rammer for lokalplanlægningen: a. Områdernes anvendelse fastlægges til boligformål. Det vil sige åben-lav boligbebyggelse med tilhørende lokale serviceanlæg, f.eks. daginstitution, boliger for ældre, fælleshuse o.lign. samt mindre butikker til områdets daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. b. Ejendomme må ikke udstykkes med mindre grundstørrelser end 700 m 2. c. Bebyggelsesprocenten for ejendomme, hvis matrikulære areal er min. 700 m 2, må ikke overstige 25. På ejendomme, hvis grundstørrelse er mindre end 700 m 2, kan tillades en bebyggelsesprocent på max. 35. d. Bestemmelsen i stk. c gælder ikke for område 5.B.4. Her må bebyggelsesprocenten ved bebyggelsen af et ubebygget areal ikke overstige 50. e. Der må kun opføres eller indrettes 1 bolig på den enkelte grund. Der åbnes dog mulighed for i visse tilfælde, at opføre/indrette 2 boliger på grunde over 1.000 m 2. f. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1½ etager, og ingen del af bebyggelsen må hæves mere end 8,5 m over terræn. 7
LOKALPLAN NR. 141 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 141 omfatter alene ejendommen matr. nr. 3 ld Hadsten By, O. og N. Hadsten, beliggende Kastrups Alle 12 i Hadsten. Lokalplanen skaber mulighed for, at der inden for lokalplanområdet kan opføres tætlav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på op til 35. I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: - at skabe mulighed for at der kan opføres tæt-lav boligbebyggelse inden for lokalplanområdet. 2 Område og zonestatus Stk. 2 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter alene matrikel nr. 3 ld Hadsten By, O. og N. Hadsten, samt de parceller der efter den 3. april 2002 udstykkes fra ovennævnte matrikelnummer. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3 Områdets anvendelse Stk. 2 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse. Byrådet kan tillade, at der indenfor lokalplanområdet drives erhverv, som almindeligvis kan udføres i forbindelse med en bolig. Her tænkes der på erhverv af typen frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende erhverv samt dagpleje og lignende jævnfør Bygningsreglement for småhuse 1.1. Det er en forudsætning at: - erhvervsvirksomheden drives af den som bebor den pågældende ejendom, 9
- virksomheden efter byrådets skøn drives således, at ejendommens karakter af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter ikke brydes. - virksomheden ikke medfører væsentlige ulemper for de omkringboende, - virksomheden ikke medfører behov for parkeringsarealer som det ikke er rimeligt at indrette på den pågældende ejendom. Herudover må ejendommene ikke anvendes til nogen form for erhvervsvirksomheder. 4 Udstykning Udstykning af de enkelte boliger skal ske som sokkelgrunde med tilhørende terrasse og indgangsparti og med gående adgang til fælles p-plads. I forbindelse med beregning af bebyggelsesprocenten jf. 7 stk. 1 skal de enkelte grundes andel i fællesarealet medregnes. 5 Vej-, sti - og parkeringsforhold Stk. 2 Stk. 3. Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske til Kastrups Alle. Der etableres en fælles parkeringsplads med plads til 8 biler i den sydøstlige del af lokalplanområdet som angivet på kortbilag 2. Der er pålagt lokalplanområdet en oversigtslinie på hjørnet af Kastrups Alle og Neder Hadstenvej som vist på kortbilag 2. Inden for dette oversigtsareal er det ikke tilladt at opføre bebyggelse mv., og der må ikke forefindes noget, herunder beplantning der overstiger en højde på 0,8 m. 6 Teknisk forsyning Elforsyning Elforsyning af lokalplanområdet skal ske fra ELRO, Randers. Stk. 2 Varmeforsyning Nybyggeri indenfor lokalplanområdet skal opvarmes med Fjernvarme fra Hadsten Fjenvarmeværk. Stk. 3 Vandforsyning Vandforsyning af lokalplanområdet skal ske fra Neder Hadsten Vandværk. 10
Stk. 4 Kloakforhold Regn- og spildevand skal forberedes til at kunne separeres og tilsluttes det eksisterende offentlige kloaksystem. Stk. 5 Ledninger til el, vej- og stibelysning, telefon, fællesantenne m.v. skal udføres som jordkabler. 7 Bebyggelsens omfang og placering. Inden for lokalplanområdet må bebyggelsesprocenten ikke overstige 35. Stk. 2 Bebyggelsen må kun opføres i 1 etage, med en max. højde på 6,5 m over terræn. Stk. 3 Bebyggelsen skal placeres efter de principper der fremgår af kortbilag 2. Stk. 4 Stk. 5 Såfremt der opføres carporte/garager skal disse placeres på det areal der er udlagt til p-plads. Der kan ske en regulering af terrænet således, at der graves af de eksisterende skrænter mod Kastrups Alle 10 og mod selve vejarealet, Kastrups Alle. Herudover kan der ske mindre udjævninger af terrænet. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Indenfor lokalplanområdet skal tage på ny bebyggelse være ensfarvede og dækkes med enten sort tagpap, naturskifer, tegl- eller cementtagsten. Reflekterende materialer må ikke anvendes. Dette gælder ikke for glaserede tagsten der gerne må anvendes. Tagets hældning skal være minimum 25 grader. Stk. 2 Bygningernes ydermure skal fremtræde enten! som blank mur.! som pudsede eller vandskurede eller! med en træbeklædning Hvis ydermurene er pudsede, vandskurede eller forsynet med træbeklædning, må de kun gives farve inden for skalaen jordfarver og kystfarver. Stk. 3 Mindre bygninger som garager, udhuse miljøskure og lignende kan dog tilla- 11
des opført af andre materialer og med en anden taghældning end de ovenfor nævnte. Stk. 4 Stk. 5 Der må ikke i området opstilles beboelsesvogne, jernbanevogne, skurvogne m.v. (bortset fra byggeperioden). Skiltning og reklamering må kun finde sted med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 9 Ubebyggede arealer Stk. 2 Hegn mod veje må kun etableres som levende hegn 0.3 m fra skel. Ubebyggede arealer skal ved plantning, befæstelser eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. 10 Støjforhold I forbindelse med eventuel vurdering af støjbelastning i området, tages der udgangspunkt i lokalplanområdets anvendelse som åben lav boligbebyggelse. Støj fra eventuelle erhvervsmæssige virksomheder (liberale erhverv) i lokalplanområdet reguleres iht. Miljøstyrelsens vejledninger med udgangs punkt i vejledning nr. 5 1984, Ekstern støj fra virksomheder. 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Samtlige nye boliger indenfor lokalplanområdet skal tilsluttes de under 6 Teknisk forsyning anførte forsyningsselskaber. 12 Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 12
Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl. medmindre byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). 13 Grundejerforening Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Stk. 8 Såfremt boligerne inden for lokalplanområdet udstykkes som ejerboliger skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område. Grundejerforeningen skal oprettes når halvdelen af de bebyggede parceller er solgt. Grundejerforeningens formål er at varetage medlemmernes fælles interesse i forbindelse med de opgaver, der hører under foreningens område, herunder drift og vedligeholdelse af de indenfor lokalplanområdet beliggende stier og fælles p-pladser, samt fælles opholdsarealer. Grundejerforeningen er pligtig, efter påkrav fra Hadsten Kommune, til vederlagsfrit at overtage og tage skøde på de 13 stk. 3 anførte arealer og anlæg, når disse er anlagt. De forpligtigelser der er og måtte komme på disse arealer, påhviler herefter grundejerforeningen, herunder administration, renog vedligeholdelse, vintervedligeholdelse, supplerende beplantning m.v af de nævnte arealer og anlæg. Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. Grundejerforeningen kan varetage medlemmernes fælles interesser af enhver art i forbindelse med de ejendomme der hører under foreningens område. Grundejerforeningen er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved optagelse af lån at fremskaffe økonomiske midler, der er nødvendige for udførelsen og administration af foreningens opgaver, samt at kræve fornøden sikkerhed herfor. Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle ændringer skal godkendes af Byrådet. Stk. 9 Indtil grundejerforeningen er stiftet, foretages administrationen af de i 13 stk. 3 anførte arealer af ejeren af stamejendommen matr.nr. 3 ld Hasten By, O. og N. Hadsten.. 13
Lokalplanens forhold til anden planlægning. Kommuneplan I dette afsnit er gengivet de bestemmelser fra Kommuneplan 1996-2008, der vedrører lokalplanområdet. Lokalplanen omfatter en lille del af kommuneplanens rammeområde til boligformål 5.B.3, Hammelvejkvarteret. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. For at lokalplan nr. 141 kan gennemføres, skal der samtidig vedtages et tillæg til kommuneplanen. Tillæg nr. 28 til kommuneplan 1996-2008 indeholder en ændring af bestemmelserne således, at der kan tillades tæt-lav boligbebyggelse på ejendommen Kastrups Alle 12, med en bebyggelsesprocent på 35. Tillægget til kommuneplanen, benævnt nr. 28, er indsat på side 7. De eksisterende rammebestemmelser for lokalplanlægningen fremgår af nedenstående. Eksisterende rammebestemmelser De gældende rammebestemmelser for lokalplanlægningen er gengivet herunder. For områderne: 5.B.1 Vestergadekvarteret 5.B.2 Vesterskovvejkvarteret 5.B.3 Hammelvejkvarteret 5.B.4 Ålykkevej 5.B.5 Østervangsvej 5.B.6 Toftevænget gælder følgende rammer for lokalplanlægningen: a. Områdernes anvendelse fastlægges til boligformål. Det vil sige åben-lav boligbebyggelse med tilhørende lokale serviceanlæg, f.eks. daginstitution, boliger for ældre, fælleshuse o.lign. samt mindre butikker til områdets daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. b. Ejendomme må ikke udstykkes med mindre grundstørrelser end 700 m 2. c. Bebyggelsesprocenten for ejendomme, hvis matrikulære areal er min. 700 m 2, må ikke overstige 25. På ejendomme, hvis grundstørrelse er mindre end 700 m 2, kan tillades en bebyggelsesprocent på max. 35. 15
d. Bestemmelsen i stk. c gælder ikke for område 5.B.4. Her må bebyggelsesprocenten ved bebyggelsen af et ubebygget areal ikke overstige 50. e. Der må kun opføres eller indrettes 1 bolig på den enkelte grund. Der åbnes dog mulighed for i visse tilfælde, at opføre/indrette 2 boliger på grunde over 1.000 m 2. f. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1½ etager, og ingen del af bebyggelsen må hæves mere end 8,5 m over terræn. 16