ÅRSBERETNING 2003 færre skader og registrede svigt end tidligere konstruktioner og tage giver fortsat de største problemer styrket samarbejde om at undgå byggeskader pris til fonden for god erfaringsformidling Byggeskadefonden ¾
BERETNING 2003 Layout: Tegnestuen Jens V. Nielsen Foto: Byggeskadefonden og Jens V. Nielsen Tryk: Holmen Center-Tryk Oplag: 11.000 Byggeskadefonden 2004
Beretning 2003 3 Positiv udvikling på skadeområdet 5 Byggeskadefonden 6 Skadedækning 9 Retsafgørelser 11 12 13 Temaer: Valg af bygherre og driftsherre Mange mindre fejl i tagkonstruktioner Fortsat problemer med undertagene 14 1-års eftersyn 16 5-års eftersyn 20 Erfaringsformidling 21 Nye regler og vejledninger Almen boligkvalitet i Lundegården i Ballerup. En af de mest omfattende eftersynssager for fonden de senere år. 23 24 25 26 28 Temaer: Pas på med højtliggende terræn Manglende frisklufttilførsel og rumventilation Vælg de rigtige vinduer og døre Regnskabets hovedtal Bestyrelse og medarbejdere 1
Montebello i Helsingør og Brandevej i Aalborg. Tradition og fornyelse med bærende konstruktioner i henholdsvis beton og træ. 25% 20% 15% 10% 5% 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Udviklingen i væsentlige svigt 1992-2003 Antal bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til alle bebyggelser med aflevering de anførte år. (Gruppe 4 og 5 se side 14). 5-års eftersyn (gammel ordning) 1-års eftersyn (ny ordning) 2
Positiv udvikling på skadeområdet I 2003 afsluttede fonden 276 skadesager og foretog 1-års og 5-års eftersyn i over 800 boligbebyggelser. Færre og billigere skadesager Der blev anmeldt betydeligt færre skader i 2003 end året før, og antallet ligger også under tidligere år. Skadernes omfang er også betydeligt mindre end tidligere. Da der samtidig blev afsluttet betydeligt flere skadesager end antal nye anmeldelser resulterede det i, at de reserverede beløb til skadedækning ved udgangen af 2003 var ca. 100 mio. kr. mindre end året før. Trenden bekræftes af, at fondens gennemsnitlige skadedækning gennem de seneste år er faldet væsentligt. Langt de fleste og de dyreste skader stammer fortsat fra byggerier, der er 10 år eller ældre. Færre væsentlige svigt flest i private andelsboligforeninger Ved 1-års eftersynene blev der kun registreret væsentlige svigt i 3% af byggerierne. Det er det laveste antal i fondens historie og et smukt resultat af det lange seje træk, som bygherrerne og byggeriets øvrige parter indledte efter kvalitetssikringsreformen og Byggeskadefondens etablering i 1986. Fondens opgørelser har siden 1990 erne vist stadige forbedringer af den byggetekniske kvalitet i de støttede boligbyggerier. Opgørelserne viser samtidig, at de private andelsboligforeninger gennem hele perioden og også i 2003 kvalitetsmæssigt har haltet lidt efter de almene bygherrer. Ejerne bruger 1-års eftersynene rigtigt De nye 5-års eftersyn startede for alvor i 2003. De viste, at bygningsejerne havde fået de ansvarlige parter til at udbedre halvdelen af de væsentlige svigt, der var blevet registreret ved 1-års eftersynene i de samme byggerier svigt som normalt vil være dækningsberettigede, hvis de skadeanmeldes. Det er mere end tidligere, hvor bygningsejerne kun fik de ansvarlige til at udbedre få og mindre svigt i forlængelse af de gamle 5-års eftersyn, mens de fleste blev skadeanmeldt til fonden. De nye 5-års eftersyn viste, at flere og flere bygningsejere forstår at bruge 1-års eftersynene overfor de ansvarlige parter. Åben og styrket evaluering Fonden har i 2003 taget et nyt avanceret ITsystem i brug. Det medfører bl.a., at eftersynsfirmaerne fremover indberetter eftersyn digitalt, og at langt flere oplysninger bliver offentligt tilgængelige via hjemmesiden. På www.byggeskadefonden.dk kan man nu sammenligne svigtdata for rådgivere, entreprenører, bygherrer, forretningsførere, hele byggerier og byggetekniske løsninger i de byggerier, der siden 1998 har fået foretaget 1-års eftersyn. Fonden kan i dag med sin åbne database på hjemmesiden tilbyde en systematisk, meget omfattende og ikke mindst uvildig samling af informationer om byggetekniske forhold i dansk boligbyggeri. Det er et tilbud, som vi ikke alene finder nyttigt for byggebranchen, men også meget nødvendigt i en situation, hvor forskellige private aktører markedsfører egne evalueringssystemer. Optimisme og nye udfordringer De seneste års erfaringer fra både skadesager og eftersyn i de almene byggerier giver fonden grund til at se fremtiden optimistisk i møde. Nu gælder det om at fastholde de opnåede kvalitetsforbedringer under de nye vilkår, hvor den fremtidige almene driftsherre og bygherren ikke altid vil være den samme som følge af udbud af bygherreopgaven. Byggeskadefonden April 2004 3
4
Byggeskadefonden Fondens formål: eftersyn skadedækning erfaringsformidling Byggeskadefonden er en selvejende institution, der har til formål at forestå og afholde udgifterne til eftersyn af byggeriet. For byggerier, der fik tilsagn om støtte før den 4. april 1997, skulle der foretages ét eftersyn 5 år efter byggeriets afleveringseller skæringsdato. For byggerier, der har fået tilsagn om støtte efter 3. april 1997, skal der både foretages 1-års eftersyn (svigt) og 5-års eftersyn (kontrol). Ved eftersynene vurderes bygningernes tilstand og eventuelle skader registreres. Fonden har også til formål at yde støtte til dækning af indtil 95 % af bygningsejerens udgifter til udbedring af skader, som har deres årsag i forhold ved opførelsen af byggeriet. Fonden yder dækning til skader, der anmeldes senest 20 år efter byggeriets afleverings- eller skæringsdato. Byggeskadefonden blev oprettet ved lov i 1986. Siden 1. juli 1986 er i forbindelse med nybyggeri af almene boliger,ungdomsboliger, lette kollektivboliger, ældreboliger, private andelsboliger og kollektive bofællesskaber indbetalt 1% af anskaffelsessummen til Byggeskadefonden. Indbetalingerne anvendes til dækning af fondens forpligtelser. Grundlaget for Byggeskadefondens virksomhed er kapitel 11 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Fonden omfattes af samme regler som offentlige forvaltningsorganer, herunder tilsyn fra Økonomi- og Erhvervsministeriet og kontrol af Rigsrevisionen. Yderligere oplysninger kan findes på: www.byggeskadefonden.dk Fondens erfaringer skal formidles til byggeriets parter med henblik på at forebygge byggeskader. Her kan man også sammenligne byggetekniske løsninger, hele byggerier, bygherrer, rådgivere og entreprenører. Man kan f.eks også søge oplysninger om hvilke bygningsdele, der ofte har væsentlige svigt, og hvilke der ofte er svigtfri. Bebyggelser omfattet af fonden Bebyggelser Bebyggelser Boliger Boliger primo 2003 primo 2004 primo 2003 primo 2004 Almene familieboliger 3.132 3.394 70.512 75.931 Integrerede ungdomsboliger 656 655 5.291 5.251 Integrerede ældreboliger 62 62 738 734 Private andelsboliger 2.158 2.221 30.587 31.722 Billederne overfor: Byggeskadefonden gennemfører udvidet eftersyn i en boligbebyggelse i Måløv. Ungdomsboliger 613 638 15.916 16.886 Ældreboliger 1.997 2.257 43.599 50.133 Lette kollektivboliger 106 106 1.334 1.334 Bofællesskaber 9 9 65 65 I alt 8.733 9.342 168.042 182.056 5
Skadedækning Der var i alt 186 skadeanmeldelser i 2003. Det var 35 % færre end i 2002. Færre anmeldelser fra alle typer af byggerier men stadig flest fra private andelsboliger. 2/3 af anmeldelserne drejede sig om fire typer af skader: Stabilitetsproblemer, tegltage, vinduer og døre, samt eternittage. 2/3 af anmeldelserne var fra byggerier fra 1987-1992. Nedgang i antal anmeldelser Der blev anmeldt byggeskader i 186 byggerier i 2003, hvilket var 35% mindre end i 2002, hvor der blev anmeldt 286. Dermed var antallet af anmeldelser i underkanten af de ca. 200 anmeldelser om året, som har været niveauet de sidste 6-8 år. Flest anmeldelser i private andelsboliger Nedgangen i antal anmeldelser var markant for alle kategorier af byggerier, men målt forholdsvis var nedgangen størst for ungdomsboliger og mindst for almene familieboliger, som det fremgår af skemaet. 48% af anmeldelserne vedrørte byggerier med private andelsboliger, som udgør 25% af alle de byggerier, der er omfattet af fonden, medens 35% af anmeldelserne vedrørte byggerier med almene familieboliger, som udgør 36% af alle de byggerier, der er omfattet af fonden. Der blev dermed anmeldt forholdsmæssigt dobbelt så mange byggeskader i byggerier med private andelsboliger, som i byggerier med almene familieboliger. Få skadetyper dominerer De 186 anmeldelser drejede sig om mere end 30 primære skadetyper. Den største gruppe 22% - drejede sig om stabilitetsproblemer i 41 byggerier. Den næststørste gruppe 18% - drejede sig om nedbrudte tegltage i 34 byggerier. De sidste to store grupper hver på 12% - drejede sig om nedbrudte vinduer, døre og udestuer i 22 byggerier samt om nedbrudte eternittage i 21 byggerier. Flest anmeldelser fra ældre byggerier Over 60% af anmeldelserne i 2003 vedrørte skader i de mere end 10 år gamle byggerier, der blev afleveret 1987-92. De resterende knap 40% af anmeldelserne i 2003 vedrørte byggerier afleveret siden 1993. F.eks. vedrørte kun omkring 3% af anmeldelserne de ca. 1.750 byggerier, der er foretaget 1-års eftersyn af siden 1998. Det er meget anderledes end tidligere, hvor omkring 2/3 af anmeldelserne drejede sig om byggerier, der for nylig var foretaget 5-års eftersyn af. Flere afvisninger Fonden traf afgørelse om 221 anmeldelser i 2003. 136 anmeldelser blev anerkendt som berettigede og 85 afvist. I mange af de anerkendte sager er der også anmeldt forhold, som er blevet afvist. De 85 afvisninger svarede til 38% af afgørelserne i 2003, og afvisningerne skyldtes, at betingelserne i bekendtgørelsen om skadedækning ikke var opfyldt. Afvisningsprocenten har tidligere højst været 33%. 50% flere afsluttede end nye sager Der blev afsluttet 276 skadesager i 2003. Endeligt byggeregnskab blev godkendt i 184 sager, hvor skaderne er udbedret, og som nævnt blev 85 sager afvist fra dækning. Hertil kommer endelig afslutning af 7 langvarige ansvarssager, hvor byggeregnskabet var blevet afsluttet i tidligere år. Der blev dermed afsluttet 90 sager mere end de 186 nye anmeldelser. Reduceret skadedækning Den gennemsnitlige skadedækning blev væsentligt reduceret i 2003 som følge af generelt lavere udbedringsomkostninger og stigende fradrag i dækningen for bl.a. opbrugt levetid. Den gennemsnitlige skadedækning i de 184 afsluttede byggeregnskaber i 2003 var knap 450.000 kr., hvilket er under 60% af den gennemsnitlige skadedækning i 2001-2002. Fraregnes dækningen på ca. 40 mio. kr. til ét byggeri i 2002 med bl.a. stabilitetsproblemer i nogle tagboliger, der er en atypisk stor sag, ville den gennemsnitlige skadedækning i 2003 være knap 70 % af den gennemsnitlige skadedækning i de seneste år. Den faldende skadedækning skyldes, at udbedringsomkostningerne i de sager, 6
Skadedækning Skadesager 1986-2003 2400 2200 2000 1800 1600 afvist 1400 1200 1000 anerkendt 800 600 400 200 0 Under sagsbehandling Under udbedring Sag afsluttet Anmeldt i alt Skadeanmeldelser 2001-2003 2001 2002 2003 Antal % Antal % Antal % Almene familieboliger 89 34 80 28 66 35 Private andelsboliger 106 41 143 50 89 48 Ungdomsboliger 38 15 34 12 15 8 Ældreboliger/lette kollektivboliger 26 10 29 10 16 9 I alt 259 100 286 100 186 100 Udgifter og erstatninger 2001-2003 Beløb i ca. mio. kr. inklusiv moms 2001 2002 2003 Udbedringsudgift 167 142 127 Gennemsnitlig udbedringsudgift pr. sag 0,90 1,00 0,68 Udbetalt skadedækning 121 121 82 Gennemsnitlig skadedækning pr. sag 0,65 0,85 0,44 Bygningsejers andel af skade 46 21 45 Gennemsnitlig andel pr. sag 0,25 0,15 0,24 Skadedækningsprocent 72% 85% 65% Den gennemsnitlige skadedækning pr. sag var i 2003 under 70% af tidligere år. Indvundne erstatninger 6 17 7 Værdi af udbedring ved ansvarlige for skade 7 6 7 Advokatudgifter m.v. i regressager 2 5 5 7
Skadedækning Afsatte reservationsbeløb 2002-2003 Beløb ultimo året i ca. mio. kr. inklusiv moms 2002 2003 Sager Beløb Pr. sag Sager Beløb Pr. sag Almene familieboliger 195 144 0,7 192 122 0,6 Integrerede ungdomsboliger 70 12 0,2 50 10 0,2 Ungdomsboliger 15 6 0,4 10 2 0,2 Private andelsboliger 241 127 0,5 190 103 0,5 Ældreboliger 37 15 0,4 28 13 0,5 Integrerede ældreboliger 1 1 1,0 2 1 0,5 Kollektive bofællesskaber 13 6 0,5 14 5 0,4 I alt 572 311 0,5 486 256 0,5 De gennemsnitlige udbedringsomkostninger er faldet knap 25% de sidste 3 år. Bygningsejerne betaler 35% i gennemsnit. hvor der afsluttes byggeregnskaber, de sidste 3 år er faldet knap 25%, og at bygningsejernes egenbetalinger de sidste 3 år er steget. Målt i kr. er bygningsejernes egenbetaling pr. sag den samme i 2003 som i 2001. Det gennemsnitlige reservationsbeløb var i 2003 ca. 130.000 kr. svarende til ca. 20% lavere end i 2001. Det skyldes især, at det gennemsnitlige reservationsbeløb for almene familieboliger er reduceret med ca. 35%. Det gennemsnitlige reservationsbeløb er reduceret med ca. 20% de sidste 3 år. Skadedækningen på 82 mio. kr. svarer til 65% af de samlede udgifter. Bygningsejerne betalte dermed selv 35% svarende til 45 mio. kr. Udover 5% selvrisiko skyldes forskellen især fradrag for opbrugt levetid på nedbrudte tegl og eternit, som naturligvis stiger, når de fleste sager fortsat drejer sig om de ældste byggerier under fonden. Reservationsbeløbet reduceret Det gennemsnitlige reservationsbeløb er reduceret med ca. 20% de sidste 3 år. Reservationsbeløbene opgøres som omkostninger til tekniske rådgivere, håndværkere, byggestyring, byggelånsrenter, revision m.v. Reservationsbeløbet i den enkelte sag udgår, når skaderne er udbedret, og fonden har udbetalt sin dækning til bygningsejeren. Indtægter efter regres Efter skadebekendtgørelsens 17 indtræder fonden i bygningsejerens ret til erstatning eller anden kompensation, herunder forsikringsdækning, mod bygningsejerens aftaleparter eller forsikringsselskaber. Fonden har således ret til at gøre regres mod de ansvarlige for skaderne. Der blev iværksat regres i 44 sager i 2003. Regresbestræbelserne blev afsluttet endeligt i 48 tilfælde. Ved udgangen af 2003 var regres ikke afsluttet i 121 sager. Den økonomiske effekt i fonden af regresudøvelsen er dels, at de ansvarlige betaler erstatninger, dels at de foretager udbedringer af skader uden beregning. Opgørelsen af indtægter i tabellen nederst side 7 omfatter kun sager, fonden har gjort regres i. Opgørelsen af udgifter i tabellen omfatter både advokatudgifter, syn og 8
Retsafgørelser skøn og diverse afgifter til rets- og voldgiftssager. Udgifterne vedrører alle regressagerne og ikke kun de sager, der fører til erstatning m.v. Fondens administrationsudgifter og særlige teknikerudgifter i regressager er ikke medregnet. Udbedring uden skadeanmeldelse Der har ikke hidtil været oplysninger i fonden om de mange tilfælde, hvor de ansvarlige for fejl og mangler har foretaget udbedringer af byggeskader efter aftale med ejeren, men uden fondens medvirken og uden skadeanmeldelse. Det har de nye 5-års eftersyn i 2003 givet oplysninger om. Ved de nye 5-års eftersyn i 2003 af 345 byggerier viste det sig, at knap 50% af de væsentlige svigt ved 1-års eftersynene, der antagelig ville have været dækningsberettigede, var blevet udbedret helt eller delvist inden 5-års eftersynene. Udbedringsomkostningerne til de svigt, der var blevet udbedret, havde fonden ved 1-års eftersynene skønnet til ca. 7 mio. kr., mens de, der ikke var blevet udbedret, var skønnet til ca. 5 mio. kr. Det var typisk mindre omfattende svigt i mindre byggerier, der ikke var blevet udbedret efter 1-års eftersynene. Før den nye ordning med både 1-års og 5-års eftersyn skønnede fonden på baggrund af skadeanmeldelser og stikprøver, at højst 30% af de dækningsberettigede svigt ved de gamle 5-års eftersyn blev frivilligt udbedret af de ansvarlige. Sag om manglende kvalitetssikring Ved en dom i Østre Landsret i 2000 blev en arkitekt (sagsøgte), som var medejer og meddirektør i det selskab, der stod som bygherre for et privat andelsboligbyggeri, dømt til at betale 3 mio. kr. til Byggeskadefonden (sagsøger) for manglende kvalitetssikring. Der var tale om et ledelsesansvar (bygherreansvar) og ikke et klassisk arkitektansvar. Dommen var anket til Højesteret, men arkitekten hævede anken i 2003, således at landsretsdommen står ved magt. Det drejer sig om 12 private andelsboliger fra 1991, hvor 5-års eftersynet viste, at der bl.a. var alvorlige konstruktive problemer. Foreningen anmeldte derfor skaderne til fonden i 1995, og siden 1996 har fonden ført sag mod de ansvarlige ved domstolene. Skaderne blev udbedret for ca. 5 mio. kr. i 1999. Byggeriet havde i 1991 kostet ca. 6 mio. kr. Skadesagen er tidligere omtalt på side 6 i fondens beretning for 1998. Fonden førte i starten sag mod flere parter, men disse personer og selskaber gik enten konkurs eller likviderede undervejs. Landsretten fandt det betænkeligt at anse arkitekten for erstatningsansvarlig som projekterende. Efter bevisførelsen lagde landsretten til grund: at bygherreselskabet hverken havde udarbejdet en plan for tilsynet under udførelsen eller en kontrolplan, som der var krav om i cirkulæret om kvalitetssikring, og at entreprenøren hverken havde udarbejdet ingeniørprojekt, produktionstegninger eller udført et effektivt tilsyn. Bygherre for privat andelsboligbyggeri dømt for sit ledelsesansvar for manglende kvalitetsikring. Ca. 50% af de dækningsberettigede svigt udbedres af de ansvarlige parter mellem 1-års og 5-års eftersynet. Landsretten antog, at manglerne ved byggeriet ville være undgået, hvis bygherreselskabet havde overholdt kvalitetssikringscirkulærets krav og fortsatte i sin begrundelse: 9
Retsafgørelser Dækningskrav fra privat andelsboligforening på 32.000 kr. faldt under bagatelgrænsen. Det er således utvivlsomt, at bygherreselskabet er erstatningsansvarligt for manglerne. Sagsøgte var medejer af og meddirektør i bygherreselskabet og som arkitekt også særlig sagkyndig. Herudover havde han udarbejdet arkitektprojektet og vidste, da entreprisekontrakten blev indgået, at der ikke var udarbejdet ingeniørprojekt eller produktionstegninger. Ved under disse omstændigheder at have undladt at påse, at bygherreselskabet traf de fornødne forholdsregler til opfyldelse af kravene i kvalitetssikringscirkulæret, som sagsøgte var bekendt med, findes sagsøgte at have pådraget sig et selvstændigt erstatningsansvar over for andelsboligforeningen og dermed over for sagsøgeren. Dommen er trykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2003, side 915 og gengivet i kort form i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2003, side 287. Det skal bemærkes, at cirkulæret om kvalitetssikring pr. 1. maj 2000 blev afløst af bekendtgørelse nr. 202 af 23. marts 2000 om kvalitetssikring af byggearbejder, som generelt skærpede kravene til byggeriets parter, herunder til bygherren. Sag om afvisning som bagatel Københavns Byret fremkom med en tilkendegivelse om, at fonden ville blive frifundet i en sag, som en privat andelsboligforening havde rejst mod fonden. Foreningen krævede, at fonden skulle dømmes til at anerkende og yde dækning til en skade, som fonden havde afvist som en bagatel. Fondens afvisning var begrundet med betingelsen i bekendtgørelsen om skadedækning om, at uvæsentlige skader ikke dækkes. Fonden har gennem årene fulgt den praksis, at byggeskader, som kan udbedres for mindre beløb, er blevet afvist fra dækning, med mindre der er væsentlig personfare, sundhedsfare eller lignende. Der er tale om en individuel vurdering og afgørelse i hvert enkelt tilfælde. Sagen drejede sig om en privat andelsboligforening med 14 boliger i Odense, der i 1999 anmeldte en byggeskade, idet der trængte vand gennem én enkelt gavl i bebyggelsen. Nærmere undersøgelser af gavlen bekræftede, at der var problemer med gavlen, som skulle repareres og overfladebehandles. Udgifterne blev skønnet til ca. 5.000 kr. for den ene gavl, men fonden afviste i 2000 at dække skaden, da der var tale om et uvæsentligt forhold, selv om det i øvrigt måtte betegnes som en byggeskade. Andelsboligforeningen nedrev og genopbyggede herefter gavlen for ca. 32.000 kr., og anlagde sag ved Københavns Byret mod Byggeskadefonden med påstand om betaling af beløbet, fordi der efter foreningens opfattelse var tale om et dækningsberettiget forhold og ikke en bagatel. Under domsforhandlingen i juni 2003 var der enighed om, at der teknisk set var tale om en byggeskade. Foreningens advokat argumenterede med, at fonden skulle følge sin praksis og betale, fordi der var tale om en udviklingsskade og om sundhedsfare. Retten begrundede sin frifindelse i tilkendegivelsen med, at ministeriet både havde fastlagt reglerne og godkendt fondens praksis med bagatelgrænse, at fonden havde fulgt sin hidtidige praksis i sagen at det ikke var en udviklingsskade, at der ikke var sundhedsfare, og at der skulle være et anderledes sikkert grundlag, hvis retten skulle omgøre fondens skønsmæssige afgørelse. Andelsboligforeningen accepterede rettens tilkendegivelse og hævede sagen. 10
Tema Valg af bygherre og driftsherre Overdragelsesaftalen mellem bygherren og driftsherren i alment boligbyggeri bestemmer driftsherrens indflydelse på byggeriet. Det er helt afgørende for byggeriet, at driftsherren i overdragelsesaftalen sikrer sig maksimal indflydelse på byggeriet. Ved byggerier med en almen boligorganisation som fremtidig driftsherre har kommunerne siden starten af 2003 skullet udbyde bygherreopgaven i åben konkurrence, inden de giver tilsagn om støtte. Varetagelse af bygherreopgaven indgår med afgørende vægt i kommunens vurdering af byggeriet. Erhvervs- og Boligstyrelsen udsendte i april 2003 en vejledning om valg af bygherre til alment byggeri. Vejledningen er et eksempel på, hvorledes udbud kan ske, idet der er metodefrihed. I vejledningen er som bilag 7 medtaget et udkast til overdragelsesaftale mellem bygherren og (den almene) driftsherre. Bygherrens hovedopgaver er: at klarlægge de behov, det enkelte byggeri skal dække, at beslutte byggeriets størrelse, ydre og indre udformning samt kvalitet, at udbyde projekterings- og byggearbejderne, at fastlægge og fastholde de økonomiske og projektmæssige mål i byggeprocessen at definere opgaver og ansvar for byggeriets parter, og at udnytte og udveksle erfaringer fra tidligere byggerier. Byggerierne er omfattet af de gældende regler om det almene byggeris tilrettelæggelse og gennemførelse, f.eks. om kvalitetssikring, totaløkonomi og logistik. Hvis bygherren ikke også bliver den endelig driftsherre, skal der på tilsagnstidspunktet være indgået en såkaldt overdragelsesaftale mellem parterne, som regulerer deres indbyrdes forhold både før og efter overdragelsen af byggeriet. Der skal ifølge vejledningen være et samarbejde mellem bygherren, driftsherren og kommunen under byggeriets planlægning og projektering. Det er fondens opfattelse, at det er af afgørende betydning for byggeriets udformning, brugsværdi, kvalitet, levetid, vedligeholdelsesomkostninger m.v., at driftsherren sikrer sig størst mulig indflydelse i denne fase. Samarbejdet mellem bygherren og driftsherren og dermed driftsherrens indflydelse fastlægges i overdragelsesaftalen. Den er en del af konkurrencematerialet, og udkast hertil udarbejdes allerede inden udbuddet. Driftsherren bør derfor evt. i samarbejde med kommunen stille krav om indflydelse og samarbejde. Bygherren ved således på hvilket niveau, der skal samarbejdes, og kan derfor tage hensyn hertil i sit tilbud og sin planlægning. Hvis overdragelsesaftalen ikke indeholder bestemmelser om, at driftsherren kan stille specifikke byggetekniske krav, vil bygherren alene bestemme dem. Så kan bygherren f.eks. vælge en billig tagbelægning med kortere levetid og større vedligeholdelsesomkostninger end en dyrere tagbelægning. Det kan driftsherren ikke forhindre med henvisning til kravet om totaløkonomiske betragtninger, da de er meget usikre på 40-50 års sigt. Adskillelsen af bygherre og driftsherre kan friste bygherren til kun at se på sin egen fortjeneste ved salget til driftsherren, mens byggeriets fremtidige økonomi i form af dets levetid og udgifter til vedligeholdelse nedprioriteres. Driftsherren skal dog være opmærksom på, at han pådrager sig en del af ansvaret for de beslutninger, han er med til at træffe. 11
Tema Mange mindre fejl i tagkonstruktioner Der er kun få store fejl i tagkonstruktionerne, men fortsat mange mindre fejl, som bør undgås. Ved 1-års eftersynene registreres der næsten ikke længere svigt i tagkonstruktioner og andre bærende og stabiliserende konstruktioner, der er så alvorlige, at de er skadedækningsberettigede i fonden. Fejlene skal udbedres af de ansvarlige. Hvis bygningsejerne ikke kan få de ansvarlige til at udbedre fejlene, skal ejerne selv gøre det, da omfanget og omkostningerne til udbedring oftest er så begrænsede, at de ikke er skadedækningsberettigede i fonden. Hvis fejlene ikke udbedres, nedsættes bygningernes levetid, og der bliver store udgifter til vedligeholdelse og afhjælpning af de mange mindre skader efter storme. Eksempler på typiske svigt i den bærende tagkonstruktion. Til venstre et trækbånd, der ikke er opstrammet, og til højre en fejlmonteret bolt, der sidder skævt og mangler vederlag. Men der registreres fortsat et betydeligt antal svigt (fejl) af mindre omfang i udførelsen af tagkonstruktionerne, som f.eks. ikke er fastgjort korrekt til de underliggende vægge og fundamenter, eller som kun delvist er afstivet med slappe eller forkert anbragte vindtrækbånd. Mange gavltrekanter er heller ikke fastgjort korrekt til spærene og kan derfor med tiden blive ustabile, hvis de ikke fastgøres korrekt. Herefter kan der opstå fare for nedstyrtning i storm. Fejl i fastgørelsen af tagkonstruktionerne medfører, at tagene ikke kan overføre vindkraften til de afstivende vægge. F.eks mangler de nødvendige bolte, de er placeret forkert eller er af forkert type, selvom projekterne er korrekte. Det kan i storm medføre, at de vægge, som tagkonstruktionerne er fastgjort til, overbelastes og revner. Derved svækkes bygningernes stabilitet yderligere. Fejl i afstivningen med slappe vindtrækbånd medfører, at tagene i stormvejr giver sig. Fejlene skyldes ofte, at der ikke er båndstrammere på de galvaniserede hulbånd, der anvendes. Fonden anbefaler, at der i stedet anvendes vindkryds af planker på indersiden af spærene. Kommunalbestyrelsens tilsagn om støtte har siden 1. januar 2000 været betinget af, at bygherren har fremlagt beregninger af, at de bærende og stabiliserende konstruktioner overholder de gældende normer. Det krav skønnes opfyldt i næsten alle nye byggerier, og fejlene sker derfor oftest i udførelsen. 12
Tema Fortsat problemer med undertage af lette banevarer De to byggeskadefonde, By og Byg, Dansk Byggeri og Byggematerialeindustrien lancerer ultimo 2004 en ny klassifikationsordning for undertage. Billeder af svigt i undertage. Lyspåvirket undertag, manglende underlag for ventilationsgennemføring og fejlagtig oplægning ved spær. Byggeskadefonden og en række andre parter har i en årrække haft fokus på undertagene BYG har f.eks siden 1999 haft en undertagsklassificering. På trods heraf ses fortsat både projekteringssvigt og udførelsesfejl. Projekteringssvigtene består som regel i forkert valg af undertag i sammenhæng med tagbelægning. De tynde banevarer er ikke egnede til at ligge under en såkaldt åben tagbelægning som vingetegl. De er vanskelige at opstramme, blafrer, slides hurtigt på bindere og vindtrækbånd, og de er ikke modstandsdygtige over for UV stråling. Går der først hul på undertaget har fonden erfaring for, at det ikke er muligt at udføre en holdbar reparation. Udførelsesfejl ses oftest som forkert afslutning ved tagfod og kip, dårlig opstramning og manglende underlag for gennemføringer i undertaget. Ofte kompenseres for blafring og manglende opstramning ved at placere lyddæmpere af celleplast, fjedre eller andre anordninger. Disse pres- ser undertaget ind mod loftsrummet og mod vindtrækbåndet med sandsynlighed for, at undertaget skæres i stykker, eller at fjedren eller anordningen i sig selv borer sig igennem undertaget. Fonden anbefaler, at man nøje overvejer hvilket undertag der i den konkrete situation bør vælges afhængig af tagbelægning, beliggenhed, taghældning og parallel levetid. Læs mere på www.byggeskadefonden.dk om at vælge et undertag, der passer til tagbelægningen. 13
1-års eftersyn En målrettet indsats fra mange parter har næsten fjernet de væsentlige svigt. Gruppe 1 Bygningsdelen er intakt eller har svigt eller byggeskade af ubetydeligt omfang. Normalt vedligehold er tilstrækkeligt. Gruppe 2 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade af meget beskedent omfang. Forholdene kan enten udbedres eller forebygges ved øget vedligeholdelse. Gruppe 3 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade af mindre omfang, som kan nedsætte levetiden. Der skal foretages udbedring. Gruppe 4 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade i stort omfang. Der er stor sandsynlighed for, at der udvikles en byggeskade, eller at en byggeskade udvikles yderligere. Der skal foretages udbedring i forlængelse af eftersynet. Gruppe 5 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade, der er alvorlig og af betydning for personsikkerheden. Der skal omgående gribes ind med forebygende foranstaltninger. Laveste antal svigt nogensinde Fonden afsluttede i 2003 sagsbehandlingen af 370 bebyggelser svarende til 7927 boliger. I knap 3% svarende til 10 af bebyggelserne blev der registreret svigt i gruppe 4 eller 5, der skal udbedres i umiddelbar forlængelse af 1-års eftersynet, og som normalt omfattes af fondens dækning. Knap 3% er det laveste antal svigt i gruppe 4 eller 5 i alle de år, fonden har foretaget eftersyn (se diagrammet s. 2). Det er kun 1/10 af det antal svigt i gruppe 4 eller 5, der blev registreret ved de første 5-års eftersyn. Den udvikling viser en meget markant forbedring af de støttede boligbyggeriers kvalitet, som skyldes en målrettet indsats fra mange parter. Grundlaget for denne udvikling blev lagt med kvalitetssikringsreformen i 1986 med krav om bl.a. kvalitetssikring. Reformen medførte også oprettelse af Byggeskadefonden, som bl.a. blev pålagt at formidle sine erfaringer til byggeriets parter for at forebygge svigt og skader. Erfaringsformidlingen startede, efter at de første 5-års eftersyn var gennemført i 1990-91, og efter forholdsvis kort tid tog byggeriets parter og ikke mindst bygherrerne udfordringen op og iværksatte en vedholdende indsats for kvalitetsforbedring, der år for år op gennem 1990érne resulterede i færre væsentlige svigt, som det ses af diagrammet side 2. Den positive udvikling blev yderligere underbygget af, at der i støttetilsagn efter 3. april 1997 har været krav om 1-års eftersyn og af, at der i støttetilsagn efter 1. januar 2000 har været krav om statiske beregninger, før opførelsen påbegyndes (skema B). Det seneste krav har medvirket til, at der i de nyeste byggerier, næsten ikke ses væsentlige konstruktive svigt, der skyldes manglende eller fejlagtigt projekt. Det er ikke realistisk at forvente, at antal- let af væsentlige svigt reduceres yderligere, og det kræver en betydelig indsats fra byggeriets parter at fastholde dette niveau. Det må derfor forventes, at svigtniveauet enkelte år fremover kan stige. Flest svigt i konstruktioner Der blev registreret 10 svigt i gruppe 4 eller 5 fordelt på 10 bebyggelser. Ligesom i tidligere år vedrørte de fleste af disse svigt bærende og stabiliserende konstruktioner. Der var 7 svigt af denne type, som dermed udgjorde omkring 70% af de væsentlige svigt. Sammenligninger af procentfordeling med tidligere år skal tages med forbehold, når det drejer sig om så få byggerier. De kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt baseres på overslag i de konkrete sager. Derfor vil der fra år til år være forskel på de gennemsnitlige omkostninger inden for de enkelte emner. De samlede gennemsnitlige udbedringsomkostninger var anslået til ca. 600.000 kr. pr. svigt i gruppe 4 og 5 i 2003. Det er væsentlig højere end tidligere og skyldes, at der i 2 sammenhængende, større byggerier blev registreret omfattende, væsentlige svigt bl.a. i samlinger af vind- og dampspærrer i ydervægselementer af træ. De samlede udbedringsomkostninger udgjorde i 2003 kun 0,1% af håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen af alle de 370 eftersete bebyggelser. Det afspejler ligesom reduktionen i antal svigt i gruppe 4 eller 5 den forbedring, der er sket. F.eks. var udbedringsomkostningerne af disse svigt 1% i byggerier, der blev afleveret 10 år tidligere. 14
1-års eftersyn Sagsbehandlede 1-års eftersyn 2003 Almene Private Ældre- Ungdomsfamilieboliger andelsboliger boliger boliger I alt Antal sagsbehandlede bebyggelser 139 38 175 18 370 Antal sagsbehandlede boliger 2.456 613 4.073 785 7.927 Håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelse i mio. kr. inklusiv moms 2.148 609 2.968 358 6.083 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 3 4 3 0 10 Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 80 82 43 0 205 Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i mio. kr. inklusiv moms 3 2 1 0 6 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 2% 10% 2% 0% 3% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt 3% 13% 1% 0% 3% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen 0,1% 0,4% 0% 0% 0,1% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 Omkostninger inklusiv moms i 1.000 kr. Udbedrings- Udbedrings- Antal omkostninger omkostninger Bygningsdele svigt i alt pr. bebyggelse Byggegrube, fundamenter og kælder 1 200 200 Bærende og stabiliserende konstruktioner 7 2.500 350 Ydervægge 2 3.300 1.650 I alt 10 6.000 600 15
5-års eftersyn I 36 af bebyggelserne svarende til knap 10% blev der registreret svigt i gruppe 4 eller 5. 345 eftersyn efter ny ordning Fonden afsluttede i 2003 sagsbehandlingen af 345 bebyggelser svarende til 5698 boliger efter den nye ordning, hvor der tidligere var foretaget 1-års eftersyn. I 36 af bebyggelserne svarende til knap 10% blev der registreret svigt i gruppe 4 eller 5 (se forklaring s. 14), der skal udbedres i umiddelbar forlængelse af 5-års eftersynet. Ved 1-års eftersynene blev svigtene i disse 36 bebyggelser registreret således: I 4 bebyggelser var svigtene (bl.a. rørkorrosion) ikke registreret eller synlige. I 1 bebyggelse var svigtene i en lukket konstruktion vurderet til gruppe 2. I 12 bebyggelser var svigtene vurderet til gruppe 3. I 19 bebyggelser var svigtene vurderet til gruppe 4. I de 13 bebyggelser, hvor svigtene ved 1- års eftersynene blev vurderet til gruppe 2 eller 3, manglede der dokumentation eller beregninger ved 1-års eftersynene. Da fonden fremskaffede dokumentation eller fik udført de manglende beregninger i forbindelse med 5-års eftersynet medførte det, at svigtene blev registreret i gruppe 4. Idet der må ses bort fra de 4 bebyggelser, hvor svigtene ikke blev registreret ved 1- års eftersynene, må det desværre konstateres, at bygningsejerne ikke havde gjort ansvar gældende overfor de ansvarlige entreprenører eller projekterende. Det betyder, at bygningsejerne og dermed også fonden i tilfælde af skadeanmeldelse formentlig har mistet sine krav overfor de ansvarlige på grund af passivitet. Bygningsejerne mister dermed formentlig også sine krav overfor fonden, som vil afvise skadedækning i det omfang, kravene kunne være gennemført overfor de ansvarlige. Udbedring uden skadedækning Flertallet af de 345 bygningsejere havde efter 1-års eftersynene sørget for i det væsentlige at få de ansvarlige til at udbedre svigtene i gruppe 4 eller 5. Dem var der 35 af eller 10% ved 1-års eftersynene af de 345 bebyggelser. Da 19 af dem, som nævnt ovenfor, ikke var blevet udbedret ved 5-års eftersynene, betyder det, at bygningsejerne havde fået de ansvarlige til i det væsentlige at udbedre svigtene i de øvrige 16 bebyggelser. Ved 1-års eftersynene skønnede fonden udbedringsomkostningerne for disse svigt i de 35 bebyggelser til i alt ca. 12 mio. kr. således: 5 mio. kr. for de 19 bebyggelser eller ca. 0,30 mio. kr. i gennemsnit og 7 mio. kr. for de 16 bebyggelser eller ca. 0,45 mio. kr. i gennemsnit. Det er tilfredsstillende, at disse 16 bygningsejere uden fondens medvirken får de ansvarlige til at udbedre disse svigt, der normalt vil medføre udgifter for fonden, hvis de ansvarlige f.eks. er gået konkurs. For de ansvarlige betyder udbedring af disse svigt formentlig, at de mister fortjenesten og måske får tab på disse byggerier. Byggeriets parter har derfor en væsentlig økonomisk interesse i at undgå disse svigt, ligesom øvrige fejl og mangler. Svigt registreres især i tagene Der blev registreret 37 svigt i gruppe 4 eller 5 fordelt på 36 bebyggelser. De kalkulerede gennemsnitlige omkostninger til udbedring af disse svigt var efter overslag i de konkrete sager ca. 0,45 mio. kr. De samlede udbedringsomkostninger til de 37 svigt udgjorde ca. 16 mio. kr. svarende til 0,5% af håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen af alle de 345 eftersete bebyggelser. 16
5-års eftersyn Sagsbehandlede 5-års eftersyn 2003 Almene Private Ældre- Ungdomsfamilieboliger andelsboliger boliger boliger I alt Antal sagsbehandlede bebyggelser 111 60 148 26 345 Antal sagsbehandlede boliger 1.719 712 2.287 930 5.648 Håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelse i mio. kr. inklusiv moms 1.194 568 1.340 317 3.419 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 8 14 12 2 36 Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 75 196 145 33 449 Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i mio. kr. inklusiv moms 2 8 6 1 16 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 7% 23% 8% 8% 10% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt 4% 27% 6% 4% 8% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen 0,2% 1,3% 0,4% 0% 0,5% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 Omkostninger inklusiv moms i 1.000 kr. Udbedrings- Udbedrings- Antal omkostninger omkostninger Bygningsdele svigt i alt pr. bebyggelse Bærende og stabiliserende konstruktioner 27 9.300 350 Ydervægge 2 300 150 Tage 6 6.200 1.050 Anlæg vedrørende afløb i jord og i bygninger 1 400 400 Vand, varme og ventilation 1 300 300 I alt 37 16.500 450 17
5-års eftersyn Nutidig arkitektur med smukke flader, men også med krav om omhu i udførelsen, hvis svigt skal undgås. Almene ældreboliger i Holte. 27 eller knap 75% af disse 37 svigt drejede sig om konstruktive forhold i især tagkonstruktioner, som også blev registreret ved 1-års eftersynene, men som ikke var blevet udbedret før 5-års eftersynene. 6 eller knap 20% af de 37 svigt drejede sig om uventilerede tagkonstruktioner og om lette undertage. Udbedringerne har fonden kalkuleret til knap 6 mio. kr. eller ca. 1 mio. kr. i gennemsnit. En risikovurdering af disse 4 projekter ville have vist, at der var stor byggeteknisk risiko ved valg af disse løsninger, og at der i stedet burde være valgt løsninger med mindre sandsynlighed for svigt og skade, når udbedringsomkostningerne kan forudses at blive meget store. I stedet for den uventilerede tagkonstruktion burde der være valgt en ventileret, og i stedet for de lette undertage burde der være valgt et fast undertag. Disse løsninger er umiddelbart lidt dyrere, men den merudgift er minimal i forhold til omkostningerne til udbedring, hvis det går galt, hvilket der desværre er stor sandsynlighed for. 5-års eftersyn gammel ordning Fonden afsluttede i 2003 sagsbehandlingen af 99 bebyggelser svarende til 2.748 boliger, der blev afleveret i 1998-99. Der er ikke foretaget 1-års eftersyn af disse bebyggelser. Kun i 4 af bebyggelserne svarende til 4% blev der registreret svigt i gruppe 4 eller 5 (se forklaring s. 14), som skulle udbedres i umiddelbar forlængelse af 5-års eftersynet, og som normalt omfattes af fondens dækning. 18
1- og 5-års eftersyn Indgåede aftaler om eftersyn 1990-2004 1200 5-års eftersyn (gammel ordning 1-års eftersyn 5-års eftersyn 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20000 2001 2002 2003 1-års eftersyn indgåede kontrakter 2003 Beløb i 1.000 kr. inklusiv moms A/B syn C syn I alt Antal Beløb Antal Beløb Beløb Almene familieboliger 179 8.677 9 215 8.892 Ungdomsboliger 18 971 0 0 271 Private andelsboliger 31 1.252 2 61 1.313 Ældreboliger 160 7.554 7 227 7.781 I alt 388 18.454 18 503 18.957 Gennemsnit pr. eftersyn 48 28 47 5-års eftersyn (ny ordning) indgåede kontrakter 2003 Beløb i 1.000 kr. inklusiv moms A/B syn C syn I alt Antal Beløb Antal Beløb Beløb Almene familieboliger 110 3.224 9 320 3.544 Ungdomsboliger 22 599 2 60 659 Private andelsboliger 62 163 1 30 193 Ældreboliger 160 4.287 11 288 4.575 I alt 354 8.273 23 698 8.971 Gennemsnit pr. eftersyn 23 30 24 19
Erfaringsformidling Fonden har afholdt orienteringsmøder for 250 teknikere fra 130 eftersynsfirmaer. Fonden modtog i 2003 Konstruktørforeningens pris for sin formidlingsindsats. Orienteringsmøder for eftersynsfirmaer Fonden holdt 3 orienteringsmøder for eftersynsfirmaer forskellige steder i landet. Ca. 250 ledere og medarbejdere fordelt på 130 firmaer deltog, ligesom der deltog repræsentanter for Erhvervs- og Boligstyrelsen, Statens Byggeforsknings Institut, BYG- ERFA og Huseftersynsordningen. Ud over en generel orientering om eftersyn og skadeudvikling vistes eksempler på aktuelle byggetekniske problemstillinger. Plancherne herom findes på fondens hjemmeside. Tre af hovedindlæggene ved møderne blev leveret af en bygherre, en projekterende og en entreprenør, der hver gav sit bud på, hvordan der skabes grundlag for et kvalitetsbyggeri og hvori forhindringerne består. De belyste bl.a., hvilke forventninger de havde til byggeriets parter, hvilken rolle brugerne spiller, og hvordan erfaringer med nye samarbejdsformer inddrages i byggeprocessen. Øvrige møder, kurser og artikler Fonden havde i 2003 fokus på undertage og uventilerede trækassetter, hvilket også afspejlede sig i interessen fra omverdenen. I samarbejde med Dansk Byggeri og FUT (Foreningen af Unge Trælasthandlere) blev der ved to møder sat fokus på undertage, og ved et møde i IDA s (Ingeniørforeningen Danmark) Sønderjyllands afdeling blev der sat fokus på fondens erfaringer med trækassetter fra eftersyn og skadesager. Fondens medarbejdere medvirkede i en række andre møder og kurser over hele landet, bl.a. kurser for kommunale byggesagsbehandlere på Den Kommunale Højskole, med indlæg om erfaringer fra eftersyn og skadesager, ligesom fondens medarbejdere i stigende omfang leverer in-put til studerendes afgangsprojekter om byggetekniske svigt og skader. Fonden leverede i 2003 artikler om byggetekniske emner til tidsskrifterne Tegl, Træinfo, Danvak Magasinet og Dansk VVS, ligesom de to byggeskadefonde i samarbejde leverede en artikel til Arkitekten om indretning og påbygning af tagetager til beboelse. Samarbejde i BYG-ERFA Fonden samarbejder i BYG-ERFA s bestyrelse og teknikergruppe om udgivelse af BYG-ERFA blade, der har ca. 4.000 faste abonnenter i bl.a. arkitekt- og ingeniørvirksomheder. I BYG-ERFA medvirker også Erhvervs- og Boligstyrelsen, Statens Byggeforsknings Institut, Teknologisk Institut, Byggecentrum, Forsikring og Pension (skadeforsikringsselskaberne) og Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse. BYG-ERFA bladene er en væsentlig kilde til begrebet god byggeskik. Uden BYG- ERFA bladene ville der uden tvivl være betydelig flere svigt og skader i dansk byggeri, og fonden udsender derfor også mange blade som vejledning til bygningsejerne i eftersyns- og skadesager. Ny klassifikationsordning for undertage Fonden deltager i udviklingen af en klassifikationsordning for undertage, der træder i kraft medio 2004 og afløser den årlige undertagsundersøgelse, BYG (nu Dansk Byggeri) har udgivet siden 1999. Den nye klassifikationsordning etableres og finansieres i et samarbejde mellem fonden, Dansk Byggeri, Statens Byggeforsknings Institut og Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse. Byggematerialeindustrien er også med i styreog projektgruppen, men deltager ikke i finansieringen som følge af de producentinteresser, den varetager. Antal eftersynsfirmaer reduceret Antallet af aktive eftersynsfirmaer er reduceret fra over 250 til knap 150 på grund af den faldende byggeaktivitet siden star- 20
Nye regler og vejledninger ten af 1990érne. Fonden vil forsøge at bevare kontakten til de passive firmaer, som bl.a. fortsat vil få årsberetningen tilsendt. Konstruktørforeningens pris 2003 Fonden blev tildelt Konstruktørforeningens pris 2003 ved et større byggeteknisk seminar om svigt og skader, som foreningen holdt i Vejle. Seminaret havde internationalt tilsnit og var en del af foreningens kampagne i 2003 om svigt og skader i byggeriet. Fonden deltog før seminaret i en række forberedende møder med bl.a. foreningens bestyrelse og tillidsrepræsentanter, og ved seminaret holdt fonden et indlæg om dispositionens betydning for svigt og skader i byggeriet. Læs mere om Konstruktørforeningens pris på www.byggeskadefonden.dk. Forlængelse af reklamationsfrist Et udvalg under Justitsministeriet afgav i 2003 en betænkning om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af byggematerialer. Udvalget blev nedsat i 2002 som en udløber af Højesterets dom i eternitsagen omtalt i fondens beretning fra 2001. Ved dommen blev producenten af nedbrudte eternittage frifundet fordi reklamationsfristen var udløbet. Byggeskadefonden var repræsenteret i udvalget, bl.a. fordi fonden er det eneste foretagende i Danmark, som lå inde med relevant systematisk registrering af mangler på byggerier. Næsten halvdelen af udvalgets medlemmer foreslår en ændring af købeloven, som vil give forbrugere 10 års reklamationsret ved køb af byggematerialer. Betænkningen har nr. 1433. Bindende maksimumbeløb fra 2004 Ved lov nr. 1233 af 27. december 2003 blev økonomi- og erhvervsministeren bemyndiget til at fastsætte bindende maksimumbeløb, som den endeligt godkendte anskaffelsessum ikke må overstige. Maksimumbeløbet gælder for tilsagn om støtte til alment byggeri, som meddeles efter 31. december 2003. Der er dog en overgangsbestemmelse for tilsagn, der meddeles inden den 1. juli 2004, hvis der inden den 12. november 2003 var indgået forhåndsaftale om byggeriet eller udpeget en bygherre på baggrund af en konkurrence. Der er forskellige omkostningsniveauer for alment byggeri afhængig af boligtype og geografisk beliggenhed, og der vil blive fastsat differentierede maksimumbeløb. 7% grundkapital Den kommunale grundkapital til nye almene byggerier fastholdes på 7% af anskaffelsessummen for tilsagn indtil 31. december 2005. Realkreditbelåningen fastholdes på 91 pct. af anskaffelsessummen indtil 31. december 2005. Støtte til handicapboliger Økonomi- og erhvervsministeren blev bemyndiget til yde støtte til etablering af amtskommunale almene ældreboliger til henholdsvis personer med betydeligt og varigt nedsat fysisk eller psykisk evne og personer med demens. Støtten skal dække udgifterne til den (amts)kommunale grundkapital, til den statslige ydelsesstøtte samt til evt. statsligt tilskud til servicearealer. Ændret støttebekendtgørelse Støttebekendtgørelsen blev ændret ved bekendtgørelse nr. 206 af 28. marts 2003 som følge af de nye regler om valg af bygherre ved nyetablering af alment byggeri. Det fremgår af loven, at tilsagnet ydes til 21
Nye regler og vejledninger bygherren, men i bekendtgørelsen er fastsat, at tilsagnet ydes til den udpegede almene driftsherre. Ved bekendtgørelse nr. 573 af 23. juni 2003 blev det præciseret, at kun støttede private andelsboliger med tilsagn efter den 1. april 2002 kan hjemtage realkreditlån som forhåndslån. Ved bekendtgørelse nr. 1198 af 19. december 2003 blev der fastsat regler om maksimumbeløb for anskaffelsessummen. I 2004 varierer maksimumbeløbene fra 14.500 kr. pr. m 2 til 20.000 kr. pr. m 2. Endvidere blev der udfærdiget regler vedrørende støtteordningen til henholdsvis boliger til yngre fysisk handicappede under 60 år og til personer med demens. Reglerne om kvalitetssikring Den 1. maj 2000 trådte bekendtgørelse om kvalitetssikring af byggearbejder i kraft, og i maj 2001 blev der udsendt en vejledning. Bekendtgørelsen afløste cirkulæret fra 1986 om kvalitetssikring. Fondens sekretariat medvirkede, fordi kvalitetssikring i alle dele af byggeprocessen er central for forebyggelse af svigt og skader. Fonden har i tidligere årsberetninger orienteret om de nye regler, men fonden har fra 1-års eftersynene erfaret, at de nye regler desværre kun bliver anvendt i få byggerier. Eksempelvis foreligger der kun ganske få erklæringer om risikobehæftede forhold. Hvis der i et byggeri, som er omfattet af reglerne dvs. byggeri med tilsagn om offentlig støtte efter den 1. maj 2000 viser sig en byggeskade, indgår det i fondens overvejelser om dækning og ansvarsplacering, om bygherren og byggesagens øvrige parter har overholdt reglerne om kvalitetssikring, herunder udarbejdet erklæringer om risikobehæftede forhold. Hvis reglerne ikke er overholdt, kan fonden afvise et anmeldt forhold, hvis det vurderes, at skaden ville være undgået, begrænset eller forudset via behørig kvalitetssikring. Reglerne om kvalitetssikring betyder bl.a.: at bygherren skal vælge og sikre den byggetekniske kvalitet, bl.a. under hensyn til totaløkonomi, at kvalitetssikring skal koncentreres om de forhold, der har størst byggeteknisk risiko, at de projekterende mindst 2 gange skal afgive en erklæring til bygherren om risikobehæftede forhold, nemlig efter udarbejdelse af projektforslag og efter udarbejdelse af projekt. Vejledningen indeholder som bilag 1 en formular til de projekterendes erklæring til bygherren om risikobehæftede forhold. Detaljeret vejledning om erklæring om risikobehæftede forhold findes fortsat kun på www.byggeskadefonden.dk. Vejledningen om kvalitetssikring foreligger i et genoptryk af april 2003 fra Erhvervs- og Boligstyrelsen og kan købes hos Erhvervslivets Hotline, tlf. 35 46 66 66. 22
Tema Pas på med højtliggende terræn Utilstrækkelig afstand mellem terræn og døre eller mellem terræn og facadepartier kan medføre skader og forkorte levetiden. Facadebeklædningen, murværk eller lignende bør holdes i passende afstand fra terrænet. Det anbefales at placere en fugtspærre min. 150 mm over terræn, jf. SBI anvisning 189. I en stor del af 1-års eftersynene registreres det, at afstanden til terræn er væsentlig mindre. Følgerne af et højtliggende terræn er opfugtning af facaden med sandsynlighed for skader på facadematerialer og forkortet levetid af bygningsdelen. Særligt organiske materialer som træ er udsatte. Derfor er det en uheldig disposition at facadepartier og døre af træ placeres så tæt på terræn at skadelig opfugtning er uundgåelig. Man kunne disponere sin bebyggelse med et godt tagudhæng for derved at beskytte facaden, ligesom der bør etableres terrænfald væk fra facaden. Endvidere kan et højtliggende terræn betyde, at der lukkes for ventilationsspalte ved et ventileret facadeparti. Fonden har også konstateret, at bestemmelsen om niveaufri adgang af og til er løst ved at sænke terrændækket i boligerne til under terrænniveau, hvorved en færdig gulvkonstruktion med trægulv på strøer vil ligge i niveau med terræn. Fonden skønner at der er tale om et risikobehæftet forhold. Bygningsreglementernes tilgængelighedskrav får skylden for det højtliggende terræn. Bestemmelserne om niveaufri adgang betyder, at terrænet omkring hele bygningen hæves, uagtet at det alene er ved indgangsdøre, der er brug for at hæve terrænet. Der er flere løsningsmuligheder. En løsning er partielt at hæve terrænet ved indgangsdøre og etablere skraberiste foran disse eller ved etablering af en sænket stenseng langs facader og gavle med overgang til indgangsdøre med skraberiste. Løsningerne er illustreret i erfaringsblad fra Byg Erfa (01 12 19) og i SBI anvisning 189. Tilgængelighedskrav løst med etablering af skraberist i niveau. 23